REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VASTO

Il Giudice, Dott. Aureliano Deluca, dato atto della trattazione della presente controversia in data 10.12.2025 ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., ha emesso ex art. 281- sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA

nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. 120/2025
TRA
(C.F.: , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dall'Avv. S. Moretta (C.F.: ) C.F._2
Attore

CONTRO

in persona dell'amministratore di condominio p.t. Controparte_1
società (P.IVA: ), a sua volta in persona del legale CP_2 P.IVA_1
rappresentante p.t.
Convenuto/contumace

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'attore in epigrafe indicato ha convenuto in giudizio il condominio , in persona dell'amministratore di condominio CP_1
p.t. società al fine di vedere accertare il suo diritto al risarcimento del CP_2
danno patrimoniale concretizzatosi nelle spese da lui sostenute per la riparazioni di parti comuni del condominio, in proporzione alla rispettiva quota parte, ed in quelle da lui sostenute per la riparazione dell'unità immobiliare di sua proprietà in conseguenza dei danni subiti da infiltrazioni asseritamente causate da parti comuni condominiali, nonché a titolo di mancato guadagno in relazione all'ammontare di canoni di locazione non percepiti per non aver potuto locare l'immobile di sua proprietà proprio in conseguenza dei danni al medesimo immobile arrecati dalle prefate infiltrazioni, oltre che alla restituzione delle spese sostenute nel prodromico procedimento di ATP e per la altrettanto prodromica procedura di mediazione. Ha rassegnato, quindi, le seguenti conclusioni: “1) condannare il condominio in persona della società di CP_1
amministrazioni condominiali al pagamento in favore dell'attore della CP_3
somma di €. 12.596,03 sborsate per il rifacimento del tetto e dei pluviali e quale quota spettante al condominio ( epurata della quota dell'attore); 2) condannare il condominio “ in persona della società di amministrazioni condominiali CP_1
al pagamento della somma di €. 5.100,00 in favore dell'attore a titolo di CP_3
risarcimento del danno subito dall'appartamento a seguito delle infiltrazioni di acqua piovana;
3) condannare il condominio “ in persona della società di CP_1
amministrazioni condominiali al pagamento in favore dell'attore della CP_3
somma di €. 37.050,00 a titolo di mancato guadagno dei canoni di locazione;
4) condannare il condominio “ in persona della società di amministrazioni CP_1
condominiali al ristoro in favore dell'attore della somma di €. 1.288,67 CP_3
quale compenso pagato al CTU ing. nel procedimento di ATP n. 610/2024; 5) Per_1
condannare il in persona della società di amministrazioni Controparte_1
condominiali al pagamento in favore dell'attore della somma di €. 413,80 CP_3
quali costi di mediazione”. Il tutto, con vittoria di spese di giudizio, con distrazione. Nonostante la regolarità della notifica dell'atto di citazione, parte convenuta non si è costituita in giudizio, di talché ne è stata dichiarata la contumacia.
La domanda è fondata e, in quanto tale, merita accoglimento, per le ragioni di seguito esposte.
Il petitum del giudizio richiede di vagliare la responsabilità risarcitoria dell'odierno convenuto per aver causato infiltrazioni condominiali che hanno danneggiato l'unità immobiliare di parte attrice, ciò che ha comportato, da un lato, l'esborso economico da parte dell'attore per la riparazione, a proprie spese, di parti comuni dell'edificio, nonché per la riparazione della propria unità immobiliare e, dall'altro, un danno derivante dall'impossibilità dell'attore medesimo, proprio in conseguenza dei danni arrecati al proprio immobile, di locare il medesimo e percepire i relativi canoni locatizi.
La prova dei fatti costitutivi alla base della domanda emerge, in primo luogo, dalla relazione peritale elaborata dal nominato CTU in sede di ATP ed acquisita agli atti – dunque pienamente utilizzabile nel presente giudizio (cfr. doc. n. 3 fascicolo parte attrice).
In particolare, in essa, per quanto qui interessa, si attesta che, intorno alla metà di marzo
2023 e poi nel corso dell'inverno dello stesso anno, presso l'unità immobiliare dell'attore, sita al secondo ed ultimo piano del condominio “ , si sono CP_1
verificate copiose e prolungate infiltrazioni di acqua piovana che hanno provato danni anche all'interno dell'appartamento in trattazione, che il CTU ha ritenuto provenienti dal tetto di copertura e da un sistema di raccolta e smaltimento non efficace come quello delle grondaie e dei pluviali, relazionando che “… Si vede come le pareti maggiormente danneggiate siano quelle lungo i muri perimetrali dell'appartamento e
i soffitti… All'interno dell'immobile in alcuni punti parte dell'intonaco risulta distaccato, mentre le tinteggiature sulle pareti e i soffitti appaiono bollate con efflorescenze e fioriture tipiche delle pitture che hanno assorbito l'acqua, che con il tempo, dopo essersi asciugate, hanno lasciato una patina giallastra ampiamente diffusa e irregolare sia sulle pareti perimetrali che sui soffitti. Nella parte bassa dei muri si riscontra in alcuni punti anche il distacco dell'intonaco, da presumere derivante dall'accumulo di acqua alla base. Dalle foto si vede il distacco dei battiscopa
e l'ammaloramento delle parti inferiori delle finestre… le infiltrazioni provenienti dal tetto di copertura e da un sistema di raccolta e smaltimento non efficace come quello delle grondaie e dei pluviali abbia provocato all'interno dell'immobile danni per un importo pari ad €. 5.100,00, necessari per il ripristino delle pareti, dei battiscopa e delle finestre…”.
Dall'elaborato peritale, dunque, si evince, in primo luogo, che i danni riportati dall'unità immobiliare dell'attore hanno avuto causa ed origine dalle infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal tetto di copertura e da un sistema di raccolta e smaltimento non efficace e che, in secondo luogo, detti danni sono stati quantificati nella misura di € 5.100,00.
L'origine delle infiltrazioni e le cause del danno patito dall'attore risultano comprovate, altresì, dalle risultanze della prova orale espletata in corso di causa.
Più nello specifico, i testi di parte attrice, e - Testimone_1 Testimone_2
escussi in qualità, rispettivamente, di titolare e dipendente della impresa incaricata dall'attore di intervenire per riparare le danneggiate parti comuni dell'edificio – hanno entrambi confermato la circostanza che, la mattina del 15 marzo 2023, su Vasto era in corso una pioggia copiosa, e per tale motivo, sono saliti sul tetto dell'edificio per verificare lo stato dei luoghi, così riscontrando che il tetto ed i canali di gronda stavano cedendo, di talché si è deciso di intervenire immediatamente e con estrema urgenza per non aggravare ulteriormente la situazione, tenuto conto anche del fatto che il sottostante appartamento dell'attore era già allagato, in merito precisando che “Sì, è vero tutto quanto mi avete chiesto. Lo so in quanto ero presente, per la ditta – che è la mia – che materialmente ha eseguito i lavori. Il sig. mi aveva contattato per Pt_1
capire i lavori da eseguire, previo sopralluogo” (teste ; “Sì, è vero. Quel Tes_1 giorno sono salito sul tetto e sono entrato nell'appartamento dell'ing. Pt_1
insieme a lui medesimo e a . L'appartamento era allagato, ci pioveva Testimone_1
dentro. Dal balcone abbiamo visto che il canale era totalmente ammalorato. Poi siamo andati a vedere anche sul tetto ed abbiamo constatato che c'erano alcune tegole messe male. Pertanto, si è deciso per l'esecuzione dei lavori in urgenza ed io mi sono occupato della fornitura dei canali e materiali accessori, come da fattura rilasciata”
(teste ). Tes_2
Non vi è dubbio, dunque, circa il fatto che le piogge che nel corso del 2023 hanno interessato Vasto, insistendo su tetto e grondaia del condominio – dunque su parti comuni di esso – ammalorate ed evidentemente inidonee a far fronte ad agenti atmosferici del tipo di quelli in questione, hanno cagionato ingenti infiltrazioni di acqua piovana che, di poi, hanno cagionato danni – oltre che alle suddette parti comuni – anche all'unità immobiliare di proprietà dell'attore.
Risulta acclarato, altresì, che, a causa della necessità di intervenire urgentemente per il ripristino della situazione e per evitarne un aggravio ulteriore, nella negligenza ed inerzia del , l'attore ha autonomamente incaricato l'impresa di effettuare le CP_1
dovute riparazioni delle suddette parti comuni per la messa in sicurezza del tetto e delle grondaie/pluviali, così sostenendo una spesa complessiva di € 18.165,45, questa comprovata dalla documentazione offerta agli atti (cfr. copia dei bonifici effettuati dall'attore – doc. n. 2 fascicolo parte attrice).
In ragione di tanto, il danno patrimoniale subito dall'attore – come comprovato dall'istruttoria documentale ed orale di causa -, concretatosi nelle spese autonomamente sostenute per la riparazione e messa in sicurezza delle parti comuni dell'edificio condominiale, ammonta ad € 18.165,45, somma dalla quale va decurtata la quota parte dell'attore medesimo di € 5.569,42, come calcolata sulla base delle tabelle millesimali, così addivenendo ad una somma definitiva di € 12.596,03.
A detto danno patrimoniale va sommato quello concretizzatosi nelle spese sostenute dall'attore per la riparazione dei danni arrecati dal condominio all'unità immobiliare di sua proprietà, come calcolati dalla già citata relazione peritale al termine del procedimento di ATP, dunque per la somma complessiva di € 5.100,00.
Venendo, ora, all'invocato ulteriore danno da mancato guadagno per impossibilità di locare l'immobile durante il tempo in cui lo stesso era, di fatto, inagibile e non abitabile a causa dei danni allo stesso provocati dalle suddette infiltrazioni di origine condominiale, deve anzitutto osservarsi che, secondo i principi ordinamentali comuni desumibili dagli artt. 2043 (“Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”) e 1223
(“Il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta”) c.c., il “danno emergente” ed il “lucro cessante” rappresentano le voci primarie di danno patrimoniale conseguenti ad un fatto illecito - o ad un inadempimento contrattuale - in favore di chi ha subito un pregiudizio patrimoniale, voci risarcitorie che hanno finalità riparative differenti, atteso che il primo risarcisce la perdita già subita e verificatasi nella sfera giuridica del danneggiato, mentre il secondo compensa il guadagno non realizzato a causa dell'evento dannoso.
Con specifico riferimento al danno derivante dal mancato esercizio del diritto di proprietà – fattispecie nella quale certamente rientra l'impossibilità locare l'immobile di cui si è proprietari e, quindi, di sfruttarne l'utilizzo e percepirne i frutti per mancata locazione a cagione della condotta di terzi - la nozione di danno risarcibile riguarda non la res, bensì il diritto di goderne in modo pieno ed esclusivo, sicché il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della lesione/violazione patita. Da tanto deriva che il risarcimento del danno in questione postula, in primo luogo, il concreto accertamento dell'ontologica esistenza di un pregiudizio risarcibile, il cui onere probatorio ricade sul danneggiato e non può essere assolto dimostrando semplicemente che l'illecito ha soppresso una cosa determinata, se non si provi, altresì, che essa fosse suscettibile di sfruttamento economico e, in secondo luogo, il preventivo accertamento che l'impossibilità o l'estrema difficoltà di una stima esatta del danno stesso dipenda da fattori oggettivi e non dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegarne e dimostrarne gli elementi dai quali desumerne l'entità (Cass. n. 9744/2023).
Sulla scorta dei suddetti principi, deve richiamarsi e condividersi l'orientamento di legittimità secondo cui, posto che la locuzione "danno in re ipsa" contrasta con i canoni generali in materia di danno risarcibile e, quindi, va sostituita con quella di "danno presunto" o "danno normale", privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato, tenuto conto che il fatto costitutivo dell'azione risarcitoria deve contenere l'ulteriore elemento costitutivo del danno risarcibile – questo inteso non già o non solo come danno-evento, bensì come danno-conseguenza (in assenza del quale non vi è alcuna responsabilità risarcitoria da accertare, perché non vi è danno da risarcire) – con la conseguenza che la perdita subita e il mancato guadagno richiamati dall'art. 1223 c.c. non rappresentano un posterius rispetto al danno ingiusto, ma sono i criteri di determinazione di quest'ultimo, secondo la lettera dell'art. 2056 c.c., allorquando l'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di goderne in modo pieno ed esclusivo, il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, di talché il nesso di causalità giuridica si stabilisce fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire, ciò che richiede, dunque, l'allegazione da parte dell'attore che tale risarcimento invochi della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa, allegazione avverso la quale il convenuto ha l'onere di opporre – in modo non già generico, bensì specifico e rigoroso, nel rispetto del requisito di specificità previsto dall'art. 115 c.p.c. - che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento, così facendo sorgere per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, assolvibile anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza ai sensi dell'art. 115, comma 2, c.p.c., oppure anche mediante presunzioni semplici (SS.UU. n. 33645/2022).
Applicando le su esposte coordinate ermeneutiche al caso di specie, si osserva che parte attrice è andata ben oltre il regime delle presunzioni che, a livello di onere della prova, sarebbero sufficienti a dimostrare l'esistenza del danno lamentato.
Invero, l'attore ha documentalmente dimostrato (cfr. doc. nn. 5 e 6 fascicolo parte attrice) che già nell'anno 2021 – ossia due anni prima del verificarsi degli eventi di infiltrazione che hanno interessato la sua abitazione – aveva incaricato l'agenzia immobiliare di Vasto di locare l'immobile, nonché che, proprio in ragione CP_4
dell'inagibilità dell'immobile stesso a cagione dei danni allo stesso provocati dalle infiltrazioni di origine condominiale, i clienti terzi nelle more approcciatisi alla locazione dell'appartamento vi hanno rinunciato.
In altri termini, l'attore ha compiutamente dimostrato il danno da lucro cessante per il mancato sfruttamento – in termini di mancata concessione in locazione e percezione dei reltivi frutti civili rappresentati dai corrispettivi canoni locatizi – del di lui diritto dominicale, ciò che consente, per l'effetto di ritenere provato l'an del diritto in parte qua invocato.
Acclarato, per le ragioni su esposte, l'an del diritto, occorre vagliarne il quantum.
A tal riguardo, dovendosi pervenire – sulla base delle considerazioni innanzi evidenziate e delle coordinate giurisprudenziali su richiamate – ad una valutazione dell'ammontare della prestazione risarcitoria in via equitativa, in omaggio all'art. 2056
c.c., si ritiene congruo accordare a parte attrice un risarcimento del danno parametrato ai canoni locatizi che avrebbe percepito e che non ha potuto percepire a seguito della rinunzia alla locazione dell'immobile dei soggetti terzi che vi si erano interessati e che, per quanto già esposto, hanno ritenuto di abbandonare le trattative già incardinatesi e in stato di avanzamento nelle more intrattenute. A tal riguardo, posto che il canone locatizio inizialmente concordato a seguito del conferimento di mandato all'agenzia immobiliare ammontava ad € 950,00 mensili e che l'arco temporale in cui si è, di fatto, verificata l'impossibilità di locare l'immobile in questione ha compreso il periodo che va dall'ottobre 2021 (momento di conferimento del mandato all'agenzia immobiliare per l'individuazione di soggetti interessati alla locazione dell'appartamento) al novembre 2024 (data in cui, a mezzo di apposita relazione, l'agenzia immobiliare attestava la rinunzia dei soggetti interessati alla locazione dell'immobile a cagione dello stato ammalorato dello stesso in conseguenza delle infiltrazioni di origine condominiale), si ritiene di determinare l'ammontare della prestazione risarcitoria in € 36.100,00.
Alla luce di tutte le argomentazioni innanzi svolte, dunque, la domanda va accolta, nei termini che seguono.
Deve dichiararsi la responsabilità di parte convenuta per il danno patrimoniale cagionato a parte attrice, nonché il diritto di parte attrice al risarcimento del danno patrimoniale complessivamente quantificato nella somma di € 53.796,03, oltre interessi dalla sentenza al soddisfo come per legge;
per l'effetto, deve condannarsi parte convenuta al risarcimento del danno patrimoniale, in favore di parte attrice, complessivamente quantificato nella somma € 53.796,03, oltre interessi dalla sentenza al soddisfo come per legge.
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e la liquidazione è affidata al dispositivo che segue, sulla scorta dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022; per la determinazione del compenso si ha riguardo ai valori previsti dalle tabelle allegate al D.M. n. 55/14, in relazione alla tipologia di causa (procedimento di cognizione innanzi al Tribunale), al valore della controversia (scaglione da € 52.001,00 ad € 260.000,00) e alle fasi in cui si è articolata l'attività difensiva espletata nel presente giudizio (studio, introduttiva, trattazione/istruttoria, decisionale). La liquidazione viene effettuata secondo parametri prossimi ai minimi, in considerazione della non particolare complessità delle questioni di fatto e di diritto trattate. Al compenso così determinato deve aggiungersi la somma di € 1.288,67, a titolo di refusione delle spese sostenute da parte attrice nel procedimento di ATP, nonché la somma di € 413,80, a titolo di refusione dei costi di mediazione sostenuti da parte attrice.
Le considerazioni sinora svolte sono dirimenti e assorbono ulteriori questioni in fatto o in diritto eventualmente contestate tra le parti.
Tali sono i motivi della presente decisione.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione rigettate o assorbite, così provvede:
- accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara la responsabilità di parte convenuta per il danno patrimoniale cagionato a parte attrice, nonché il diritto di parte attrice al risarcimento del danno patrimoniale complessivamente quantificato nella somma di €
53.796,03, oltre interessi dalla sentenza al soddisfo come per legge;

- condanna parte convenuta al risarcimento del danno patrimoniale, in favore di parte attrice, complessivamente quantificato nella somma € 53.796,03, oltre interessi dalla sentenza al soddisfo come per legge;

- condanna parte convenuta al pagamento, in favore di parte attrice, delle spese di lite, che liquida in € 8.810,00 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Vasto, 11.12.2025
Il Giudice
Dott. Aureliano Deluca