REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BRESCIA
Seconda sezione civile in persona del giudice onorario di pace dott.ssa Maria Cristina Bongiorno, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 11407/2018 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civile, avente ad oggetto: mediazione,
promossa da
, rappresentato e difeso, giusta delega in atti, dall' avv. Giovanni Parte_1
Auditore e dall'avv. Alessio Briguglio, domiciliato presso il loro studio parte attrice contro
rappresentata e difesa, giusta delega in atti, dall'avv. PA
Iaber Padellini, domiciliata presso il suo studio parte convenuta e contro
, e , rappresentati e difesi, giusta RT CP CP_4
delega in atti, dall'avv. Christian Abate, domiciliati presso il suo studio parti terze chiamate
Con atto di citazione ritualmente notificato, rassegnava le Parte_1
seguenti conclusioni: Si costituiva nei termini la parte convenuta che chiedeva al Tribunale in via principale nel merito:
In via riconvenzionale:
La causa era coassegnata al giudice onorario di pace, che accoglieva la domanda di chiamata di terzo e rifissava la prima udienza per consentire la costituzione in giudizio dei medesimi terzi chiamati, che rassegnavano le proprie conclusioni come segue: Il giudice onorario di pace disponeva la comparizione delle parti, al fine di esperire il tentativo di conciliazione, che aveva esito negativo.
Concessi i termini ex art. 183, comma VI, c.p.c. ante-riforma, solo la parte convenuta deduceva capitoli di prova per testi.
Ammessa ed assunta la prova testimoniale, su istanza delle parti, era fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni ma la causa subiva una serie di rinvii dovuti alla sostituzione del giudicante.
Previa nuova coassegnazione, rilevato che tutta l'attività processuale si era tenuta dinanzi ad altri magistrati precedentemente assegnatari del fascicolo e ritenutolo opportuno, il giudice onorario di pace disponeva una nuova comparizione delle parti “al fine di avere chiarimenti in merito all'attività istruttoria espletata nonché valutare unitamente ai medesimi l'esistenza ed il contenuto di possibili soluzioni conciliative anche mediante l'istituto di cui all'art.
185 bis c.p.c.”.
Il difensore di parte attrice riferiva la disponibilità a ridurre la pretesa a €
6.000,00, a spese compensate nei confronti della convenuta, senza riconoscimento alcuno. La parte convenuta rifiutava la proposta e le parti terze chiamate insistevano nella richiesta di rifusione delle spese legali da parte della chiamante.
All'udienza di precisazione delle conclusioni, la causa era rimessa in istruttoria affinché la parte attrice provvedesse alla regolarizzazione del deposito telematico dell'atto introduttivo e dei documenti precedentemente prodotti in forma cartacea.
Fissata nuova udienza ex art. 127 ter c.p.c., le parti depositavano le proprie note scritte nel termine assegnato e precisavano le rispettive conclusioni.
La causa era trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190
c.p.c. ante-riforma.
La domanda merita accoglimento per i seguenti motivi.
FATTO E DIRITTO
La parte attrice deduce di aver acquistato un appartamento nel 2015 con l'intermediazione della convenuta, concludendo successivamente il contratto preliminare di compravendita e quello definitivo;
di aver incaricato un professionista di fiducia di presentare la pratica edilizia per la ristrutturazione dell'immobile appena acquistato e di essere venuto a conoscenza che su di esso gravavano due abusi edilizi, risalenti nel tempo e non sanati, dei quali sia la mediatrice che i venditori nulla avevano comunicato;
di aver dovuto aprire una pratica edilizia di sanatoria per poter procedere con la ristrutturazione, con la richiesta di contributi da parte del Comune di Brescia per complessivi €
13.242,76 e l'attesa di 8 mesi prima di poter avviare la ristrutturazione;
che la responsabilità della convenuta ex art. 17759 c.c. giustifica la richiesta di restituzione della provvigione di € 8.500,00 versata dall'attore.
La domanda è assistita da un'adeguata prova documentale: la parte attrice ha depositato sia la proposta d'acquisto dell'immobile e l'impegno al versamento della provvigione, sia il contratto preliminare e quello definitivo di compravendita dell'immobile (tutte circostanze non contestate), sia documentazione sulla domanda di condono edilizio presentata dai precedenti proprietari e sul contributo di costruzione di € 13.242,76 (comprensivo di oneri di urbanizzazione e costo di costruzione) richiesto dal Comune in riferimento alla domanda di ristrutturazione edilizia in sanatoria.
Non contestato anche il versamento della provvigione e l'avvenuto pagamento del contributo al CP_5
Costituitasi in giudizio, la difesa della convenuta è interamente incentrata, da un lato, a contestare la propria responsabilità, da rinvenirsi nell'art. 1176 c.c. quale comune ordinaria diligenza e, dall'altro, ad affermare l'esclusiva responsabilità dei venditori per aver taciuto il risalente abuso edilizio, peraltro, non rilevata né dal professionista che ha curato la pratica relativa al cambio di destinazione d'uso - unico teste che, comunque, ha confermato di aver verificato solo la regolarità catastale dell'immobile e non quella urbanistico/edilizia dei titoli abitativi - né dal notaio rogante l'atto definitivo.
Le parti terze chiamate si sono limitate a produrre la transazione firmata con l'attore per il risarcimento dei danni inerenti “gli abusi edilizi sanati, il rimborso costi dei professionisti, il mancato godimento dell'immobile e l'integrale costo di demolizione del pergolato, ovvero, il suo mancato godimento ed ogni altra voce di pregiudizio” con il versamento di complessivi € 29.000,00 mediante assegno in atti.
Pare innegabile, nella fattispecie, la violazione dell'obbligo del mediatore di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui esigibile, alla luce della recente giurisprudenza di legittimità, citata da parte attrice, secondo cui “la violazione degli obblighi informativi del mediatore è idonea a paralizzare la richiesta di pagamento della provvigione ai sensi dell'art. 1460 c.c.” (Cass. civ., sez. II, ord. n. 15577 del 16/05/2022).
Trattasi di diligenza qualificata propria della sua categoria professionale.
Gli obblighi informativi del mediatore ex art. 1759, comma I, c.c., comprendono tutte le circostanze “idonee ad incidere sul buon esito dell'affare, senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessarie postulino il previo conferimento di specifico incarico”; La casistica, in caso di mediazione immobiliare, è piuttosto ampia;
assumono rilevanza, in particolare, le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possano influire sia sulla prestazione del consenso al contratto, sia comunque nel senso di determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni (Cass. civ., sez. II, ord. n. 15577/2022 cit.).
La Suprema Corte ha confermato il precedente orientamento, nel senso che può essere configurabile una responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l'esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all'immobile oggetto della promessa di vendita.
Concluso l'affare, “la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minor vantaggio o la maggior aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito … o anche all'importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente” (Cass. civ., sez. II, ord. n. 11371 del 2/5/2023)
La responsabilità del mediatore sussiste “indipendentemente da quella concorrente della controparte contrattuale, nella specie, del venditore per la violazione dell'impegno traslativo”, ed è responsabilità per la quale la convenuta non può essere manlevata dai terzi chiamati, in mancanza di uno specifico accordo;
né rientra nell'obbligazione assunta dal promissario acquirente nei confronti della convenuta per inadempimenti o atti pregiudizievoli dei proprietari occorsi nel periodo intercorrente tra la sottoscrizione del preliminare e la stipula del contratto definitivo, trattandosi di abusi edilizi antecedenti per i quali “il riscontro dell'adempimento del dovere di informazione esigibile dal mediatore va compiuto con esclusivo riferimento al momento del perfezionamento dell'accordo, che è poi lo stesso in cui, ai sensi dell'art. 1755 c.c., sorge il diritto alla provvigione” (Cass. civ., sez. II, ord. n. 11371/2023, cit.).
Le parti terze chiamate hanno integralmente risarcito il danno subito dall'attore, che ha diritto al risarcimento, a diverso titolo, nei confronti della convenuta, e alla restituzione della provvigione oltre interessi legali dalla domanda, come chiesto, esclusa rivalutazione monetaria in quanto debito di valuta.
La chiamata in causa del terzo non si è resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore, da ritenersi vittorioso (Cass. civ., sez. III, ord. n. 6144 del
7/3/2024).
Al contrario, la convenuta ha fatto valere nei confronti dei terzi chiamati un rapporto diverso da quello dedotto nei suoi confronti dall'attore, per cui non ha luogo l'estensione automatica della domanda attorea nei confronti del terzo, come nell'ipotesi di garanzia impropria (Cass. civ., sez. I, sent. n. 11450 del 10/55/2017).
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.
Restano a carico della convenuta anche le spese dei terzi chiamati, attesa l'infondatezza della chiamata in causa in rapporto alla domanda attorea e alle difese della convenuta.

P.Q.M.

accoglie la domanda di nei confronti di e Parte_1 PA
condanna a restituire a la provvigione di € PA Parte_2
8.500,00, oltre interessi legali dalla domanda;
respinge la domanda di
[...]
nei confronti di , e;
PA RT CP CP_4
condanna alla rifusione delle spese processuali a favore di PA
, che liquida in € 3.387,00 (valori medi ex d.m. n. 147/2022 per Parte_1
fase di studio, introduttiva, minimi per fase istruttoria e decisionale), oltre 15% per spese generali, e accessori di legge;
condanna alla PA
rifusione delle spese processuali a favore di , e RT CP
, congiuntamente, che liquida sempre in € 3.387,00 (valori medi ex CP_4
d.m. n. 147/2022 per fase di studio, introduttiva, minimi per fase istruttoria e decisionale), oltre 15% per spese generali, e accessori di legge.
Così deciso in Brescia il 19/9/2025 Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.