TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
I SEZIONE CIVILE
SENTENZA
nella causa n. 2921/2023 RG, promossa da
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Maurizio Condipodero
attore
CONTRO
(CF: ), in proprio e n.q. di procuratore della Controparte_1 C.F._2
proprietaria sig.ra Parte_2
(C.F. )
[...] C.F._3
convenuti contumaci
PREMESSA
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. premetteva di aver Parte_1
stipulato, in data 29.01.2014, con il sig. , quale procuratore della Controparte_1
promissaria venditrice, sig.ra un contratto preliminare di Parte_2
compravendita di un' unità immobiliare, sita in Reggio Calabria per complessivi
€ 30.000,00 di cui € 20.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, versati dall'attore al procuratore della promissaria venditrice al momento della sottoscrizione del compromesso ( € 10.000,00 con assegno e ed € 10.000,00 in contanti) ed € 10.000 a titolo di saldo, da corrispondere al momento della sottoscrizione del rogito notarile;
con il predetto preliminare la promissaria venditrice si era obbligata anche ad effettuare alcune opere di rifinitura sull'immobile oggetto di vendita;
premetteva ancora l'attore che in data 12 marzo 2014, le parti avevano stipulato un' integrazione al suddetto contratto preliminare di compravendita, in forza della quale l'attore aveva corrisposto € 5.000,00,
a mezzo di assegno bancario, al procuratore della promissaria venditrice e quest'ultimo gli aveva consegnato delle chiavi di accesso dell'immobile; in data 6 dicembre 2014 le parti avevano sottoscritto un'ulteriore integrazione del contratto preliminare di compravendita, con la quale avevano differito la stipula del rogito notarile entro la data del 30 ottobre
2015. Nonostante i solleciti, la promissaria venditrice non aveva adempiuto agli obblighi assunti con il preliminare e successive integrazioni;
pertanto l'attore, con missiva inviata del 5 novembre 2020, aveva intimato alla sig.ra di fissare la stipula dinnanzi al Pt_2
notaio dell'atto di vendita, entro e non oltre un mese dalla data di ricevimento della stessa;
stante il mancato riscontro, aveva inviato ad entrambe le parti convenute l'invito con proposta di negoziazione assistita, rimasto privo di riscontro. Ciò premesso e svolte le argomentazioni di diritto, l'attore chiedeva: che fosse accertato e dichiarato l'inadempimento del sig. n.q. di procuratore e in proprio della sig.ra Controparte_1
e della stessa sig.ra e, per l'effetto, che fosse dichiarato Parte_2 Parte_2
l'intervenuto recesso dal contratto;
che i convenuti fossero condannati in solido alla restituzione della somma pari ad € 20.000,00 versata a titolo di caparra e ad ulteriori €
20.000,00 ai sensi dell' art. 1385 c.c.; che i convenuti fossero condannati in solido alla restituzione della somma pari ad € 5.000,00 versata a titolo di acconto sul prezzo totale dell'immobile oggetto di compravendita, con condanna in solido al pagamento delle spese processuali. I convenuti non si costituivano in giudizio;
con ordinanza del 18.09.2024 è stata dichiarata la contumacia di;
con ordinanza del 10.12.2024 venivano Parte_2
rigettate le richieste istruttorie formulate da parte attrice e la causa rinviata all'udienza del
05.02.2025, per la discussione e la decisione, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
All'udienza del 05.02.2025, fissata per la discussione e la decisione, parte attrice ha precisato le conclusioni, riportandosi ai propri atti di causa, ed hanno insistito nelle proprie conclusioni. Il Got, nella medesima udienza, ad esito della Camera di Consiglio, dato atto che alle ore 14,40 non erano più presenti i procuratori delle parti, ha emesso la presente sentenza.
*********** Preliminarmente viene dichiarata la contumacia anche del convenuto . Controparte_1
L'attore formula domanda di declaratoria del recesso dal contratto preliminare di compravendita stipulato con i convenuti - l'uno, , in qualità di Controparte_1
procuratore dell'altra, - per inadempimento di questo ultimi;
a supporto Parte_2
della propria domanda ha prodotto documentazione attestante, sia la stipula del preliminare di vendita e delle successive integrazioni, sia la corresponsione a CP_1
di € 20.000, a titolo di caparra confirmatoria, ai sensi dall'art. 5 del preliminare;

[...]
in particolare, il versamento della caparra è documentato dalla copia dell' assegno non trasferibile di € 10.000,00, intestato a , e dall'attestazione di prelievo Controparte_1
di ulteriori €10.000,00 datato 29.01. 2014; è stato anche provato che, in ottemperanza a quanto disposto all'art. 1 dell'integrazione al preliminare, sottoscritta in data 12.03.2014,
l'attore ha versato a un assegno non trasferibile di € 5.000,00, Controparte_1
contestualmente alla consegna anticipata delle chiavi dell'immobile, da parte del promissario venditore. L'attore asserisce che, a fronte del suo integrale adempimento degli accordi preliminari, la promissaria venditrice non ha adempiuto all'obbligo di trasferire la proprietà dell'immobile mediante la stipula del rogito notarile entro la data concordata, nonostante i suoi solleciti e, da ultimo, la sua formale richiesta del 05.11.2020, prodotta in atti;
per tali motivi chiede sia accertata la sussistenza dei presupposti per recedere dal contratto preliminare e chiedere la restituzione del doppio della caparra.
Al riguardo occorre rilevare che, in caso di inadempimento del contratto preliminare di vendita, la parte non inadempiente può chiedere in giudizio la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti, oppure può chiedere il recesso del contratto e il trattenimento della caparra confirmatoria ricevuta all'atto della stipula del preliminare.
Ferma restando l'alternatività dei rimedi a tutela della parte non inadempiente, ove quest'ultima decida di azionare quello specificamente previsto dall'art. 1385 c.c., deve, comunque, procedersi all'accertamento della sussistenza di un inadempimento di non scarsa importanza a carico della controparte, ai sensi dell'art. 1455 c.c.., risultando il recesso per inadempimento di cui all'art. 1385 c.c., uno strumento speciale di risoluzione del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria quale predeterminazione convenzionale del danno risarcibile (cfr. Corte di Cass. n. 19801 del 12.07.2021). Occorre, quindi, accertare la sussistenza di un colpevole e grave inadempimento del promittente venditore, tale da legittimare il recesso dell'attore, ai sensi degli artt. 1385 e 1455 c.c., e la condanna del convenuto a corrispondere il doppio della caparra versata al momento della sottoscrizione del contratto, pari ad € 40.000,00, oltre alla restituzione dell'importo di € 5.000,00 versati in data 12.03.2014, in sede di consegna anticipata del bene all'attore. A tal riguardo, la Cassazione ha anche recentemente ribadito che la non scarsa importanza dell'inadempimento, di cui all'art. 1455 c.c., debba essere valutata alla luce di un criterio oggettivo, verificando se l'inadempimento abbia determinato uno squilibrio significativo del sinallagma contrattuale (cfr Corte di Cass.,
n. 25743/2021); una tale valutazione deve essere fatta tenendo principalmente conto della natura, della finalità del rapporto e del concreto interesse che la parte adempiente ha all'esatta e tempestiva esecuzione delle obbligazioni rimaste inadempiute.
Nel caso in esame, si osserva che il comportamento complessivamente tenuto dai convenuti ha determinato un sensibile squilibrio del sinallagma contrattuale, posto che, a fronte della corresponsione di una più che apprezzabile caparra confirmatoria, il promittente venditore non ha dato alcun riscontro alla richiesta del promissario acquirente di fissare la data per la stipula del rogito notarile, non ha dato riscontro all'invito a negoziazione assistita ed, infine, non si è costituito nel presente giudizio, precludendo, in tal modo la realizzazione della principale finalità dell'atto stipulato con l'attore, e cioè il trasferimento del bene, ed il soddisfacimento dell'interesse di quest'ultimo ad acquistarne la proprietà. Nel caso di specie, deve, quindi, ritenersi sussistente un inadempimento di non scarsa importanza dei convenuti, che legittima l'esercizio del diritto recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c., e la pretesa nei confronti degli stessi, del doppio della caparra versata dall'attore. Le domande dell'attore devono pertanto essere accolte. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e, pertanto, i convenuti, e , Parte_2 Controparte_1
devono essere condannati, in solido, a rifondere, in favore dell'attore,
[...]
, le spese di lite, che si liquidano ex DM 55/2014, aggiornato con DM Parte_1
n.147/2022, secondo lo scaglione di riferimento e tenuto conto dell'attività processuale svolta, in € 2.540,00, per compenso, oltre IVA, CPA , spese vive per € 36,21 e spese forfettarie al 15%.

P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel giudizio recante n.2921/2023 R.G, vertente tra , attore, e e , Parte_1 Parte_2 Controparte_1
convenuti, così provvede:

1.accerta il grave e colpevole inadempimento di e e Parte_2 Controparte_1
la legittimità del recesso di dal contratto preliminare, stipulato il Parte_1
29.01.2014, e dalle successive integrazioni del 12.03.2015 e del 06.12 2024;

2. per l'effetto, condanna i convenuti, in solido, al pagamento a favore dell'attore della somma di € 40.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385
c.c., ed al pagamento di ulteriori € 5.000,00 quale anticipo sul prezzo di vendita, corrisposto dall'attore in data 12.03.2014, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al soddisfo;

3. condanna i convenuti, in solido, a rifondere a parte attrice le spese di lite del giudizio, liquidate in € 2.540,00, per compensi professionali, oltre IVA, CPA, come per legge, spese vive per € 36,21 e spese forfettarie al 15%
Così deciso in Reggio Calabria, in data 05.02.2025
IL GOT
Dott.ssa Francesca Versaci