REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Rieti
Sezione civile in persona della giudice dott.ssa Roberta Della Fina e in composizione monocratica, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1005 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 proposta da:
Parte_1
c.f. C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. EMANUELE VESPAZIANI
ATTORE
e
Controparte_1
c.f. P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. GIANLUCA LUDOVICI
CONVENUTO
a cui è stata riunita la causa civile di primo grado iscritta al r.g. n. 1032/2022 vertente tra
Parte_2
c.f. C.F._2
Parte_3
c.f. C.F._3
Parte_4
c.f. C.F._4
Parte_5
1
c.f. C.F._5 rappresentati e difesi dall'Avv. FIAMMETTA CICCHETTI
ATTORI
e
Controparte_1
c.f. P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. GIANLUCA LUDOVICI
CONVENUTO
OGGETTO: impugnazione di delibera assembleare condominiale.
CONCLUSIONI: come da verbale dell'udienza del 7.10.2025.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato ha Parte_1 convenuto in giudizio il , in persona dell'amministratore pro- Controparte_1 tempore, al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“Voglia il Giudice adito, contrariis reiectis: dichiarare la nullità e/o l'inefficacia giuridica delle deliberazioni condominiali assunte dal , di Rieti Via Amatrice n. 9, nel corso Controparte_1 dell'assemblea ordinaria svoltasi il 5 aprile 2022, ovvero annullare le predette deliberazioni per tutte le ragioni ed i motivi esposti nel presente atto. In conseguenza dichiarare la nullità della nomina dell'Amministratore, Sig. , deliberata nella assemblea del 5 aprile 2022, tanto per il Controparte_2 vizio attinente alla regolare convocazione dell'assemblea, quanto per la carenza dei requisiti di professionalità prescritti dall'art. 71 bis disp. att. c.c. e dall'art. 5 D.M. 140/2014, nonché per essere stato riconosciuto all'Amministratore un compenso aggiuntivo, non puntualmente e specificamente quantificato, né determinabile, in violazione degli artt. 1129, co. 14, 1325, 1346 e 1418 c.c. --
Condannare il convenuto, alla rifusione delle spese di assistenza della mediazione CP_1 obbligatoria, e così le spese di avvio della procedura ed il compenso per l'assistenza stragiudiziale. -- Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre rimborso forfetario, IVA e Cassa Avvocati”.
Ha dedotto, a sostegno delle proprie domande:
- di essere proprietario dell'appartamento distinto al NCEU del Comune di Rieti, alla Sez. RI, F.76 part. 355, sub 7, sito nello stabile condominiale, al piano IV, interno 8, per millesimi 119;
2
- di essere stato convocato, a mezzo pec del 18 marzo 2022, per la partecipazione all'assemblea ordinaria del indetta per il giorno 4 aprile 2022 in Controparte_1 prima convocazione e per il successivo 5 aprile 2022 in seconda convocazione;

- che l'assemblea condominiale tenutasi in data 05 aprile 2022, ove risultavano assenti i condomini Sig. Parte_1 Parte_6 Parte_2
, e aveva ad oggetto il seguente
[...] Parte_7 Parte_3 ordine del giorno: “

1. Affidamento mandato all'Amministratore in ordine ai lavori di miglioramento sismico (sismabonus) e riqualificazione energetica (ecobonus) con possibilità di cessione del credito d'imposta (Superbonus 110%); Provvedimenti conseguenziali;
-- 2.
Approvazione rendiconto gestione condominiale 01.01.2021 – 31.12.2021; -- 3. Ratifica nomina Amministratore;
-- 4. Approvazione bilancio preventivo gestione condominiale
01.01.2022 – 31.12.2022; -- 5. Varie ed eventuali”.;
- che il verbale di assemblea veniva trasmesso all'attore in data 06 aprile 2022, a mezzo pec;

- che le deliberazioni condominiali approvate in data 05 aprile 2022 risultano
“inefficaci, improduttive di effetti, nulle e comunque annullabili” in quanto la convocazione dell'assemblea veniva effettuata dal Sig. in Controparte_2 assenza di potere e legittimazione, essendo stato nominato amministratore solo in occasione di tale assemblea e, pertanto, non rivestendo alcuna carica nel
Condominio al momento della convocazione della medesima assemblea, con violazione di quanto previsto dagli artt. 1136, co. 6, c.c. e 66, co. 2, disp. att. c.c.;
- che, altresì, la deliberazione assembleare risulta viziata considerato che i condomini partecipanti all'assemblea del 5 aprile 2022 omettevano di accertare preventivamente il possesso da parte di dei requisiti Controparte_2 professionali prescritti ex art. 71 bis disp. att. c.c. per ricoprire l'incarico di amministratore – e in particolare la permanenza dei requisiti di professionalità – e che, mancando tale preventiva verifica, tali requisiti di professionalità devono ritenersi insussistenti;

- che risulta essere stato riconosciuto, in favore dell'amministratore ivi nominato, un compenso aggiuntivo, oltre a quello ordinario, indicato genericamente nella misura del 3 % “per lavori di manutenzione ordinaria / straordinaria che esorbitano la
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gestione ordinaria”, in violazione dell'art. 1129, co. 14, c.c., nonché degli artt. 1325,
1346 e 1418 c.c.;
- che la previsione del riconoscimento di un compenso aggiuntivo all'amministratore non era indicata nell'ordine del giorno dell'assemblea;
- che veniva conferito all'Amministratore condominiale un generico mandato per l'individuazione di figure professionali da incaricare per la redazione e verifica di uno studio di fattibilità degli interventi legati al Superbonus 110%, senza la previa necessaria deliberazione di cui all'art. 119, co. 9 bis, e dell'art. 121 del D.L.
34/2020, convertito in Legge 77/2020;
- che sussistono, nel caso di specie, i presupposti per la declaratoria di nullità e/o di inefficacia giuridica delle deliberazioni condominiali assunte dal
[...] nel corso dell'assemblea ordinaria svoltasi il 5 aprile 2022. Controparte_3
Si è costituito in giudizio il al fine di contestare le deduzioni Controparte_1 attoree, deducendo la legittimità delle deliberazioni condominiali approvate all'assemblea tenutasi in data 05 aprile 2022.
In particolare, la parte convenuta ha dedotto:
- che il Sig. era già stato nominato amministratore con delibera Controparte_2 del 04.03.2022;
- la sussistenza in capo allo stesso dei requisiti previsti ex lege per l'espletamento dell'incarico di amministratore;

- la legittimità del compenso aggiuntivo richiesto ed approvato, tramite esibizione di un analitico preventivo, al momento della nomina;

- la legittima attribuzione di un mandato all'amministratore per l'individuazione dei professionisti da incaricare della redazione e verifica di uno studio di fattibilità degli interventi legati al cd. superbonus 110%.
Ha, quindi, concluso come segue:
“all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis istantiae, di ACCERTARE e DICHIARARE la validità ed efficacia dell'impugnata delibera condominiale e, per l'effetto, RIGETTARE la domanda attorea. Con vittoria di esborsi, funzioni procuratorie ed onorario di avvocato del presente procedimento, oltre rimborso forfetario oneri generali, addizionale C.N.A.P. Forense al 4% ed I.V.A. come per legge”.
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Successivamente, con atto di citazione ritualmente notificato, i Sigg.ri Parte_2
, Sig.ra e convenivano in giudizio il Parte_3 Parte_4 Parte_5 CP_1
al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni:
[...]
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, per i motivi sopra esposti:
A. in via principale, accertare e dichiarare previa, se del caso, declaratoria incidentale della nullità della deliberazione del 4 marzo 2022, che la deliberazione assunta dall'assemblea ordinaria dei condomini del
, sito in Rieti, alla Via Amatrice n. 9 in data 5 aprile 2022 è viziata, e quindi Controparte_1 annullabile, per tutti i motivi sopra esposti, e, per l'effetto,
B. annullare la deliberazione emessa in data 5 aprile 2022 dall'assemblea ordinaria dei condomini del
, sito in Rieti, alla Via Amatrice n. 9; Controparte_1
C. accertare e dichiarare la nullità della nomina dell'amministratore di condominio Sig. CP_2 per tutti i motivi sopra esposti
[...]
D. con vittoria di spese, anche del procedimento di mediazione”.
A fondamento della domanda giudiziale, gli attori deducevano:
- che unitamente ai due figli e è Parte_2 Pt_7 Parte_3 comproprietaria dell'immobile sito in Rieti alla Via Amatrice n. 9, distinto al
NCEU del Comune di Rieti Fg 76 part. 355, sub 6;
- che in data 21 febbraio 2022 decedeva subentrando in qualità Parte_7 di suoi eredi la coniuge, , e le figlie (di anni 16) e (di anni Parte_4 Per_1 Pt_5
21);
- che, nonostante la comunicazione del decesso del Sig. Parte_7 effettuata da a in data 4.4.2022, l'assemblea del Parte_3 Controparte_2
5 aprile 2022 si svolgeva in assenza di previa convocazione dei comproprietari e e degli eredi del sig. Pt_2 Parte_2 Parte_3 Parte_7
- che né ai comproprietari e né agli eredi del Parte_2 Parte_3
Sig. veniva trasmessa copia del verbale di assemblea;
Parte_7
- che la delibera condominiale approvata in data 05.04.2022 risulta affetta da invalidità in quanto l'assemblea veniva convocata dal Sig. in Controparte_2 assenza di titolo e di poteri;

- che l'invalidità della delibera deriva altresì dalla omessa convocazione all'assemblea dei comproprietari Sig.ra e Sig. e degli Parte_2 Parte_3
5
eredi del Sig. e, altresì, dalla omessa comunicazione del Parte_7 verbale di assemblea ai condomini assenti;

- la nullità della delibera assembleare relativa all'approvazione del compenso aggiuntivo riconosciuto all'amministratore Sig. per mancata CP_2 specificazione di tale voce;

- la nullità del mandato conferito al Sig. quale amministratore di CP_2 condominio, avendo lo stesso omesso di fornire la prova del possesso e della permanenza dei requisiti previsti ex art. 71-bis disp. att. c.c. e dovendosi dunque presumere l'assenza di tali requisiti;

- l'annullabilità del verbale di assemblea del 05.04.2022 in quanto contrastante con quanto già statuito “in occasione della deliberazione condominiale del 8.9.2020 (25 giugno
2020)”, ove venivano individuati i tecnici Ing. e lo studio Persona_2
MDM al fine del conferimento di incarico per uno studio preliminare tecnico economico di fattibilità, a titolo gratuito, da sottoporre all'assemblea del
Condominio.
Si è costituito anche nel giudizio r.g. n. 1032/2022 il svolgendo Controparte_1 deduzioni analoghe a quelle svolte nel giudizio r.g. n. 1005/2022 e specificando di aver regolarmente convocato all'assemblea anche gli attori del procedimento r.g. 1032/2022, nonché formulando le medesime conclusioni svolte nel giudizio r.g. 1005/2022.
Con provvedimento emesso all'udienza del 26.01.2023 veniva rilevata la connessione oggettiva tra il fascicolo iscritto al n. 1032/2022 R.G. e quello iscritto al n. 1005/2022
R.G. e disposta la riunione degli stessi, avendo entrambi ad oggetto l'annullamento della delibera condominiale del 05/04/2022.
La causa, istruita con produzioni documentali e prove testimoniali, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 7.10.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti.
Deve innanzitutto premettersi che nella presente sede devono essere esaminate tutte le doglianze tempestivamente avanzate dalle parti attrici in relazione al verbale di assemblea condominiale del 5.4.2022, tenuto conto del principio espresso dalla giurisprudenza di legittimità, ai sensi del quale “se un condòmino, impugnando una delibera assembleare, denuncia una pluralità di vizi che ne possono determinare l'invalidità, propone contestualmente una pluralità di domande giudiziali, con in comune il petitum (la declaratoria di nullità e/o la pronuncia di annullamento della deliberazione assembleare) ma con distinte causae petendi, corrispondenti a ciascuno
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dei vizi dedotti (cfr. Cass. n. 2758/2012, in materia di impugnazione di delibera di assemblea societaria)” (cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 14806 del 2017).
In relazione alle contestazioni svolte si osserva quanto segue:
A. non può ritenersi fondata la contestazione relativa al mancato inserimento nell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale della tematica relativa al compenso straordinario dell'amministratore, atteso che la determinazione del compenso risulta prevista dalla legge (art. 1129 comma 14 c.c.) come accessoria e contestuale rispetto alla delibera di nomina dell'amministratore, dunque consegue automaticamente a tale delibera;

B. non può ritenersi fondata la contestazione relativa all'invalidità della delibera di cui al punto 1 del verbale per mancanza della previa deliberazione di cui all'art. 119, co. 9 bis e all'art. 121 del D.L. 34/2020, convertito in Legge 77/2020, dal momento che tale deliberazione è prevista per l'approvazione degli interventi di miglioramento sismico e riqualificazione energetica, mentre quella contenuta nel verbale impugnato riguarda un'attività meramente preliminare e di studio della sussistenza dei presupposti per procedere agli indicati interventi, la quale, dunque, non è assoggettata ai requisiti previsti per la delibera di cui all'art 119 comma 9 bis del richiamato testo normativo;

C. non può neppure ritenersi fondata la contestazione, rivolta contro la medesima delibera di cui al punto 1 del verbale di assemblea, secondo la quale tale delibera sarebbe invalida in quanto contrastante con altra precedente delibera assembleare dell'8.9.2020, con la quale l'incarico di procedere alle medesime attività era già stato affidato a due soggetti;
ciò in quanto l'eventuale contrasto tra le due delibere deve risolversi – in base al criterio cronologico – con la prevalenza della successiva, in quanto implicitamente abrogativa della precedente;

D. deve inoltre ritenersi infondata la contestazione relativa alla mancata convocazione all'assemblea degli eredi di avendo gli attori Parte_7 del giudizio r.g. 1032/2022 riferito che la comunicazione – meramente informale, non risultando essere stato trasmesso il certificato di morte del – del Pt_3 decesso dello stesso (verificatosi in data 21.2.2022) e dell'esistenza di eredi
(peraltro neppure specificamente identificati;
cfr. allegato 6 all'atto di citazione) è intervenuta soltanto in data 4.4.2022, e dunque oltre il termine per la
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convocazione dei condomini all'assemblea previsto dall'art. 66 comma 3 disp. att.
c.c..
Sul punto deve osservarsi che, non avendo gli attori dimostrato, e neppure dedotto, di aver tempestivamente (rispetto alla data stabilita per l'assemblea e al termine per procedere alla convocazione della stessa) e formalmente comunicato il decesso di e i dati anagrafici e di residenza dei suoi eredi Parte_7 all'amministrazione del condominio (gravando su tali eredi l'onere di informare il condominio dell'intervenuto decesso del de cuius e della propria qualità di eredi – cfr. Tribunale di Roma 4 maggio 2020, sentenza n. 6847), non poteva essere esigibile da parte di quest'ultima la convocazione di tali eredi all'assemblea condominiale mediante invio agli stessi del relativo avviso;

E. deve invece ritenersi fondata la contestazione relativa alla mancata regolare convocazione dell'assemblea del 5.4.2022, essendo stata effettuata da un soggetto, non ancora nominato amministratore al momento Controparte_2 della convocazione, con conseguente violazione della previsione di cui all'art. 66 commi 1 e 2 disp. att. c.c. Non può infatti considerarsi quale valida nomina la mera approvazione del preventivo presentato dal futuro amministratore contenuta nel verbale del 4.3.2022 non essendo accompagnata, appunto, da una esplicita nomina ad amministratore del soggetto che tale preventivo ha presentato. La mancanza della nomina di ad amministratore Controparte_2 anteriormente all'assemblea del 5.4.2022 risulta peraltro confermata proprio dal fatto che soltanto in tale assemblea è stato espressamente verbalizzato che
“l'unanimità dei Condomini presenti nomina il Sig. […] quale Controparte_2
CP_ Amministratore del Condominio denominato ” […] per l'esercizio finanziario 2022” e sono state riportate nel verbale le informazioni relative al compenso dello stesso in ossequio alla previsione dell'art. 1129 comma 14 c.c.;
F. del pari fondata risulta la contestazione relativa alla mancata prova da parte dell'amministratore del possesso dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp. att. c.c. con particolare riguardo a quelli di tipo professionale di cui alla lettera G, dal momento che il certificato prodotto nel presente giudizio dalla parte convenuta sub allegato 4 alla comparsa di costituzione non contiene l'attestazione dello svolgimento delle attività di formazione periodica in materia condominiale
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previste dal D.M. 140/2014. Conseguentemente, la mancata prova da parte dell'amministratore nominato del possesso del requisito di cui alla lettera G dell'art. 71 bis disp. att. c.c. determina l'annullabilità della delibera di nomina (cfr., sul punto, Tribunale Roma sez. V, sentenza del 30/11/2020, n. 17023);
G. risulta poi fondata anche la contestazione relativa alla genericità della determinazione del compenso dell'amministratore in relazione ai lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria che esorbitino dalla gestione ordinaria, dal momento che tale compenso è indicato nella misura del 3% senza alcuna indicazione della base di calcolo della prevista percentuale;
conseguentemente, il compenso indicato non risulta neppure determinabile;

H. deve infine ritenersi fondata la contestazione relativa alla mancata convocazione degli attori e all'assemblea del 5.4.2022, atteso Parte_2 Parte_3 che parte convenuta si è limitata a dimostrare di avere trasmesso l'avviso di convocazione dell'assemblea all'indirizzo dell'immobile sito nel condominio CP_
, ma non ha neppure dedotto se tale indirizzo fosse quello indicato (quale residenza o domicilio di tali nel registro dell'anagrafe condominiale e CP_4 se fosse stato comunicato da tali condomini o fosse emerso da indagini fatte in ossequio a quanto previsto dall'art. 1130 comma 1 n. 6 c.c.; conseguentemente, avendo gli attori dimostrato documentalmente e mediante testimoni che la loro residenza da anni era in altro luogo rispetto a quello a cui è stata inviata la convocazione, tale convocazione deve ritenersi invalida;

I. risulta invece infondata la contestazione relativa alla mancata comunicazione del verbale dell'assemblea del 5.4.2022 sollevata dagli attori della causa r.g. n.
1032/2022, atteso che tale mancata comunicazione non determina in ogni caso l'invalidità delle deliberazioni riportate in tale verbale, ma esclusivamente il differimento del termine per l'impugnazione dello stesso sino al momento in cui i condomini ne abbiano avuto conoscenza effettiva.
Dalle superiori considerazioni deriva l'annullamento delle delibere assembleari condominiali contenute nel verbale dell'assemblea del 5.4.2022 per le motivazioni esposte ai punti da E ad H (tenuto conto del fatto che l'accoglimento delle censure indicate ai punti E ed H – essendo tali censure relative alle modalità di convocazione dell'assemblea – determina l'annullamento di tutte le delibere assunte in tale assemblea).
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In applicazione del principio di cui all'art. 91 c.p.c. e tenuto conto dell'accoglimento di alcune soltanto delle contestazioni avanzate dalle parti attrici, le spese del presente giudizio, liquidate in base ai parametri minimi del D.M. 55/2014 stante la ridotta complessità della controversia, devono essere poste a carico di parte convenuta nella misura del 50%.
In applicazione del medesimo principio, le spese e i compensi della procedura di mediazione – in quanto relativi ad una fase prodromica e necessaria del giudizio – devono essere liquidati (in applicazione dei medesimi parametri indicati al capoverso precedente) nella presente sentenza e posti a carico di parte convenuta nella misura del
50%.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni diversa domanda, eccezione e deduzione:
- accoglie in parte le domande attoree e, per l'effetto, annulla le delibere di assemblea condominiale del sito in Rieti, Via Amatrice n. 9, Controparte_1 contenute nel verbale del 5.4.2022, per i motivi esposti nei punti E, F, G e H della parte motiva della presente sentenza;

- condanna parte convenuta a rifondere all'attore il 50% Parte_1 delle spese del presente giudizio, che liquida in € 2.000,00 (50% di € 4.000,00) per compensi e in € 272,50 (50% di € 545,00) per esborsi, oltre spese generali e oneri di legge;

- condanna parte convenuta a rifondere agli attori Parte_2 Parte_3
e in solido tra loro, il 50% delle spese del
[...] Parte_4 Parte_5 presente giudizio, che liquida in € 3.000,00 (50% di € 6.000,00) per compensi e in
€ 272,50 (50% di € 545,00) per esborsi, oltre spese generali e oneri di legge;

- condanna parte convenuta a rifondere all'attore il 50% Parte_1 delle spese della procedura di mediazione che liquida in € 150,00 (50% di €
300,00) per compensi e in € 51,90 (50% di € 103,80) per esborsi, oltre spese generali e oneri di legge;

- condanna parte convenuta a rifondere agli attori Parte_2 Parte_3
e in solido tra loro, il 50% delle spese della
[...] Parte_4 Parte_5
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procedura di mediazione che liquida in € 150,00 (50% di € 300,00) per compensi e in € 49,00 (50% di € 98,00) per esborsi, oltre spese generali e oneri di legge.
Rieti, 28 dicembre 2025
La Giudice
dott.ssa Roberta Della Fina
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