REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina
Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 18025 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA

(C.F.: C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma, via Parte_1 P.IVA_1
Alfredo Casella, n. 37 presso lo studio dell'Avv. Ilan David Barda, che la rappresenta e la difende;



- ricorrente -


E
(C.F. , elettivamente domiciliato in Napoli, Controparte_1 P.IVA_2 largo Francesco Torraca, n. 71, presso lo studio degli avvocati Salvatore De
IC, e RE OS, che la rappresentano e lo difendono;

- resistente -
(c.f. ): Controparte_2 P.IVA_3
- intimata contumace -
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. – premesso di aver concesso Parte_1 in locazione ad uso commerciale per la vendita al dettaglio di ottica e accessori
(codice Ateco 46433) l'immobile di sua proprietà sito in Roma, via della Croce,
1 n. 65, censito al catasto fabbricati al foglio 470, particella 131, subalterno 2, alla mediante contratto sottoscritto in data 26.11.2021 e Controparte_1 regolarmente registrato, che in data 19.11.2024 in qualità di Tes_1 legale rappresentante della società le comunicava il Controparte_2 subentro nel contratto di locazione sopra citato per effetto dell'acquisto dell'azienda e di conseguenza il subentro nel contratto di locazione ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392/1978 e che la locatrice rilevava che l'attività imprenditoriale svolta dalla cessionaria non rientrava nel su menzionato codice e che la specifica destinazione di vendita esclusiva di prodotti di ottica CP_3 veniva variata in vendita di souvenir, magliette, gadget e oggettistica per turisti, per cui in data 4 dicembre 2024 la aveva comunicato alla Parte_1 [...]
e alla l'opposizione alla cessione Controparte_2 Controparte_1 dell'azienda e la diffidava al rilascio immediato dell'immobile senza tuttavia ottenere alcuna risposta – ha evocato in giudizio dinanzi all'intestato Tribunale la e la al fine di sentire Controparte_1 Controparte_2 dichiarare in via principale risolto il contratto di locazione ex art. 1456 c.c. in virtù della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 1 del contratto, per aver le controparti provveduto alla cessione del contratto di locazione in violazione del disposto dell'art. 36 della legge n. 392/1978 e per aver comunque mutato la destinazione dell'attività commerciale indicata in contratto senza l'autorizzazione della locatrice anche per effetto del diverso codice Ateco dell'attuale conduttore rispetto a quanto espressamente convenuto, comunque pregiudicando gli interessi della locatrice per effetto della scarsa affidabilità del subentrante, con condanna delle resistenti al contestuale rilascio del suddetto immobile;
in via subordinata dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della cedente e del cessionario dell'azienda ivi corrente per aver queste provveduto alla cessione del contratto di locazione in violazione del disposto dell'art. 36 della legge n. 392/1978 e per aver comunque mutato la destinazione dell'attività commerciale indicata in contratto senza l'autorizzazione della locatrice anche per effetto del diverso codice Ateco dell'attuale rispetto a quanto espressamente convenuto, comunque
2 pregiudicando gli interessi della locatrice per effetto della scarsa affidabilità del subentrante, con condanna delle resistenti al contestuale rilascio del suddetto immobile;
condannare la e la Controparte_1 Controparte_2 in solido tra loro, al pagamento dell'indennità maggiorata di occupazione determinata in contratto all'art. 15, lettera f), maturata per le mensilità di dicembre 2024, gennaio, febbraio, marzo e aprile 2025 pari ad euro 30.936,10 oltre alle indennità successive che matureranno fino all'effettivo rilascio ovvero di quella diversa somma accertata in corso di causa anche in via equitativa oltre interessi moratori come per legge.

2. La pur ritualmente evocata in giudizio, non si è Controparte_2 costituita e, pertanto, è stata dichiarata contumace.

2.1. Si è costituita in giudizio contestando le avverse Controparte_1 deduzioni e deducendo di non avere celato nulla alla locatrice della cessione del ramo di azienda alla società avendola Controparte_2 opportunamente avvisata prima telefonicamente e successivamente alla cessione, con la comunicazione effettuata ai sensi dell'art. 36 della legge n.
392/1978; ha affermato che, avendo la società subentrante , con CP_2 tempestività e puntualità, sempre corrisposto il canone di locazione, non vi sarebbe stato alcun danno o pregiudizio economico per la locatrice, né sussisterebbe alcun grave motivo ostativo alla avvenuta cessione, né sussistendo alcun grave motivo per la risoluzione del contratto, mancando uno degli elementi essenziali ovvero “l'insolvenza del conduttore”; ha sostenuto che la circostanza che all'interno del locale commerciale si vendano poi oggetti di natura diversa, non potrebbe caducare il contratto di locazione, e che si sarebbe potuto inserire nei codici Ateco della società subentrante, il codice Ateco richiesto, con una semplice formalità alla camera di commercio;
ha dedotto che l'articolo 36 della legge n. 392/1978, non richiede il consenso del locatore per la cessione del contratto di locazione insieme all'azienda o un suo ramo, e non fa alcun riferimento a codici Ateco diversi tra cedente e cessionario;
ha sostenuto che la dichiarazione, resa nel contratto, dello specifico uso che il conduttore intende fare dell'immobile locato non impone al locatore la garanzia
3 dell'effettiva possibilità di tale uso e che tale dichiarazione rileva per il locatore, nei limiti di cui all'art. 1575, n. 2), c.c., secondo cui il locatore deve mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto. Ha quindi concluso chiedendo di rigettare la domanda di parte ricorrente, stante l'insussistenza dei gravi motivi anche di ordine morale e non sussistendo le condizioni di una chiesta risoluzione contrattuale.

3. All'odierna udienza, la causa è stata discussa dalle parti e, in assenza di istanze istruttorie, decisa ex art. 429 c.p.c..

4. Dagli atti di causa è emerso che con contratto di locazione ad uso commerciale sottoscritto in data 26.11.2021 e regolarmente registrato, Pt_1 ha concesso in locazione per la vendita al dettaglio di ottica e accessori
[...]
(codice ateco 46433) l'immobile di sua proprietà sito in Roma, via della Croce,
n. 65, censito al catasto fabbricati al foglio 470, particella 131, subalterno 2, alla
Controparte_1
Con missiva del 19.11.2024 la ha comunicato alla Controparte_2 locatrice il subentro nel contratto di locazione per effetto dell'acquisto dell'azienda ed il subentro nel contratto di locazione ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392/1978, al quale si è opposta la locatrice con successiva comunicazione del 4.12.2024, non rientrando l'attività imprenditoriale svolta dalla cessionaria nel codice Ateco di cui sopra e stante la variazione della specifica destinazione di vendita esclusiva di prodotti di ottica in vendita di souvenir, magliette, gadget e oggettistica per turisti.
Orbene, il contratto di locazione prevede all'art 1 che “L'immobile oggetto di contratto è locato ad uso esclusivo di esercizio commerciale per la vendita al dettaglio di ottica e accessori (Codice ATECO 46433)”, e che è “tassativamente vietata alla Conduttrice la cessione del contratto di locazione e la sublocazione
(anche parziale) dei locali a terzi, salvo il disposto dell'art. 36 della Legge
27/7/11978 n. 392; è fatto divieto alla Conduttrice di mutare, anche solo parzialmente e/o temporaneamente, la suddetta destinazione d'uso. Il silenzio o
l'acquiescenza della locatrice al mutamento dell'uso convenuto avranno esclusivamente valore di mera tolleranza, priva di qualsiasi effetto a favore
4 della Conduttrice. L'espletamento di attività che determinano una diversa destinazione dell'immobile da quella contrattualmente pattuita comportano, in ogni caso, la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 C.C e art. 80 L
392/78 per fatto e colpa della Conduttrice, la quale sarà tenuta a risarcire i danni patisti dalla locatrice.”
Nel caso di specie, sebbene la subentrante abbia qualificato l'operazione come
“cessione d'azienda”, risulta evidente che le attività esercitate dalle due società
(ceduta e cessionaria) siano del tutto eterogenee – la prima dedita alla vendita al dettaglio di ottica e accessori, la seconda alla vendita di souvenir, magliette, gadget e oggettistica per turisti – sicché difetta ogni elemento di continuità funzionale e organizzativa tra le due imprese, conseguendone che non può ritenersi integrata una cessione d'azienda ai sensi dell'art. 2555 c.c., con la conseguenza che la cessione del contratto di locazione è soggetta alla disciplina generale e non è riconducibile all'art. 36 della legge n. 392/1978, per cui, stante l'opposizione del locatore, essa è inopponibile nei suoi confronti. In sostanza, per la locatrice il rapporto locatizio prosegue con la conduttrice originaria, unica obbligata alla restituzione del bene e al rispetto delle obbligazioni contrattuali.

4.1. Ne discende che la conduttrice ha violato l'art. 1 del contratto di locazione e, in particolare, il divieto di cessione del contratto, salvo il disposto dell'art. 36 della legge n. 392/1978, i cui presupposti, tuttavia, non si sono verificati nel caso di specie (non essendoci stata un'effettiva cessione di azienda, stante la diversità di attività svolte).
Mediante la cessione del contratto la conduttrice ha altresì Controparte_1 violato il divieto, contrattualmente previsto sempre dall'art. 1, di mutare, anche solo parzialmente e/o temporaneamente, la destinazione d'uso, indicata contrattualmente nell'attività di vendita al dettaglio di ottica e accessori.

4.2. Ciò posto, siffatte violazioni delle disposizioni contrattuali (cessione del contratto in difetto dei presupposti stabiliti e variazione dell'attività di vendita esclusiva di prodotti di ottica in vendita di souvenir, magliette, gadget e oggettistica per turisti) non determinano la risoluzione di diritto del contratto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 c.c., non essendosi la parte locatrice avvalsa
5 della clausola risolutiva espressa prevista dal contratto di locazione agli articoli
1 e 15 del contratto per il caso di mutamento di destinazione o di sublocazione o di cessione della locazione o di immissione di terzi nel godimento dell'immobile locato, salvo il disposto dell'art. 36 legge n. 392/1978 (come previsto dall'art. 1).
In particolare, se è vero che la risoluzione si verifica di diritto, ai sensi dell'art. 1456 c.c., quando la parte interessata dichiara all'altra di avvalersi della clausola risolutiva, tuttavia nel caso di specie la comunicazione del 4.12.2024 effettuata dalla locatrice alla due società intimate non è chiara nell'indicare la clausola per la violazione della quale si sarebbe determinata la risoluzione del contratto, indicandosi erroneamente la violazione dell'art. 2 dell'accordo contrattuale
(inerente alla durata del rapporto), anziché gli articoli 1 e 15, sicché il contratto non si è risolto automaticamente tramite utilizzo della clausola risolutiva espressa, che, invero, non è stata concretamente e ritualmente azionata.
Pertanto, deve essere rigettata la domanda principale di risoluzione ex art. 1456 del codice civile.

4.3. Deve essere, invece, accolta la domanda di risoluzione per inadempimento.
Al riguardo si osserva che le violazioni poste in essere dalla Controparte_1 integrano la fattispecie normativa delineata dagli articoli 1453 e 1455 del codice civile.
Innanzitutto, va precisato che non sono conferenti le deduzioni della
[...] riferite al puntuale pagamento del canone di locazione indicato in Controparte_1 contratto e all'assenza di una morosità, atteso che la domanda proposta dalla ricorrente attiene alla risoluzione per clausola risolutiva espressa e non per significativo inadempimento della conduttrice.
Ciò posto, vi sono stati, infatti, due inadempimenti contrattuali, come illustrato al paragrafo 4.1, avendo specificamente la conduttrice violato il divieto di cessione del contratto e il divieto di modificazione della specifica destinazione d'uso, ambedue stabiliti dall'art. 1 del contratto di locazione.
Con riferimento alla seconda violazione si evidenzia che non sono meritevoli di favorevole considerazione le deduzioni della resistente in forza delle quali la
6 vendita di oggetti di natura diversa, non potrebbe caducare il contratto di locazione, non facendo l'articolo 36 della legge n. 392/1978 alcun riferimento ai codici Ateco diversi tra cedente e cessionario e non richiedendo detta norma il consenso del locatore per la cessione del contratto di locazione insieme all'azienda o un suo ramo.
Sul punto si osserva che il divieto cambio di destinazione d'uso, pur non essendo previsto dall'art. 36 della legge n. 392/1978, è espressamente indicato dal contratto all'art. 1 del contratto, dove peraltro si specifica che l'immobile “è locato ad uso esclusivo di esercizio commerciale per la vendita al dettaglio di ottica e accessori (codice ATECO 46433)” e che nel caso di specie vi è stato un radicale mutamento dell'attività esercitata nei locali.
Inoltre, l'affermazione della resistente per cui la dichiarazione, resa nel contratto, dello specifico uso che il conduttore intende fare dell'immobile locato non imporrebbe al locatore la garanzia dell'effettiva possibilità di tale uso e che tale dichiarazione rileverebbe per il locatore, nei limiti di cui all'art. 1575, n. 2),
c.c. (secondo il quale il locatore deve mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto) è infondata, atteso che detta circostanza è stata oggetto di specifica pattuizione contrattuale agli articoli 1 e 15 dell'accordo negoziale.
Le due violazioni poste in essere dalla non possono essere Controparte_1 considerate di scarsa importanza in relazione all'interesse della locatrice, atteso che in sede negoziale le parti le avevano attribuito un'importanza non trascurabile nell'assetto negoziale, tanto da averle presidiate mediante una clausola risolutiva espressa (poi in concreto non legittimamente azionata), il che assorbe ogni ulteriore considerazione sul punto.
Ad ogni modo e per completezza si sottolinea che la sostituzione della parte conduttrice non è un evento che può essere reputato di scarsa importanza per la parte locatrice, per la quale, invero, non è indifferente il soggetto con cui rapportarsi, tanto dal punto di vista della solvibilità, quanto della fiducia soggettiva. La locatrice ha scelto liberamente di concedere in locazione un proprio bene a un determinato soggetto, la cui sostituzione le imporrebbe coattivamente una nuova parte negoziale, con un conseguente forte vulnus alla
7 sua autonomia, tantoché tale sostituzione è inefficace in assenza di consenso della locatrice tanto in forza della disciplina normativa (art. 36 della legge n.
392/1978) quanto ai sensi della disciplina contrattuale (art. 1), salvo il caso previsto dal citato art. 36 (e richiamato espressamente dall'art. 1 del contratto), che, tuttavia, non si è verificato nel caso di specie, dove non vi è stata un'effettiva e opponibile cessione dell'azienda insieme alla cessione del contratto, in ragione della diversità delle attività svolte, ostative a una continuità aziendale.
In definitiva, la sussistenza di due violazioni negoziali – gravi e, in ogni caso, non irrilevanti – determina la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice a far data dalla pubblicazione della presente sentenza.

4.4. Dalla risoluzione del contratto deriva altresì la condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile di proprietà della ricorrente, libero Controparte_1 da cose e persone.
Anche la cessionaria va condannata al rilascio, in Controparte_2 quanto è emersa dagli atti la sua detenzione dell'immobile a seguito della cessione del contratto, seppure inefficace nei confronti della locatrice.
In ragione delle condizioni delle parti si ritiene ragionevole fissare per il rilascio la data del 30.1.2026.

5. Parte ricorrente ha inoltre richiesto l'indennità di occupazione di cui all'art. 15, lettera f), del contratto, quantificandola in euro 30.936,10, pari alla differenza tra quanto mensilmente già conteggiato fino alla mensilità di aprile
(euro 6.187,22 iva compresa) e quanto effettivamente dovuto per le mensilità di dicembre 2024, gennaio, febbraio, marzo e aprile 2025, oltre all'importo pari alle differenze maturate per lo stesso titolo successivamente al deposito del ricorso.
La domanda va rigettata in assenza dei presupposti per la stessa, consistenti nella mancata puntuale riconsegna dell'immobile alla scadenza del contratto o alla sua risoluzione anche giudiziale.
Nella fattispecie, come anticipato, il contratto non può ritenersi risolto dalla diffida di cui al 4.12.2024, nella quale parte locatrice ha dichiarato di volersi
8 avvalere della clausola risolutiva espressa per violazione dell'art. 2 del contratto e non dell'art. 1 in combinato disposto con l'art. 15 del contratto, ma solamente dall'odierna sentenza con cui è stata dichiarata la risoluzione ai sensi degli articoli 1453 e 1455 del codice civile.
Conseguentemente non può essere accolta la domanda di condanna delle resistenti al pagamento dell'indennità di occupazione per il periodo da dicembre
2024 fino alla data odierna, in quanto, in presenza della vigenza del contratto, sarà esclusivamente dovuto il canone di locazione e non l'indennità di occupazione.

5.1. La domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione dalla risoluzione fino al rilascio non può parimenti essere accolta, non essendo stata formulata nei termini di astreinte, ma come una domanda risarcitoria che presuppone, pertanto, la sussistenza dei relativi requisiti fattuali al momento della condanna stessa, che non possono chiaramente essere accertati dal giudice pro futuro.

6. In conclusione, il contratto deve essere risolto per inadempimento della conduttrice con decorrenza dalla data odierna e le parti resistenti devono essere condannate al rilascio dell'immobile in favore della ricorrente, con fissazione della data di esecuzione al 30.1.2026; va rigettata ogni altra domanda.

7. Il mancato accoglimento di tutte le domande della ricorrente giustifica la compensazione per la metà delle spese di lite tra la 13 s.r.l. e Pt_1 [...]
per la restante metà seguono la soccombenza e sono liquidate Controparte_1 come da dispositivo.

7.1. La posizione marginale della la quale non ha Controparte_2 violato precetti negoziali, non essendo parte del contratto di locazione, costituisce eccezionale motivo per compensare le spese tra essa e la ricorrente.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto stipulato in data 26.11.2021 tra Pt_1
e e avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, via
[...] Controparte_1
9 della Croce, n. 65, censito al catasto fabbricati al foglio 470, particella 131, subalterno 2, per inadempimento della conduttrice Controparte_1
2) condanna e a rilasciare, in Controparte_1 Controparte_2 favore di il su descritto immobile, libero da cose e persone, Parte_1 fissando per il rilascio la data del 30.1.2026;
3) rigetta ogni altra domanda;

4) condanna a rifondere nei confronti di la Controparte_1 Pt_1 Parte_1 metà delle spese di lite del presente giudizio, che liquida in euro 1.200 oltre al
15% per spese generali, iva e cpa come per legge;
compensa per la restante metà le spese di lite tra e Parte_1 Controparte_1
5) compensa le spese di lite tra e Parte_1 Controparte_2
Roma, 16.10.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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