N. R.G. 1542/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elisa Romagnoli ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 1542/2022, alla quale è stata riunita la causa n. R.G.
2759/2022, entrambe promosse da:
Parte_1
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Cristina Montini
[...] P.IVA_1
ATTRICE contro
C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Marco Lucchi Controparte_1 P.IVA_2
CONVENUTA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Amministratore di CP_2 CodiceFiscale_1
Sostegno Avv. Alice Lusa
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte, depositate ex art. 127 ter c.p.c., in data:
- 10.09.2025 per l'attrice;
- 9.09.2025 per . CP_2
non ha depositato atti oltre alla comparsa di costituzione e risposta, sicché si terrà conto Controparte_1
delle conclusioni ivi formulate.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO

1. Con un primo atto di citazione iscritto a ruolo il 27.05.2022 la Pt_1 [...]
citava in causa avanti l'intestato Tribunale e la Parte_1 CP_2
società per sentir pronunciare la revoca ex art. 2901 c.c. dell'atto a rogito del notaio Controparte_1
pagina 1 di 7 del 27.09.2017 rep.61042/39132 trascritto a Ravenna il 10.10.2017 RG 17971 RP Persona_1
11982, con il quale aveva concesso in locazione ultranovennale a il CP_2 Controparte_1
fabbricato ad uso ristorante sito a Bagnara di Romagna (RA) Via Molinello n. 9.
Si radicava così la causa civile n. RG 1542/2022.
Con un successivo atto di citazione iscritto a ruolo il 5.10.2022 la citava in causa i medesimi Pt_1
convenuti per sentir pronunciare la revoca del medesimo atto anche relativamente alla locazione ultra novennale dell'area di terreno in Comune di Cotignola (RA) distinta al Catasto Terreni di detto
Comune al Foglio 7, Particella 30, qualità , classe 2, Ha. 00, are 13, ca 80, reddito Per_2
dominicale euro 33,85, reddito agrario euro 22,09.
Si radicava così la causa civile n. RG 2759/2022, riunita alla n. RG 1542/2022 in data 26.04.2023.
A sostegno delle sue ragioni, la deduceva che sui predetti beni gravavano ipoteche volontarie Pt_1
concesse da in suo favore, a garanzia di due contratti di finanziamento stipulati con CP_2
Gruppo UZ Costruzioni S.r.l. (nel 2010 e 2012, per complessivi € 770.000,00) per la costruzione di due immobili nel Comune di Solarolo. L'attrice esponeva che i contratti di finanziamento prevedevano che i beni gravati da ipoteca potessero essere ceduti in locazione solo previo assenso della banca creditrice, e che in spregio a tale previsione ed in pregiudizio della (stante la notevole esposizione Pt_1
debitoria di oltre € 1.400.000,00), il garante aveva, con atto trascritto nel 2017, concesso CP_2
in locazione ultranovennale (trent'anni, con scadenza 27/09/2047) alla il fabbricato ad Controparte_1
uso ristorante sito a Bagnara di Romagna (RA) Via Molinello n. 9, e la relativa area di terreno, rendendoli di fatto inalienabili.
Dedotta la sussistenza del credito, l'atto di disposizione successivo ad esso ed il pregiudizio alle proprie ragioni creditorie, la Banca allegava anche la scientia damni di affermando che il legale Controparte_1 rappresentante di quest'ultima, , era da tempo in affari con il Gruppo UZ e con CP_3 [...]
e certamente era conoscenza dell'ipoteca iscritta sugli immobili. L'attrice evidenziava che la CP_2 consapevolezza del pregiudizio alle proprie ragioni creditorie poteva desumersi anche dal canone pattuito, di importo basso e di fatto non corrisposto perché compensato da lavori da effettuare a carico del conduttore.

2. Costituendosi con comparsa depositata il 24.01.2023, eccepiva in via preliminare la Controparte_1
carenza dell'interesse ad agire della Banca ex art. 100 c.p.c., sul presupposto che il contratto di locazione sopravvenuto all'iscrizione dell'ipoteca non pregiudichi il creditore, non privando il bene del valore d'uso che ne consente la vendita, anche nell'ipotesi di canone c.d. “vile”, essendo in tal caso inopponibile al creditore ex art. 2923 co. 3 c.c. Nel merito, contestava la sussistenza dei presupposti della revocatoria, chiedendone il rigetto.
pagina 2 di 7 3. si costituiva in data 30.09.2023 a mezzo del proprio A.d.S. Avv. Lusa, a ciò CP_2
debitamente autorizzata dal G.T., contestando anch'egli la sussistenza dei presupposti dell'azione ed in specie la consapevolezza del pregiudizio arrecato alla garanzia patrimoniale della Banca.
Sul punto l'A.d.S. rappresentava che, dal 2010, lo stato di salute di si era aggravato CP_2
progressivamente, e che le iniziative imprenditoriali intraprese – le garanzie concesse alla Banca e la stipula della locazione – erano riconducibili al figlio e comunque finalizzate (quanto alla CP_4
locazione) a risanare la propria situazione economico-patrimoniale e a non aggravarne il dissesto.

4. Dopo alcuni rinvii per trattative, sono stati concessi i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c. Depositate le memorie autorizzate il G.I., ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato udienza di discussione ex art. 281 sexies c.p.c., tenutasi davanti alla scrivente ex art. 127 ter c.p.c. (assegnataria del fascicolo in data
14.07.2025) il 17.09.2025, previo deposito di memorie conclusive.
***

5. In via preliminare, è infondata l'eccezione di carenza di interesse, sollevata da entrambi i convenuti a dimostrazione dell'insussistenza del cosiddetto eventus damni. A tal riguardo va evidenziato che la Pt_1
creditrice ipotecaria, ha paventato il danno rappresentato dall'impossibilità di fatto di ottenere dalla vendita dell'immobile la compiuta soddisfazione del proprio credito, temendo – quantomeno – un'aggiudicazione ad un prezzo inferiore al valore dell'immobile, siccome gravato da un contratto di locazione, a causa delle particolari condizioni del contratto in questione, ovvero: la durata trentennale
(scadenza del contratto nel 2047) ad un canone ritenuto notevolmente inadeguato (cfr. doc. 5 fascicolo attrice: canone mensile di locazione pari ad euro 1.100,00, per un'unità immobiliare adibita a ristorante/pizzeria) e neppure, in parte, esigibile, avendo le parti pattuito per tutta la durata della locazione che la conduttrice “dovrà dar seguito a lavori di ristrutturazione periodica il cui costo, da CP_1 documentare annualmente, sarà parzialmente compensato dal pagamento del canone” nella misura massima di €
6.000,00 annui.
L'interesse ad agire dell'attrice è sancito dall'art. 2919 c.c. che, in caso di vendita forzata, prevede l'inopponibilità all'acquirente dei "diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti stessi non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell'esecuzione"; pertanto, è interesse del creditore ottenere, attraverso l'esperimento di un'azione revocatoria ex art. 2901 c.c. come la presente, una pronuncia di inopponibilità nei propri confronti del contratto di locazione ritenuto pregiudizievole.
L'atto dispositivo in questione è ritenuto dalla giurisprudenza di legittimità potenzialmente lesivo degli interessi del creditore: è stato affermato, infatti, che “i contratti di locazione ultranovennale sono soggetti all'azione revocatoria, qualora ne ricorrano gli estremi, in quanto, pur non essendo traslativi del bene, ne limitano,
pagina 3 di 7 anche indirettamente, la possibilità di aggressione in sede esecutiva, pregiudicando le ragioni del creditore” (cfr. Cass.
n. 25854 del 16.11.2020, rv. 659585).

6. Nel merito, l'azione revocatoria ordinaria postula, sotto il profilo oggettivo, l'accertamento della sussistenza di una ragione di credito, anche solo eventuale, in capo al soggetto revocante, e dell'eventus damni, derivante dall'atto dispositivo il quale non deve essere necessariamente rappresentato dall'insolvenza del debitore, ben potendosi concretizzare anche in una modifica dell'assetto patrimoniale tale da rendere solo più difficoltosa l'eventuale futura soddisfazione del creditore mediante una modifica del patrimonio, non solo sotto il profilo quantitativo, ma anche sotto quello qualitativo (cfr. Cass. n.
1896/2012; n. 24757/2008) e, sotto il profilo soggettivo, l'accertamento della scientia damni in capo al debitore, consistente nella generica ma effettiva consapevolezza del danno che si arreca agli interessi del creditore, senza che assuma rilievo l'intenzione del debitore di ledere la garanzia patrimoniale generica del creditore (cfr. Cass. n. 2792/1992).
Nel caso, poi, di atti dispositivi a titolo oneroso, è richiesto anche l'accertamento della consapevolezza, in capo al terzo, di ledere o di diminuire la possibilità del creditore di vedere soddisfatto il proprio credito.
La prova di tali elementi, secondo la giurisprudenza, può essere pacificamente fornita anche attraverso presunzioni (ex multis Cass. civ. n. 13404/2008, n. 7507/2007).
Si tratta, dunque, di stabilire se, nel caso in esame, possa ritenersi la sussistenza di tutti i presupposti di legge previsti dall'art. 2901 c.c.
Ciò premesso, la domanda svolta dalla ricorrente è fondata e merita accoglimento.

7. Il credito non è stato oggetto di contestazione, origina da due contratti di finanziamento che la Pt_1 aveva stipulato con “Gruppo UZ Costruzioni S.r.l.”, garantiti da ipoteche volontarie concesse da
[...]
sugli immobili di cui è causa, ed è pacificamente anteriore rispetto all'atto dispositivo CP_2 impugnato.

8. Per quanto concerne l'eventus damni, occorre ribadire che esso può essere integrato da qualsiasi atto che determini l'aggravamento della condizione patrimoniale del debitore, tale da rendere impossibile o solo più difficile la soddisfazione delle ragioni creditorie (“in tema di azione revocatoria ordinaria, non essendo richiesta, a fondamento dell'azione, la totale compromissione della consistenza patrimoniale del debitore, ma soltanto il compimento di un atto che renda più incerta o difficile il soddisfacimento del credito, incombe al convenuto che eccepisca la mancanza "dell'eventus damni" l'onere di provare l'insussistenza del predetto rischio, in ragione di ampie residualità patrimoniali" Cass. n. 19963 del 14.10.2005; Cass. n. 11471/2003, Cass. n. 15257/2004).
pagina 4 di 7 Nel caso in esame, la minor appetibilità/valore degli immobili, che rende altamente verosimile il pregiudizio in sede esecutiva, deriva dalle peculiarità del contratto di locazione già indicate, ovvero:
- L'importo del canone di locazione (€ 1.100,00 mensili/13.200,00 annui), che già di per sé risulta particolarmente modesto (considerato che l'immobile è adibito a ristorante/pizzeria) ed è ulteriormente decurtato a fronte della compensazione del canone con le spese sostenute per lavori di ristrutturazione a carico della conduttrice. Il timore che nemmeno quota parte dei canoni siano stati incassati e che i lavori di ristrutturazione non siano stati effettivamente eseguiti non è stato fugato dalle convenute, che per il principio di vicinanza/disponibilità della prova avrebbero potuto dimostrare l'effettuazione dei lavori ed il pagamento dei canoni.
- Dalla durata particolarmente lunga e inusuale della locazione (trentennale), rinnovabile anno per anno.

9. Quanto ai requisiti soggettivi, è pacifica la scientia damni in capo a , essendo sufficiente, CP_2
nell'ipotesi di atti successivi al sorgere del credito, la semplice consapevolezza di diminuire, mediante l'atto di disposizione, il proprio patrimonio e quindi la garanzia spettante ai creditori ai sensi dell'art. 2740 c.c.
L'aggravamento delle condizioni di salute del Sig. dedotte dall' non è sufficiente ad elidere CP_2 CP_5
il presupposto soggettivo: il fatto che il convenuto, per ragioni di età e per concomitanti problematiche di salute, abbia deciso di affidare e delegare di fatto la gestione della propria attività imprenditoriale al figlio non ha alcuna rilevanza, né può assurgere a scusante circa la consapevolezza o meno che l'atto dispositivo compiuto potesse pregiudicare la garanzia dell'attrice.
A riguardo è (anche) significativo il fatto che i contratti di finanziamento prevedessero che i beni gravati da ipoteca potessero essere ceduti in locazione solo previo assenso della banca creditrice, rendendo evidente che atti di segno contrario dovevano considerarsi in pregiudizio della garanzia prestata.
10. Quanto alla scientia damni, la giurisprudenza, anche di legittimità, ritiene sufficiente che il terzo acquirente sia consapevole della diminuzione del patrimonio del debitore causata dall'atto di disposizione, consapevolezza che non presuppone né l'intenzione di nuocere né la conoscenza da parte del terzo dello stato di insolvenza del debitore (cfr. Cass. n. 10430/2005). Dal punto di vista processuale, la prova può essere ricavata anche dall'insieme di vari indizi, gravi precisi e concordanti.
Nel caso in esame, pacifica ed incontestata la sussistenza di interessenze fra e CP_2 CP_3
, legale rappresentante di (sono documentali, e non oggetto di contestazione, i
[...] Controparte_1
mutamenti della compagine sociale dalla s.n.c. Il Molinello di UZ IN e C., trasformatasi in impresa individuale di , e viceversa l'entrata di nella compagine sociale di CP_3 CP_2
pagina 5 di 7 allorché veniva stipulato il contratto di locazione oggetto dell'odierna revocatoria), deve Controparte_1
evidenziarsi che la società convenuta ha chiaramente affermato che il contratto di locazione concluso era parte di una più ampia operazione per il conferimento in dell'azienda (inerente all'attività Controparte_1
di ristorante pizzeria) all'epoca in capo a confermando altresì la CP_2
conoscenza/consapevolezza dell'ipoteca iscritta sugli immobili. Sul punto, riproponendo quanto argomentato in ordine alla carenza di interesse ad agire della Banca, ha dedotto che Controparte_1
“trattandosi di immobile già ipotecato, riteneva (e ritiene) che la successiva locazione ultra-novennale, Controparte_1
da trascriversi per sua natura e durata, non avrebbe potuto avere alcun ruolo pregiudizievole in riferimento ad ogni vincolo già esistente”. era dunque a conoscenza della situazione debitoria di quando ha stipulato il Controparte_1 CP_2
contratto di locazione di durata trentennale, al quanto inusuale in ambito locatizio. Anche da detta circostanza è possibile desumere la consapevolezza, non solo del debitore, ma anche del terzo, che detto atto dispositivo potesse comportare incertezza nell'eventuale esecuzione coattiva del debito o comunque la compromissione della fruttuosità della procedura esecutiva.
11. L'azione revocatoria dovrà quindi essere accolta, la locazione dichiarata non opponibile all'attrice e i convenuti condannati, in solido, alla rifusione delle spese di lite in favore della controparte, in considerazione della loro soccombenza, tenuto conto dell'attività in concreto svolta e liquidando, per le spese vive, solo quelle riguardanti la causa n. 2759/2022 R.G., essendo il petitum della causa per prima instaurata (n. 1542/2022 R.G.) incompleto per causa imputabile all'attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- Dichiara inopponibile a Parte_1 ex art. 2901 c.c., il contratto di locazione stipulato da
[...]
in favore di atto a rogito notaio in CP_2 Controparte_1 Persona_1
data 27.09.2017 rep. 61042/39132 trascritto a Ravenna il 10.10.2017 RG 17971 RP 11982 avente ad oggetto il fabbricato ad uso ristorante sito a Bagnara di Romagna Via Molinello n. 9 censito al Catasto fabbricati di detto Comune al foglio 8 con il mappale 14 sub 13 cat. D/8, nonché l'area di terreno in Comune di Cotignola (RA) distinta al Catasto Terreni di detto
Comune al foglio 7 particella 30, qualità , classe 2, Ha 00, are 13, ca 80, reddito Per_2
dominicale euro 33,85, reddito agrario € 22,09;
- Condanna le convenute, in solido, a rimborsare alla controparte, nell'anzidetta sua qualità, le pagina 6 di 7 spese processuali che si liquidano in € 585,70 per esborsi documentati e in € 7.202,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Ravenna, 17 settembre 2025
Il Giudice
dott. Elisa Romagnoli
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