REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Grazia Berti, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 44354/2023 ha pronunziato la seguente
SENTENZA
TRA
(c.f. ), in persona del suo Parte_1 P.IVA_1 amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Via Pescosolido n. 88, presso lo Pt_1 studio dell'Avv. Fedele Maida, come da procura in atti
ATTORE
E
(c.f. , in Controparte_1 P.IVA_2 persona del suo amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Piazza Orazio Pt_1
Marucchi n. 5, presso lo studio dell'Avv. Ciro Fiore, come da procura in atti
CONVENUTO
Avente ad oggetto: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137 c.c..
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come da note scritte ex art. 189 c.p.c. riportandosi a quelle in atti e, precisamente,
PARTE ATTRICE: “
Piaccia all'Ill.mo Tribunale di OM adito, contrariis reiectis,
1) Accertare e dichiarare la nullità e/o annullare la delibera assembleare del
28.06.2023, odg nn. 1 e 6, per l'insanabile invalidità della rendicontazione successivamente imperniata su preventivo di spesa annullato giudizialmente;
pagina 1 di 7 2) Accertare e dichiarare la nullità e/o annullare la delibera assembleare del
28.06.2023, odg nn. 1, 4 e 6, per tutte le erroneità dettagliatamente illustrate in narrativa;

In via istruttoria
3) disporre CTU atta a verificare nonché a confermare le denunciate gravi irregolarità contabili informanti le rendicontazioni di cui all'odg nn. 1. 4 e 6.; Con vittoria di spese e competenza”.
PARTE CONVENUTA: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis
NEL MERITO
1) accertare e dichiarare la validità ed efficacia della delibera assembleare del
28.06.2023;
2) per l'effetto ed in ogni caso rigettare tutte le domande di parte attrice per quanto sopra esposto;

IN OGNI CASO
3) condannare gli attori al pagamento delle spese, diritti ed onorari del presente giudizio maggiorate di Iva e Cpa e R.F. nelle misure di legge.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, il ha Parte_2 convenuto in giudizio il nn. 76/124 impugnando la Controparte_1 delibera resa dal nella seduta assembleare del 28.6.2023 nella quale Controparte_1 venivano discussi i seguenti punti all'o.d.g.: “1) Discussione e delibera in ordine all'approvazione del rendiconto 2022 e relativo riparto per singoli, nonché tutti gli allegati ai sensi dell'art. 1130 bis;
2) Discussione e delibera in ordine all'approvazione dell'esercizio straordinario “spese legali sentenza n. 16626/2020 – Controparte_2
e relativo riparto per singoli;
3) Discussione e delibera in ordine
[...] all'approvazione dell'esercizio straordinario “lavori rampa Autorimessa civico 128 e relativo riparto per singoli;
4) Discussione e delibera in ordine all'approvazione dell'esercizio straordinario “Spese legali delibera del 21.12.2021 e relativo riparto per singoli;
5) Nomina Amministratore;
6) Discussione e delibera in ordine all'approvazione del Bilancio Preventivo 2023 e relativo riparto per singoli (Allegato) 7) Varie ed eventuali”.
Il Condominio attore ha chiesto l'annullamento della delibera e ha dedotto, quali motivi di censura, (i) l'illegittimità - nullità e/o annullabilità del rendiconto 2022 e del preventivo 2023, (ii) l'irregolarità ed erroneità contabile delle voci di spesa addebitate al
. Parte_1 pagina 2 di 7 Ha premesso in punto di fatto che il Tribunale di OM, con la sentenza n. 16689 del
25.11.2020, disponeva la separazione del Controparte_3 dal più ampio complesso edilizio di Via Pescosolido 76/124 e dichiarava lo
[...] scioglimento di quest'ultimo accertando l'esistenza del Supercondominio di via Pescosolido 74/126 le cui parti comuni con il neocostituito Condominio erano indicate nella c.t.u. redatta dall'Ing. . Ha rappresentato che il primo preventivo Persona_1 adottato dal nuovo Supercondominio di via Pescosolido 74/126 veniva presentato, discusso ed approvato con delibera del 16.6.2021 che veniva ritualmente impugnata
(procedimento RG n. 62105/2021).
In data 4.4.2023 veniva depositata sentenza n. 5421/2023 emessa nel giudizio RG n.
62105/2021 con la quale veniva annullato il preventivo gestione 2021 approvato con la suddetta delibera del 16.6.2021. Il capo della sentenza, nonostante la proposizione dell'appello, non veniva impugnato con conseguente suo passaggio in giudicato. Ha sostenuto, pertanto, il che con l'approvazione dei Controparte_4 bilanci di cui ai punti 1 e 6 all'o.d.g. (consuntivo 2022 e preventivo 2023) il avrebbe disatteso la statuizione di annullamento del Parte_3 preventivo 2021 dichiarato con detta sentenza, per cui tutta la contabilità successiva sarebbe illegittima in quanto inficiata da tale pronuncia di annullamento. Ha sostenuto, in ordine alle spese indicate ai punti 1, 4 e 6 ed approvate dall'assemblea del
Supercondominio che queste sarebbero poco chiare e trasparenti non indicando quelle di competenza dei singoli Condominii e quelle di esclusiva spettanza del
Supercondominio. Ha, poi, evidenziato alcune irregolarità contabili quali a)
l'attribuzione al Condominio attore delle spese di registrazione della sentenza n.
16626/2020, ove il Supercondominio era soccombente, b) le spese per attività difensiva nel giudizio Rg n. 62105/2021 ove la statuizione sulle spese di lite era stata di totale compensazione, c) l'emissione irregolare di alcune fatture (per attività di giardinaggio, manutenzione e pulizia rampa, derattizzazione, polizza fabbricato) per prestazioni mai rese.
Costituitosi il Supercondominio di Via Pescosolido 76/124, ha impugnato e Pt_1 contestato le domande dell'attore chiedendone il rigetto. Ha evidenziato, in ordine alle censure mosse al consuntivo 2022 ed al preventivo 2023, che non vi fosse alcuna attinenza tra il consuntivo 2022 e preventivo 2023 rispetto all'annullamento del preventivo 2021, attesa l'autonomia delle gestioni, per cui non poteva affermarsi l'invalidità de plano dei successivi bilanci. Sottolineava che il consuntivo 2021 (riferito al preventivo 2021) era stato approvato con delibera del 21.12.2021 e che tale delibera non era stata né contestata né impugnata per cui, eventuali doglianze dovevano semmai riguardare detto bilancio, non certo il consuntivo 2022 ed il preventivo 2023; ad ogni pagina 3 di 7 buon conto, ha precisato che i predetti bilanci impugnati erano stati redatti in conformità
e tenuto conto della pronuncia sulla separazione del , per cui Parte_1
a quest'ultimo erano state addebitate solo le spese riguardanti le parti comuni con il
Supercondominio. In ordine alle censure sulle singole voci di spesa, oltre ad evidenziarne la genericità ed infondatezza, ha precisato che le fatture contestate erano state emesse per lavori effettivamente eseguiti e prestazioni rese e che quelle riferite alle spese legali sostenute per i vari giudizi erano state correttamente ripartite e poste a carico dei soli Condomini soccombenti, mentre alcuna spesa era stata posta a carico del
. Parte_1
La causa è stata istruita mediante il deposito di atti e documenti, disattese le istanze istruttorie avanzate da parte attrice (c.t.u. e prova testimoniale). E' stata rimessa in decisione ai sensi dell'art. 281 quinques, co. 1, c.p.c. con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 189 c.p.c.. All'esito delle note a trattazione scritta depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa, con ordinanza del 21 gennaio 2025, resa dall'odierno giudicante subentrato nelle more, è stata trattenuta in decisione.
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Si premette che non verranno esaminate tutte le ulteriori deduzioni non prospettate nell'atto introduttivo ed evidenziate dall'attore solo con le memorie ex art. 171 ter c.p.c. le quali, introducendo motivi di censura ed un tema di indagine del tutto nuovi, sono da ritenere inammissibili. In tema di impugnazioni di delibera condominiale, la deduzione di un diverso motivo d'impugnazione della delibera costituisce domanda nuova sotto il profilo della causa petendi e, pertanto, soggiace ai termini preclusivi stabiliti dalla legge.
Ciò è in piena assonanza con la disciplina prevista dall'art. 1137, c. 2, c.c. per la quale le deliberazioni assembleari devono essere impugnate entro il termine perentorio di trenta giorni ed i motivi d'annullabilità delle delibere condominiali debbono essere fatti valere entro tale termine di decadenza, potendosi argomentare, a giudizio già pendente, esclusivamente in relazione ai motivi di annullabilità già fatti valere, risultando inammissibile - per intervenuta decadenza sostanziale - introdurne di nuovi a sostegno della richiesta di annullamento della delibera impugnata.
Ne deriva che le ulteriori deduzioni su errori contabili contestati dall'attore solo con le memorie ex art. 171 ter c.p.c., fondandosi su un motivo differente da quello inizialmente dedotto, introducono una diversa “causa petendi” e come tali sono inammissibili.
Ricondotto nei giusti termini l'oggetto del presente giudizio, le censure mosse dall'attore alla delibera impugnata sono infondate e vanno rigettate per le ragioni che seguono.
Quanto al primo profilo di censura, l'attore lamenta che l'annullamento giudiziale della delibera del 16.6.2021, con la quale (tra le altre) è stato approvato dall'assemblea del
Supercondominio di Via Pescosolido 76/124, il preventivo gestione 2021, avrebbe Pt_1
pagina 4 di 7 un effetto caducatorio anche sul consuntivo 2022 ed il preventivo 2023 adottato con la delibera impugnata del 26.6.2023 (punti 1 e 6 all'o.d.g.). L'attore sostiene la tesi per cui essendo stato annullato il primo preventivo del neocostituito Supercondominio di Via
Pescosolido 76/124, OM (a seguito della separazione del Controparte_4
) in quanto, come si legge nella sentenza n. 5421/2023 del 4.04.2023,
[...]
“i condomini del condominio di via Pescosolido 76/124 non avrebbero potuto approvare Pa le spese di competenza del avente accesso dal civico di via Controparte_3
Pescosolido né questi ultimi avrebbero potuto approvare spese di competenza del condominio di via Pescosolido 76/124”, anche il consuntivo 2022 ed il preventivo 2023 sarebbero da ritenere, per le medesime ragioni, invalidi.
L'assunto non può essere condiviso.
Il bilancio preventivo di gestione ha lo scopo di costituire i fondi necessari per le spese di manutenzione e conservazione dei beni comuni. La sua redazione da parte dell'amministratore, a differenza del rendiconto consuntivo, non è necessaria potendo quest'ultimo riscuotere gli oneri dai condomini indipendentemente dalla sua predisposizione ed approvazione (non esiste alcuna norma del codice che obbliga alla predisposizione ed approvazione del preventivo). Questo perché gli aspetti che governano la contabilità del condominio sono aspetti specificatamente di natura finanziaria, che raccolgono i valori di entrate ed uscite, debiti e crediti;
invero, la gestione economico/finanziaria del condominio, a differenza delle società, si basa su una contabilità semplice dove le spese preventivate hanno lo scopo di soddisfare i bisogni della comunione (non si sopportano costi per poi generare ricavi). Naturalmente, in assenza di un preventivo approvato non si potrà procedere per un recupero coattivo e una volta predisposto e presentato all'assemblea, valgono anche per esso le medesime regole di chiarezza, completezza e veridicità proprie del rendiconto. Inoltre, il preventivo eventualmente predisposto ed approvato dall'assemblea, è destinato ad essere sostituito dal consuntivo riferito alla medesima gestione attesa la funzione meramente di previsione della spesa. Spetta all'assemblea dei condomini in sede di approvazione del consuntivo verificare e valutare le spese sostenute per la gestione condominiale e confrontarle con quelle preventivate nonché valutare l'opportunità delle spese affrontate su iniziativa dell'amministratore.
Pertanto, la stretta colleganza tra i due documenti rende scontato che una volta approvato il consuntivo riferito alla medesima gestione, non possano essere più messe in discussione eventuali voci di spesa contenute nel preventivo ed una eventuale impugnazione potrà riguardare solo il consuntivo per ragioni specifiche di questo.
Nella specie di causa, come documentato dal Supercondominio, al preventivo annullato giudizialmente (preventivo 2021) è seguita l'approvazione del consuntivo 2021 con pagina 5 di 7 delibera del 21.12.2021, non impugnata, per cui eventuali doglianze e/o errori avrebbero dovuto riguardare detto consuntivo e non i bilanci (consuntivo 2022 ed il preventivo
2023) oggetto di causa. Invero, osservate alcune basilari regole di contabilità (tra cui quella della continuità delle gestioni), ciascun rendiconto conserva una propria autonomia mentre, solo ove sia dichiarata l'invalidità di un rendiconto, sorge in sede di predisposizione dei rendiconti per gli esercizi successivi l'onere di tener conto delle ragioni di detta invalidità, ovvero di correggere i bilanci successivi a quello annullato, sottoponendo quelli rettificati nuovamente all'approvazione dell'assemblea.
Per lo più, le ragioni di invalidità del preventivo 2021 motivate nella suddetta sentenza, attengono esclusivamente alle modalità di convocazione e di competenza del neocostituito Supercondominio che nulla hanno a che vedere con ipotetici errori di esso.
Quanto alla censura in merito ai dedotti errori riguardanti il consuntivo 2022 (sul preventivo 2023 nulla è specificato dall'attore), il ha Parte_1 contestato alcune fatture che, a suo dire, riguarderebbero servizi non resi in favore del e, quindi, non giustificate, (v., ad esempio, fattura 67/2022 per Controparte_1
“intervento su buche rampa”, fattura 212/2022 per “pagamento pulizia caditoie e pulizia grate”) . In materia di condominio, in aderenza al combinato disposto di cui agli artt. 1130 co. 1,
n.3 e 4 e 1135 co. 2, c.c., è riconosciuto all'amministratore il potere di agire, in assenza di delibera assembleare, per la conservazione delle parti comuni, qualora l'esecuzione dei lavori sia dettata dall'urgenza. Inoltre, l'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 cod. civ., nell'esercizio dei poteri di gestione del condominio, ha il potere di ratificare la spesa effettuata dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili e urgenti. (cfr. Cass., 7 febbraio 2008, n. 2864). E ciò vale non solo per le spese ordinarie ma anche per quelle straordinarie atteso che anche le spese impreviste e straordinarie rispondono all'esigenza della gestione condominiale e l'assemblea condominiale può deliberare, quale organo destinato a esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempre che non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale. Nella specie di causa, tali spese sono state approvate, anche per ratifica, dalla maggioranza dei condomini per cui, in assenza di ulteriori elementi, non se ne può contestare la debenza.
Inoltre, la mancata produzione documentale e la genericità delle deduzioni svolte su presunte contabilizzazioni di spese non di pertinenza del attore, non Parte_1 consentono di svolgere un adeguato esame della censura.
Ad ogni buon conto, quanto alle spese per la registrazione della sentenza n. 16626/2020 che l'attore asserisce essergli state addebitate nonostante la soccombenza del pagina 6 di 7 , l'esame del consuntivo e della relativa ripartizione, ha consentito di Controparte_1 escludere l'attribuzione di tale spesa al Condominio attore (cfr. doc. n. 2, all. parte convenuta). Medesima considerazione vale per le spese del giudizio Rg n. 62105/22
(parte attrice confonde le spese liquidate in giudizio da quelle per l'attività professionale prestata per la costituzione in giudizio e a cui si riferiscono le dette fatture) essendo state dette spese ripartite con esclusione dei condomini impugnanti facenti parte del
(palazzina B). Parte_2
Del tutto generiche ed indimostrate le censure in ordine a “Fattura 6152/2022 intervento civ. 74 – vengono richiamati i civici 62, 68, 72, 74 e 98, si evidenzia che il locale civico
62 (ex Uir) fa capo ad uno stabile totalmente estraneo al complesso del
, locale 68 – autorimessa – voci già contabilizzate a latere – locali 72 Controparte_1
e 74 locali di proprietà e afferenti al , civico 98 di CP_5 Controparte_6 proprietà (ex portineria) pertinente al ” (cfr. pag. 5 CP_5 Controparte_7 atto di citazione) per le quali, stante la genericità e mancata allegazione documentale, è stato impossibile svolgere alcun concreto esame.
In sintesi, per tutte le ragioni esposte, anche le censure contabili sono da ritenere infondate e l'impugnazione della delibera va integralmente rigettata.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza e vanno poste a carico di parte attrice secondo i parametri disciplinati dal D.M. n. 55/2014 aggiornati al D.M. n.
147 del 13/08/2022 (tra i minimi e medi tariffari sul valore indeterminabile di bassa complessità).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- rigetta la domanda;

- condanna il al pagamento in favore del Parte_1 Parte_2
Supercondominio Pescosolido n. 76/124, delle spese di lite che liquida in Pt_1 complessivi euro 6.700,00 per onorari di giudizio, oltre spese generali, i.v.a. e c.p.a. nella misura di legge.
Così deciso in OM il 10 febbraio 2025
Il Giudice

Maria Grazia Berti
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