N. R.G. 756/2022
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI MACERATA SEZIONE CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice monocratico, dott. Angelica Capotosto, ha pronunciato la seguente SENTENZA all'esito della camera di consiglio nella causa civile di primo grado iscritta al n. 756/2022 del ruolo generale degli affari contenziosi civili, promossa da:
(C.F. ) Parte_1 C.F._1 NI S OPPONENTE contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._2
. CA OPPOSTA OGGETTO: restituzione cauzione- risarcimento danni – indennità di occupazione CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 10.12.2025
* * * * * Preliminarmente occorre dare atto che si applica al presente giudizio l'art. 132 c.p.c. in virtù del quale nella sentenza non è più riportato lo svolgimento del processo e devono essere esposte concisamente le ragioni di fatto e di diritto della decisione.
* * * * * Fatto Con atto di citazione, ritualmente notificato, proponeva opposizione Parte_1 avverso il decreto ingiuntivo n. 172 pronunciato dal Tribunale di Macerata in data 17.02.2022 su istanza di con il quale le veniva ingiunto il pagamento della somma di € 1.800,00 oltre Controparte_1 interessi, a titolo di restituzione del deposito cauzionale consegnato all'atto della sottoscrizione in data 27.04.2025 del contratto di locazione commerciale, avente ad oggetto l'immobile sito in Appignano, via Roma. In fatto esponeva: che la opposta aveva omesso di restituire l'immobile locale alla scadenza del 31.10.2019 e che essa opponente era rientrata nella disponibilità dello stesso solo nel marzo del 2020; che in sede di sopralluogo nel novembre del 2019 la opponente aveva assunto l'obbligo di ripristinare l'immobile nello stato in cui si trovava alla data dell'inizio della locazione;
che la opposta aveva omesso di provvedersi;
che pertanto esso opponente aveva diritto alla corresponsione della somma di € 2.400,00 per le mensilità da novembre 2019 a marzo 2020 nonché al risarcimento dei danni, pari ai costi sostenuti e da sostenere per il ripristino dell'immobile locato, quantificati nella somma complessiva di € 5.856,00. Concludeva rassegnando le seguenti conclusioni: “in via principale revocare e/o dichiarare nullo e di nessun effetto giuridico il decreto opposto perchè infondato in fatto ed in diritto;
in via riconvenzionale previa compensazione, fino a concorrenza del credito oggetto della presente domanda con l'importo del deposito cauzionale versato dalla signora CP_1
, condannare quest'ultima al pagamento in favore della istante, per le causali di cui in narrativa (indennità di
[...] ione immobile e risarcimento dei danni provocati allo stesso) della somma di € 5.200,00 con gli accessori di legge;
in ogni caso, con refusione di spese e compensi professionali del procedimento” Si costituiva la opposta che contestata l'avversa domanda chiedendone il rigetto. In via pregiudiziale eccepiva la inammissibilità della opposizione in quanto proposta con citazione anziché con ricorso. Nel pagina 1 di 4 merito contestava le domande riconvenzionali eccependo di aver riconsegnato l'immobile locato alla data del 30.11.2019, di aver ripristinato i fori nelle pareti e di aver tinteggiato i muri, di aver asportato i corpi illuminanti da essa installati. Concludeva, quindi, rassegnando le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Macerata, rigettate tutte le domande ed eccezioni dell'attrice-opponente e richiamati tutti i motivi di cui in premessa, che si intendono integralmente riprodotti e contenuti nelle presenti conclusioni, a) in via pregiudiziale e preliminare, disporre la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto in quanto la proprietaria ha illegittimamente ritenuto il deposito cauzionale (v. Cassazione in premessa) e, comunque, non essendo l'opposizione avversaria fondata su prova scritta o di pronta soluzione;
dichiarare improcedibile ed inammissibile la domanda riconvenzionale formulata da Parte_1
poiché non preceduta dalla procedura di mediazione o di negoziazione assistita;
b) nel merito i
[...] confermare il decreto ingiuntivo opposto con conseguente rigetto dell'infondata opposizione svolta da ed Parte_1 in particolare respingere la domanda riconvenzionale e le eccezioni proposte dalla stessa i tto Pt_1 ed in diritto con condanna della stessa alla restituzione e pagamento, in favore di , della somma di 1.800,00 Controparte_1 quale deposito cauzionale oggetto del contratto doc. 1 del ricorso per ingiunzio legali dal 27.4.2015 fino all'effettivo ed integrale saldo e spese, compensi ed accessori di legge della procedura monitoria;
c) nel merito in subordine, nella denegata ipotesi in cui dovesse essere accolta, anche parzialmente, l'opposizione avversaria, accertare, dichiarare ed applicare la compensazione tra il credito vantato dalla sig.ra per il deposito cauzionale di cui al D.I. opposto e i danni Controparte_1 lamentati da con cond tta al pagamento in favore di Parte_1 Pt_1 Controparte_1 dell'importo di € 1.800,00 o della minor somma accertata e ritenuta giusta, oltre interessi legali dal 27.4.2015 fino all'effettivo ed integrale saldo;
d) in ogni caso (a), b) e c), con vittoria di spese e compensi di causa anche per il presente grado di giudizio. In ordine alla dichiarazione ex art. 14 c. 2 D.P.R. 115/2002, si specifica che la seguente comparsa di costituzione non contiene una domanda riconvenzionale aggiuntiva all'importo ingiunto con il decreto ingiuntivo n. 172/22 D.I.”. Disposta la mediazione ex art 5, all'udienza del 08.3.23 parte opposta eccepiva la improcedibilità delle domande riconvenzionali proposte dall'opponente per omessa presentazione di specifica domanda di mediazione nel termine indicato dal Giudice. Disposto il mutamento del rito, la causa veniva istruita mediante l'acquisizione dei documenti tempestivamente e ritualmente prodotti dalle parti e l'assunzione della prova orale ammessa;
quindi, veniva discussa e decisa ex art 429 c.p.c. all'udienza del 10.12.2025
Diritto
In via pregiudiziale va rilevato che l'opposizione è stata promossa con atto di citazione anziché con ricorso, siccome previsto per le controversie in materia di locazione. Tuttavia, la causa è stata iscritta a ruolo in data 24.03.2022 e, quindi, nel rispetto del termine ex art 645 c.p.c. decorrente dalla notifica del ricorso e del decreto ingiuntivo avvenuta in data 22.02.2022, di talchè la opposizione è tempestiva. Sempre in via pregiudiziale va rilevato che nel corso del giudizio è stata disposta la mediazione obbligatoria che si è conclusa con esito negativo. La opposta ha eccepito la improcedibilità delle domande riconvenzionali proposte dalla parte opponente in quanto nel termine assegnato non sarebbe stata esperita la mediazione. La eccezione è priva di pregio. Ed invero, a parte il fatto che l'opponente ha documentato di aver aderito alla mediazione chiedendo espressamente di estendere l'oggetto della mediazione alle domande riconvenzionali proposte nell'ambito del presente giudizio, va rilevato che, come statuito dalla Suprema Corte di Cassazione, “La mediazione obbligatoria ex art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010, quale condizione di procedibilità finalizzata al raggiungimento di una soluzione conciliativa che scongiuri l'introduzione della causa, è applicabile al solo atto introduttivo del giudizio e non anche alle domande riconvenzionali, fermo restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti ed al giudice di esperire il tentativo di mediazione, ove possibile, per l'intero corso del processo” ( v. cass. Sez. U - , Sentenza n. 3452 del 07/02/2024). Nel merito va rilevato che dalla espletata istruttoria è emerso: che con contratto di locazione commerciale del 27.04.2015, registrato il 27.04.2015, con durata di anni 6 e con inizio dal 01.04.2015, concedeva in locazione a , per uso Parte_1 Controparte_1 attività commerciale, il locale sito in Appignano alla via Roma 22/24, distinto in catasto al foglio 16, pagina 2 di 4 mappale 345 sub. 14 e al foglio 16, mappale 555, sub. 2; che all'atto della sottoscrizione del contratto di locazione la conduttrice opposta consegnava alla locatrice opponente la somma di € 1.800,00, a titolo di deposito cauzionale;
che la conduttrice opposta inoltrava disdetta in data 30.04.2019 con obbligo di riconsegnare i locali in data 31.10.2019 E' pacifico, in quanto non contestato che al momento del sopralluogo eseguito per la riconsegna dell'immobile, effettuato nel mese di novembre del 2019 (v. verbale di udienza del giorno 11.01.2024 dichiarazioni rese in sede di interrogatorio formale dalla parte opponente), la conduttrice opposta si obbligava ad eseguire delle opere di ripristino (v. verbale di udienza del 10.04.2024 dichiarazioni rese da
. Testimone_1 L'opponente assume che il locale alla riconsegna necessitava di opere di ripristino che la opposta si sarebbe resa inadempiente, di talchè essa opponente avrebbe diritto al risarcimento del danno, pari al costo delle opere necessarie, quantificato nella somma di € 5.856,00. Orbene, le norme del codice civile, onerano il conduttore delle riparazioni del locale condotto in locazione, ove danneggiato, per eseguirne la riconsegna in buono stato, salvo il normale deterioramento determinato dall'uso fattone dal buon padre di famiglia. Dalle produzioni documentali ed in particolare dal contratto di locazione emerge che in base alla clausola n.6) “la conduttrice dichiara di aver esaminato i locali ricevuti in locazione e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di conservazione ed esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi svolta attività lavorativa e si impegna a riconsegnargli alla scadenza del contratto nello stesso stato. Ogni aggiunta che non possa essere tolta senza danneggiare i locali e ogni altra innovazione apportata autorizzata dai locatori resterà a favore dei locatori senza la possibilità per la locatrice di richiedere le spese effettuate. Restano a carico della conduttrice tutti gli oneri condominiali, le riparazioni e le manutenzioni ordinarie Agli impianti e sanitari, serrature, chiavi, cardini degli infissi, superfici dei muri, dei soffitti e degli infissi, rivestimenti dei muri e dei soffitti e pavimentazioni” Inoltre all'art 5 le parti convenivano quanto segue:
La clausola n. 6 ripete quanto stabilito dalla legge e quindi, per quanto attiene ai costi di ripristino, la conduttrice, avendo ricevuto l'immobile “in buono stato locativo”, aveva anche l'obbligo specifico di restituire l'immobile nello stato in cui l'aveva ricevuto e tale obbligazione discende “ex lege” (artt. 1587 n°1 e 1590 c.c.) ed “ex contractu” (Cass. Civ. 18/07/2016 n°14654 – Trib. Lucca 13/07/2015 n°1289 – Trib. Salerno 03/11/2014 n°5152). Ne consegue che la domanda proposta dall'opponente, limitatamente alla richiesta di rimborso dei costi di ripristino dell'impianto idraulico ed elettrico, nonché alla tinteggiatura delle pareti, previa copertura dei fori, risulta fondata atteso che le riproduzioni fotografiche evidenziano che le pareti non sono state tinteggiate e che presentano dei fori che non sono stati stuccati. Per contro, non risulta fondata la domanda con riguardo alla caldaia atteso che da un lato risulta pacifico che la caldaia era datata mentre dall'altro non vi è prova che la stessa non potesse essere collaudata solo perché sprovvista della grata di copertura, di talchè la decisione di rimuoverla definitivamente non può essere ascritta alla opposta conduttrice. Parimenti è a dirsi per la domanda concernente i costi di sostituzione della serratura non risultando provata la necessità di eseguire la suddetta opera. Per i costi di rimozione e smaltimento della insegna, infine, la domanda non può essere accolta atteso che difetta la prova della apposizione dell'insegna e della possibilità di eliminarla senza danneggiare i locali. Infine, va respinta la domanda tesa ad ottenere il costo di una scaffalatura non risultando fornita la pagina 3 di 4 prova né dell'esistenza del predetto mobilio alla data della stipula del contratto né quella del successivo asporto ad opera della conduttrice. Peraltro, in sede di interrogatorio formale la opponente ha dichiarato che al momento della locazione l'immobile era privo di mobilio (v. verbale di udienza in data 11.01.2024) Va, dunque, riconosciuto il diritto della locatrice al ripristino come su specificato ed in ordine alla liquidazione del quantum appare congrua la somma di cui alla fattura n. 32 del 05.06.2020 di € 996,00 e la somma di cui al preventivo di € 1.880,00 per un totale di € 2.876,00 da cui va detratta la somma di € 1.854,17 (somma consegnata a titolo di deposito cauzionale maggiorata degli interessi al tasso legale). Ne consegue che la opposizione va accolta con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto e condanna della opposta a restituire in favore dell'opponente le somme corrisposte a seguito della notifica del precetto, oltre interessi dal giorno del pagamento al saldo nonché al pagamento della ulteriore somma di € 1021,83. Le spese di lite, stante la soccombenza reciproca, vengono compensate per intero.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. accoglie la opposizione e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo opposto;

2. condanna la opposta a restituire alla opponente la somma pagata a seguito della notifica dell'atto di precetto, pari ad € 2.851,43, con gli interessi legali dal 08.3.2023 al saldo;

3. condanna la parte opposta al pagamento in favore della opponente della somma di € 1021,83 oltre interessi al tasso legale dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo;

4. compensa per intero le spese di lite. Sentenza pronunciata ex art 429 c.p.c. Macerata, 10 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Angelica Capotosto
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