IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
REPUBBLICA ITALIANA
IL TRIBUNALE CIVILE DI IMPERIA
il TRIBUNALE di Imperia in composizione monocratica, in persona del dott. Pasquale LONGARINI, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 667/2023 RG del Tribunale di Imperia avente ad oggetto
“responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti da lastrico solare ”
promossa da

(CF: ), rappresentato e difeso dall'avv. Marcello Parte_1 C.F._1 F vv. presso il cui studio alla piazza Giuseppe Bianchi n. 5è eletto domicilio
–attore– contro
1) (CF: ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'a so dall'av PINO presso il cui studio in Torino alla via V. Asinari di Bernezzo n. 99/7 è eletto domicilio
2) (CF: ), rappresentato e difeso dall'avv. Maria CP_2 C.F._2 BA G il cui studio in Imperia alla piazza De Amicis n. 26/M è eletto domicilio
–convenuti– 3) (CF/PI: Controparte_3
o e difeso P.IVA_2 Persona_1 ria Pia AIRENTI presso il cui s a XX Settembre n.30 è eletto domicilio
–terzo chiamato (da )– Controparte_1
conclusioni delle parti costituite
per la parte attrice Parte_1 «Piaccia al Tribunale Ill.mo – contrariis reiectis – previa ogni più opportuna declaratoria e previa eventuale dichiarazione di CP_ improcedibilità della domanda del e di contro il , previa acquisizione del fascicolo di A.T.P. nr. CP_1 CP_3 1658/2020 r.g. Tribunale di Imperia, previa l'eventuale ammissione degli incombenti istruttori dedotti e non ammessi (prova per interpello e testi;
controprova; integrazione CTU) di cui alle seconde note 4/7/2023 da qui intendersi letteralmente trascritte e per cui si insta: (a) accertare e dichiarare la responsabilità, in via tra loro solidale (o ciascuno per la parte di esclusiva proprietà), dei convenuti CP_ e nella causazione dei danni per cui è causa nei modi e per i titoli precisati in atti;
(b) dichiarare tenuti e Controparte_4 CP_ condannare i convenuti (in persona dell'amministratore p.t.) e , in via tra loro solidale, all'esecuzione a propria Controparte_4 cura e spese delle opere necessarie per eliminare definitivamente la causa delle infiltrazioni sopra indicate e determinate dal CTU nella CP_ relazione di A.T.P.; (c) dichiarare tenuti e condannare i convenuti (in persona dell'amministratore p.t.) e , in via Controparte_4 tra loro solidale, al risarcimento dei danni in favore di parte attrice, danni da determinarsi anche con riferimento all'equità nella somma che risulterà di Giustizia e quantificata come in atti, per i danni alle parte murarie, in euro 48.259,00 e per i danni da mancato godimento, in euro 96.390,00 o in quella diversa somma maggiore o minore che risulterà di giustizia;
(d) dichiarare tenuti e condannare i convenuti CP_ (in persona dell'amministratore p.t.) e , in via tra loro solidale, al rimborso delle spese di accertamento tecnico Controparte_4 preventivo pari ad euro 12.206,18 e delle spese corrisposte al consulente di parte quantificate in euro 10.000,00, in favore dell'attore: (e) CP_ respingere le domande riconvenzionali svolte dai convenuti e contro parte attrice;
(f) vinte le spese (e distratte Controparte_4 in favore dei sottoscritti difensori che dichiarano di averle anticipate)»
per la parte convenuta Controparte_5
1
[...] «Voglia il Tribunale Ill.mo, IN VIA PRELIMINARE -Autorizzare l'integrazione del contraddittorio chiamando in causa il in persona del curatore Prof. con sede in Milano Via Chiaravalle Controparte_3 Persona_1 n.7 per i motivi esposti negli atti e conseguentemente adottare i necessari provvedimenti;
-Disporre, ove ritenuto, lo spostamento dell'intero giudizio sul Tribunale di Milano quale Giudice funzionalmente competente;
-Respingere la domanda del Fallimento di spostamento della competenza presso il Tribunale di Milano solo per la parte relativa alle domande svolte dal , in quanto infondata per le ragioni CP_1 esposte negli atti. NEL MERITO -Respingere le pretese tutte di parte attrice in quanto infondate in fatto e diritto per i motivi espresse negli atti;
-Accertare e dichiarare, che gli interventi necessari ed utili da eseguire sul lastrico esulano dalla manutenzione straordinaria e rientrano nella innovazione;
- Dichiarare che nessuna responsabilità per mancata manutenzione straordinaria grava sul e CP_1 che nessuna responsabilità per custodia vi è in capo al , in qualità di proprietario del solo subalterno 1 del lastrico, sulle altre CP_1Pt_ proprietà del lastrico;
- Accertare e dichiarare che il Signor ha già ricevuto il risarcimento del danno per l'acquisto dell'alloggio affetto da problemi infiltrativi e che, pertanto, nessun risarcimento gli è ulteriormente dovuto per gli stessi danni;
- Accertare e dichiarare Pt_ che il Signor è esclusivo responsabile del peggioramento dello stato dell'immobile di sua proprietà dal momento dell'acquisto ad oggi Pt_ per i motivi esposti in atto;
- Accertare e dichiarare che il Signor è esclusivo responsabile del mancato utilizzo della sua proprietà dal momento dell'acquisto ad oggi per i motivi esposti in atto;
-Accertare, previa disponenda CTU, che, a seguito del cambio di destinazione della soletta voluta dal Comune, il non ha eseguito gli interventi necessari Controparte_3 a renderla idonea ad essere lastrico solare con funzioni di copertura e che, questo fatto è da solo causa delle infiltrazioni nell'appartamento Pt_ CP_ del Signor e del Signor e nel vano scale del - Accertare e dichiarare che il CP_1 Controparte_3 non ha collaborato con il a rendere possibile l'assunzione delle delibere volte al rifacimento del lastrico, e che
[...] CP_1 l' ora , è esclusivo responsabile dei vizi costruttivi del lastrico e degli elementi accessori (cordolo, Controparte_3 CP_3 piastrelle…) causa delle infiltrazioni per le ragioni esposte in atto. - Per l'effetto ordinare al di consentire l'esecuzione delle CP_3 opere di rifacimento completo del lastrico;
- Accertare e dichiarare che i vizi costruttivi originari della soletta dell'ultimo piano sono, da soli, causa efficiente delle infiltrazioni lamentate dall'attore ed idonei ad interrompere il nesso causale tra le infiltrazioni e la manutenzione straordinaria del lastrico;
- Respingere l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dal in quanto CP_3 infondata per le ragioni esposte negli atti;
- Respingere l'eccezione di decadenza sollevata dal nei confronti del dai CP_3 CP_1CP_ diritti inerenti i vizi costruttivi del lastrico in quanto infondata per le ragioni esposte negli atti;
- Ordinare al Signor e suoi aventi causa di consentire l'esecuzione delle opere di rifacimento completo del lastrico anche nella porzione di sua proprietà esclusiva. - Con riserva di gravame sull'ordinanza del 21 agosto 2023 e su quella del 17/02/2024. IN VIA RICONVENZIONALE -Condannare il Pt_ Signor a partecipare alle spese di rifacimento completo del lastrico ed i suoi accessori (cornicione, pavimenti…) per la sua quota Pt_ parte;
-Condannare il Signor a pagare al le spese legali sostenute nella causa di ATP R.G. 1658/2020 pari ad € CP_1 4.546,80. In ogni caso con vittoria di spese ed onorari, oltre oneri di legge oltre spese di CTU e di CTP»
per la parte convenuta CP_2 «Voglia il Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, preso atto di quanto sopra, -previa revoca dell'ordinanza di non ammissione delle istanze istruttorie in data 17/19-02-2024 e previa occorrendo ammissione delle istanze istruttorie formalizzate in atti e, in subordine, nell'ipotesi in cui non venisse revocata detta ordinanza, si formalizza fin d'ora riserva di appello, come gia' verbalizzato all'udienza del 17-09-2025 - ferma l'eccezione preliminare di eventuale incompetenza del Tribunale di Imperia a favore di quello del Tribunale Fallimentare, Tribunale di Milano, con ogni conseguente provvedimento (pagine 5 e 6 della comparsa di costituzione e risposta); in caso di non accoglimento della preliminare eccezione: 1) con riferimento alle conclusioni del : 1A) Sulla domanda principale e in via preliminare e/o CP_3 pregiudiziale formalizzate dal : respingere tale domanda e ogni altra eccezione e contestazione fatta dal perché CP_3 CP_3 infondate in fatto e in diritto e contraddette dalla documentazione prodotta in atti. 1B) Sulle domande ed eccezioni subordinate del
Respingere ogni altra eccezione e contestazione fatta dal perché infondate in fatto e perché contraddette dalla CP_3 CP_3 Pt_ documentazione prodotta in atti e in diritto. C) In ogni caso con vittoria di spese. 2) Nei confronti di e del Controparte_3 a) previa riqualificazione degli interventi da effettuarsi sul lastrico e relative accessioni come “innovazioni”; b)
[...] Pt_ dato atto dell'integrale risarcimento del danno avuto dal;
c) previo occorrendo, senza inversione di onere della prova, licenziamento di CTU per accertare lo stato del lastrico e la sua consistenza, per renderla opponibile anche al e, preso atto dei nuovi elementi CP_3 emersi in questa sede e risultanti dalla sentenza del Tribunale di Imperia n. 53/2015, nonché del fatto che l'attore è stato già risarcito per i CP_ Pt_ danni nella misura di euro 44.531,00, visionato l'alloggio del , accertare se l'assenza di ogni intervento da parte del abbia determinato l'eventuale e contestato aggravamento del danno rispetto alla situazione accertata nella perizia nostro doc. 2 e l'entità della spesa per effettuare gli interventi necessari per adeguare il lastrico alle caratteristiche proprie di un lastrico di copertura dell'intero CP_ immobile (tra gli altri, impermeabilizzazione, pavimentazione per esterni etc.); d) dato atto che il non si oppone alla esecuzione delle opere per gli interventi necessari per l'eliminazione dei vizi, che provocano le infiltrazioni e delle loro conseguenze, e che ha già versato l'intera quota al per le opere occorrenti;
e) previo accertamento delle condotte tenute dall'attore e dal , meglio CP_1 CP_3Pt_ descritte in atti - respingere ogni altra domanda formulata dall'attore e in particolare tutte le domande anche risarcitorie formulate CP_ nei confronti del nelle sue qualità, perché infondate in fatto e in diritto, nonché quelle di rimborso delle spese, comprese quelle di ATP. Pt_ In via riconvenzionale: condannare l'attore a partecipare per la sua quota alle spese necessarie per la ricostruzione del lastrico e dei suoi accessori (cordoli, etc.). In ogni caso, vinte le spese di lite, comprese quelle di CTU e CTP oltre ad accessori di legge e al 15% spese generali»
per il terzo chiamato Controparte_3 «Piaccia al Tribunale Ill.mo – contrariis reiectis – previe le declare del caso, per tutti i motivi esposti in atti, in principalità ed in via preliminare e/o pregiudiziale dichiarare l'improcedibilità e/o l'improseguibilità e/o l'improponibilità delle domande nei confronti della
in persona del Curatore Prof. con ogni Controparte_6 Persona_1 conseguenziale pronuncia;
vinte le spese, competenze ed onorari, oltre accessori;
in subordine e salvo gravame, per la denegata e non Pt_ creduta ipotesi di mancato accoglimento dell'eccezione sopra svolta, - dare atto che l'ATP promossa dall'attore signor non è
2 dott. Pasquale LONGARINI opponibile al perché il non è stato evocato nel predetto giudizio;
- dichiarare il difetto di legittimazione e/o CP_3 CP_3 titolarità passiva del perché la società fallita non è stata il “costruttore” bensì è stata solo la committente dei lavori e quindi i CP_3 pretesi vizi di costruzione, così come la mancata rimozione dei materiali dal lastrico, non sono imputabili né alla fallita né al;
- CP_3CP_ accertare e dichiarare che e sono decaduti, nei confronti di e quindi nei Controparte_7 Controparte_3 confronti del Fallimento, da qualsivoglia diritto, sia in base alle norme in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta ex artt. 1490 e segg. CC, sia in base alle norme sull'appalto ex articoli 1667,1668, e 1669 C.C.; - e/o altresì accertare e dichiarare essere intervenuta la prescrizione di qualsivoglia diritto dei convenuti verso la fallita (e quindi verso il ) sia Controparte_3 CP_3 in base alle norme in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta ex artt. 1490 e segg. CC, sia in base alle norme sull'appalto ex articoli 1667,1668, e 1669 CC, sia in base alle norme in materia di risarcimento del danno per responsabilità extracontrattuale, - dato atto che il
non si oppone né si è mai opposto all'esecuzione delle opere per la ricostruzione del lastrico e suoi accessori (cordoli, etc.), così CP_3 come non si oppone a partecipare, entro i limiti della sua quota millesimale, alle relative spese necessarie da quantificarsi nei limiti del giusto e del provato, respingere ogni e qualsivoglia ulteriore e/o diversa domanda avversaria da chiunque proposta nei confronti del
. Con vittoria in ogni caso di spese ed onorari di giudizio e fatto salvo ogni altro diritto» CP_3
Ragioni della decisione
(1) abstract. , quale proprietario dell'immobile sito alla via Menotti Serrati Parte_1
Giacinto n.27 di Imperia, compendiato all'ultimo piano dell'edificio denominata
“ ”, allegato che l'alloggio di proprietà era Controparte_1
i ua provenienti dal soprastante lastrico solare che fungeva, nella sua interezza, da copertura del Controparte_8
, di proprietà del
[...] Controparte_9
, di
[...] CP_2 Controparte_1 cornicione condominiale di proprietà dell'ente di gestione, come accertato in sede di CTU in ATP, lamentato danni patrimoniali, murari (quantificati in € 39.790,00 + IVA) e da mancato utilizzo dell'alloggio (quantificati in € 96.390,00), causati dalla mancata esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria e/o riparazione del lastrico solare (impermeabilizzazione del lastrico solare non eseguita a regola d'arte) e del cornicione condominiale (impermeabilizzazione del cornicione non eseguita a regola d'arte), dedotto la responsabilità solidale del , Controparte_1 ex artt. 1130, co. 1, n. 4 cc ed ex art. 1135, co.1, n. 4,cc per l'omessa manutenzione e riparazione del lastrico solare ed ex art. 2051 cc per la non corretta impermeabilizzazione del cornicione condominiale, e di quale CP_2 proprietario esclusivo della porzione del lastrico solare soprastante il suo alloggio, ex art. 2051 cc, con atto di citazione, ritualmente notificato, evocava in giudizio il
, in persona dell'amministratore pro–tempore, e Controparte_1
per sentirli condannare, in solido tra loro, all'esecuzione delle opere CP_2 necessarie per la definitiva eliminazione delle infiltrazioni, al risarcimento dei danni alle parti murarie e da mancato godimento dell'immobile nonché al rimborso delle spese sostenute per la CTU in ATP, con vittoria di spese ed onorari con distrazione in favore del procuratore antistatario 1.1) Si costituiva in giudizio il , in persona Controparte_10 dell'amministratore pro–tempore, che, premesso che (i) il lastrico solare non era in comproprietà tra il
[...]
Controparte_11 di questi soggetti una specifica ed autonoma proprietà, (ii) al momento dell'acquisto (aggiudicazione all'asta), l'immobile di parte attrice presentava problemi di infiltrazione provenienti dal lastrico tanto che il , pur risarcito per la presenza Pt_1 delle infiltrazioni, non poneva in essere alcuna opera manutentiva nella sua proprietà, causandone volontariamente il non uso, denunciato un comportamento ostruzionistico e dilatorio tenuto da e dal Parte_1 Controparte_3
nelle assemblee condominiali ove veniva discusso il problema della
[...] straordinaria del lastrico solare (assemblee del: 11.11.2016, 13.1.2017, 3 dott. Pasquale LONGARINI 24.2.2017, 6.10.2017, 9.7.2018, 9.11.2018, 31.8.2020, 17.10.2020, 22.4.2021, 9.6.2022, 5.7.2022), allegata la presenza di vizi costruttivi, imputabili alla impresa costruttrice, ora , la cui eliminazione esula(va) dal concetto di manutenzione CP_3 straordinaria a cui il sarebbe tenuto, dedotto che gli interventi necessari CP_1 ed utili da eseguirsi sul lastrico esulavano dalla manutenzione straordinaria in quanto rientravano nella innovazione, rilevato l'obbligo di parte attrice di partecipare, pro quota millesimale, alle opere riguardanti il lastrico solare, dedotto il fatto colposo di nella causazione dei lamentati danni, invocata la necessaria Parte_1
l giudizio del Controparte_3
, instava, previa autorizzazione alla chiamata in causa del
[...] [...] con spostamento della competenza Controparte_3 territoriale al Tribunale di Milano, nel merito, per il rigetto della domanda attrice nei suoi confronto, in garanzia, per l'ordine al di consentire l'esecuzione delle CP_3 opere di rifacimento completo del lastrico solare e di rimozione delle cose ed opere di sua proprietà presenti sul lastrico nonché per la sua condanna al pagamento in favore del condominio delle spese dall'ente di gestione sostenute per il rifacimento della soletta del lastrico o per la sua quota millesimale, in via riconvenzionale, per la condanna di a partecipare alle spese di rifacimento del lastrico per la sua quota parte Parte_1 della spese sostenute dal nella causa ATP RG 1658/2020, CP_1 con vittoria di spese ed onorari. 1.2) Si costituiva in giudizio che, premesso che (i) il lastrico solare non CP_2 era in comproprietà tra il
[...]
Controparte_11 di questi soggetti una specifica ed autonoma proprietà, (ii) al momento dell'acquisto (aggiudicazione all'asta), l'immobile di parte attrice presentava problemi di infiltrazione provenienti dal lastrico tanto che il , pur risarcito per la presenza Pt_1 delle infiltrazioni, non poneva in essere alcuna opera manutentiva nella sua proprietà, causandone volontariamente il non uso, eccepito il difetto del contraddittorio non essendo stato chiamato in causa il Controparte_12
con conseguente competenza del Tribunale di Milano,
[...] allegata la presenza di vizi costruttivi, imputabili alla impresa costruttrice, ora
, la cui eliminazione esula(va) dal concetto di manutenzione CP_3 straordinaria a cui il sarebbe tenuto, dedotto che gli interventi necessari CP_1 ed utili da eseguirsi ulavano dalla manutenzione straordinaria in quanto rientravano nella innovazione, rilevato l'obbligo di parte attrice di partecipare, pro quota millesimale, alle opere riguardanti il lastrico solare, dedotto il fatto colposo di nella causazione dei lamentati danni, instava, previa autorizzazione Parte_1 alla chiamata in causa del Controparte_3 con spostamento della competenza territoriale al Tribunale di Milano, nel merito, per il rigetto della domanda attrice nei suoi confronti, in garanzia, per l'ordine al di consentire l'esecuzione delle opere di rifacimento completo del CP_3 lastrico solare e di rimozione delle cose ed opere di sua proprietà presenti sul lastrico nonché per la sua condanna al pagamento in favore del condominio delle spese dall'ente di gestione sostenute per il rifacimento della soletta del lastrico o per la sua quota millesimale, in via riconvenzionale, per la condanna di a partecipare alle Parte_1 spese di rifacimento del lastrico per la sua quota parte e al pagamento della spese sostenute dal nella causa ATP RG 1658/2020, con vittoria di spese ed CP_1 onorari. 1.3) Si costituiva in giudizio il terzo chiamato
[...]
, in persona del Curatore prof. che, eccepita Controparte_3 Persona_1
4 dott. Pasquale LONGARINI l'improcedibilità/improseguibilità/improponibilità, ex art. 52 L. Fall., della domande svolte nei suoi confronti atteso che la domanda volta a far valere un credito neo confronti del fallimento è soggetta al rito dell'accertamento del passivo in sede endofallimentare, rilevata l'inopponibilità della CTU in ATP al fallimento non essendo stato evocato in detto giudizio, osservato che la società costruttrice era la
[...]
alla quale la aveva appaltato tutti CP_13 Controparte_3 dedotta la prescrizione di qualsivoglia diritto verso la fallita, instava, in rito, per la declaratoria di improcedibilità/improseguibilità/improponibilità delle domande svolte nei suoi confronti, in via subordinata, per la declaratoria del proprio difetto di legittimazione passiva e dell'intervenuta decadenza di ogni diritto dei convenuti verso la fallita, con vittoria di spese ed onorari di giudizio. 1.4) Integrato il contraddittorio nei confronti del
[...]
respinte tutte le istanze istruttorie, la causa Controparte_12 veniva trattenuta in decisione nell'udienza figurata del 05.12.2025 previa assegnazione dei termini perentori di cui all'art. 189 cpc.
(2) sulla domanda di garanzia svolta da e Controparte_14 CP_2 Qualora il preteso creditore intenda soddisfarsi sul ricavato della liquidazione dell'attivo fallimentare, deve far accertare il proprio credito secondo le regole del fallimento, ovvero presentando, davanti al Tribunale del Fallimento, ex artt. 52 e 92 ss L. Fall., domanda di ammissione al passivo. Essendo soggetta al rito dell'accertamento del passivo in sede endofallimentare, la domanda diretta a far valere un credito nei confronti del fallimento, ove proposta con il rito ordinario, deve essere dichiarata, anche d'ufficio, inammissibile e/o improcedibile (cass. UU 23077/2004; cass. n. 21565/2008; cass. n. 1115/2014). Invero, nel sistema delineato dagli artt. 52e 95 L. Fall., qualsiasi ragione di credito nei confronti della procedura fallimentare deve essere dedotta, nel rispetto della regola del concorso, con le forme dell'insinuazione al passivo (cass. 19975/2013; cass. n. 28841/2005; cass. n. 10640/2012). 2.1) Avendo le parti convenute proposto una domanda volta a far valere, nelle forme ordinarie, una pretesa creditoria soggetta al regime del concorso (nella specie, contrariamente a quanto dedotto dalle parti convenute/chiamanti, è stato chiesta la condanna del al pagamento di somme, quali: _ rimborso a favore del CP_3 er la rimozione del materiale oggi quantificata in € CP_1
18.200,00 oltre IVA o quella che effettivamente verrà spesa;
_ pagamento delle somme che saranno sostenute dal per il rifacimento completo del lastrico;
_ CP_1 condanna a sostenere le spese per il rifacimento completo della soletta del lastrico per la sua quota millesimale ex art. 1123 co. 1 cc), la domanda deve essere dichiarata improcedibile in quanto inidonea aa condurre ad una pronuncia di merito opponibile alla massa.
(3) sul merito delle domande attoree. Il CTU in ATP (RG 1658/2020), premesso che il fabbricato oggetto di contesa, parte di un complesso immobiliare situato in un parco particolarmente suggestivo e panoramico organizzato a terrazzi con più dislivelli rivolti verso il mare lungo la via Aurelia in zona Capo Berta (“L'edificio oggetto della presente relazione attualmente ha una destinazione residenziale ma nasce come Convento delle Suore Clarisse ed è posizionato nella porzione più alta del parco. Costituito da quattro piani fuori terra con copertura piana a terrazzo lo stesso in generale presenta un discreto stato di manutenzione abbisognando di interventi di manutenzione ordinaria alle facciate e senz'altro di interventi di manutenzione straordinaria per la limitazione di alcune problematiche di natura strutturale che risultano evidenti nelle strutture all'ingresso e del vano scale”), era un appartamento posto al terzo piano,
5 dott. Pasquale LONGARINI sottostante un lastrico solare in gran parte privato e in minima parte condominiale composto da superfici in proprietà al Sig. , alla Soc. Imm.re RANIXE (oggi in Pt_2 procedura fallimentare presso il Tribunale di Milano) ed al Controparte_7
, di proprietà, a far data dal 14.10.2025, all'esito di decret
[...]
Tribunale di Imperia n. 66/11REI rep. 1616/2921 cron. 653/15 per essersi aggiudicato il compendio mediante vendita senza incanto e nelle condizioni descritte nella Relazione di Stima dell'arch. e nel relativo Decreto di trasferimento, di , Per_2 Parte_1 rilevata, all'esito dei sopralluoghi effettuati (16.3.2022 e 22.02.2022), la presenza dei vizi lungo il perimetro del fabbricato con particolare incidenza dei danni lungo il prospetto Sud ed in prossimità del vano ascensore [«All'interno della proprietà
[...]
sono presenti e diffuse infiltrazioni a soffitto e a parete provenienti dal piano copertura;
- In Pt_1 corrispondenza delle infiltrazioni più gravi sono presenti lesioni ed ammaloramenti alla trave ed allo sporto della gronda di perimetro manifestando ciò un graduale e continuo danneggiamento dei manufatti;
…. Gli ammaloramenti di natura strutturale presenti all'intero della proprietà Pt_1 richiedono interventi specifici di ripristino (come per le parti condominiali)». Emblematiche della grave situazione in cui si trovava l'alloggio attoreo al momento dell'ATP appaiono le fotografie scattate dal CTU e visibili alle pagine da 2 a 14 dell'ALL. 1 ATP, doc. 4 di parteattrice)], dedotto che le infiltrazioni e le problematiche strutturali rilevate all'interno della proprietà erano localizzate e riconducibili (i) «alla CP_15 impermeabilizzazione del lastrico solare che o non è stata eseguita (di fatto non risulta in nessuna parte visibile) o è stata eseguita non a regola d'arte» (CTU in ATP, pag. 13) e (II) «al rifacimento non correttamente eseguito della impermeabilizzazione del cornicione per il quale non sono stati eseguiti i dovuti accorgimenti anche in relazione alla nuova ringhiera ed alla sovrapposizione con la eventuale guaina del solaio orizzontale» (CTU in ATP, pag. 13), «La presenza di infiltrazioni provenienti dal piano copertura è dovuta a lavori eseguiti non a regola d'arte (circa nel 2003-2004) dalla Società Immobiliare Ranixe srl…. Concausa delle infiltrazioni è indicata nella mancata esecuzione nel tempo di interventi di manutenzione straordinaria delle superfici private e condominiali al piano lastrico di copertura al ….e di una porzione privata intestata al , concludeva CP_1 CP_16 che la «causa dell'attuale stato di ammaloramento è riconducibile a una non corretta esecuzione degli interventi al piano lastrico solare eseguiti dalla Soc. Immobiliare Ranixe SrL» (CTU in ATP, pag. 13). Segnatamente e sinteticamente, così il CTU in ATP concludeva «All'interno della proprietà sono presenti e diffuse infiltrazioni provenienti dal piano copertura;
In corrispondenza delle infiltrazioni più gravi sono presenti lesioni ed ammaloramenti alla trave di perimetro causando ciò un graduale danneggiamento dello stesso;
La presenza di infiltrazioni provenienti dal piano copertura sono dovute a lavori eseguiti non a regola d'arte dalla in precedenza alla Controparte_17 sanatoria rilasciata con PDC 244/09 del 06.06.2009. Concausa delle infiltrazioni è la mancata esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria delle superfici private e condominiali nel tempo;
I lavori necessari per eliminare le infiltrazioni prevedono il completo rifacimento delle impermeabilizzazioni e delle finiture al piano copertura delle superfici private e condominiali. L'importo di detti lavori ammonta a € 176.00,00 oltre iva;
Come già indicato in conseguenza della presenza delle infiltrazioni si sono verificati alcuni sporadici danneggiamenti all'elemento trave di perimetro del solaio di copertura. La rimozione di tali danni risulta contabilizzato all'interno dei lavori di ristrutturazione da realizzare all'interno della proprietà successivamente alla Pt_1 esecuzione degli interventi al piano copertura. L'importo stimato in circa € 27.000,00 oltre iva (arrotondati) risulta inserito nel computo globale dei lavori necessari ad eliminare danni e cause infiltrative calcolati come già indicato in € 176.000,00 oltre iva» (CTU in ATP, pag. 15). Lo stato di abbandono totale in cui è stato lasciato il lastrico ed in cui si trova attualmente è ben visibile nelle fotografie da pagina 27 a pagina 36 dell'All. 1 ATP;
i convenuti hanno
6 dott. Pasquale LONGARINI omesso i doverosi interventi di manutenzione straordinaria e di riparazione del lastrico fungente da copertura condominiale. 3.1) Occorre premettere che la questione concernente la ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di uso esclusivo, nonché la correlata responsabilità per i danni da esso cagionati, è stata oggetto di ampio dibattito giurisprudenziale. L'articolo 1126 del cc disciplina la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, stabilendo un criterio inderogabile in assenza di diverso accordo contrattuale. La norma pone un terzo della spesa a carico del condomino che ha l'uso esclusivo del lastrico, mentre i restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve da copertura. La giurisprudenza è unanime nel ribadire che, data la fondamentale funzione di copertura del fabbricato, l'obbligo di manutenzione grava su tutti i soggetti interessati secondo le proporzioni indicate dalla legge (cass., n. 3465/2012; cass. n. 9084/2010). Tale obbligo di contribuzione sussiste sempre che il danno o la necessità di intervento non derivino da un fatto imputabile esclusivamente al condomino che ha l'uso esclusivo (cass. n. 3465/2012). 3.1.1) Elemento dirimente ai fini della decisione è rappresentato dall'individuazione dei condomini tenuti a contribuire per la quota dei due terzi delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di uso esclusivo, in applicazione del criterio dettato dall'art. 1126 cc. La giurisprudenza di legittimità ha consolidato il cosiddetto criterio della “proiezione verticale”. Secondo tale orientamento l'obbligo di contribuire alle spese non grava su tutti i condomini del fabbricato, ma esclusivamente sui proprietari delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico stesso, poiché solo a tali unità esso funge da copertura (cass., n. 18045/2020; cass., n. 12578/2017; cass., n. 11484/2017; cass. n. 7472/2001). Il giudice di legittimità ha chiarito che sono tenuti a contribuire «i soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall'esistenza, nella colonna d'aria ad esso sottostante, di parti comuni» (cass., ord. n. 11484/2017). Di conseguenza, sono esclusi dalla contribuzione i proprietari dei locali (siano essi appartamenti, negozi o autorimesse) che, pur facendo parte dello stesso condominio, non si trovano fisicamente sotto la porzione di lastrico oggetto di intervento (cass., n. 18045/2020; cass. n. 7472/2001). 3.2) La parte attrice ha offerto la prova dell'esistenza di infiltrazioni nella sua abitazione, della loro provenienza dal lastrico solare, che, pur di proprietà esclusive, funge per intero da copertura del condominio, e dal cornicione condominiale. 3.2.1) Il lastrico solare, quando sia anche solo in parte ad uso esclusivo, per la parte apparente, e quindi per la superficie, costituisce oggetto dell'uso esclusivo di chi ne abbia il diritto;
per altra parte, e segnatamente per la parte strutturale sottostante, costituisce cosa comune, in quanto contribuisce ad assicurare la copertura dell'edificio o di parte di esso. 3.2.2) Premesso che il proprietario dell'appartamento danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, è un terzo che subisce un danno per l'inadempimento dell'obbligo di conservazione della cosa comune (cass. n. 1674/2025), sono allora chiare le diverse posizioni del titolare dell'uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cc, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione;
il secondo, oltre che corresponsabile ex art. 2051 cc, è tenuto, ex art. 1130, co.1, n.4, e 1135, co.1, n.4, cc, a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio.
7 dott. Pasquale LONGARINI 3.2.3) In disparte il caso in cui risulti provato che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell'edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato l'infiltrazione e quindi il danno, le due responsabilità concorrono. 3.2.4) Il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condòmino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri.Trova, dunque, applicazione la disposizione di cui all'art. 2055 cc, ben potendo il danneggiato agire nei confronti del singolo condomino, sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio: «il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, primo comma, cod. civ., norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota, anche quando il danneggiato sia un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo, sicchè devono individuarsi nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili, poiché la custodia, presupposta dalla struttura della responsabilità per danni prevista dall'art. 2051 cc, non può essere imputata né al , quale ente di sola gestione di beni comuni, né al suo amministratore, quale CP_1 mandatario dei condomini» (cass. 1674/2015). 3.3) Ai sensi dell'art. 2051 cc, «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito». In applicazione di tale norma, è principio fermo nella giurisprudenza di legittimità che il è custode delle parti comuni CP_1 dell'edificio (tra cui rientrano lastrico solare e cornicione), ed è quindi soggetto a una presunzione di responsabilità oggettiva per i danni da esse derivanti, senza necessità di accertare una sua colpa (cass. n. 28253/2023; cass. n. 7044/2020; cass. n. 15291/2011; cass. n. 12211/2003). La responsabilità ex art. 2051 cc richiede solo la prova, da parte del danneggiato, del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno. Spetta poi al custode – nel caso di specie, al e a – dimostrare l'intervento di un CP_1 CP_2 caso fortuito, ossia ecc edibile e inevitabile, idoneo a escludere la propria responsabilità (cass. n. 12027/2017; cass. n. 19045/2010; cass. n. 2284/2006). 3.3.1) Ebbene, nella specie, senza pregio è l'invocato vizio costruttivo originario atteso che non può costituire caso fortuito idoneo ad escludere la responsabilità del custode il vizio costruttivo di una parte dell'edificio in quanto elemento intrinseco alla cosa, e non evento esterno eccezionale o imprevedibile. 3.3.2) I difetti costruttivi della cosa oggetto di custodia non possono mai integrare un caso fortuito proprio perché non costituiscono un fattore estraneo alla cosa, anzi ne esprimono una qualità interna. Il deficit strutturale di un elemento edilizio, anche se di proprietà esclusiva, non si colloca fuori dalla sfera di controllo del quando CP_1 concorre con le parti comuni al prodursi del danno. Al contrario, la presenza di vizi originari corrobora l'obbligo del custode di vigilanza e manutenzione non potendo rientrare nella categoria degli eventi eccezionali ed imprevedibili (cass. n. 21317/2025). 3.3.3) Nella specie, la non conformità (il difetto) del lastrico solare e del cornicione, costituendo elemento strutturale integrato nella cosa in custodia, non certo fattore esterno rispetto ad essa, non è evento eccezionale e fortuito, idoneo a escludere la responsabilità del custode. I vizi originari di costruzione o difetti intrinseci della cosa non possono qualificarsi come caso fortuito, proprio perché immanenti alla res stessa e come tali rientranti nell'ambito della custodia (cass. n. 27989/2022; ass. n. 5741/2009). 3.3.4) La giurisprudenza è chiara nell'affermare la responsabilità del quale CP_1 custode tenuto alla manutenzione della copertura anche in presenza di CP_18 vizi costruttivi: Il titolare di una unità imm resa in un edificio 8 dott. Pasquale LONGARINI condominiale può esperire azione risarcitoria contro il condominio, in base all'art. 2051 cc, per i danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo, ancorché tali difetti siano imputabili già all'originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell'edificio e siano stati oggetto di transazione con i condomini acquirenti al momento della costituzione del condominio, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell'art. 1490, comma 2, c.c. Ciò in quanto, il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore, ma assume dal momento della sua costituzione l'obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno. 3.4) Pertanto, e conclusivamente, rilevato che il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del Condominio e dell'usuario del lastrico solare, i convenuti e Controparte_4 CP_2 devono essere condannati, in solido tra loro, al risarcimento, in favore di
[...]
. dei danni murari quantificati dal CTU in ATP in complessivi euro 32.559,10 Pt_1
A nonché interessi legali ex art. 1284, co.4, cc a far data dalla notifica dell'atto di citazione all'effettivo soddisfo. 3.5) Nulla è dovuto a titolo di danno da mancata godimento, non avendo parte attrice offerto adeguata prova, neppure con l'ausilio delle presunzioni, del fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell'immobile, l'avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione. 3.6) I convenuti e devono essere Controparte_1 CP_2 condannati all'esecuzione dei lavori e delle opere necessarie per eliminare definitivamente la causa delle infiltrazioni, determinate dal CTU nella relazione di ATP. 3.6.1) Purtuttavia, il che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno CP_16 derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del , senza tuttavia essere esonerato CP_1 dall'obbligo di contribuire, a propria v ota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni nonché alla rifusione dei danni cagionati (cass., n. 18187/2021; cass. n. 20546/2025). 3.6.2) Quindi, il condomino danneggiato dalle infiltrazioni provenienti da un lastrico o terrazza sovrastante non è immune dal contribuire alle spese di riparazione e questo obbligo deriva dalla comproprietà o dall'utilità che il soggetto trae dalla copertura, indipendentemente dal fatto che sia stato lui stesso vittima del danno. Chiunque subisca infiltrazioni da lastrici sovrastanti non può limitarsi a chiedere il risarcimento, ma essendo proprietario dell'unità sottostante, deve contribuire alle spese di riparazione nella misura stabilita dalla legge. 3.7) La spese legali seguono la soccombenza. 3.7.1) Il , in persona dell'amministratore pro–tempore, Controparte_10
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in persona del curatore prof. liquidate in Controparte_3 Persona_1 complessivi euro 3.809.00 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge. 3.7.1) Il , in persona dell'amministratore pro–tempore Controparte_10
e devono essere dichiarati tenuti e condannati, in solido tra loro, al CP_2
p spese processuali nei confronti di liquidate in Parte_1
9 dott. Pasquale LONGARINI complessivi euro 3.809.00 oltre spese generali al 15%, € 518,00 per contributo unificato,
€ 27,00 per anticipazioni forfettarie, IVA e CPA come per legge. 3.8) Premesso che la prestazione del consulente tecnico d'ufficio è effettuata in funzione di un interesse comune delle parti del giudizio, le quali sono solidalmente responsabili del pagamento delle relative competenze, indipendentemente dalla ripartizione in essa operata dell'onere delle spese processuali (cass. n.25179/2013; cass. n. 28572/2023), non trovando applicazione il principio della soccombenza, operante solo nei rapporti con le parti e non nei confronti dell'ausiliare (cass. n.23586/2008), le spese della CTU in ATP vanno poste definitivamente a carico di Parte_1 [...]
e in solido tra loro CP_10 CP_2

PQM


Il TRIBUNALE di IMPERIA, in composizione monocratica, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunziando: 1) dichiara la improcedibilità domanda di garanzia svolta dal
[...]
e nei Controparte_14 CP_2
Controparte_3
, in persona Controparte_14 dell'amministratore p o, in favore CP_2 di , della som 9,10 oltre IVA nonché interessi legali ex Parte_1 ar far data dalla notifica dell'atto di citazione all'effettivo soddisfo.
3) condanna il , in persona dell'amministratore pro- Controparte_1 tempore, e e opere necessarie per eliminare CP_2 definitiva elle infiltrazioni, determinate dal CTU nella relazione di ATP, ai quali dovrà contribuire nella misura stabilita dalla legge. Parte_1
4) respinge nel resto
5) condanna il , in persona Controparte_14 dell'amministratore ro, in favore CP_2 del in persona del curatore Controparte_3 prof euro 3.809.00 oltre Persona_1 spes e CPA come per legge.
6) condanna il , in persona Controparte_14 dell'amministratore ro, in favore CP_2 di , delle spes n complessive euro 3.809.00 oltre spese Parte_1 ge 18,00 per contributo unificato, € 27,00 per anticipazioni forfettarie, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore dall'avv. Marcello FERRARI e dall'avv. Michele FERRARI che si sono dichiarati antistatari
7) pone le spese di CTU in ATP definitivamente a carico di Parte_1
e in solido tra l Controparte_10 CP_2 i so di diffusione della presente ordinanza in qualsiasi forma, per finalità di informazione giuridica su riviste, supporti elettronici o mediante rete di comunicazione elettronica, sia omessa l'indicazione delle generalità e degli altri dati identificativi degli interessati Imperia, 13.12.2025

IL GIUDICE Dr. Pasquale LONGARINI
10 dott. Pasquale LONGARINI