n. 10380/2017 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Santa Maria Capua Vetere
Contenzioso Fallimentare CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Rita Di Salvo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10380/2017 promossa da: nata a [...] il [...] ivi residente a[...]
Bretagna n. 34 Coop. Zenith rapp.ta e difesa dall'Avv. Marco Varletta
-attrice-
Contro
(C.F.: , con sede in S. Maria C.V., via Gran Bretagna, Controparte_1 P.IVA_1
n. 34, in persona dell'amm.re p.t., Dott. , rapp.to e difeso dall'Avv. Controparte_2
Adriano TUFARIELLO (C.F.: ) nel cui studio in S. Maria C.V., viale CodiceFiscale_1
Consiglio d'Europa, n. 12, elettivamente domicilia
CONVENUTO
CONCLUSIONI come in atti
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione del 17-10-2017 la sig.ra ha convenuto in giudizio il Parte_1 on sede in S. Maria C.V. alla Via Gran Bretagna n. 34 in qualità di Controparte_1 proprietaria, in virtù di un contratto di assegnazione di alloggio, redatto per notar Per_1
in data 15-06-1989 rep. n. 41532 racc. 2858 registrato a Caserta il 04- 07-1989 al n.
[...]
3411 e trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Santa Maria Capua Vetere pagina 1 di 7

in data 12-07-1989 ai nn 015179/12316, delle seguenti unità immobiliari facenti parte del predetto complesso condominiale e precisamente: appartamento nel fabbricato “ CP_3
al secondo piano della scala “A” distinto con il numero interno 3; box al piano cantinato
[...] dallo stesso fabbricato;
cantinola, pure al piano cantinato. Rappresentava che da vari anni e ancora nel presente, il box auto di proprietà era interessato da cospicue infiltrazioni d'acqua che si manifestano in conseguenza di eventi meteorici anche di modesta entità che, a tutt'oggi esistenti, hanno cagionato e continuano a cagionare notevoli danni strutturali con fessurazione nella muratura e tompagnatura, con la rottura del copriferro delle strutture portanti (in particolare la trave ed il soffitto) ed innesco del processo di ossidazione e di corrosione delle armature delle stesse con conseguente distacco e caduta degli intonaci e che a causa di tali fenomeni, gli oggetti ivi allocati sono anch'essi soggetti a corrosione, ossidazione e putrefazione e fanno si che il garage sia interessato da esalazioni odorifere moleste;
che per tali ragioni il locale è impraticabile e non può essere utilizzato dovendo ricoverare la propria auto e beni mobili in altro luogo coperto.
Deduceva ancora l'attrice di aver più volte rappresentato tale situazione al condominio
“ZENITH” sia verbalmente che con comunicazioni scritte ed anche nei verbali condominiali senza avere alcun riscontro, per cui instaurava il presente procedimento, non avendo avuto riscontro neanche a seguito di procedure di mediazione per assenza della parte convocata.
L'attrice, dunque, chiedeva la condanna “del condominio al pagamento in favore dell'attrice dei costi necessari per l'effettuazione delle opere di ripristino funzionale del box auto e la rimozione dei danni e pregiudizi subiti dal locale garage di sua proprietà e direttamente connessi alle indicate infiltrazioni, quantificati in euro 1.900,00 o quella somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa in caso di contestazione anche a mezzo opportuna
CTU che espressamente si richiede, nonché al risarcimento dei danni derivanti dal forzoso mancato utilizzo del bene pari ad euro 8.400,00 determinati in relazione al suo valore locativo”.
Instauratosi regolarmente il contraddittorio si costituiva in giudizio il convenuto CP_1 eccepiva l'intervenuta prescrizione del diritto al chiesto risarcimento e, nel merito, la infondatezza della domanda.
Espletati i mezzi istruttori ammessi il Giudice ammetteva CTU.
Esaurita la fase istruttoria la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni ed assegnata a sentenza con la concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc. pagina 2 di 7 Preliminarmente va rigettata l'eccezione di prescrizione sollevata da parte convenuta in quanto anche in seguito alla proposizione del presente giudizio persistevano le infiltrazioni, e, quindi il dedotto comportamento omissivo del : Pertanto, non essendosi stata CP_1 cessazione della condotta al momento della proposizione della domanda non si era maturata la prescrizione.
Venendo al merito
In via preliminare va subito rilevato è ben possibile rifarsi agli accertamenti peritali eseguiti dal CTU nominato ing. le cui risultanze si ritiene di condividere in quanto Persona_2 immuni da vizi logico- giuridici.
Dai predetti accertamenti è emerso, che nel corso del secondo sopralluogo effettuato in una giornata di pioggia dal CTU nel contraddittorio delle parti, che “ Nell'immobile notò che dalla trave esposta a nord, ed a metà lunghezza della stessa, colava acqua sotto forma di gocce. Un contenitore di plastica sottostante raccoglieva il liquido. Attigua alla trave, e sottotraccia, è esistente il tubo pluviale che dalla terrazza del quinto piano, sita sulla facciata est del fabbricato A, scende verticalmente. Presumibilmente, in prossimità del soffitto, del box auto della un raccordo di 90° dirige l'acqua piovana dalla tubazione in un tombino Pt_1 posizionato adiacente al terreno alberato. La caduta sotto forma di gocce, può essere spiegata dall'intasamento della tubazione causato da sostanze solide. A tal proposito, il signor CP_4 consorte della spiegò che tempo addietro, la portata di acqua pluviale che tracimava Pt_1 nel box era più consistente;
per cui, vennero effettuati dei lavori di isolamento sottostanti alla pavimentazione, esistente al piano terra ed ad est del fabbricato A;
nonchè, nello spazio di soffitto compreso tra la trave, presente nel box della e la parete nord, avente una Pt_1 larghezza di circa cm. 70. Contemporaneamente, il tratto finale del tubo pluviale venne spostato in un altro tombino. Lo scrivente, insieme ai tecnici di parte, verificò che il tratto finale della pluviale nel precedente tombino, come indicato dal signor era tappato” CP_4
(cfr pagg. 4 e 5 relazione tecnica); successivamente in sede di terzo sopralluogo il CTU ha chiarito che: “ in data 11/11/2022, alle ore 15,00, come da preavviso alle parti interessate, con i tecnici di parte, venne versata dell'acqua, colorata con un pigmento rosso, nell'accesso al tubo pluviale esistente sulla terrazza, al quinto piano, prospettante ad est del fabbricato A di via Gran Bretagna n° 34. Dopo un certo tempo,5 nel box auto della ed in Pt_1 corrispondenza della trave, a metà lunghezza della stessa, incominciò a gocciolare l'acqua colorata in rosso. Ciò significa che il tubo pluviale, passante sottotraccia, presenta una perdita. pagina 3 di 7 Di comune accordo, l'Arch. , C. T. P. dell'attrice, e l'Arch. , C.T. P. del Per_3 Per_4 condominio proposero, e messo a verbale, al fine di eliminare le infiltrazioni di acqua CP_1 piovana nel box della di collegare, ad una certa altezza, il tubo pluviale verticale in Pt_1 vista, presente sulla facciata est del fabbricato A, con il tubo pluviale presente sulla facciata nord del fabbricato A, con opportuni raccordi ed un tratto di tubazione sub orizzontale”.
Come si evince dagli accertamenti del CTU, le infiltrazioni provengono dalla pluviale condominiale di raccolta delle acque meteoriche condominiali. (cfr CTU pag. 7 e seguenti della relazione “Le infiltrazioni periodiche di acqua piovana, accusate dalla nel proprio Pt_1 box auto, hanno prodotto, in alcuni punti del soffitto, ed al centro della trave, esposta a nord,
l'ossidazione dei ferri di armatura. Le infiltrazioni di acqua piovana, registrate a metà lunghezza della trave, hanno provocato l'erosione del copriferro, e la messa in vista dei ferri, con la successiva ossidazione del metallo;
mentre per il soffitto, la messa in vista dei ferri di armatura, è stata causata dal clima umido creatosi nel box auto. L'ossidazione del ferro, poi, provoca la dilatazione del metallo, con l'espulsione dell'intonaco di rivestimento. Quindi, le operazioni da effettuare. nel box auto, per eliminare i danni prodotti dalle infiltrazioni d'acqua, consistono: a) cartavetratura dei ferri di armatura ossidati, per eliminare la ruggine, nonchè del soffitto e della trave;
b) intonacatura della trave e del soffitto, per ripristinare il copriferro;
c) stuccatura e cartavetratura di tutta la superficie perimetrale interna del box;
d) tinteggiatura finale. A tale scopo, lo scrivente si avvale del prezzario delle Opere Pubbliche in
Campania, anno 2022; burc n° 99 del 04/07/2022, pubblicato dietro delibera della Giunta
Regionale, n° 333 del 28/06/2022, ad oggetto: approvazione del prezzario Regionale del lavori pubblici, anno 2022, ed aggiornato infrannualmente.”
Il CTU ha precisato che è “Da premettere, che le opere da realizzare all'interno del box, avranno significato dopo avere eliminato la causa delle infiltrazioni”
È ormai notorio che il assume la veste di custode dei beni e dei servizi comuni, CP_1 per cui, ai fini della esenzione di responsabilità ex art. 2051 c.c. per danni da essi derivanti, è gravato dal dovere di deliberare ogni provvedimento opportuno e propedeutico ad impedire pregiudizi a terzi.
Nella fattispecie in esame emerge con inequivocabile evidenza, dalla relazione depositata dal
CTU nel contraddittorio tra le parti.
Dalle indagini esperite, è risultata indubbia la sussistenza della responsabilità del CP_1 con esclusione del caso fortuito, circostanza non contestata neppure dal convenuto e dal suo consulente di parte.
pagina 4 di 7 Alla luce dell'orientamento accolto dalle Sezioni Unite, con sentenza del 10/05/2016, n. 9449, la responsabilità de qua del Condominio va attratta all'ambito di operatività dell'art. 2051 c.c., essendo lo stesso obbligato a adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni cagionati dalle stesse alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.
Per la sussistenza della responsabilità ex art. 2051 c.c. è sufficiente la prova del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato e la nozione di custodia non presuppone, né implica, uno specifico obbligo di custodia analogo a quello previsto per il depositario. D'altronde la funzione della norma è quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta (Cass., sez. II. 22.03.2012, n. 4596; Cass. 11016/2011).
Deve pertanto affermarsi che sussiste la responsabilità in capo al convenuto per CP_1 le infiltrazioni all'interno dei locali garage di proprietà di parte attrice, in quanto la natura di bene comune dell'aera da cui provengono le infiltrazioni fa sì che il assuma la CP_1 qualità di custode del bene, in quanto tale responsabile ai sensi dell'art. 2051 c.c. dei danni cagionati dalla cosa in custodia, salvo provi il caso fortuito, prova che si ripete, non è stata fornita nel caso di specie.
In ordine alla individuazione degli interventi da adottare, per non arrecare ulteriori danni a terzi, il CTU ha indicato i rimedi ed i lavori per ovviare alla situazione.
Una volta accertata la responsabilità ex art. 2051 c.c., è conseguenza logica la condanna del al pagamento degli interventi necessari al ripristino dei locali garage, rovinato CP_1 dalle infiltrazioni e ad eseguire a propria cura e spese i lavori come sopra indicati sulla base della consulenza effettuata
Venendo al quantum dei danni da risarcire, va precisato che il CTU ha quantificato il valore delle opere di ripristino del BOX in euro Euro 1.501,83 + Iva calcolata all'attualità.
Ciò in considerazione della circostanza che il alla luce delle risultanze della CP_1
C.T.U., depositata agli inizi di gennaio 2023, ha provveduto alla sostituzione del tubo pluviale, incaricando l'impresa A2P s.r.l., che ha eseguito i lavori ed ha riscosso Euro 636,00 (cfr. fattura n. 30 del 4/8/2023) per cui non è necessaria alcuna condanna del condominio alle riparazioni indicate dal CTU per l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni.
pagina 5 di 7 Va ora esaminata la domanda di risarcimento del danno dovuto al mancato possesso e godimento dell'immobile per la violazione del diritto di proprietà.
Risulta dagli atti, dalla CTU e dall'esito della prova testimoniale che l'attrice fin dal 1994 ha denunciato verbalmente agli amministratori che si sono susseguiti nel tempo e ribadito nelle assemblee condominiali ed ai singoli condomini, l'esistenza delle infiltrazioni nel proprio garage. (cfr verbale di dall'interrogatorio formale dell'attrice di cui al verbale di udienza del 22 marzo 2019 e dichiarazioni dei testi escussi e ralazione di CTU a pag. 5 afferma che in sede di secondo sopralluogo “A tal proposito, il signor consorte della spiegò che CP_4 Pt_1 tempo addietro, la portata di acqua pluviale che tracimava nel box era più consistente;
per cui, vennero effettuati dei lavori di isolamento sottostanti alla pavimentazione, esistente al piano terra ed ad est del fabbricato A;
nonchè, nello spazio di soffitto compreso tra la trave, presente nel box della e la parete nord, avente una larghezza di circa cm. 70. Pt_1
Contemporaneamente, il tratto finale del tubo pluviale venne spostato in un altro tombino. Lo scrivente, insieme ai tecnici di parte, verificò che il tratto finale della pluviale nel precedente tombino, come indicato dal signor era tappato.” CP_4
In ordine alla richiesta di danni per impossibilità di adoperare il locale interessato dalle infiltrazioni, va ricordato l'orientamento costante e consolidato della Suprema Corte il quale, confermando un importante principio, secondo cui il dedotto mancato godimento di un bene immobile non configura di per sé un danno in re ipsa (ex pluribus multis Mass. Civ. n.
11203/2019), dovendo essere, comunque, data prova del danno, quantomeno mediante presunzioni semplici.
Sul punto si richiama una massima della Suprema Corte, secondo cui «il risarcimento del danno da lucro cessante non può essere riconosciuto automaticamente, ma esige la prova dell'esistenza di elementi oggettivi e certi da cui desumente l'esistenza di un pregiudizio economicamente valutabile» (Cassazione civile sez. II, 11/05/2015, n. 9484).
Per la quantificazione di tale danno può farsi riferimento ai parametri correnti sul mercato per unità immobiliari di analoga consistenza e pregio tramite i valori OMI dell'Agenzia delle
Entrate come indicato da parte attrice e da questa quantificati in € 8.316,00.
Tuttavia, tale importo dovrà essere decurtato del al 60% in quanto il convenuto CP_1 ha documentato che “da oltre quindici anni è vietato ai condomini del “ Controparte_1 parcheggiare le autovetture all'interno dei box, e tale divieto è sancito da una ordinanza del pagina 6 di 7 Comune di S. Maria C.V., ad oggi ancora valida ed efficace, essendo i box privi del requisito di agibilità”. come attestato anche dal C.T.U. (cfr. pagina 4 della relazione).
Pertanto, all'attrice potrà essere riconosciuta solo la parte di mancato utilizzo quale ricovero per le masserizie e per parcheggio dell'auto nel box per una somma pari a € 3.000,00 calcolata all'attualità.
Nessun'altra voce di danno può essere riconosciuta.
Ogni altra questione ed eccezione risulta assorbita per il principio della "ragione più liquida" conformemente all'orientamento espresso dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di
Cassazione con la sentenza n. 9936 dell'8.5.2014.
La domanda va accolta

P.Q.M.

Il Tribunale, accoglie la domanda nei limiti di cui alla parte motiva e, per l'effetto, condanna il condominio
“ ubicato in Santa Maria Capua Vetere (CE) alla via Gran Bretagna n. 34 (già via CP_3
Martiri del Dissenso) individuato in catasto al foglio 2 particella al pagamento in favore dell'attrice dei costi necessari per l'effettuazione delle opere di ripristino Parte_1 del box auto quantificati in € 1.501,83 (oltre Iva se dovuta) nonché alla somma di € 3.000,00 per mancato utilizzato del box;
sulle predette somme spettano gli interessi legali dalla data di deposito del presente provvedimento al saldo;

Condanna altresì il predetto a rimborsare alla parte attrice CP_1 Parte_1 le spese di lite, che si liquidano in € 237,00 per spese ed € 2870,00 per compenso professionale, oltre i.v.a., c.p.a. come per legge.
Pone definitivamente a carico della parte convenuta le spese ctu come liquidate in atti.
S. MARIA C.V., 07/03/2025
Il Giudice
dott. Rita Di Salvo
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