N. R.G. 19859/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. RI NU ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 19859/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. RAINERI PAOLA, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in VIA DEL PALAZZO, 34 25010 MONTIRONE presso il difensore avv. RAINERI PAOLA
RICORRENTE contro
(C.F. ), contumace, Controparte_1 C.F._2

RESISTENTE

OGGETTO: locazione – restituzione deposito cauzionale e maggiorazione canone

CONCLUSIONI della PARTE RICORRENTE
Voglia l'Ill.mo Giudice adito:
- condannare il sig. alla restituzione in favore della sig.ra Controparte_1
della somma di € 4.000,00 quale deposito cauzionale versato Parte_1 dalla medesima all'atto della stipula del contratto di locazione per l'immobile sito in Milano, via Pestalozzi, 10 con aggravio di interessi legali dal dì del dovuto - 29 gennaio 2024 data del rilascio dell'immobile - e di quelli commerciali, moratori, dal giorno della domanda giudiziale ai sensi degli artt. 1282, 1284, IV comma c.c, fino al saldo effettivo, oltre rivalutazione monetaria. Con condanna del convenuto alla rifusione di spese e compenso professionale di giudizio, oltre rimborso forfettario del 15% sulle spese generali, Iva e CPA ex lege.

pagina 1 di 6 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
ha adito il Tribunale di Milano chiedendo la condanna di Parte_1 Controparte_1 alla restituzione del deposito cauzionale di euro 4.000,00, che aveva versato all'atto di stipula del contratto di locazione ad uso commerciale di natura transitoria e che non le era stato restituito all'indomani della riconsegna dell'immobile, nonché per chiedere la restituzione della somma di euro
800,00, pari all'importo di euro 100,00 mensili, dal febbraio al settembre 2023, da lei versati, su richiesta del resistente, a titolo di maggiorazione del canone.
A sostegno della propria domanda, la ricorrente deduceva che le parti avevano sottoscritto, in data 26 ottobre 2022, un contratto di locazione ad uso commerciale di natura transitoria della durata di 18 mesi, con decorrenza dal 1.11.2022 al 30.04.2024, col quale veniva concesso in locazione l'immobile, privo di mobilia, sito in via Pestalozzi n. 10, interno 8, censito al NCEU del Comune di Milano al Foglio 515, mapp. 117, Sub. 21, Cat. C/3 (doc. 1); che il contratto prevedeva un canone di euro 1.500,00 mensili,, nonché il versamento di un deposito cauzionale di euro 4.000,00; di aver versato tale deposito cauzionale (doc. 2), nonché, regolarmente, il canone mensile pattuito;
di aver versato, su richiesta del resistente, dal febbraio 2023 al settembre 2023, un canone mensile di euro
1.600,00, pur non essendo ciò previsto dal contratto;
che, in pendenza del contratto, aveva subito danni ai propri effetti personali, in conseguenza di due allagamenti nel luglio e agosto 2023, dovuti alla presunta difettosa manutenzione straordinaria e ai numerosi interventi edilizi abusivi;
che l'immobile era stato sottoposto a pignoramento (procedura esecutiva R.G.E. n. 394/2023) e durante l'esecuzione aveva appreso dal custode che il contratto non era stato registrato e dunque non era opponibile alla procedura;
di aver quindi rilasciato spontaneamente l'immobile in data 29 gennaio 2024 (doc. 6) e di aver versato le mensilità di ottobre e novembre 2023 direttamente alla procedura (doc. 7).
Affermava poi la ricorrente di aver invano richiesto la restituzione del deposito cauzionale e di aver altresì promosso procedura di mediazione, che si chiudeva negativamente a causa della mancata partecipazione del resistente.
Dopo la prima udienza veniva disposta la rinotifica dell'atto.
Quindi, rinotificato l'atto, all'udienza del 11.11.2025 il convenuto non si costituiva e ne veniva dichiarata la contumacia.
pagina 2 di 6 Infine, all'udienza del 4.12.2025, sostituita da note scritte, dopo la discussione della causa svolta dalla parte costituita mediante il deposito di note, questa veniva trattenuta in decisione, ai sensi dell'art. 281-sexies cpc.
Il Tribunale svolge le seguenti concise riflessioni.
Preliminarmente, si ricorda che è assolutamente consolidato l'orientamento della Suprema Corte che statuisce che “la contumacia del convenuto, di per sé sola considerata, non può assumere alcun significato probatorio in favore della domanda dell'attore, perché, al pari del silenzio in campo negoziale, non equivale ad alcuna manifestazione di volontà favorevole alla pretesa della controparte, ma lascia del tutto inalterato il substrato di contrapposizione su cui si articola il contraddittorio”
(Cass. n. 10948/2003); non è, pertanto, sufficiente la mancata contestazione dei fatti dedotti, posto che l'art. 115, comma 1 c.p.c. precisa che la relevatio ab onere probandi, che consegue alla non contestazione dei fatti affermati dalla controparte, opera solo con riguardo alla parte costituita.
Al riguardo, si applica il principio per cui “l'esclusione dei fatti non contestati dal “thema probandum” per il principio della non contestazione, non può ravvisarsi in caso di contumacia del convenuto, non potendo la sua mancata costituzione in giudizio essere equiparata, quanto ad effetto probatorio, ad una confessione o ammissione di essi, con conseguente assoluzione dell'attore dall'onere di dimostrarli e del giudice dal potere-dovere di verificare tale assolvimento e comunque dall'accertamento dell'inesistenza di essi se risultante dal materiale probatorio acquisito” (Cass. n.14623 del 23.6.2009).
La contumacia non determina, quindi, la decisione della controversia, dovendo, comunque, il giudice di merito valutare se il fatto dedotto dall'attore sia inquadrabile nell'astratto parametro normativo.
Inoltre, il creditore che agisca in giudizio per l'inadempimento o l'inesatto adempimento del debitore deve solo fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, posto che incombe sul debitore convenuto l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento dell'obbligazione (Cassazione civile sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533; cfr. altresì Cassazione civile sez. III, 28 gennaio 2002, n. 982;
Cassazione civile sez. lav., 16 luglio 1999, n. 7553; Cassazione civile sez. I, 15 ottobre 1999, n. 11629;
Cassazione civile sez. II, 5 dicembre 1994, n. 10446; Cassazione civile, sez. II, 17 agosto 1990 n. 8336;
Cassazione civile, sez. II, 31 marzo 1987 n. 3099).
Ciò posto, la domanda della parte ricorrente volta ad ottenere la restituzione del deposito cauzionale merita accoglimento.
La ricorrente ha infatti dimostrato la sottoscrizione del contratto di locazione ed il versamento del deposito cauzionale, nella misura indicata in contratto, nonché il rilascio dell'immobile.
pagina 3 di 6 Nello specifico, si rammenta che il deposito cauzionale costituisce la somma di denaro preventivamente versata dal conduttore al locatore a titolo di garanzia dell'esatto adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione, da restituirsi pertanto a fine rapporto, oppure di cui richiedere l'attribuzione nel corso di un apposito giudizio nelle ipotesi in cui il destinatario della caparra debba soddisfare la perdita economica in seguito all'inadempimento da parte del conduttore.
L'obbligazione restitutoria in capo al locatore avente ad oggetto il deposito cauzionale, difatti, trova il proprio fondamento nel rilascio dell'immobile, in considerazione della funzione di garanzia che il deposito cauzionale riveste. Non è pertanto rinvenibile, in capo al locatore, la facoltà di trattenere automaticamente e di propria iniziativa le somme ricevute a titolo di cauzione, ancorché venga dal medesimo locatore contestata al conduttore la presenza di danni all'immobile oggetto del contratto, ciò che nel caso di specie neppure è avvenuto, giacché il ricorrente non si è costituito nel giudizio.
Nel caso di specie il locatore, non costituendosi, non ha neppure allegato la presenza di danni all'immobile alla riconsegna, fermo restando che, in presenza di eventuali contestazioni relative alla sussistenza di danni ascrivibili alla condotta del conduttore, è onere del locatore proporre domanda giudiziale per l'attribuzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, non potendosi, in difetto, ritenere legittima la ritenzione della somma. In giurisprudenza è stato, infatti, chiarito che "in materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali - tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante - sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione" (Cass. civ. sez.
III, sent. 14655/2002 e 9442/2010). Si è anche precisato che "nei rapporti locatizi, il locatore deve restituire il deposito cauzionale una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le obbligazioni a suo carico. Tale obbligo di restituzione sorge al termine della locazione e ciò al fine di garantire preventivamente il locatore dagli eventuali inadempimenti del conduttore. A sua volta, il locatore non può trattenere le somme a titolo di deposito
a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell'immobile, allo scopo di un'eventuale futura rivalsa motivata da danni o inadempimento parziale del conduttore, poiché per tali titoli egli dovrà esperire un'apposita domanda giudiziale" (cfr. Trib. Roma, 21.07.2009).
Sussiste, quindi, per il locatore che ha ricevuto una somma o dei beni a titolo di deposito cauzionale l'onere di instaurare, qualora intenda soddisfare il pregiudizio economico imputabile alla condotta del pagina 4 di 6 conduttore, un giudizio ad hoc, avente ad oggetto proprio l'attribuzione del deposito cauzionale, non potendo il medesimo locatore, diversamente, trattenere le somme che, essendo state consegnate a titolo di garanzia, devono essere restituite allorquando il rapporto locatizio venga meno in seguito alla risoluzione: "una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni, precisandosi che, per poter legittimamente trattenere la cauzione a copertura dei danni subiti, il locatore è invece tenuto a promuovere un apposito giudizio ed ottenere l'attribuzione totale o parziale di quanto conseguito con il deposito cauzionale" (cfr. Trib. Taranto 16/05/2019).
La giurisprudenza della S.C. ha specificato che: "a) il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell'immobile locato, non richiedendo invece necessariamente, con rilievo condizionante, l'accertamento dell'insussistenza di danni ovvero della infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore;
b) per converso
l'esistenza di eventuali danni può solo essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, ma non può invece la loro semplice allegazione considerarsi quale mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito restitutorio" (Cass. civ. Sez. III sent. 18069/2019).
Ciò posto, nel merito, la somma trattenuta a titolo di deposito cauzionale andrà restituita e la somma andrà maggiorata degli interessi legali a far data dal 28.10.2022 (data di versamento del deposito cauzionale) al saldo.
Quanto alla domanda di restituzione della somma complessiva di euro 800,00, pari alla somma di euro
100,00 versata da a titolo di maggiorazione del canone di locazione previsto Parte_1 contrattualmente in euro 1.500,00, per le mensilità da febbraio a settembre 2023 (euro 100,00 per otto mesi), la ricorrente ha rinunciato alla stessa all'udienza del 11.11.2025, avendo limitato la domanda alla restituzione del deposito cauzionale, e, pertanto, sul punto non è necessaria alcuna pronuncia.
Le spese seguono la soccombenza della parte convenuta e si liquidano, tenuto conto del valore della causa e dell'attività svolta, come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- condanna a restituire a la somma di euro 4.000,00 Controparte_1 Parte_1 versata a titolo di deposito cauzionale, oltre interessi legali a far data dal 28.10.2022 al saldo.
pagina 5 di 6 -condanna al pagamento, in favore di , delle spese di lite, Controparte_1 Parte_1 che liquida in € 125 per spese esenti, in € 2400 per compensi, oltre spese generali liquidate nella misura del 15%, IVA e CPA, se dovute.

Milano, 5 dicembre 2025 Il Giudice
RI NU
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