N. R.G. 3982/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3982/2024 tra

Parte_1
ATTORE/I e
Controparte_1
POVERI Controparte_2 Controparte_3 [...]
- CP_4 CP_5 CP_6
CONVENUTO/I

Oggi 5 dicembre 2025 chiamata la causa ad ore 9,00 innanzi al dott. Dora Sciortino, sono comparsi:
Per l'avv. GUAJANA GIOVANNI , Parte_1 Per l'avv. OR IO e l'avv. , oggi sostituito dall'avv. Roberto Controparte_1 Cecala Per Controparte_7
,
[...]
Entrambi i procuratori discutono come in note e chiedono che la causa venga decisa. Il G.I. alle ore 19,00, all'esito della Camera di Consiglio, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Dora Sciortino
pagina 1 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Dora Sciortino ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3982/2024 promossa da:
(C.F. , con Parte_1 P.IVA_1 il patrocinio dell'avv. GUAJANA GIOVANNI , elettivamente domiciliato in VIA
AGRIGENTO, 7 90141 PALERMO presso il difensore avv. GUAJANA GIOVANNI
ATTORE/I contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._1
OR IO , elettivamente domiciliato in PIAZZETTA F.SCO
BAGNASCO, 31 90141 PALERMO presso il difensore avv. OR IO
CONGREGAZIONE DEI POVERI SERVI - Controparte_3
- (C.F. ), Controparte_4 Controparte_7 P.IVA_2 con il patrocinio dell'avv. . , elettivamente domiciliato in presso il difensore avv.
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note conclusive e verbale d'udienza.
pagina 2 di 11 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato in data 27.03.2024 il sito in Palermo, Parte_2
in persona dell'amministratore pro-tempore, adiva il Parte_1
Tribunale di Palermo e, premesso di aver appreso che la condomina Controparte_1 aveva locato il proprio immobile all' e che il predetto conduttore lo Controparte_4 avrebbe adibito a comunità alloggio e/o casa famiglia, di aver contestato la violazione dell'art. 2 del regolamento di condominio che vietava di adibire gli immobili ad uso
“pensioni” o usi similari, dedotto che la convenuta aveva contestato la violazione della predetta clausola, adducendo che il conduttore non aveva scopo di lucro né vi svolgeva attività commerciale, che in data 3.10.2022 l'assemblea dei condomini aveva deliberato di intraprendere le opportune azioni giudiziali ed extragiudiziali volte a contrastare l'utilizzo dell'immobile del terzo piano, salendo le scale a destra, come comunità alloggio per minori ed usi ad esso equipollenti , che malgrado le ripetute diffide ed il menzionato deliberato del 3.10.22, l'Istituto conduttore dava effettivo avvio, nell'ottobre del 2023, ad una comunità alloggio per minori, all'uopo garantendo ospitalità a ciclo continuo residenziale a 12 minori, chiedeva di accertare e dichiarare che l'attività di Comunità alloggio per Minori, casa famiglia, casa alloggio, casa comunità o ogni altro utilizzo assimilabile o equiparabile ai precedenti era contraria alle previsioni e/o ai divieti di cui all'art. 2, lett. c) del vigente Regolamento di Condominio;
per l'effetto, ordinare ai convenuti, nelle rispettive qualità di proprietaria/locataria dell'immobile e di conduttore/gestore dell'attività vietata dal regolamento condominiale, di cessare immediatamente la destinazione dell'appartamento sito al piano 3° della , distinto in Catasto al foglio 33, part. Parte_1
648, sub. 16, a Comunità-Alloggio per Minori, e/o, comunque, all'utilizzo per casa famiglia, casa alloggio, casa comunità o ogni altro utilizzo assimilabile o equiparabili ai precedenti disporre ai sensi dell'art. 614 bis C.p.c., e di prevedere per il caso di inosservanza del superiore divieto ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento, la somma di denaro dovuta dai convenuti nella rispettiva qualità, determinandone la relativa decorrenza, con vittoria di spese e compensi di lite del presente giudizio.
Con decreto del 28.04.2024 veniva fissata l'udienza di comparizione in data 9.07.2024.
pagina 3 di 11 Si costituiva in data 28.06.2024 contestando le ragioni di parte Controparte_1 ricorrente e chiedendone il rigetto.
Allegava che l'art.2 lettera c del regolamento vietava l'uso degli immobili per “istituti insegnamento per ballo, canto e musica, di pensioni, agenzie di collocamento o di pegno e in generale qualsiasi commercio o industria che comporti scuotimenti ed oscillazioni dell'edificio o rumori molesti o esalazioni sgradevoli”, che la predetta clausola non era vincolante, in quanto nell'atto di vendita del lotto edificabile del
14.12.1956 era stato allegato il regolamento di , ma la clausola di cui Parte_1 all'art. 2 non era riportata nella nota di trascrizione dell'atto del 29.12.1956 reg. g.le n.
32082 – reg. part. n. 28160), che si limitava ad un mero richiamo del regolamento, che dalla nota depositata in atti dal non risultava la trascrizione integrale delle Parte_1 clausole, di natura contrattuale, che avrebbero l'effetto di limitare i diritti dei proprietari delle singole unità immobiliari, né la clausola risultava riprodotta nell'atto di vendita e dunque il divieto non era opponibile alla convenuta.
Contestava che l'attività di accoglienza dei minori rientrasse tra le attività vietate dal regolamento e chiedeva di rigettare il ricorso proposto dal Parte_1
, con conseguente condanna del soccombente al pagamento
[...] Parte_1 delle spese di giudizio ed al risarcimento dei danni per lite temeraria da liquidarsi in forma equitativa.
Nessuno si costituiva per la . Controparte_7
Esperita la mediazione con esito negativo ed acquisita la documentazione prodotta, all'udienza del 5.12.2025 la causa veniva discussa e decisa ex art. 281 sexies cpc.
Preliminarmente va dichiarata la contumacia della Controparte_7 regolarmente citata e non costituitasi.
[...]
Nel merito la domanda del ricorrente è volta ad accertare che l'attività di Parte_1
Comunità alloggio per Minori, casa famiglia, casa alloggio, casa comunità o ogni altro utilizzo assimilabile o equiparabile ai precedenti è contraria alle previsioni e/o ai divieti di cui all'art. 2, lett. c) del vigente Regolamento di Condominio con condanna dei convenuti, nelle rispettive qualità di proprietaria/locataria dell'immobile e di conduttore/gestore dell'attività vietata dal regolamento condominiale, a cessare pagina 4 di 11 immediatamente la destinazione dell'appartamento sito al piano 3° della
[...]
, distinto in Catasto al foglio 33, part. 648, sub. 16, a Comunità- Parte_1
Alloggio per Minori, e/o, comunque, all'utilizzo per casa famiglia, casa alloggio, casa comunità o ogni altro utilizzo assimilabile o equiparabili ai precedenti.
A sostegno della domanda il ricorrente ha allegato che l'art.2 del regolamento di condominio vieta l'uso degli immobili per “istituti insegnamento per ballo, canto e musica, di pensioni, agenzie di collocamento o di pegno e in generale qualsiasi commercio o industria che comporti scuotimenti ed oscillazioni dell'edificio o rumori molesti o esalazioni sgradevoli”.
Parte ricorrente ha, dunque, prodotto il regolamento di condominio predisposto dal costruttore e allegato all'atto di compravendita del 14.12.1956 in notar tra Per_1 ed il costruttore avente ad oggetto l'area edificabile ove Controparte_8 CP_9 sarebbe stato costruito l'edificio di la nota di trascrizione del 20.10.1956 Parte_1
, l'atto di compravendita del 25.08.1958 in notar dal quale risulta che Per_1 ha acquistato l'immobile di terzo piano oggetto di causa e nel quale Controparte_1 si dà atto che l'acquirente è a conoscenza del regolamento di condominio .
Parte convenuta ha contestato che la clausola di cui all'art.2 del regolamento di condominio, avendo natura contrattuale, poiché fonte di servitù reciproche, andava specificamente riportata nella nota di trascrizione o quantomeno riportata nel suo contenuto specifico nell'atto di compravendita per essere opponibile all'acquirente.
La domanda del ricorrente è infondata per i motivi che seguono.
Giova ricordare che le limitazioni all'uso delle parti di proprietà individuale non formano oggetto del potere regolamentare, così come (pre)costituito dall' art.1138 cc, comma 1. Ove, non di meno, siano contenute in un regolamento di condominio, esse in tanto sono efficaci in quanto siano espressione dell'accordo di tutti i condomini.
In proposito, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito ormai da tempo che le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei pagina 5 di 11 diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare.
Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall' art.1136 c.c., comma 2 (S.U. n. 943/99).
Di riflesso, la necessità della forma scritta, che limitatamente alle clausole del regolamento aventi natura contrattuale, è imposta dalla circostanza che queste incidono sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini (v. S.U. n. 943/99; conformi, nn. 5626/02 e 24146/04).
Il fatto che la medesima tecnica contrattuale (scilicet, il rinvio al regolamento predisposto dal costruttore contenuto nei singoli contratti di trasferimento delle unità singole) sia impiegata per dar vita a un regolamento che contenga tanto le previsioni sull'uso delle cose comuni, quanto eventuali limitazioni incidenti sulle proprietà individuali, non significa che tutto ciò che il regolamento stesso contenga sia, per ciò solo e ad ogni effetto, di natura contrattuale. Al contrario, dove c'è disposizione regolamentare, nell'accezione propria del termine ai sensi dell' art.1138 c.c., comma 1, non c'è contratto o convenzione, come si desume dall' art.1138 c.c., comma 4, e viceversa (ex multis cfr. Cassazione civile, sez. II, 09/08/2022, n. 24526).
Da quanto sopra discende che i divieti alle facoltà inerenti al godimento delle proprietà esclusive - tra i quali rientra, per quanto qui di rilievo, il divieto dello svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive - risultano legittimi purché vi sia il consenso negoziale dei singoli condomini, i cui fondi si vogliano gravati dai predetti vincoli.
Il principio della relatività degli effetti negoziali di cui all'art. 1372 c.c., a mente del quale “Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge. Il contratto non produce effetto rispetto ai
pagina 6 di 11 terzi che nei casi previsti dalla legge” ha tuttavia posto, in ambito condominiale, la questione sulla efficacia ultra partes delle clausole che limitino il godimento delle proprietà individuali, la cui soluzione ha richiesto, preliminarmente, l'analisi della natura giuridica delle stesse.
Sul tema della natura di tali pattuizioni, la giurisprudenza ha precisato che “in materia di regolamento condominiale convenzionale, la previsione ivi contenuta di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, debba essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche e non delle obligationes propter rem” (ex multis cfr. Cassazione civile, sez. II,
18/10/2016, n. 21024).
A tal fine si ritiene utile precisare che, ex art. 1027 c.c., le servitù prediali consistono nel peso imposto sopra un fondo (c.d. servente) per l'utilità di un altro fondo (c.d. dominante), appartenente a diverso proprietario.
In particolare va osservato che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte (come nella specie, in forza del dedotto art. 2 del regolamento del Condominio a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive (nella specie, di esercitare, senza apposita autorizzazione assembleare, "attività di pensione “), costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione ( Cass. Sez. civ.
n.23/2004, n.5626/2002, 4963/2001 6769/2018 e da ultimo Cassazione civile sez. II -
06/12/2021, n. 38639);
Ed invero, lagiurisprudenza di legittimità può ritenersi assestata sulla tesi per cui le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciprochee devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento pagina 7 di 11 dell'onere di trascrizione (così, da ultimo, n. 17159/22, non massimata, che a sua volta cita le nn. 6769/18, 23/04, 5626/02, 4963/01, 49/92, 4554/86; cui adde le nn. 277/64,
4781/83, 49/92, 11688/99, 4920/06, 1064/11, 14898/13 e 21024/16).
Nello specifico non va sottaciuto che l'art.2659 c.c., comma 1, n. 2, secondo cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in collegamento con il successivo art.2655 c.c., il quale stabilisce che l'omissione o l'inesattezza delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione "eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto". Ne consegue che dalla nota deve risultare non solo l'atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell'atto produce in relazione al bene. Pertanto, non basta che nella nota di trascrizione sia citato il regolamento di condominio c.d. contrattuale, ma occorre indicarne le clausole incidenti in senso limitativo dei diritti dei condomini sui beni condominiali (o sui beni di proprietà esclusiva) (nello stesso senso, più di recente, si è espressa la sentenza n.
17493/14).
La necessaria premessa di tale orientamento risiede nell'ammissibilità (pacifica in dottrina e in giurisprudenza: v. sentenza n. 3258/83) sia di servitù atipiche, tipico essendo il solo genus così come regolato dall' art.1027 c.c. e ss., sia di servitù reciproche (anch'esse senz'altro ammesse dalla giurisprudenza di questa Corte: cfr. ex pluribus e tra le più recenti, le nn. 524/21, 14820/18 e 5336/17). Queste ultime comportano che ciascun fondo e', ad un tempo, servente e dominante, data la corrispondenza biunivoca del peso imposto da un'apposita previsione contenuta nel regolamento contrattuale, a carico ed a favore di ciascuna unità di proprietà singola”
(Cassazione civile sez. II - 09/08/2022, n. 24526; sull'arg. Cfr. anche Corte appello sez.
III - Milano, 09/03/2022, n. 799).
Pertanto, ai fini dell'opponibilità, l'atto da trascrivere non è il regolamento condominiale ma le singole convenzioni costitutive di servitù previste nel regolamento, con la conseguenza che in assenza di trascrizione delle servitù le disposizioni del regolamento, che stabiliscano i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, varranno solo nei confronti del terzo acquirente a titolo particolare che ne prenda atto in maniera specifica pagina 8 di 11 nel contratto d'acquisto.
Alla luce di quanto detto, va rilevato che nel caso di specie la clausola limitativa della destinazione d'uso dell'immobile contenuta nell'art.2 del regolamento di condominio non è stata oggetto di apposita trascrizione, risultando trascritto l'atto di compravendita del 1956 in cui vi è il richiamo al regolamento contrattuale predisposto dal costruttore e non la specifica clausola che impone la servitù reciproca.
Né tale clausola risulta riportata in modo specifico nel suo contenuto nell'atto di compravendita in notar del 1958 in forza del quale ha Per_1 Controparte_1 acquistato l'immobile sito al terzo piano dell'edificio di . Parte_1
Va da sé che il divieto di destinazione d'uso dell'immobile non è opponibile alla convenuta.
Il ricorso va, perciò, rigettato.
Le ulteriori domande sono assorbite dalla suddetta pronuncia.
Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo secondo i criteri di cui al d.m. n. 55/2014 vanno liquidati in €5261,00 per compensi 576,51 per spese
(valore indeterminato, scaglione di valore indeterminato: parametri medii per le fasi di studio ed introduttiva, minimi per istruttoria e decisionale, in ragione dell'attività concretamente espletata) vanno poste a carico del ricorrente e rifuse in Parte_1 favore di Controparte_1
Vanno compensate le spese con la convenuta con costituitasi.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
dichiara la contumacia della;
Controparte_7
rigetta le domande formulate dal ricorrente;

condanna altresì la parte ricorrente a rimborsare a le spese di lite, Controparte_1 che si liquidano in € 576,51 per spese, € 5261,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e pagina 9 di 11 15,00 % per spese generali.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Palermo, 5 dicembre 2025
Il Giudice dott. Dora Sciortino
pagina 10 di 11 pagina 11 di 11