N. R.G. 28987/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 28987/2023 tra

Parte_1
ATTORE/I e

Controparte_1
CONVENUTO

Controparte_2
TE IA

Oggi 10 dicembre 2025 innanzi al dott. Paola Barbara Folci, sono comparsi:
Per 'avv. DI MARTINO MAURO Parte_1
Per l'avv. CIRLA AUGUSTO Controparte_1
Per l'avv. CASARANO FRANCO e l' avv. DASSI GIACOMO Controparte_2 ( ) VIA LARGA 19 ; C.F._1 CP_1
. Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da fogli depositati telematicamente . Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Paola Barbara Folci
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Barbara Folci ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 28987/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DI MARTINO MAURO e dell'avv. , Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in VIA RUGABELLA 1 20122 presso il difensore avv. DI CP_1 MARTINO MAURO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_2 CIRLA AUGUSTO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA RUGABELLA 1 presso CP_1 il difensore avv. CIRLA AUGUSTO
CONVENUTO
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. CASARANO FRANCO e Controparte_2 dell'avv. DASSI GIACOMO ( ) VIA LARGA 19 ; elettivamente C.F._1 CP_1 domiciliato in VIA LARGA, 19 20122 presso il difensore avv. CASARANO FRANCO CP_1 TE IA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, proponeva opposizione avverso il decreto Parte_1 ingiuntivo n. 10552/2023, R.G. 23318/2023, con cui le era stato ingiunto il pagamento in favore del Condominio opposto della somma complessiva di € 43.061,65, oltre accessori, per oneri condominiali maturati.
L'opponente deduceva: di avere diritto a compensazione per € 6.100,00, relativa a lavori urgenti eseguiti nel 2021; di aver subito danni economici quantificati in € 50.000,00, per effetto della prolungata presenza dei ponteggi per il rifacimento della facciata condominiale e per la chiusura temporanea della propria autorimessa a seguito del crollo del tetto in data 29 e di € 5.000,00 il pagina 2 di 8 12/11/2024 aprile 2023; la nullità della delibera assembleare del 6 marzo 2023 per omessa convocazione.
Il si costituiva chiedendo il rigetto dell'opposizione, deducendo la piena debenza degli CP_1 oneri richiesti, l'insussistenza dei presupposti per la compensazione invocata e la mancanza di prova del danno allegato, chiedendo in via subordinata la manleva di appaltatrice dei lavori di CP_2 facciata.
Costituitasi, eccepiva l'inammissibilità e infondatezza della chiamata in manleva, CP_2 richiamando la clausola penale contenuta nel contratto d'appalto, che limita la propria responsabilità nei confronti del Condominio e nega la debenza di somme ulteriori a titolo risarcitorio nei confronti di terzi.
Senza necessità di seguito istruttorio si passa ora alla decisione
XXX
Parte L'opposizione proposta da avverso il decreto ingiuntivo n. 10552/2023 , deve essere rigettata.
Il decreto ingiuntivo oggetto di opposizione è stato emesso su istanza del Controparte_3
, per il pagamento della somma di € 43.061,65, oltre interessi e spese, a titolo di contributi
[...] condominiali ordinari e straordinari relativi agli esercizi compresi tra il 1° maggio 2021 e il 30 aprile 2023.
L'opponente ha sì contestato l'esistenza e l'entità del credito per spese condominiali ordinarie e preventive, come risulta dalla documentazione prodotta in fase monitoria (docc. 3 e 4), ma., attesa la documentazione prodotta e la verifica dei pagamenti effettuati nel corso del giudizio (acconto di € 6.297,00 in data 13.10.2023), ha comunque, almeno parzialmente riconosciuto la debenza Parte_1 delle somme. Infatti, in realtà, l'opposizione si risolve in una richiesta di compensazione con presunti crediti di natura diversa.
ha eccepito di non essere debitrice del assumendo di poter opporre in Parte_1 CP_1 compensazione un proprio controcredito di € 6.100,00 derivante dalla fattura n. 4 del 28 gennaio 2021 Parte emessa da VAT S.r.l. (società poi scissa in per interventi edilizi su parti comuni, consistenti nel ripristino di atri condominiali, pluviali e tinteggiature.
L'eccezione di compensazione è inammissibile e infondata.
In primo luogo, la compensazione richiede, ai sensi dell'art. 1243 c.c., la certezza, liquidità ed esigibilità del controcredito, che nella specie difettano. Parte Il presunto credito di non è stato riconosciuto dal né risulta fondato su titolo idoneo. CP_1
Inoltre, i lavori di cui alla menzionata fattura risultano eseguiti unilateralmente da VAT S.r.l. senza preventiva autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, né emergono elementi idonei a dimostrare la natura urgente e indifferibile degli interventi, requisiti richiesti dall'art. 1134 c.c. per il rimborso delle spese anticipate dal singolo condomino. (Cass 27106/2021).
pagina 3 di 8 Nel caso in esame, nessuna urgenza è stata provata: la documentazione allegata si limita a riprodurre la fattura e una dichiarazione della società esecutrice, prive di riscontri oggettivi o delibere condominiali antecedenti o successive che ne abbiano ratificato la spesa.
Al contrario, risulta che l'assemblea del 17 luglio 2019 affrontò la questione e deliberò di offrire una somma forfettaria di € 1.000,00 per la definizione bonaria della vicenda, offerta che fu rifiutata dalla società opponente. Tale circostanza esclude in radice la sussistenza di un credito certo ed esigibile, rivelando che la questione era già stata oggetto di contestazione e definizione assembleare.
La compensazione, pertanto, non può operare e l'opposizione si rivela infondata.
In merito alla dedotta nullità o inefficacia della delibera del 6 marzo 2023, l'opponente ha sostenuto che la pretesa creditoria deriverebbe da una delibera assembleare del 6 marzo 2023, alla quale essa non sarebbe stata convocata, con conseguente invalidità delle decisioni e nullità del titolo.
La censura è infondata, in quanto le somme azionate in sede monitoria si riferiscono a rendiconti approvati con delibere antecedenti (2021 e 2022), non alla delibera del marzo 2023, la quale riguardava esclusivamente l'approvazione di ulteriori opere straordinarie e non ha inciso sui bilanci oggetto del decreto ingiuntivo.
Dalle considerazioni che precedono risulta che il credito del è certo, liquido ed esigibile;
CP_1 le delibere condominiali sono valide e non impugnate e la compensazione non è opponibile in mancanza di controcredito certo e documentato.
Ne consegue che il decreto ingiuntivo deve essere confermato integralmente.
In merito alla domanda riconvenzionale di risarcimento danni
La domanda riconvenzionale avanzata da volta a ottenere il risarcimento dei danni che si Parte_1 assumono derivati dalla prolungata permanenza dei ponteggi di cantiere installati per il rifacimento della facciata e dal crollo di parte del solaio sovrastante la rampa di accesso CP_4 all'autorimessa, è infondata sia nell'an che nel quantum debeatur.
Secondo la prospettazione dell'opponente, i ponteggi installati per l'esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata avrebbero oscurato le insegne luminose dell'autorimessa, determinando una drastica riduzione della visibilità dell'ingresso e conseguentemente un crollo dei ricavi dell'attività commerciale.
Tuttavia, nessuna delle allegazioni di parte opponente consente di ritenere provata la sussistenza di un danno patrimoniale riconducibile causalmente alla condotta del Condominio.
Parte Nel caso di specie, si è limitata a produrre un prospetto riepilogativo dei ricavi dell'autorimessa negli esercizi 2019–2024, redatto da un consulente di parte, da cui emergerebbe un significativo calo del fatturato durante il periodo di permanenza dei ponteggi. Tale documento, tuttavia, non ha valore di prova legale e non è sufficiente a dimostrare né l'esistenza di un effettivo pregiudizio economico né, soprattutto, la connessione causale diretta tra tale calo e la presenza dei ponteggi.
pagina 4 di 8 Non può infatti escludersi che la riduzione dei ricavi sia dipesa da altri fattori estranei alla condotta del
— quali l'andamento del mercato, la variazione della clientela, le mutate condizioni CP_1 logistiche o la gestione aziendale interna — che la parte attrice non ha in alcun modo escluso o neutralizzato mediante un confronto oggettivo e tecnico.
Inoltre, deve rilevarsi che l'esecuzione dei lavori di facciata costituiva adempimento di un obbligo legale dell'ente di gestione, adottato con delibera assembleare regolarmente approvata e non Parte tempestivamente impugnata da la quale anzi aveva preso parte alle deliberazioni preliminari del 27 settembre 2021, manifestando consenso all'intervento.
Ne deriva che la presenza dei ponteggi, per quanto disagevole, non integra condotta illecita o inadempimento imputabile al , ma è riconducibile a un legittimo esercizio del diritto di CP_1 manutenzione sulle parti comuni.
Va inoltre osservato che, anche qualora fosse ipotizzabile un ritardo nella rimozione dei ponteggi, Parte l'onere probatorio avrebbe imposto a di dimostrare l'esistenza di un termine contrattuale per lo smontaggio, la sua violazione per fatto imputabile al Condominio, e il nesso di causalità tra il ritardo e la perdita economica.
Tali elementi non risultano provati. Anzi, dagli atti emerge che il termine dei lavori fu legittimamente prorogato con delibera assembleare del 17 novembre 2022, la quale approvò opere aggiuntive di manutenzione straordinaria, con conseguente inevitabile estensione temporale del cantiere.
Parte Pertanto, la pretesa di difetta di ogni fondamento, non essendo ravvisabile né un comportamento colposo del né un danno ingiusto causalmente collegato a esso. CP_1
Parimenti infondata è la domanda relativa al crollo di parte del solaio sovrastante la rampa di uscita dell'autorimessa, evento occorso il 29 aprile 2023 e che avrebbe determinato la chiusura dell'attività per una settimana.
In proposito, la parte opponente non ha fornito alcuna prova circa la causa materiale del crollo, la sua imputabilità a colpa o negligenza del e il danno patrimoniale effettivamente subito. CP_1
La produzione documentale si limita a una comunicazione PEC di contestazione e a una generica stima dei mancati incassi, priva di riscontri oggettivi o contabili.
Sotto il profilo giuridico, si osserva che la responsabilità del per danni da difetto di CP_1 manutenzione delle parti comuni postula la dimostrazione dell'an e del nesso causale ai sensi dell'art. 2051 c.c., nonché della mancanza di caso fortuito. Nel caso di specie, tale prova non è stata minimamente offerta, né è stato individuato un comportamento colposo dell'amministratore o dell'assemblea nella custodia delle parti comuni.
L'evento, peraltro di modesta entità e durata, non ha prodotto danni strutturali né ha impedito in modo prolungato l'uso dell'autorimessa, sicché difetta anche l'elemento del pregiudizio economicamente apprezzabile.
Alla luce di quanto esposto, la domanda risarcitoria di deve essere integralmente rigettata. Parte_1
pagina 5 di 8 In assenza di prova del nesso eziologico tra il presunto ritardo e l'effettiva riduzione dei ricavi, non può darsi ingresso né alla liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c., mancando il presupposto dell'an debeatur, né a una consulenza tecnica d'ufficio che si tradurrebbe in indebito mezzo esplorativo di prova
In merito alla chiamata in garanzia di CP_2
Il Condominio ha chiamato in causa appaltatrice dei Parte_2 Controparte_2 lavori di rifacimento della facciata dello stabile, chiedendone la condanna a tenerlo indenne da ogni somma che potesse essere riconosciuta, anche solo in parte, a favore di a titolo di Parte_1 risarcimento danni per il ritardo nell'esecuzione dei lavori.
La domanda non merita accoglimento.
La domanda di manleva proposta dal è infondata, sia sotto il profilo contrattuale, sia sotto CP_1 il profilo causale.
In via preliminare, deve osservarsi che la responsabilità dell'appaltatore verso il committente non sorge in via automatica per il solo verificarsi di un ritardo o di un difetto esecutivo, ma richiede la dimostrazione della violazione colposa degli obblighi contrattuali e l'imputabilità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1218 c.c.
Nel caso in esame, non risulta provato alcun inadempimento di rispetto agli obblighi assunti CP_2 in contratto. Anzi, dagli atti emerge che i termini di esecuzione dei lavori furono legittimamente prorogati per decisione del stesso, con delibera assembleare del 17 novembre 2022, avente ad oggetto la CP_1 realizzazione di ulteriori opere straordinarie non previste nel contratto originario, tra cui interventi di impermeabilizzazione del lastrico e rifacimento di altre porzioni dell'edificio. Tale delibera – mai impugnata – ebbe l'effetto di modificare consensualmente le tempistiche di esecuzione, rendendo infondata qualsiasi doglianza in merito al superamento del termine contrattuale originario.
Inoltre, risulta documentalmente che i ponteggi di facciata furono parzialmente utilizzati da altra impresa, la per l'esecuzione di lavori di rifacimento del tetto, estranei all'appalto Controparte_5 stipulato con . CP_2 Ne consegue che il protrarsi della presenza dei ponteggi non può essere imputato alla sola appaltatrice, che non aveva il potere né l'onere di smontarli sino alla conclusione delle opere affidate agli altri soggetti incaricati dal CP_1
Alla luce di tali elementi, nessuna condotta negligente o colposa è ravvisabile in capo a che CP_2 risulta aver agito in conformità alle deliberazioni del committente e ai patti contrattuali aggiorna
Inoltre, come correttamente eccepito dalla terza chiamata, l'art.

9.4 del contratto d'appalto stipulato tra e prevedeva una penale giornaliera per ritardo nell'esecuzione dei lavori, CP_1 CP_2 determinata in € 200,00 al giorno, a decorrere dal termine contrattuale di ultimazione.
Tale clausola assume natura di penale ex art. 1382 c.c., con funzione di liquidazione anticipata e convenzionale del danno da ritardo, che preclude al committente di pretendere ulteriori somme a titolo risarcitorio, salvo espressa previsione contraria o prova del dolo dell'appaltatore. pagina 6 di 8 Nel contratto in esame non è prevista alcuna deroga a tale principio, né è stata fornita prova di un ritardo doloso o di una negligenza grave da parte dell'appaltatrice. La richiesta del di essere tenuto indenne da ipotetiche pretese di terzi ( si CP_1 Parte_1 traduce, pertanto, in una domanda risarcitoria ulteriore e diversa rispetto alla penale convenuta, e come tale inammissibile e priva di titolo.
La funzione tipica della penale – come affermato da costante giurisprudenza – è proprio quella di delimitare ex ante la responsabilità dell'appaltatore, impedendo la proliferazione di pretese risarcitorie non preventivamente pattuite. In mancanza di elementi idonei a superare la presunzione di esaustività della penale, la domanda di manleva deve quindi essere respinta.
Anche sotto il profilo oggettivo, la domanda di garanzia è destituita di fondamento.
Il Condominio ha formulato la chiamata in causa di solo in via prudenziale, per essere CP_2 Parte eventualmente manlevato da eventuali condanne nei confronti di Parte Tuttavia, come già esposto, la domanda risarcitoria di è stata rigettata per mancanza di prova dell'evento dannoso e del nesso eziologico. Non può, pertanto, residuare alcuna obbligazione di rivalsa a carico dell'appaltatrice, in mancanza di un pregiudizio economico accertato a carico del CP_1
La manleva, invero, presuppone l'esistenza di un titolo di responsabilità primaria del garantito, e la possibilità di imputare causalmente il danno al comportamento del garante. Parte Nel caso in esame, non essendo stata accertata alcuna responsabilità del verso viene CP_1 meno anche il presupposto logico-giuridico della garanzia.
Ma anche volendo ipotizzare un danno, non è dimostrato che la sua origine sia riconducibile ad . CP_2 Dalla documentazione prodotta (verbale di consegna lavori del 31.01.2024 e corrispondenza intercorsa), risulta che i lavori di facciata eseguiti da furono regolarmente completati entro il CP_2 termine prorogato, e che la permanenza dei ponteggi successiva a tale data fu dovuta alla prosecuzione di altri interventi condominiali.
La condotta dell'appaltatrice appare, dunque, conforme ai principi di correttezza e buona fede contrattuale, e non si riscontra alcuna violazione tale da giustificare una condanna in manleva.
In definitiva, la domanda di manleva proposta dal nei confronti di deve essere CP_1 CP_2 rigettata.
Ne consegue che va estromessa dal giudizio, con addebito delle spese di lite a CP_2 CP_1
Atteso il rigetto delle domande attoree le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

PQM


Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa civile R.G. n. 28987/2023, così decide:
pagina 7 di 8 1. Rigetta l'opposizione proposta da avverso il decreto ingiuntivo n. 10552/2023 e, per Parte_1 l'effetto, conferma integralmente il decreto;

2. Rigetta la domanda riconvenzionale proposta da Parte_1

3. Rigetta la domanda di manleva proposta dal nei confronti di Controparte_6
Controparte_2

4. Condanna il convenuto al pagamento in favore di delle spese di lite CP_1 CP_2 che liquida in € 3500,00 oltre IVA, CPA e rimborso spese generali come per legge.

5. Condanna al pagamento, in favore del , delle Parte_1 Controparte_6 spese di lite che liquida in € 3800,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali come per legge.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano, 10 dicembre 2025
Il Giudice dott. Paola Barbara Folci
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