N.R.G. 459/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI
SEZIONE DISTACCATA DI ORTONA - CIVILE
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Il Tribunale Ordinario di Chieti, Sezione distaccata di Ortona, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario di Pace, dott.ssa Filomena Maria Cofone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I Grado, iscritta al N. 459/2024, promossa da
Parte_1
(C.F. e Partita I.V.A. , in persona
[...] P.IVA_1 dell'amministratore unico e legale rappresentante p.t. sig.ra rappresentata e difesa Parte_2 dall' Avv. Alessandra Iarlori e dall'Avv. Vincenzo Larizza ed elettivamente domiciliata come in atti;

Ricorrente/intimante
CONTRO

, o in forma abbreviata " Controparte_1 [...]
, (C.F. ), in persona dell' amministratore unico e legale Controparte_2 P.IVA_2 rappresentante p.t. Professoressa rappresentata e difesa dall'Avv. Paolo Rosetti e CP_3 dall'Avv. Michele De bonis e domiciliata come in atti;

Resistente/intimata
********

OGGETTO: Contratto di locazione immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo - Risoluzione per inadempimento.
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da note scritte depositate per l'udienza del
25.09.2025.
---- FATTO E PROCESSO ----
1 N.R.G. 459/2024

1. La società Parte_1
, unipersonale notificava, all' del
[...] Controparte_2
20.05.2024, atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, con richiesta di emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per le somme dovute a titolo di canoni di locazione scaduti pari ad € 41.948,23 e da scadere sino all'esecuzione dello sfratto, nonché per le somme dovute per l'aggiornamento agli indici Istat relativamente al periodo dal 01/10/2007 al 01/10/2021 per € 3.419,52 e relativamente al periodo dal 01/10/2021 al 01/10/2022 per l'importo di € 2.432,16. In subordine, in caso di opposizione chiedeva : “- emettere ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ex art.
665 c.p.c., fissando la data per l'esecuzione; - in ogni caso: - dichiarare risolto il contratto di locazione relativo alle unità immobiliari descritte in premessa, stipulato in data
26/10/2002, registrato a Pescara il 29/10/2002, al n. 6052 Serie 3, per il grave inadempimento perpetrato dalla società conduttrice, con condanna della medesima al rilascio dell'immobile; - condannare la società conduttrice al pagamento dei canoni scaduti pari ad € 41.948,23 e da scadere sino al rilascio e delle somme dovute per l'aggiornamento agli indici Istat relativamente al periodo dal 01/10/2007 al 01/10/2021 per l'importo di €
3.419,52 e relativamente al periodo dal 01/10/2021 al 01/10/2022 per l'importo di € 2.432,16.
- condannare la società conduttrice al pagamento delle spese di lite.

2. Nel giudizio incardinato presso l'intestato Tribunale di Chieti, Sezione Distaccata di Ortona, allibrato al n. 221 del 2024, a seguito dell'udienza di comparizione delle parti, il Giudice, con ordinanza dell'08.11.2024, rigettava la richiesta di ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ex artt. 665 c.p.c., mutava il rito e fissava l'udienza del 06.02.2025, sostituita ex art. 127 ter c.p.c. da note scritte di udienza, assegnando alle parti termine per il deposito delle memorie integrative e documenti.

3. Parte intimante depositava memoria difensiva integrativa ex artt. 667, 447 bis e 426 c.p.c. del
03.01.2025 per chiedere;
“in via preliminare: - la società ricorrente/intimante dichiara di aderire all'eccezione sollevata dalla società resistente/intimata, di carenza di legittimazione passiva dell' con riferimento al rilascio dell'unità immobiliare ad uso Controparte_2 abitativo, ubicata al piano terra, distinta in catasto fabbricati al foglio 15 p.lla 273, cat. A/4,
e del locale magazzino, ubicato al piano terra, distinto in catasto fabbricati al foglio 15, p.lla
272 sub. 2, cat. C/2 essendo l' oggetto del contratto di locazione per cui Ë causa esclusivamente “l'unità immobiliare dislocata su tre livelli (terra, primo e secondo), uniti tra loro da una scalinata interna, avente superficie pari a mq 1253 (milleduecentocinquantatrÈ),
a confine con restante proprietà della venditrice, salvo altri, distinta in catasto fabbricati al
2 N.R.G. 459/2024 foglio 15, p.lla 272 sub. 1, cat. B/5, cl. U, sup. cat. mq. 1253, Rendita catastale Euro
6.049,18”, sita nel Comune di AN al Mare (CH), alla Via F. P. Tosti;
nel merito: - dichiarare risolto il contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 26/10/2002, registrato a Pescara il 29/10/2002, al n. 6052 Serie 3, per il grave inadempimento perpetrato dalla società conduttrice “ ”, o in forma Controparte_1 abbreviata " , con sede legale a AN al Mare (CH) alla Controparte_2 via Francesco Paolo Tosti n. 38 (codice fiscale e partita I.V.A. , in persona P.IVA_3 dell'amministratrice unica e legale rappresentante p.t. Professoressa;
e, per CP_3
l'effetto: - condannare la società conduttrice Controparte_1
”, o in forma abbreviata " , in persona
[...] Controparte_2 dell'amministratrice unica e legale rappresentante p.t. Professoressa , a CP_3 rilasciare, libera da persone e cose, “l'unità immobiliare dislocata su tre livelli (terra, primo
e secondo), uniti tra loro da una scalinata interna, avente superficie pari a mq1253
(milleduecentocinquantatrè), a confine con restante proprietà della venditrice, salvo altri, distinta in catasto fabbricati al foglio 15, p.lla 272 sub. 1, cat. B/5, cl. U, sup. cat. mq. 1253,
Rendita catastale Euro 6.049,18”, sita nel Comune di AN al Mare (CH), alla Via F.
P. Tosti;
- fissare, a breve la data per l'esecuzione; - condannare la società conduttrice
”, o in forma abbreviata Controparte_1 [...]
, in persona dell'amministratrice unica e legale rappresentante p.t. Controparte_2
Professoressa , al pagamento dell'importo di € 60.044,56, dovuto per i canoni CP_3 scaduti e non pagati da gennaio 2023 (per € 585,19) sino ad oggi (dicembre 2024), oltre alle somme dovute per l'aggiornamento agli indici Istat relativamente al periodo dal 01/10/2007 al 01/10/2021 per l'importo di € 3.419,52 e relativamente al periodo dal 01/10/2021 al
01/10/2022 per l'importo di € 2.432,16, per un importo complessivo pari ad € 65.896,24, oltre ai successivi canoni di locazione dovuti, per l'importo mensile pari ad € 2.585,19, fino all'effettivo rilascio dell'immobile condotto in locazione, oltre agli interessi legali dovuti nella misura legale sui canoni scaduti e sui corrispettivi dovuti sino all'effettivo rilascio dell'immobile; -rigettare la domanda riconvenzionale spiegata dalla società resistente/ intimata in quanto inammissibile, improcedibile, destituita di fondamento, in fatto ed in diritto
e non provata e, per l'effetto, rigettare la richiesta, formulata dall' in Controparte_2 via riconvenzionale, di condanna della società ricorrente/intimante al pagamento della somma di Euro 52.000,00 ovvero di quella diversa che dovesse risultare provata ovvero ritenuta di giustizia, quale risarcimento dei presunti danni che la società resistente/intimata asserisce di avere patito in conseguenza del presunto grave inadempimento della locatrice, asseritamente dovuto alla presunta inidoneità e ai presunti gravi vizi degli immobili locati,
3 N.R.G. 459/2024 in quanto destituita di fondamento, in fatto ed in diritto e non provata;
- accertare e dichiarare che l' non era titolare di diritto di prelazione ex art. 38 L. sull'equo Controparte_2 canone e che il non ha violato tale diritto di prelazione;
- Controparte_4 accertare e dichiarare che la società resistente/ intimata ha esercitato il diritto di riscatto per
l'acquisto dei beni oggetto dell'atto di cessione di diritti immobiliari verso appalto - a rogito del Notaio (Rep. n. 13507; Racc. n. 9789), registrato a Chieti in Persona_1 data 18/12/2023 al n. 5523 serie 1T e trascritto a Chieti il 19/12/2023 al n. 22913 Generale
e n. 18037 Particolare – sulla base di un presupposto giuridico inesistente ed in assenza dei presupposti prescritti ex lege per l'esercizio di tale diritto e quando si era già resa inadempiente nel pagamento dei canoni di locazione e aveva già posto in essere un grave inadempimento contrattuale nonché tardivamente;
e, per l'effetto: - dichiarare, in ogni caso, inammissibile, illegittima e tardiva la dichiarazione di riscatto e la conseguente azione dell'
- accertare e dichiarare la piena validità ed efficacia, nei confronti Controparte_2 dell' dell'atto di cessione di diritti immobiliari verso appalto, a rogito Controparte_2 del Notaio (Rep. n. 13507; Racc. n. 9789), registrato a Chieti in Persona_1 data 18/12/2023 al n. 5523 serie 1T e trascritto a Chieti il 19/12/2023 al n. 22913 Generale
e n. 18037 Particolare e che l non è proprietario degli immobili oggetto Controparte_2 di tale atto;
- condannare, in ogni caso, la società resistente/intimata al pagamento delle spese e competenze di lite con rimborso delle spese di mediazione gi‡ sostenute dalla società ricorrente/intimante, nella misura di € 273,28.”
Esponeva di aver acquistato dal , con atto del 15.12.2023, per Controparte_4
Notar registrato il 18.12.2023 e trascritto il 19.12.2023, in virtù di cessione Persona_2 di diritti immobiliari verso appalto, i diritti dell'intera proprietà delle unità immobiliari site in AN al Mare (CH) alla Via F.P. n. 36 e 38 e segnatamente : " unità immobiliare ad uso abitativo, ubicata al piano terra, composta da ingresso, disimpegno, ripostiglio, bagno, cucina, soggiorno e due camere, a confine con detta Via e restante proprietà della venditrice, salvo altri distinta in catasto fabbricati al foglio 15, p.lla 273, cat. A/4, cl. 3, vani 6, sup. cat. mq. 99, Rendita catastale Euro325,37; - locale magazzino, ubicato al piano terra, avente superficie di mq 64 (sessantaquattro), a confine con gli stessi di cui sopra, salvo altri distinto in catasto fabbricati al foglio 15, p.lla 272 sub. 2, cat. C/2, cl. 1, mq. 64, sup. cat. mq. 69,
Rendita catastale Euro 175,18; - unit‡ immobiliare dislocata su tre livelli (terra, primo e secondo), uniti tra loro da una scalinata interna, avente superficie pari a1 mq 1253
(milleduecentocinquantatrÈ), a confine con restante proprietà della venditrice, salvo altri distinta in catasto fabbricati al foglio 15, p.lla 272 sub. 1, cat. B/5, cl. U, sup. cat. mq. 1253,
Rendita catastale Euro 6.049,18.”. Tale immobile era stato dapprima concesso in locazione
4 N.R.G. 459/2024 dal Seminario vescovile dei Marsi, all' “Istituto Tecnico per Geometri e ragionieri Pitagora" con contratto del 29.10.2002 e poi dal 09.07.2023 all'odierno che Controparte_2 subentrava omettendo di versare i canoni dei mesi di febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre, dicembre 2023 e gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio 2024 versando parzialmente, il canone di gennaio 2023, per € 2.000,00 e che la morosità ammontava ad € 41.948,23 per i predetti canoni, le somme dovute per l'aggiornamento agli indici Istat in relazione al periodo dall'01.10.2007 all'01.10.2021 per l'importo di € 3.419,52 e per l'importo di € 2.432,16 per il periodo dall'01.10.2021 all'01.10.2022 quindi complessivamente € 47.799,91, pertanto, sussistevano i presupposti per l'intimato sfratto per morosità e si riportava all'atto di sfratto del 20.05.2024 e alle note autorizzate del 14.09.2024 contestando il contenuto dell'avversa comparsa di costituzione e risposta in opposizione ex art. 665 c.p.c. con domanda riconvenzionale e tutte le eccezioni, deduzioni, produzioni e conclusioni ivi rassegnate nonché la spiegata domanda riconvenzionale per inammissibilità, improcedibilità ed infondatezza della stessa pure non provata, inoltre contestava e si opponeva formalmente ed espressamente alla dichiarazione ed alla conseguente azione di riscatto da parte della società eccependone Controparte_2
l'inammissibilità, illegittimità e tardività. Deduceva altresì. A) IN VIA PRELIMINARE.
Aderiva all'asserita avversa carenza di legittimazione passiva della società intimata con riferimento ad alcuni beni immobili, non possedute o detenute dall'intimata chiedendo a precisazione delle conclusioni già rassegnate “che l'On.le Tribunale adito Voglia condannare
l' n persona dell'amministratrice unica e legale rappresentante p.t. Controparte_2
Professoressa , al rilascio della sola “unità immobiliare dislocata su tre livelli CP_3
(terra, primo e secondo), uniti tra loro da una scalinata interna, avente superficie pari a mq.
1253 (milleduecentocinquantatrè), a confine con restante proprietà della venditrice, salvo altri distinta in catasto fabbricati al foglio 15, p.lla 272 sub. 1, cat. B/5, cl. U, sup. cat. mq.
1253, Rendita catastale Euro 6.049,18”, sita nel Comune di AN al Mare (CH), alla
Via F. P. Tosti”. B) NEL MERITO. Si riassumono i motivi dedotti nell'atto B.1)
SUSSISTENZA DELLA MOROSITA' E DELL'INADEMPIMENTO CONTRATTUALE
DELLA SOCIETA' RESISTENTE/INTIMATA. INESISTENZA DI UN ACCORDO DI
COMPENSAZIONE TRA L'ISTITUTO ED IL SEMINARIO Controparte_2
VESCOVILE B.2) DOMANDA DI CONDANNA DELLA CP_4 Pt_1
RESISTENTE/INTIMATA AL PAGAMENTO DEI CANONI SCADUTI A FAR DATA
DAL MESE DI GENNAIO 2023 SINO AL RILASCIO DELL'IMMOBILE. B.3)
INFONDATEZZA, IN FATTO ED IN DIRITTO, DELLA DOMANDA
RICONVENZIONALE PROPOSTA DALL'ISTITUTO B.4) Controparte_2
5 N.R.G. 459/2024
INSUSSISTENZA DELLA PRESUNTA VOLAZIONE DEL DIRITTO DI PRELAZIONE
EX ARTT. 38 E 39 LEGGE SULL'EQUO CANONE. B.5) DIFETTO DEI PRESUPPOSTI
PER L'ESERCIZIO DEL DIRITTO DI RISCATTO DA PARTE DELL'ISTITUTO
E TARDIVITA' DELLA DICHIARAZIONE DI RISCATTO. B.6) Controparte_2
PREGIUDIZIALITA' DELLA DOMANDA DI RISOLUZIONE CONTRATTUALE
RISPETTO ALLA DOMANDA DI RISCATTO. B.7) ATTIVAZIONE DEL
PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE OBBLIGATORIA.

4. Con memoria integrativa ex art. 416 e 418 c.p.c. del 16.01.2025, l'intimato Controparte_2
in persona dell'amministratrice prof.ssa si costituiva in giudizio per
[...] CP_3 contestare ed impugnare l'avverso dedotto, eccepito e richiesto riportandosi a tutto quanto già dedotto e richiesto nella propria comparsa di costituzione in opposizione con domanda riconvenzionale del 19.06.2024 depositata nel procedimento di sfratto rubricato al n.
221/2024 RG, nonché alle proprie deduzioni d'udienza del 20.06.2024 e del 26.09.2024, riproponendo tutte le difese, deduzioni, eccezioni e richieste ivi svolte ed, ad integrazione e/o modifica delle stesse, esponeva i seguenti motivi: A) INESISTENZA DELLA MOROSITÀ
LAMENTATA DALLA OPPOSTA;
DOMANDA RICONVENZIONALE DI
ACCERTAMENTO DI INADEMPIMENTO DELLA RICORRENTE, DI CONDANNA
DELLA RICORRENTE AL RISARCIMENTO DANNI E DI RIDUZIONE DEL CANONE;

B) VIOLAZIONE DEL DIRITTO DI PRELAZIONE EX ARTT. 38 E 39 LEGGE
SULL'EQUO CANONE;
DICHIARAZIONE DI RISCATTO;
DOMANDA
RICONVENZIONALE DI DICHIARAZIONE DI INEFFICACIA DELL'ATTO DI
CESSIONE DEGLI IMMOBILI LOCATI;
C) OPPOSIZIONE ALLE AVVERSARIE
RICHIESTE DI DICHIARAZIONE DI RISOLUZIONE CONTRATTUALE PER
INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE, DI CONDANNA AL RILASCIO
DELL'IMMOBILE ED AL PAGAMENTO SOMME: PREGIUDIZIALITÀ DELLA
DOMANDA DI RISCATTO;
D) ANCORA SUI FATTI PER CUI È CAUSA aggiungevano di un episodio dove era avvenuta l'effrazione del lucchetto posto a chiusura di uno dei due cancelli di accesso agli immobili condotti in locazione, in AN al Mare (CH) alla Via
F.P. Tosti n. 38, ed al posto dello stesso avevano installato un altro lucchetto lasciandolo chiuso, così impedendo alla resistente ed ai suoi dipendenti l'accesso agli immobili;
pertanto l'odierna resistente era stata costretta a rompere quest'ultimo lucchetto, ed ad installarne uno nuovo e che un episodio analogo si era già verificato nel settembre 2024; E) ATTIVAZIONE
DEL PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE OBBLIGATORIA. Sul punto deduceva che era stata attivata la procedura di mediazione e fissata la data del primo incontro. Concludeva chiedendo : “NEL MERITO, - RIGETTARE le avversarie richieste di dichiarazione di
6 N.R.G. 459/2024 risoluzione contrattuale per asserito inadempimento della conduttrice, di condanna della resistente al rilascio dell'immobile ed al pagamento delle somme richieste, in quanto infondate in fatto ed in diritto, in quanto la lamentata morosità è inesistente, nonché in ragione della domanda di riscatto ex art. 39 L. 392/78, ivi formulata dalla resistente, e perché il loro accoglimento violerebbe il carattere di pregiudizialità di tale domanda rispetto alla domanda di risoluzione del contratto di locazione avanzata dal terzo acquirente, e determinerebbe un danno grave ed irreparabile alla odierna opposta ed a terzi in buona fede, per i motivi di cui tutti in narrativa ed, in ogni caso, - ACCERTARE e DICHIARARE che la ditta era titolare di diritto di prelazione ex art. 38 L. 492/78 e Controparte_2 che il ha violato tale diritto di prelazione e che, in Controparte_4 conseguenza, la stessa ha legittimamente esercitato diritto di riscatto ex art. 39 L. 492/78 per
l'acquisto dei beni oggetto dell'atto di cessione di diritti immobiliari, a rogito del Notaio
(Rep. n. 13507; Racc. n. 9789), registrato a Chieti in data Persona_1
18/12/2023 al n. 5523 serie 1T e trascritto a Chieti il 19/12/2023 al n. 22913 Gen. e n. 18037
Part. e, pertanto, - ACCERTARE e DICHIARARE l'inefficacia nei confronti della resistente dell'atto di cessione di diritti immobiliari verso appalto, a rogito del Notaio Persona_1
(Rep. n. 13507; Racc. n. 9789), registrato a Chieti in data 18/12/2023 al n. 5523
[...] serie 1T e trascritto a Chieti il 19/12/2023 al n. 22913 Gen. e n. 18037 Part. e, conseguentemente, DICHIARARE che la ditta è proprietaria Controparte_2 degli immobili oggetto del sopra richiamato atto di cessione;
ed in ogni caso - ACCERTARE
e DICHIARARE l'inadempimento contrattuale del locatore, perché l'unità immobiliare oggetto dell'intervenuta locazione, sita in AN al Mare (CH) alla Via F.P. Tosti n. 38, si è rivelata, nel corso del rapporto insorto, del tutto inidonea all'uso specificatamente pattuito tra le parti, nonché caratterizzata da gravi vizi ed inefficienze strutturali e funzionali che ne hanno impedito, in concreto e più volte, l'effettiva e completa destinazione ad attività didattica, e costringendo parte conduttrice più volte negli anni ad intervenire per lavori di straordinaria manutenzione spettanti invece alla proprietà, per i motivi di cui tutti in narrativa e, per l'effetto, - CONDANNARE la ricorrente opposta al pagamento, in favore della resistente, della somma di euro 74.000, a titolo di risarcimento dei danni patiti dalla conduttrice per essere stata costretta ad intervenire per lavori di straordinaria manutenzione spettanti invece alla proprietà, ovvero di quella somma diversa che dovesse risultare provata ovvero ritenuta di Giustizia, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo come per legge;
-
CONDANNARE altresì la ricorrente opposta al risarcimento, in favore della resistente, dei danni da questa patiti per il ridotto godimento dell'immobile, danni che il giudicante Vorrà quantificare in via equitativa, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo come per legge;
-
7 N.R.G. 459/2024
ACCERTARE e RICONOSCERE altresì dovuta, ai sensi dell'art. 1578, comma 1, C.c., in favore della resistente una riduzione del corrispettivo dovuto per la locazione, almeno dall'anno 2019, in ragione dei vizi della cosa locata, da determinarsi e liquidarsi anche in via equitativa;
- in subordine, nella denegata ma non creduta ipotesi di accoglimento anche parziale delle avversarie domande, ACCERTARE e DICHIARARE che l'eventuale debito della resistente per le somme eventualmente dovute alla ricorrente, in ragione del contratto di locazione per cui è causa, è integralmente e/o parzialmente estinto per compensazione con il credito maturato dalla resistente, quale indennizzo e/o risarcimento danni dovutole per
l'inidoneità del locale concesso in locazione al suo precipuo uso, nonché per il minor godimento del bene e per il minor canone dovuto, quantificabile in una somma non inferiore ad € 74.000,00, ovvero in quella somma diversa che dovesse risultare provata ovvero ritenuta di Giustizia;
- Con condanna della ricorrente-opposta alla refusione delle spese di lite, oltre la sua condanna al rimborso delle spese di mediazione sostenute dalla società resistente”.
***

5. A scioglimento dell'ordinanza assunta per l'udienza del 06.02.2025, il Giudice rendeva provvedimento dell'01.04.2025, con cui ammetteva le prove orali e documentali e fissava le udienze del 24.04.2025, del 15.05.2025 e del 05.06.2025 per l'istruttoria orale, ove venivano escussi tutti i testi ammessi.
All'udienza del 03.07.2025, parte intimante insisteva per il rigetto dell'opposizione, chiedendo l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nella memoria difensiva-integrativa del 03.10.2025 e, in particolare, per la declaratoria dell'avvenuta risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dell' stante la protratta morosità di circa Controparte_2 due anni e mezzo determinando un danno da mancato introito dei canoni di locazione per €
78.140,89 e con condanna alle spese di lite, precisando altresì che l'esiguo numero di studenti frequentanti, solo 14, non giustifica le asserite difficoltà a reperire altra sede;
la conduttrice impugna e contestava quanto dedotto da parte avversa facendo presente di aver avanzato proposta transattiva reiterandola all'udienza e il Giudice formulava proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. disponendo che le parti avrebbero dovuto comunicare entro la data del
15.07.2025 l'accettazione o meno della proposta riservando all'esito di provvedere in merito al prosieguo della causa.
Parte intimata depositava accettazione, ma a condizioni diverse da quelle indicate dal giudice e parte intimante non aderiva alla proposta conciliativa motivando il diniego.
Con ordinanza del 07.08.2025, il Giudice, a scioglimento della riserva assunta alla udienza del 03.07.2025, rilevava che l'intimata aveva “accettato” la proposta a condizioni da essa unilateralmente da essa disposte e che parte intimante aveva giustificato il rifiuto della
8 N.R.G. 459/2024 proposta conciliativa, fissava per la discussione della causa l'udienza del 25.09.2025, ex art. 281 sexies c.p.c., sostituita ex art 127 ter c.p.c., da sintetiche note scritte di udienza da depositarsi entro la medesima data di udienza e concedeva termine per note conclusionali sino a giorni dieci prima della fissata udienza che venivano ritualmente depositate.
La causa viene ora per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
6. In primis, in ordine alla domanda di sfratto per morosità nei confronti dell Controparte_2
si evidenzia che la stessa sarà esaminata limitatamente all'unità immobiliare ad uso
[...] abitativo, ubicata al piano terra, distinta in catasto fabbricati al foglio 15 p.lla 273, cat. A/4, e del locale magazzino, ubicato al piano terra, distinto in catasto fabbricati al foglio 15, p.lla
272 sub. 2, cat. C/2, atteso che l'intimante/opposta ha anche aderito all'eccezione sollevata dalla intimata/opponente rilevando che l'oggetto del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 29.10.2002 al n. 6052 Serie 3, sotteso all'opposizione è solo
“l'unità immobiliare dislocata su tre livelli (terra, primo e secondo), uniti tra loro da una scalinata interna, avente superficie pari a mq 1253 (milleduecentocinquantatrè), a confine con restante proprietà della venditrice, salvo altri, distinta in catasto fabbricati al foglio 15,
p.lla 272 sub. 1, cat. B/5, cl. U, sup. cat. mq. 1253, Rendita catastale Euro 6.049,18”, sita nel
Comune di AN al Mare (CH), alla Via F. P. Tosti”.
Pertanto, attesa l'adesione di parte intimante opposta all'eccezione, solo l'unità immobiliare predetta sarà fatta oggetto di decisione del presente giudizio con conseguente rigetto dell'eccezione di legittimazione attiva sollevata da parte opponente poiché infondata.

7. Passando al merito dell'opposizione proposta, si evidenzia che le domande di parte ricorrente intimante lo sfratto sono risultate fondate per le ragioni di seguito esposte.
La resistente, infatti, ha proposto l'azione di opposizione allo sfratto avanzando in questa fase del giudizio, doglianze tese verosimilmente a dimostrare l'inadempimento dell'intimante che, tuttavia, in alcun modo è riuscita a dimostrare, pertanto, risulta necessario passare alla disamina delle stesse doglianze.
8. OMESSA COMUNICAZIONE DI CESSIONE DEI BENI OGGETTO DI CESSIONE
PER ESRCITARE IL DIRITTO DI RISCATTO. Violazione artt. 38 e 39 Legge Equo canone
In primis, l' ha dedotto l'inesistenza dell'inadempimento ad esso Controparte_2 attribuito dall'intimante/opposta deducendo che quest'ultima non avrebbe adempiuto all'obbligo di comunicazione previsto dall'art. 38 L. 392/78 in virtù dell'omessa
9 N.R.G. 459/2024 comunicazione all' dell'intenzione di trasferire, a titolo oneroso, Controparte_2
l'immobile oggetto di locazione, dichiarando l'intenzione di esercitare il diritto di riscatto, nei confronti della società Gestione Patrimonio S.r.l.s. ex art. 39 L. 392/78 per l'acquisto dei beni oggetto di cessione dei diritti immobiliari, a rogito del Notaio (Rep. Persona_1
n. 13507; Racc. n. 9789), registrato a Chieti in data 18/12/2023 al n. 5523 serie 1T e trascritto a Chieti il 19/12/2023 al n. 22913 Gen. e n. 18037 Part. e, con conseguente richiesta di declaratoria di inefficacia dell'atto di cessione dell'unità immobiliare oggetto di causa.
Sul punto risulta necessario verificare se l'invocato diritto di prelazione spetta sempre e comunque al conduttore che deve esercitarlo nel termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione di vendita o se esistono circostanze peculiari che ne escludono l'applicabilità.
La questione sollevata dalla parte intimata/opponente rileva soprattutto in rapporto a determinate operazioni immobiliari, definite “vendita in blocco”, che riguardano il caso in cui venga venduto un intero complesso immobiliare, da considerare effettivamente come “un tutt'uno” e quindi, quando l'immobile ad uso commerciale oggetto di locazione viene ceduto unitamente ad altri immobili non rientranti nell'alveo del diritto di prelazione.
A tal riguardo, l'indagine che il giudice di merito è tenuto a compiere con deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della cessione/vendita, tenuto conto del contratto di vendita o del preliminare e sulla base di questo, deve apprezzare se le parti hanno considerato la vendita dei vari cespiti quale complesso unitario costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari.
Dall'esame del predetto atto di cessione di diritti immobiliari (Cfr. doc. n.1 di parte intimante/opposta), emerge che la società Gestione Patrimonio S.r.l.s., peraltro notificato alla società in data 11.03.2024, ha avuto ad oggetto l'intero complesso Controparte_2 immobiliare costituito da diversi beni immobili ceduti in blocco tra i quali è ricompresa l'unità immobiliare oggetto di locazione.
Sul punto, la Cassazione (ampia, di cui si citano qui: Cass. 31 maggio 2010, n. 13223; Cass.
19 aprile 2010 n. 9258; Cass. 12 febbraio 2010 n. 3377; Cass. 17 settembre 2008 n. 23747;
Cass. 17 settembre 2008 n. 23749; Cass. 5 dicembre 2008, n. 28816; Cass. 6 dicembre 2007
n. 25465; Cass. 26 settembre 2005 n. 18784, in Giust. civ. 2006, I, 2071; Cass. 21 ottobre
1998 n. 10427; Cass. 20 dicembre 2007 n. 26981, in Giust. civ. 2008, I, 1467; Cass. 4 febbraio
2004 n. 2069, in Foro it. 2004, I, 680, in Riv. not. 2004, 1024; Cass. 6 dicembre 2007 n.
25465) sembra unanime nel sostenere che la vendita in blocco esclude qualsivoglia diritto di prelazione, con conseguente esclusione del diritto di riscatto.
Infatti, il “funzionamento” del diritto di prelazione presuppone una perfetta identità e simmetria tra il bene oggetto di vendita e il bene che è oggetto del diritto di preferenza
10 N.R.G. 459/2024 nell'acquisto, pertanto se ne deduce che va analizzata non solo la situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della denuntiatio), ma deve essere adeguatamente tenuta in considerazione anche l'intenzione dell'acquirente in merito all'utilizzo di tutti i beni acquistati per un fine che ne imponga l'accorpamento.
Nel caso di specie, la cessione era sottoposta alla condizione risolutiva che prevedeva l'impegno da parte di Gestione Patrimonio S.r.l.s. a frazionare ed effettuare sull'immobile complessivamente considerato (nell'atto alla pag. 2 si legge “i diritti pari all'intera proprietà
…”), sito nel Comune di AN al Mare (CH) Via F. Paolo Tosti n. 36/38, lavori di ristrutturazione e, una volta terminati detti lavori, il compendio immobiliare doveva essere trasferito al Seminario Vescovile dei Marsi.
Risulta evidente, dunque, che le unità immobiliari comprese nel bene oggetto di cessione non mantengono una propria autonomia strutturale e non possono essere cedute separatamente senza che ciò intacchi la loro individualità giuridica e funzionale.
Alla luce di tutte le ragioni sopra esposte, risulta evidente che il conduttore Controparte_2 non poteva vantare, nel caso di specie, alcun diritto di prelazione sull'immobile oggetto
[...] della cessione.
Da ciò discende che anche il diritto di riscatto successivamente esercitato dall' Controparte_2
fondato su un presupposto giuridico inesistente, è da ritenersi inammissibile ed
[...] illegittimo, non sussistendo, nel caso di specie, le condizioni previste dagli artt. 38 e 39 della
L. n. 392/78.
E non solo, infatti l'invocato diritto di prelazione è stato esercitato tardivamente rispetto alla ricezione della comunicazione di cessione come correttamente osservato anche da parte intimante/opposta.
Ne discende che la domanda di riscatto dell'immobile oggetto di locazione invocata dall' è infondata poiché alcuna violazione degli artt. 38 e 39 Legge Equo Controparte_2 canone ha posto in essere l'intimante, che, pertanto, va rigettata.
9. GRAVE INADEMPIMENTO DELLA CONDUTTRICE PER OMESSO
VERSAMENTO DEI CANONI.
Si osserva sul punto che l' non ha corrisposto i canoni di locazione Controparte_2 richiesti dalla società intimante lo sfratto, per complessivi € 83.311,27 (di cui il residuo canone del mese di gennaio 2023 e n. 32 canoni da febbraio 2023 sino al mese disettembre 2023), somma maturata dalla data della notifica dell'atto di intimazione di sfratto per morosità
(20.05.2024).
Tale circostanza relativa alla morosità dedotta dall'intimante è contestata dall'intimato
[...] che asserisce di un presunto accordo con il Controparte_2 Controparte_4
11 N.R.G. 459/2024 risalente al 2023 relativo ad una compensazione tra i canoni dovuti con le spese sostenute per lavori di straordinaria manutenzione dell'immobile nonché per consumi di acqua anomali, tuttavia nel corso dell'istruttoria, non è risultata provata.
Infatti, dall'esame dei documenti allegati al fascicolo telematico dell' e Controparte_2 dalle dichiarazioni dei testi addotti dall'opponente, non emerge con certezza la circostanza relativa agli accordi nel senso indicato dall'intimata/opponente.
L'accordo cui si riferisce parte opponente ed anche l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione, sono circostanze sulle quali si è svolta l'istruttoria orale, ma che come si andrà esponendo, non hanno trovato conforto né documentalmente né a mezzo prova testimoniale.
A titolo di esempio, il teste , vicepreside nell' , addotto Testimone_1 Controparte_2 dall'opponente, ha dichiarato all'udienza del 24.04.2025 di non essere a conoscenza di accordi relativi a compensazione delle somme asseritamente versate per spese di manutenzione straordinaria con i canoni dovuti né ha riconosciuto le fatture ad esso esibite di cui al consumo anomalo anche se ricordava che la Prof.ssa gli avesse cennato di tale consumo anomalo CP_3 che attribuiva a perdite d'acqua.
In ordine all'asserito accordo, illuminante è stata la deposizione del teste don
[...]
, sacerdote e rettore del dal febbraio 2023, che, Tes_2 Controparte_4 all'udienza del 14.04.2025, dichiarava testualmente “Preciso che nessun accordo vi fu sulla compensazione di cui mi si chiede;
ricordo che alla fine di gennaio 2023 partimmo io, il Vescovo, il
Vicario Generale, l'allora Rettore del Seminario Don Ennio Tarola e l'Ing. che era Persona_3
l'ingegnere della curia, per andare a Pineto a visitare un'altra struttura e nel tragitto io ho chiesto di andare anche all'Istituto di AN per pura casualità e giunti ivi una signora chiamò la Prof.ssa che arrivò e facemmo la conoscenza della stessa che ci portò a visitare tutta la struttura;
ricordo CP_3 che nell'occasione si parlò dei mancati introiti dovuti a canoni non pagati e il Vescovo redarguì la
Prof. ad essere puntuale nei pagamenti ricordandole che era intercorsa una scrittura privata in CP_3 cui ci si impegnava oltre che alla puntualità del pagamento dei canoni, anche all'adeguamento degli indici ISTAT ed essa si mostrò disponibile, poi andammo via;
preciso che la predetta scrittura privata io la conosco poiché presente nei documenti nei documenti del Seminario di cui non ricordo con precisione la data , ma il periodo era l'anno precedente a tale incontro;
preciso che la scrittura privata era seguita ad un tentativo di sfratto poi composto proprio con tale scrittura, infatti non è stato dato seguito allo sfratto;
ricordo nel corso dell'incontro la Prof. ci rendeva edotti anche di alcuni CP_3 lavori eseguiti a sua cura, ma sui quali io non posso aggiungere altro poiché non conoscevo la struttura in precedenza di tale incontro”, il teste inoltre ha confermato che nel periodo di sua reggenza del rettorato, il rapporto locatizio era stato caratterizzato da ritardi e mancati pagamenti dei canoni di locazione e dell'adeguamento annuale ISTAT. In ordine alla grandinata del 10.07.2019 sulla circostanza n. 2 di cui alla memoria integrativa di parte
12 N.R.G. 459/2024 intimante rispondeva “Nulla so;
preciso che nel corso dell'incontro di cui ho detto relativamente alla circostanza B1 di parte intimante posso dire che nella struttura dell' CP_2 in questione ci sono due unità una delle quali è ammalorata e la stessa non è oggetto della locazione per cui è causa, mentre relativamente all'altra struttura ricordo che c'erano delle tapparelle ammalorate probabilmente danneggiate da tale grandinata, ma non ricordo di altri danni”; ma cosa ancora più bizzarra è che sulla circostanza n. 8 se “nel febbraio del 2021, la ditta onstatava un consumo di acqua corrente per l'anno 2020, con Controparte_2 riferimento ai locali condotti in locazione, in AN al Mare (CH) alla Via F.P. Tosti n. 38, per un importo di circa euro 24.000, anomalo rispetto ai consumi degli anni precedenti che non avevano mai superato i 2.000 euro annuali, e riconosco le fatture Aca che mi vengono mostrate (docc. nn. 6,
6bis e 6 ter di parte resistente); rispondeva “Nulla so di tale consumo anomalo né delle fatture che mi si mostrano”; n. 9 se “ il consumo di acqua corrente per l'anno 2020, con riferimento ai locali condotti in locazione, in AN al Mare (CH) alla Via F.P. Tosti n. 38, per un importo di circa euro 24.000, constatato dalla ditta nell'anno 2021, è stato Controparte_2 determinato dalle perdite dei tubi passanti sotto il piano terra dell'immobile ed allo stato fatiscente dell'intero sistema di distribuzione dell'acqua” rispondeva “Nulla so”.
Da tanto, si evince in tutta evidenza che nessun accordo di compensazione dei canoni dovuti
è risultato provato, anzi è certamente provata la morosità dedotta da parte intimante in tutta la sua interezza.
10. SPESE DI STRAORDINARIA MANUTENZIONE DELL'IMMOBILE LOCATO
In ordine alle spese relative ai lavori di straordinaria amministrazione che l Controparte_2 assume di aver sostenuto, sono chiarificatrici le dichiarazioni del teste comune alle parti
[...]
, escusso alla udienza del 15.05.2025, anch'esso sacerdote e parroco e Tes_3 soprattutto ha cominciato a rivestire la carica di Direttore del Seminario di Avezzano, proprietario del fabbricato sito in AN per cui causa, e che rispondendo sul cap. 1 se “il ha sostenuto le spese dei soli lavori eseguiti nel 2007 Controparte_4 sull'immobile concesso in locazione alla ditta sito in Controparte_2
AN al Mare (CH) alla Via F.P. Tosti n. 38; rispondeva “Non è vera la circostanza poiché il ha sostenuto non solo tali spese, ma qualsiasi lavoro significativo resosi CP_4 necessario nel corso del rapporto di locazione;
preciso che abitualmente era la conduttrice ad effettuare i necessari lavori e in qualche circostanza ovvero ¾ volte ha pure effettuato lavori non autorizzati ma dal Seminario sempre rimborsati;
preciso che il si è fatto CP_4 carico di tutti i lavori di ristrutturazione sia muraria che di coibentazione e di canalizzazione realizzati nel periodo di cui al capitolo di prova anche se non ricordo con precisione i periodi però posso dire che il si è fatto carico dei costi di tutti tali lavori e aggiungo che CP_4 nel corso della locazione oltre a tali lavori si sono resi necessari alche lavori ulteriori di
13 N.R.G. 459/2024 minore entità ad es. realizzazione dei bagni per gli handicap, ristrutturazione di un bagno al piano terreno“.
A seguire sulla circostanza n. 2) se “in data 10.07.2019, in seguito ad una forte grandinata,
l'immobile condotto in locazione dalla ditta sito in AN Controparte_2 al Mare (CH) alla Via F.P. Tosti n. 38 ha subito ingenti danni;
rispondeva “Preciso che i danni di cui al capitolo di prova non sono stati ingenti, bensì di lieve entità ossia è stato necessario un intervento di riposizionamento di guaina su una piccola porzione del terrazzo che ha eseguito la Scuola e siccome non ha esibito il documento giustificativo della spesa, non è stata rimborsata anche perché il rimborso non l'ha neppure richiesto e tanto posso dire perché io stesso mi sono recato nei locali della scuola e ho verificato la circostanza;
preciso che il terrazzo è posto sopra alcune aule”.
Chiariva inoltre che l non gli aveva mai comunicato nulla in ordine alle Controparte_2 perdite idriche e che solo dopo l'invio di una fattura molto elevata relativa i consumi di acqua, la Prof.ssa gli riferiva che tale bolletta era imputabile a un guasto del contatore. CP_3
In merito ai consumi d'acqua del l'anno 2020, precisava che non erano presenti nei locali della scuola macchie evidenti di umidità e che non vi era necessità di rifacimento del sistema idrico e che, infatti, non era mai stato fatto oggetto di rifacimento.
Il medesimo teste, le cui dichiarazioni sono risultate cristalline e non revocabili in dubbio, non ha invece confermato le circostanze capitolate da parte intimata/opponente, anzi confermando che la Prof.ssa aveva dichiarato il suo impegno ad essere puntuale nei pagamenti delle CP_3 mensilità di canone e che l'adeguamento Istat non c'era mai stato, inoltre dichiarava che l'opponente non era mai stata autorizzata ad eseguire lavori di manutenzione straordinaria.
Infine, il teste confermava che il locatore aveva effettuato sull'immobile lavori di manutenzione straordinaria riguardanti il consolidamento dell'edificio che hanno interessato le strutture portanti, le terrazze, le canalizzazioni in rame, gli intonaci, le facciate, il rifacimento del tetto, il rinforzo dei pilastri e la tinteggiatura dell'edificio.
Dunque, dalle risultanze istruttorie è risultata provata sia la morosità dedotta dall'intimante/opposta, che peraltro non l'ha neppure mai negata, ed inoltre è emerso al contrario di quanto assume parte intimata, che il locatore ha sempre sostenuto le spese di straordinaria manutenzione dell'immobile.
Dunque, l'inadempimento dedotto dall'opposta è rimasto sguarnito di qualsivoglia prova in tal senso.
Infatti, i testi addotti dall'opponente non hanno potuto confermare le circostanze dedotte negli atti depositati poiché le dichiarazioni da essi rese erano state apprese da altre persone presumibilmente dalla stessa Prof.ssa senza avere assistito direttamente ai fatti, inoltre CP_3
14 N.R.G. 459/2024 su alcuni di essi la scrivente nutre seri dubbi in ordine alla genuinità delle loro affermazioni poiché troppo vicini alla legale rapp.te Prof.ssa avente interesse concreto e attuale CP_3 alla decisione del presente giudizio.
11. RICHIESTA DI RIDUZIONE DEL CANONE E RISARCIMENTO DANNI
PROPOSTA DALL'OPPONENTE
Sul punto si osserva che l' solo con la memoria integrativa depositata il Controparte_2
17.01.2025 chiede la condanna al risarcimento dei danni da essa patiti “per essere stata costretta ad intervenire per lavori di straordinaria manutenzione spettanti invece alla proprietà, ovvero di quella somma diversa che dovesse risultare provata ovvero ritenuta di
Giustizia, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo come per legge”, quantificata nella somma di € 74.000,00 e in subordine alla stessa domanda di accoglimento parziale chiede inoltre
“ACCERTARE e DICHIARARE che l'eventuale debito della resistente per le somme eventualmente dovute alla ricorrente, in ragione del contratto di locazione per cui è causa, è integralmente e/o parzialmente estinto per compensazione con il credito maturato dalla resistente, quale indennizzo e/o risarcimento danni dovutole per l'inidoneità del locale concesso in locazione al suo precipuo uso, nonché per il minor godimento del bene e per il minor canone dovuto, quantificabile in una somma non inferiore ad € 74.000,00, ovvero in quella somma diversa che dovesse risultare provata ovvero ritenuta di Giustizia”.
Orbene, tali domande non possono che essere rigettate in primis per la sua manifesta infondatezza non avendo dimostrato né l'inadempimento del locatore, né l'esecuzione di lavori straordinari eseguiti a cura e spese del conduttore che non ha neppure dimostrato di essere a ciò autorizzato, tantomeno l'accordo di compensazione, né la limitazione del godimento del bene per effetto dei dedotti vizi (peraltro denunciato solo dopo la notifica dell'intimato sfratto per morosità) che invece a tutt'oggi risulta funzionante e goduto nella sua totalità, circostanza quest'ultima acclarata dal fatto che la Prof.ssa per tutto il corso del CP_3 giudizio ha invocato lo spostamento della data del rilascio quantomeno al 31.08.2026 poiché per sua stessa ammissione, la scuola ivi allocata è funzionante a pieno regime.
Circostanza quest'ultima, che da sola fa dubitare dei “gravi vizi dell'immobile” dedotti dall'intimato poiché se le condizioni dell'immobile fossero state di assoluto Controparte_2 degrado renderebbero l'immobile strutturalmente inidoneo a qualsiasi attività rendendo incompatibile la permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata.
In secundis le predette domande, anche nell'ipotesi in cui fossero rimaste provate e, dunque, fondate, (ma così non è emerso dall'istruttoria) non potrebbero in alcun modo accogliersi poiché proposte tardivamente soltanto nella memoria integrativa come correttamente osservato anche da parte intimante.
15 N.R.G. 459/2024
12. È di palmare evidenza che, nel caso di specie, che le domande proposte dall'opponente anche in via riconvenzionale, non posso essere accolte per il grave inadempimento contrattuale da esso posto in essere e per tutte le ragioni sopra esplicitate e, dunque, vanno in toto rigettate.
Ogni ulteriore domanda risarcitoria, va rigettata restando assorbita dalla presente decisione.
13. Ne consegue che il contratto di locazione ad uso commerciale del 26.10.2002, registrato a
Pescara il 29/10/2002, al n. 6052 Serie 3, avente ad oggetto l'unità immobiliare dislocata su tre livelli (terra, primo e secondo), uniti tra loro da una scalinata interna, avente superficie pari a mq 1253 (milleduecento cinquantatré), a confine con restante proprietà della venditrice, salvo altri, distinta in catasto fabbricati al foglio 15, p.lla 272 sub. 1, cat. B/5, cl. U, sup. cat. mq. 1253, Rendita catastale Euro 6.049,18, per il grave inadempimento della società conduttrice ”, o in forma abbreviata Controparte_1
, con sede legale a AN al Mare (CH) alla via Controparte_2
Francesco Paolo Tosti n. 38 (codice fiscale e partita I.V.A. , in persona P.IVA_3 dell'amministratrice unica e legale rappresentante p.t. Professoressa , va CP_3 dichiarato risolto e di conseguenza va condannato il conduttore al rilascio dello stesso entro e non oltre 28.12.2025;
Pertanto, l' va condannato di conseguenza al pagamento di complessivi € Controparte_2
101.880,31, di cui € 82.726,08 a titolo di canoni scaduti sino al settembre 2025, oltre quelli scaduti nelle more e a scadere sino al soddisfo, nonchè a titolo di aumenti indicizzati ISTAT
e di interessi, così come quantificati dall'opposta Gestione Patrimonio S.r.l.s. nella propria memoria conclusionale del 15.09.2025.
14. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano (secondo il valore del decisum), ex D.M. n.
55/2014 e succ. mod., per la fase sommaria e per la fase di merito del presente giudizio compresa nello scaglione tra Euro € 52.000,01 ed € 260.000,00 nonché per la procedura di mediazione, come da dispositivo.
Si osserva solo per chiarimento all'intimata, che le spese non possono essere compensate come essa ha richiesto deducendo, nelle note autorizzate del 14.07.2025, una “presunta mancata accettazione immotivata della proposta conciliativa ex art. 185 c.p.c.” dell'intimante poiché, come già osservato nell'ordinanza resa il 07.08.2025, l'intimata ha accolto la proposta conciliativa, ma non quella proposta dal Giudice, bensì una diversa da essa unilateralmente comunicata, mentre la parte intimante non ha accolto la proposta, ma, contrariamente a quanto assume l'intimata, ha ben motivato la sua mancata accettazione nella memoria autorizzata del
15.07.2025.
15. Infine, in ragione della presenza, nella motivazione della presente sentenza, di dati sensibili dell'intimata, si dispone che in caso di riproduzione della sentenza o provvedimento in
16 N.R.G. 459/2024 qualsiasi forma, per finalità di informazione giuridica su riviste giuridiche, supporti elettronici o mediante reti di comunicazione elettronica, venga preclusa l'indicazione delle generalità e di altri dati identificativi del medesimo interessato riportati sulla sentenza.
15.

P.Q.M.


20. Il Tribunale di Chieti, Sezione distaccata di Ortona, definitivamente pronunciando sulle domande di cui in narrativa, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, in totale rigetto dell'opposizione proposta dall' in persona del legale rapp.te Prof.ssa così provvede: Controparte_2 CP_3
RIGETTA tutte le eccezioni e le domande proposte sia in via principale che in via subordinata ed anche quella spiegata in via riconvenzionale, dall' in persona del legale rapp.te Prof.ssa Controparte_2
CP_3
ACCERTA il grave inadempimento contrattuale del conduttore, in persona Controparte_2 dell'amministratrice unica e legale rappresentante p.t. , rispetto al contratto Controparte_5 di locazione del 26.10.2002, registrato a Pescara il 29/10/2002, al n. 6052 Serie 3, avente ad oggetto
“l'unità immobiliare dislocata su tre livelli (terra, primo e secondo), uniti tra loro da una scalinata interna, avente superficie pari a mq 1253 (milleduecento cinquantatré), a confine con restante proprietà della venditrice, salvo altri, distinta in catasto fabbricati al foglio 15, p.lla 272 sub. 1, cat.
B/5, cl. U, sup. cat. mq. 1253, Rendita catastale Euro 6.049,18”, per il grave inadempimento della società conduttrice ”, o in forma abbreviata Controparte_1
, con sede legale a AN al Mare (CH) alla via Francesco Controparte_2
Paolo Tosti n. 38 (codice fiscale e partita I.V.A. ), P.IVA_3
DICHIARA la risoluzione del Contratto di locazione ad uso commerciale del 26.10.2002, registrato a Pescara il
29/10/2002, al n. 6052 Serie 3, a far data dall'inizio dell'inadempimento della parte conduttrice come da parte motiva e, per l'effetto
ORDINA all' il rilascio, in favore della società Controparte_2 [...]
, unipersonale, alla data del 28.12.2025, Parte_1 libero e vuoto da persone e cose, dell'unità immobiliare sita in AN al Mare alla Via F.P. Tosti
n. 36 e 38 “dislocata su tre livelli (terra, primo e secondo), uniti tra loro da una scalinata interna, avente superficie pari a mq 1253 (milleduecento cinquantatré), a confine con restante proprietà della venditrice, salvo altri, distinta in catasto fabbricati al foglio 15, p.lla 272 sub. 1, cat. B/5, cl. U, sup. cat. mq. 1253, Rendita catastale Euro 6.049,18”,
17 N.R.G. 459/2024
CONDANNA la parte conduttrice in persona del legale rapp.te Prof.ssa al Controparte_2 CP_3 pagamento, in favore della società Parte_1
, unipersonale, dei canoni di locazione scaduti, nonché delle somme
[...] dovute a titolo di rivalutazione indici ISTAT e interessi, a far data dal gennaio 2023, data di decorrenza dell'inadempimento contrattuale, al settembre 2025 per un totale di €. 101.880,31 (Euro centounomilaottocentottanta/31) come da parte motiva, oltre al pagamento delle mensilità dovute fino all'effettivo rilascio degli immobili, oltre interessi come spiegato nella parte motiva;

CONDANNA la parte conduttrice in persona del legale rapp.te Prof.ssa in favore Controparte_2 CP_3 della società Parte_1
, unipersonale, al rimborso delle spese processuali relative alla fase sommaria (RG
[...]
221/2024) che liquida in complessivi € 2.230,00, quelle relative alla procedura di mediazione che liquida in € 3.297,28 (di cui € 3.024 per compenso ed € 273,28 per spese esenti) ed inoltre quelle relative al presente procedimento che liquida in € 14.103,00 per compensi di avvocato, oltre rimborso forfettario delle spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge ed €. 786,39 per esborsi.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c. e degli artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c.
Ortona lì 28.11.2025
Il Giudice O.P.
Dott.ssa Filomena Maria Cofone
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