N. R.G. 4879 /2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI GENOVA
TERZA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Parentini Mirko, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° Grado iscritta al n.r.g. 4879/2024 promossa da:
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'Avv.to Parte_1 C.F._1
AC OV OL
Attrice contro
(C.F.: in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore geom. rappresentato e difeso dall'Avv.to CAPPONI PIER Controparte_2
OL
Convenuto
CONCLUSIONI:
Per l'attrice:
“Piaccia al Tribunale Civile di Genova, disattesa ogni diversa e contraria istanza eccezione o difesa: In via preliminare di rito:


1. respingere, per i motivi esposti nelle difese che sono state svolte nell'interesse della dott.
, l'avversaria domanda avente ad oggetto la declaratoria di improcedibilità della Pt_1 causa per mancato espletamento della mediazione obbligatoria;



2. respingere, per i motivi esposti nelle difese che sono state svolte nell'interesse della dott.
, la domanda di autorizzazione alla chiamata in causa del precedente amministratore Pt_1 svolta dal convenuto;
CP_1
nel merito:
1

3. accertare e dichiarare, per i motivi esposti nelle difese che sono state svolte nell'interesse della dott. , che il CF in persona Pt_1 Controparte_3 P.IVA_1 dell'amministratore e legale rappresentante pro-tempore si è reso inadempiente all'obbligo di custodia e manutentivo della copertura dell'edificio condominiale di e CP_1 CP_1 responsabile delle infiltrazioni di acqua piovana nell'appartamento di Via Caffaro 4 int 12 di proprietà della dott. così come dei danni, indicati in narrativa, che le sono Parte_1 derivati nell'ammontare indicato nell'ATP e nella CTU svoltisi in corso di causa, comprensivi del danno pari a euro 1.200,00 mensili per perdita della possibilità di locare l'immobile sino alla data di ripristino della copertura condominiale e della messa in sicurezza dell'appartamento con l'esecuzione dei lavori indicati nell'ATP e specificati nella CTU svoltisi in corso di causa;



4. dichiarare tenuto e conseguentemente condannare, per i motivi esposti nelle difese che sono state svolte nell'interesse della dott. , il CF Pt_1 Controparte_3
in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro-tempore a eliminare P.IVA_1 le cause delle infiltrazioni provenienti dal tetto dell'edificio che interessano CP_4
l'appartamento interno 12 a e a ripristinarne le condizioni di sicurezza con l'esecuzione dei lavori indicati nell'ATP e specificati nella CTU svoltisi in corso di causa nonché a risarcire la dott. di ogni ragione di danno patita e patienda oltre iva di legge Parte_1 nell'ammontare indicato nell'ATP e nella CTU svoltisi in corso di causa, nonché di quello di euro 1.200,00 mensili sino alla data di ripristino della copertura condominiale con messa in sicurezza dell'appartamento con l'esecuzione dei lavori indicati nell'ATP e specificati nella
CTU svoltisi in corso di causa;



5. respingere, in quanto infondata in fatto e in diritto, la domanda riconvenzionale svolta dal
nei confronti della dott. per asserita perdita della Controparte_3 Parte_1 possibilità di usufruire del “superbonus 110”
Con vittoria di onorari, spese generali, spese non imponibili spese di CTU e CTP comprensive anche di quelle relative al procedimento per ATP svoltosi in corso di causa oltre iva e cpa come per legge e condanna del , in persona dell'amministratore pro Controparte_3 tempore, ex art 96 cpc.”
Per il convenuto:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo,
2 -previa disposizione della mediazione, anche se non obbligatoria, tenuto conto della complessità della causa, del comportamento delle parti, dell'istruttoria e dei fatti sopravvenuti
(esecuzione dei lavori da parte del ) CP_1
-previa autorizzazione alla chiamata in causa dell'ex amministratore del per i CP_1 motivi esposti nel primo atto difensivo
-previa ammissione delle produzioni sub. n. 31 e 32 depositate il 4/3/2025 (che si rinominano
31 bis e 32 bis al fine di non confonderle con le produzioni 31 e 32 di cui alla terza memoria ex art 171 ter c.p.c.), produzioni dapprima ammesse con ordinanza 5/3/2025 e poi dichiarate tardive e pertanto non ammesse dapprima con ordinanza del 27/3/2025 e poi del 23/4/2025, di cui si chiede pertanto la revoca, trattandosi di documenti sorti successivamente allo spirare dei termini per il deposito delle memorie istruttorie e rilevanti ai fini del decidere
-previa ammissione delle odierne produzioni sub 41 e sub 42 relative rispettivamente: 41) alla efficacia dei lavori appena eseguiti dal sulle parti di cui è causa e 42) al loro CP_1 costo, documenti appena formati a seguito dei lavori appena eseguiti
-previa integrazione della CTU in ordine ai quesiti
1) dell'incidenza percentuale degli abbaini nella causazione dei danni, integrazione già richiesta prima con la memoria ex art. 171 ter c.p.c. del 7/10/2024 e poi con le note del
4/3/2025, integrazione dapprima ammessa con ordinanza del 5/3/2025, poi modificata con ordinanza del 27/3/2025 confermata dall'ordinanza del 23/4/2025 2) sulla compatibilità degli interventi descritti sub prod. 9 (preventivo IC del 8/2/2024) con quelli indicati alle pagine 53 e 66 della ATP come necessari e urgenti per eliminare le infiltrazioni, di cui alle note di udienza del 4/3/2025, dapprima ammessi con ordinanza 5/3/2025, poi modificata con ordinanza del 27/3/2025 confermata dall'ordinanza del 23/4/2025
3)sull'efficacia e idoneità degli interventi fatti eseguire dal condominio (alla copertura) ed eseguendi dallo stesso (alla trave, non appena controparte consentirà agli operai di accedere nel proprio immobile per montare i supporti già realizzati) in adempimento alle delibere assembleari del 12/2/2024, 21/5/2024, 12/6/2024, 18/10/2024 e 8/7/2025, per un costo di €
60.000 circa per la sola copertura, a eliminare le cause delle lamentate infiltrazioni e a mettere in sicurezza la porzione di copertura dell'edificio sovrastante la proprietà di parte attrice, ivi compresa la trave che ne sostiene una sua parte, avuto riguardo anche alle indicazioni del CTU di cui alle pagg. 53 e 56 della sua relazione.
Si chiede:
1)Nel merito, previe le pronunzie meglio viste, respingere le domande di parte attrice. 2)In subordine, nel denegato caso di loro accoglimento, limitare l'indicazione degli interventi a
3 carico del alle sole parti comuni e riconoscere i soli danni riconducibili alle stesse CP_1
e non alle parti di proprietà privata (abbaini di controparte) 3)Si dichiara allo stato di rinunciare alla domanda riconvenzionale proposta nei confronti di parte attrice, inerente al risarcimento dei danni subiti in conseguenza del mancato ottenimento dei benefici di cui al c.d.
"superbonus", preso atto della prova dell'intervenuta sanatoria offerta e prodotta da controparte solamente in corso di causa. 4)Con vittoria totale o parziale delle spese e totale compensazione di quelle inerenti la domanda riconvenzionale rinunciata.”
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA
DECISIONE.


1. Esposizione delle domande, eccezioni e deduzioni difensive dell'attrice.

1.1 La sig.ra , quale proprietaria dell'appartamento sito in Via Caffaro Parte_1 CP_1
4 int.12a facente parte del , conveniva in giudizio il predetto Controparte_3 affinché il Tribunale adito accertasse e dichiarasse, per tutte le ragioni esposte in CP_1 citazione, che il convenuto si era reso inadempiente all'obbligo di custodia e di CP_1 manutenzione della copertura dell'edificio condominiale con conseguente sua responsabilità in ordine alle infiltrazioni di acqua piovana nell'appartamento di proprietà della dott.
[...]
e dei relativi danni indicati in citazione;
Pt_1 conseguentemente chiedeva che il fosse condannato ad eseguire i lavori indicati CP_1 nel CME redatto dall'arch. allegato sub 11, ritenuti necessari per ripristinare le Persona_1 originarie condizioni di sicurezza e di godimento del proprio alloggio, nonché a risarcire i danni asseritamente subiti dall'attrice che venivano quantificati nel complessivo importo di €
59.063,18 oltre iva di legge (per danno emergente), nonché in € 1.200,00 mensili sino al ripristino dell'immobile per la perdita del relativo godimento dell'immobile (per lucro cessante).

1.2 A sostegno della domanda di risarcimento ex art. 2051 c.c. esponeva che:
1.2.1) nell'alloggio di proprietà dell'attrice, sito nel condominio, si erano manifestati nei primi mesi 2020, fenomeni di infiltrazione di acqua piovana proveniente dalla copertura con contestuale cedimento di una trave del tetto in corrispondenza di una stanza dell'alloggio;
1.2.2) la situazione fu subito denunciata al che fece puntellare la trave assicurando CP_1 ai genitori dell'attrice, allora viventi ed ivi residenti, la pronta esecuzione di quanto necessario;

1.2.3) da allora e sino all'attualità, nonostante le richieste dell'attrice e del suo difensore e le innumerevoli assemblee condominiali che erano state convocate per deliberare in proposito, nulla sarebbe stato fatto per risolvere definitivamente la grave problematica;

1.2.4) ciò avrebbe trovato conferma:

4 - nel contenuto dell'e-mail del 21.02.2024 con la quale l'amministratore del Condominio, alle accuse di immobilismo dell'attrice, ebbe a rispondere di avere chiamato ben tre strutturisti che avevano in maniera univoca evidenziato problematiche importanti della copertura e di avere convocato addirittura 14 assemblee senza tuttavia ottenere alcuna utile deliberazione da parte dei condomini;

- nel contenuto dei verbali delle più recenti assemblee condominiali del 10.05.2023,
27.09.2023, 24.11.2023, 12.02.2024 e 18.03.2024 in occasione delle quali anziché deliberare sui progetti, predisposti per l'approvazione dai professionisti incaricati dal Condominio, ogni volta se ne commissionavano di nuovi ad altri rimandando sine die l'esecuzione dei lavori necessari;

- il nuovo amministratore, anziché prontamente convocare una nuova assemblea per deliberare i lavori, nelle e-mail circolari di accettazione dell'incarico e presentazione ai condomini del 8-

9.04.2024 si limitava ad informarli di avere sospeso l'incarico che era già stato conferito all'ing. strutturista per la messa in sicurezza degli appartamenti dell'ultimo piano;

1.2.5) la situazione che si sarebbe venuta a creare in danno dell'attrice sarebbe stata bene descritta nella la perizia dell'arch. (doc.7) nella quale era dato leggere che le Persona_2 infiltrazioni provenienti dal manto di copertura, vetusto e non più impermeabile, avevano degradato la struttura portante del tetto le cui travi avevano ceduto in più punti privando dell'adeguato sostegno anche gli abbaini in corrispondenza dei quali le converse e risvolte (già male eseguite in occasione di precedenti lavori fatti realizzare dal convenuto) non CP_1 erano più in condizioni di assolvere alla loro funzione;

1.2.6) da tale situazione sarebbero derivate le infiltrazioni all'interno dell'appartamento della dott. che, non soltanto avevano causato l'insorgere di muffe e marciscenze con lesioni Pt_1
e distacchi negli intonaci dei muri e dei soffitti, ma avevano addirittura compromesso la sicurezza e, dunque, l'utilizzabilità dell'immobile stanti il pericolo di cedimenti della copertura con caduta dei soffitti interni;

1.2.7) la perizia (di parte attrice) a firma dell'arch. avrebbe trovato riscontro anche Per_2 nelle perizie commissionate sul punto dal convenuto tutte concordi a proposito CP_1 dell'imputabilità delle infiltrazioni, nel sottostante interno 12a, alle condizioni di degrado del tetto e sull'urgenza dei lavori necessari per il ripristino della sua funzionalità e CP_4 della messa sicurezza delle abitazioni sottostanti;

1.2.8) in particolare:
- la perizia dell'ing. del 4.02.2021 (doc.8) nella quale si dava atto di “copiosissime Persona_3
e diffuse infiltrazioni in tutto l'appartamento” e del collasso di una trave che “si è adagiata
5 sull'armadiatura presente sfondando(la)” da ricondursi al “dissesto in evoluzione” della struttura della copertura condominiale che presenta “altre travi di dimensioni similari anch'esse visibilmente deformate”; e alla sua successiva nota del 31.03.2023 (doc.8 bis) dove si legge di un manto di copertura ulteriormente deteriorato e di gravi criticità strutturali “dovute sia ad ammaloramento dei materiali per infiltrazioni d'acqua sia a sottodimensionamento statico degli elementi lignei”;
- la relazione preliminare dell'arch. del 3.07.2023 (doc.9), incaricata dal Persona_4 di sostituire il precedente consulente, che imputa ad “evidenti numerosi punti di CP_1 accesso delle acque meteoriche” e a una “conformazione inidonea di pendenze” del tetto la “ causa di ristagni e infiltrazioni in corrispondenza di camini abbaini parapetti….” e delle criticità riscontrate “a carico di travi lignee a supporto della copertura”;
- l'ulteriore relazione definitiva dell'arch. del 21.12.2023 (doc.10) ove la Persona_4 professionista col supporto di un ingegnere strutturista, ribadisce che: “il manto di copertura presenta un ulteriore aggravamento…”, sottolinea “anche manifestazioni di cedimenti puntuali” e concludere esponendo di ritenere “inefficace e rischioso qualsiasi intervento che…non prevedesse un'operazione organica di insieme, atta a individuare ulteriori deterioramenti …fondamentali per il ripristino delle condizioni di sicurezza dell'edificio”:
- il contenuto del computo metrico estimativo (CME) del 15.01.2024 (sub doc.11) commissionato anch'esso dal alla predetta professionista che Controparte_3 riporta in modo analitico i lavori ritenuti necessari, ma non approvati dai condomini, per il ripristino della funzionalità e sicurezza della copertura e il loro costo;

1.2.9) all'esito delle convergenti perizie il aveva, prima conferito allo strutturista CP_1 ing. di definire gli interventi sulla struttura necessari “per garantire la messa in CP_5 sicurezza degli appartamenti dell'ultimo piano” doc.6 per poi inopinatamente sospendere l'esecuzione dell'incarico peritale.

1.3 Ciò premesso in relazione all'imputabilità delle infiltrazioni alla violazione del dovere di custodia ex art. 2051 c.c. gravante sul l'attrice, in relazione ai danni asseritamente CP_1 subiti esponeva che:
1.3.1) le lamentate infiltrazioni avrebbero causato danni alle murature, soffittature e arredi dell'appartamento int 12a come rilevato dalla perizia dell'arch. (doc.7) che Persona_2 metteva in evidenza come per la eliminazione di tali pregiudizi fossero sono necessari gli interventi di ripristino analiticamente riportati nel computo metrico estimativo allegato (doc.7a) alla perizia citata, il cui costo complessivo veniva ivi indicato in € 20.345,00 oltre iva;

6 1.3.2) le lamentate infiltrazioni avrebbero ammalorato anche le travi di sostegno degli abbaini il cui cedimento, fenomeno reso evidente anche dai fenomeni di distacco e discontinuità dell'impermeabilizzazione rilevate all'esterno della copertura in corrispondenza delle risvolte, avrebbe lesionato la struttura dei detti abbaini che, dunque, doveva essere ricostituita;

1.3.3) anche per i danni sub 1.3.2) sarebbero stati necessari i lavori di ripristino analiticamente indicati nel computo metrico estimativo, allegato (doc.7e) alla perizia dell'arch. Persona_2 per un costo complessivo di € 26.718,18 oltre iva di legge;
valutazione che, tra l'altro, sostanzialmente coincideva con quella del Computo Metrico Estimativo del 15.01.2024 (doc
11) predisposto dall'arch. su incarico del convenuto;
Persona_4 CP_1
1.3.4) la situazione venutasi a creare avrebbe anche cagionato una chiara lesione della facoltà di godimento dell'utilizzo dell'appartamento di proprietà dell'attrice la quale dal febbraio 2023, allorché aveva acquisito iure hereditatis la piena proprietà dell'appartamento, non avrebbe mai potuto ritrarne alcun reddito per le oggettive condizioni di dissesto, anche strutturale, nelle quali si erano venuto a trovare l'alloggio per l'incuria del condominio nella manutenzione della copertura condominiale;

1.3.5) il danno alla capacità reddituale dell'immobile, che a causa della situazione non avrebbe potuto essere messo proficuamente a reddito, sarebbe risultato dalla relazione di stima dell'Immobiliare RU (doc.12) nella quale era dato leggere che l'immobile, di dimensioni medio-grandi, ubicato in pieno centro della città di e inserito in un contesto residenziale CP_1 di pregio, avrebbe potuto essere locato a un canone non inferiore ad € 1.200,00 mensili;

1.3.6) l'allegato danno da lucro cessante, quantomeno a far data dalla metà del 2023, sarebbe stato confermato anche confermato dalle richieste di affitto che l'attrice aveva ricevuto
[doc.13], richieste che, tuttavia, non avevano avuto seguito dal momento che nessuno degli interessati aveva accettato di impegnarsi nell'avvio di un rapporto locativo per un appartamento soggetto a diffusi fenomeni di infiltrazione, in parte inagibile e per la cui rimessa in pristino la proprietà non era in grado di fornire date certe a causa della condotta del condominio;

1.3.7) dal mese di dicembre del 2023 la possibilità di locare l'appartamento sarebbe stata addirittura esclusa in radice essendo venute meno, per parere unanime dei professionisti, le condizioni per poterlo ritenere sicuro per chi fosse trovato ad abitarlo.


2. Esposizione delle domande, eccezioni e difese del convenuto.

2.1 Il si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e Controparte_3 risposta del 5.7.2024 eccependo, in via preliminare, che le domande formulate dalla condomina attrice, in riferimento all'art. 1130, primo comma, n. 4 del c.c., sarebbero state improcedibili perché non precedute dalla mediazione obbligatoria trattandosi di materia condominiale.
7 2.2 A sostegno dell'assunto deduceva che i danni prospettati dalla avrebbero CP_6 implicato una responsabilità dell'ex amministratore condominiale - che il condominio chiedeva di essere autorizzato a citare in giudizio con spostamento della prima udienza di comparizione delle parti – posto che il precedente amministratore, pretermettendo colpevolmente di dare esecuzione a specifiche delibere dell'assemblea condominiale (del 27/9/2023 e del 12/2/24), non avrebbe provveduto a suo specifico obbligo di legge ovvero curare la manutenzione del tetto condominiale.

2.3 Nel merito contestava la ricostruzione fatturale esposta dalla controparte nell'atto di citazione esponendo che:
2.3.1) parte attrice sarebbe stata pienamente d'accordo con il condominio di cercare di usufruire del “superbonus 110” e pertanto non si sarebbe più minimamente preoccupata della situazione della propria mansarda, una cui trave, che aveva avuto un parziale cedimento (per i motivi che dovranno essere accertati) era stata nel frattempo puntellata dal condominio;

2.3.2) nell'assemblea dell'11/3/2021 (prod. n. 1) si era discusso, al primo punto dell'o.d.g., della possibilità di usufruire dei benefici offerti dallo Stato (c.d. superbonus 110) e l'assemblea, presente per delega l'attrice, decise all'unanimità di rinviare ogni decisione in merito alla trave, in attesa “di ottenere un riscontro sulla fattibilità di cui al punto 1.”;
2.3.3) nel corso dell'intero 2021 furono eseguiti i lavori di manutenzione dei prospetti del caseggiato, senza che controparte chiedesse di intervenire sul proprio immobile o sulla copertura;

2.3.4) all'assemblea del 25 febbraio 2022 (prod. n. 2) un punto all'o.d.g. riguardava i possibili interventi di riqualificazione strutturale, sempre in relazione alla possibilità di accedere al c.d. sismabonus 110% e, in quella sede, l'amministratore fu incaricato di incontrare il tecnico del
Condominio, la Commissione lavori all'uopo incaricata ed i proprietari degli appartamenti sottofalda ( e ) “per ottenere informazioni in merito a tempistiche, Parte_2 Parte_3 disagi eventuali ed alternative parziali strutturali”;
2.3.5) neppure l'attrice doveva ritenere che il suo problema fosse così grave, se la stessa aveva deciso di attendere un intervento complessivo sulla copertura, che era peraltro estremamente oneroso (oltre 1 milione di euro) e di cui nessuno, per la verità, aveva mai accertato, attraverso opportune indagini, l'assoluta necessità e urgenza;

2.3.6) dopodiché, la possibilità di usufruire del superbonus 110 non fu conseguita, essendo emersa la non conformità urbanistica degli appartamenti siti agli int. 12A e 11A, di cui meglio si dirà infra, e anche perché l'amministratore, pur più volte richiesto dai Condomini di convocare un'assemblea (cfr. email e a Benedettini 4, 5, 6, Controparte_7 Pt_1
8 31 Ottobre 2022) (prod. n. 3) attese il 9 novembre 2022 (anche se dal 6 ottobre disponeva dei fondi necessari per pagare l'acconto richiesto dal tecnico) per convocare l'assemblea, al cui o.d.g., peraltro, non erano neppure indicati i punti richiesti dalla normativa per ottenere il beneficio fiscale. Lo avrebbe fatto soltanto il 15 dicembre 2022 (prod. n. 4), oltre il termine di legge;

2.3.7) in ogni caso, una volta verificata l'impossibilità di ottenere il c.d. superbonus 110,
l'Assemblea diede incarico all'ing. il tecnico che dall'inizio seguiva il Persona_3
di indicare soluzioni alternative;
CP_1
2.3.8) all'unanimità, all'assemblea del 2 marzo 2023 (prod. n. 5), presente l'attrice, i Condomini scartarono le ipotesi più onerose, “in quanto andrebbero a pesare singolarmente con importi di circa 50/70 mila euro”;
2.3.9) si diede quindi incarico allo stesso tecnico, sempre alla presenza e con il voto favorevole dell'attrice, di ricercare interventi più praticabili nelle zone dove lo stesso aveva individuato le infiltrazioni, “con particolare riferimento agli abbaini maggiormente interessati” (cfr assemblea del 10/5/2023, prod. n. 6);
2.3.10) la sua relazione avrebbe dovuto essere consegnata entro il 30 maggio 2023 per essere presentata ad un'assemblea da tenersi entro il 15 giugno 2023. Allo stesso tempo, dal momento che, secondo il disegno prodotto dall'ing. (prod. n. 7), emergeva che erano gli Persona_3 abbaini presenti sul tetto i maggiori responsabili delle infiltrazioni, l'assemblea decise anche di richiedere all'Associazione della Proprietà IZ un “parere legale… “in merito alla competenza degli interventi previsti agli abbaini”. Detto parere (prod. n. 8), concludeva affermando che “gli abbaini, fatta salva l'esistenza di un titolo contrario, sono di pertinenza e quindi di proprietà esclusiva dei titolari degli immobili a cui servono per dare loro, per
l'appunto, luce e aria”;
2.3.11) la stessa Assemblea, poiché la situazione non accennava a sbloccarsi, autorizzava i
Condomini a fornire proprie proposte alternative;

2.3.12) si sarebbe trattato di una chiara abdicazione dell'amministratore dal proprio compito di
“compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio” ex art. 1130 n.4 c.c., ed era al tempo stesso la dimostrazione che il , anche se non sorretto CP_1 dall'amministratore, non era affatto passivo ma, al contrario, era pronto ad attivarsi, come avrebbe fatto, anche oltre gli specifici doveri di ciascun condomino;

2.3.13) l'assemblea prevista per il 15/6/2023 non fu poi convocata dall'amministratore; lo stesso fu nuovamente sollecitato a convocarla anche perché il 22/7/2023 gli era stata consegnata la relazione ed il preventivo della TA IZ IC (prod. n. 9), richiesto da un
9 Condomino, e lo stesso fu invitato di attivarsi subito, anche prima della celebrazione di un'assemblea, quantomeno per i lavori urgenti;
l'amministratore rispose il 24.07.23 che, vista l'urgenza, “predisporrò una comunicazione specifica con tacito assenso” (prod. n. 10) senza però che tale impegno venisse onorato;

2.3.14) soltanto il 27/9/2023, l'amministratore convocò l'assemblea che, all'unanimità, presente l'attrice, deliberò “l'incarico all'IZ IC di messa in sicurezza” (prod. n.
11);
2.3.15) non accadde nulla e, con diffida notificata a mezzo PEC il 25 ottobre 2023 (prod. n. 12)
l'avv. per la condomina proprietaria dell'int. 10, contestò all'Amministratore Controparte_8 pro tempore, Signor di non avere dato esecuzione alla delibera assembleare Controparte_9 del 27/9/2023;
2.3.16) sarebbe stata necessaria una nuova PEC di sollecito, inviata il 9/1/ 2024 (prod. n. 13), perché l'Amministratore convocasse finalmente un'assemblea per il 12/2/2024 che, con una maggioranza di 530,70 mm ed 8 Condomini su 12, approvò la nuova offerta economica di
IC (già IZ IC), comprensiva della manutenzione della copertura, delle converse e del rifacimento del lucernario presente sul tetto, oltre al monitoraggio degli ultimi piani del vano scale e della trave dell'int. 12 A al fine di indicare gli interventi necessari, da coordinare con quelli di IC (prod. n.14);
2.3.17) alla perdurante inerzia dell'amministratore, seguì una nuova diffida il 27/2/2024 (prod.
n. 15) ed infine, il 29/2 e 1/3/2024, alcuni Condomini assunsero l'iniziativa di richiedere la convocazione di un'assemblea a sensi dell'art. 66 disp. Att. C.c. (prod. n. 16), poi convocata per il 18/3/2024, nel corso della quale il Sig. Benedettini rassegnò le proprie dimissioni. Fu immediatamente nominato un nuovo amministratore, nella persona del geom. , Controparte_2 con Studio in via Caffaro 1 (prod. n. 17). CP_1
2.4) Fatti tale premesse in fatto, che secondo il avrebbero confutato – come CP_1 risultava dalle diverse delibere susseguitesi a distanza ravvicinata di tempo – che l'assemblea condominiale sarebbe rimasta inerte rispetto alla problematica esposta nell'atto di citazione, il deduceva che la causa, o quanto meno una delle cause, del degrado, fosse CP_1 imputabile proprio, e comunque anche, ai sei abbaini dell'attrice, realizzati successivamente alla costruzione del caseggiato, che con il loro peso avevano finito per danneggiare la copertura oggetto di causa e cioè la porzione di essa che copre l'immobile int. 12 A di proprietà della dottoressa e da cui sono provenute le maggiori infiltrazioni. Pt_1
2.5) A conferma dell'imputabilità causale esclusiva o prevalente delle infiltrazioni agli abbaini di proprietà attorea il condominio esponeva che l'ing. , strutturista incaricato Controparte_10
10 dal condominio, nelle proprie relazioni del 20/5/24 (prod. n. 18) e del 4/6/2024 trasmessa tramite mail all'amministratore, aveva scritto che l'intervento “resta comunque un fatto impegnativo, a fronte della complessità della copertura, eccessivamente interessata da superfetazioni improprie”, spesso di competenza privata quali “impianti, altane, terrazzi/terrazzini, abbaini, muretti...: tutti elementi che provocano interferenza con
l'impermeabilizzazione, con elevato rischio di causare infiltrazioni negli alloggi sottostanti”;
2.6) ribadiva che il , contrariamente a quanto allegato dall'attrice, non sarebbe CP_1 rimasto inerte o, comunque, non avrebbe assunto atteggiamenti inutilmente dilatori avendo deliberato, da tempo, i lavori per riparare il tetto, laddove esso ne aveva bisogno e per mettere in sicurezza l'immobile dell'attrice ed, in particolare, aveva conferito incarico all'impresa
IC, con la delibera del 12/2/2024 (cfr. verbale già prod. sub 14), di intervenire sul tetto in modo da risolvere il problema delle infiltrazioni e, con la delibera del 12/6/2024 (prod. n.
19) all'impresa CT Service di Masone per la carpenteria e all'impresa Romolo Pastorino, sempre di Masone, per la muratura, per risolvere in via definitiva il problema della trave parzialmente collassata, secondo il progetto dell'ing. . Controparte_10
2.7) Deduceva, altresì, che ad ogni modo la domanda di condanna ad un facere specifico, svolta dall'attrice, sarebbe stata da rigettare poiché il giudice, come è noto, non può sostituirsi all'assemblea nella scelta dei lavori da farsi, potendo semmai l'odierna attrice, se ritiene che gli stessi non siano sufficienti, aspettare di vedere se realmente lo sono e in quel caso chiedere al condominio i danni subiti e/o svolgere domanda d'urgenza.
2.8) Sosteneva che la domanda di risarcimento, dipendendo i danni anche dagli abbaini realizzati dall'attrice, non avrebbe potuto ottenere ristoro se non nella limitata misura in cui fosse stata effettivamente provata una relazione di causalità tra le infiltrazioni e manufatti comuni.
2.9) Deduceva che il danno da lucro cessante, per omessa locazione dell'immobile, non era minimamente plausibile giacché la stessa dottoressa aveva sempre definito come Pt_1 pericoloso e inabitabile l'immobile di sua proprietà e, comunque, tale posta di danno non sarebbe stata suscettibile di prova mediante prove testimoniali create ad arte alla cui ammissione il si opponeva;
inoltre l'ing. , tecnico incaricato dal CP_1 Per_5 condominio, aveva espresso con la sua mail 9/4/2024 al nuovo amministratore che “le travi a vista ammalorate nell'unità int. 12A ( ), pur essendo fra gli elementi maggiormente Pt_1 danneggiati e certamente da sostituire sono in questo momento puntellate;
pertanto, non costituiscono pericolo immediato per la sicurezza delle persone.”
11 2.10) Chiedeva che l'attrice fosse condannata in via riconvenzionale al risarcimento dei danni subiti dal condominio per l'omesso ottenimento del c.d. superbonus del 110% imputabile all'attrice che non aveva ottenuto, per i fatti esposti in citazione, la sanatoria delle opere realizzate.
2.11) Quanto alle domande formulate dall'attrice ne chiedeva la reiezione o, in caso di loro anche parziale accoglimento, che il precedente amministratore fosse condannato CP_4
a tenere indenne il dipendendo l'omessa manutenzione del tetto da CP_1 CP_4 sua condotta negligente non avendo dato corso a delibere assembleari non impugnate.


3. Svolgimento dell'istruttoria.

3.1 Il Giudice designato rigettava le istanze di fissazione di termine per l'esperimento della mediazione - poiché la domanda di risarcimento formulata dall'attrice nei confronti del era estranea alle materie oggetto di mediazione obbligatoria - e di differimento CP_1 della prima udienza per estendere il contraddittorio nei confronti dell'ex amministratore del perché tale istanza, dilatando l'oggetto del giudizio anche a pretesi profili di CP_1 responsabilità dell'ex amministratore condominiale, avrebbe comportato una irragionevole dilatazione della durata del processo.

3.2 Nelle more dei termini ex art. 171 ter c.p.c. veniva licenziata, su istanza ex art. 696 c.p.c. dell'attrice, consulenza tecnica d'ufficio diretta ad accertare l'eziologia dei danni oggetto della domanda di risarcimento e la loro stima.

3.3 All'esito del deposito delle memorie ex art. 171 ter c.p.c. e del deposito dell'ATP in corso di causa veniva disposto supplemento di CTU diretto a specificare gli interventi necessari per eliminare la situazione di pregiudizio per l'immobile dell'attrice e a puntualizzare la posizione del CTU su alcune poste di danno allegate dall'attrice.

3.4 Espletata, altresì, l'audizione di testimoni sui fatti di causa e rigettata la richiesta di un ulteriore supplemento di CTU diretto ad accertare l'idoneità degli interventi deliberati dal nelle more del giudizio, all'udienza del 26.11.2025 la causa veniva rimessa in CP_1 decisione.


4. Sulla reiterata eccezione di improcedibilità delle domande formulate dall'attrice per omesso esperimento della mediazione e sull'istanza di differimento della prima udienza per estendere il contraddittorio nei confronti dell'ex amministratore condominiale.

4.1 Occorre premettere che l'attrice ha chiesto la condanna del condominio per i danni asseritamente subiti dal suo alloggio a causa del dissesto della copertura condominiale.

4.2 Si tratta dunque di azione di responsabilità ex art. 2051 c.c. per la quale non sono dalla legge previste come obbligatorie né la mediazione né la negoziazione assistita.
12 4.3 Pare anche scarsamente proficua l'attivazione della mediazione facoltativa giacché, nonostante lo svolgimento di due consulenze tecniche d'ufficio, non si sono dischiusi margini per una soluzione transattiva della vertenza.

4.4 Né si ritiene di dover accogliere la reiterata istanza di citazione in giudizio del precedente amministratore affinché sia condannato a tenere indenne il nel caso di CP_1 accoglimento anche solo parziale delle domande risarcitorie dell'attrice giacché ciò determinerebbe l'estensione del giudizio anche a profili di responsabilità dell'amministratore con una inevitabile considerevole dilatazione dei termini di durata del giudizio.

4.5 Sul punto si osserva che, secondo ormai consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Sez. U, Sentenza n. 4309 del 23/02/2010), in tema di chiamata in causa di un terzo su istanza di parte, al di fuori delle ipotesi di litisconsorzio necessario di cui all'art. 102 cod. proc. civ., è discrezionale il provvedimento del giudice di fissazione di una nuova udienza per consentire la citazione del terzo, chiesta tempestivamente dal convenuto ai sensi dell'art. 269 cod. proc. civ., come modificato dalla legge 26 novembre 1990, n. 353; conseguentemente, qualora sia stata chiesta dal convenuto la chiamata in causa del terzo, in manleva o in regresso, il giudice può rifiutare di fissare una nuova prima udienza per la costituzione del terzo, motivando la propria scelta sulla base di esigenze di economia processuale e di ragionevole durata del processo.


5. Sulla responsabilità ex art. 2051 c.c. in capo al CP_1

5.1 Secondo ripetuti arresti della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n.
15291 del 12/07/2011; Cass. sez. 3, Sentenza nr. 14381 del 23/05/2024), dai quali questo
Giudice non vede motivo di discostarsi, “il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all'art. 2051 cod. civ., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini” il quale si pone come “terzo nei confronti del stesso” (cfr. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 1500 del CP_1
11/02/1987).

5.2 Dalla relazione per ATP (pagine 37 e ss. relazione del 31.12.2024 a firma dell'ing. CP_11
) risulta che le infiltrazioni all'interno dell'immobile di proprietà dell'attrice promanano
[...] dalla copertura dell'edificio condominiale la quale presenta “diffuse patologie” come analiticamente riportate nella relazione peritale anche mediante riproduzioni fotografiche alle quali si fa rinvio.

5.3 Continua sul punto l'ATP evidenziando che “le anomalie rappresentate…..rilevate in corrispondenza delle infiltrazioni all'intradosso della copertura” determinano “……un effetto
13 negativo sulle strutture di legno sottostanti soprattutto se prolungate nel tempo….” e che tale stato di degrado generalizzato della “copertura dell'edificio….necessita di manutenzione affinché possa garantire la protezione delle intemperie”.

5.4 Si osserva inoltre che il fatto che il tetto condominiale - di cui il CTU ha riscontrato lo stato di diffuso degrado - funga anche da copertura di abbaini in proprietà esclusiva dell'attrice non attenua la responsabilità del ex art. 2051 c.c. posto che a norma dell'art. 1117 c.c. CP_1 il tetto rimane bene condominiale anche se funge da copertura di beni di proprietà esclusiva o in uso esclusivo di singoli condomini.

5.5 In tal senso è stato osservato che, se viene generalmente ammesso che la costruzione di un nuovo abbaino non deve alterare la funzione di copertura del tetto (condominiale) (cfr. in termini Cass. Civ. Sez. II, del 27/07/2006 n. 17099), a contrariis può inferirsi che “ciò che protegge l'abbaino dalle infiltrazioni è a sua volta parte integrante del manto di copertura, e quindi esso stesso proprietà condominiale” (cfr. Corte d'Appello Torino, Sez. III, Sent.,
22/09/2022, n. 1007).

5.6 Né d'altronde vi è prova che le infiltrazioni dipendano da interventi illeciti ex art. 1102 c.c. della proprietà attrice sugli abbaini che abbiano, direttamente o indirettamente, compromesso la capacità di tenuta della sovrastante copertura CP_4

5.7 Sul punto il CTU, dopo aver puntualizzato in replica alle osservazioni critiche al CTU, che
“le problematiche principali derivano dalle casse contenenti le canne fumarie condominiali, dai compluvi di falda anch'essi condominiali e dagli abbaini” e che “la zona in prossimità dell'abbaino presenta segni non solo nella parte sottostante alla zona di connessione tra tetto
e abbaino, ma anche sopra a tale zona che è in piena falda, o nel caso specifico in corrispondenza dell'intersezione a compluvio di due falde.”, ha rilevato che - a prescindere dalle modificazioni apportate agli abbaini negli anni 50' - la “copertura negli anni '90 è stata oggetto” (da parte del condominio) di un radicale rifacimento …..dove tutti questi elementi aggiunti o modificati sono stati oggetto di rifacimento”.

5.8 Sicché, posto che è lo stesso che negli anni 90' aveva provveduto al rifacimento CP_1 integrale dell'intera copertura pare difficile ipotizzare che il cattivo stato di CP_4 manutenzione della copertura condominiale riscontrata dal CTU e il degrado degli elementi di raccordo tra la copertura e gli elementi presenti sul tetto possa essere ascritto a specifici interventi ex art. 1102 c.c. della danneggiata. CP_6

5.9 Sicché, senza che si ravvisino in ragione dei chiari rilievi del CTU motivi per disporre ulteriori supplementi di indagine peritale sul preteso apporto causale degli abbaini, appare del tutto congruente con i rilievi della CTU ivi richiamati concludere che le infiltrazioni
14 provengano dal cattivo stato di manutenzione della copertura condominiale di cui il CP_1 deve rispondere ai sensi dell'art. 2051 c.c..


6. Sulla domanda di risarcimento.

6.1 Occorre preliminarmente osservare in punto di diritto che il – la cui proprietà CP_7 esclusiva abbia subito danni derivanti da beni condominiali – è legittimato a chiedere al
, oltre al risarcimento per equivalente (ove questo non sia sufficiente a rimuovere CP_1 tutti i danni subiti) il risarcimento in forma specifica di cui all'art. 2058 c.c. con conseguente condanna del ad eseguire le opere che siano necessarie per la rimozione dei danni CP_1 manifestatisi.

6.2 Si osserva, altresì, che - come ritenuto da molteplici arresti della Cassazione - le delibere condominiali non possono comprimere il diritto del singolo alla tutela della sua proprietà sicché, ove gli interventi deliberati dall'assemblea si appalesino insufficienti o inidonei a eliminare il danno, il può chiedere al giudice di condannare il a eseguire le opere CP_7 CP_1 necessarie, purché ciò sia tecnicamente possibile e non eccessivamente oneroso rispetto al danno (art. 2058, comma 2, c.c.).

6.3 Sotto tale profilo il CTU ha rilevato, sulla base di indagini sul tasso di umidità presente nell'immobile di proprietà attrice (sottostante al lastrico solare), che nell'immobile sono presenti, in corrispondenza delle zone di maggiore deterioramento del lastrico solare, tassi di umidità denotanti fenomeni infiltrativi ancora in corso e che l'esposizione prolungata dell'alloggio dell'attrice alle infiltrazioni ha causato anche problemi di carattere strutturale come la grave deformazione di una trave portante (si riportano sul punto i rilievi e i fotogrammi riportati nella relazione peritale).

6.4 Sicché non può seriamente dubitarsi del diritto ex art. 2058 c.c. della condomina danneggiata a richiedere la condanna del condominio ad eseguire le opere necessarie per rimuovere l'esposizione del proprio alloggio alle infiltrazioni e ripristinare l'originario stato dell'immobile.

6.5 Il CTU ha analiticamente esposto nella relazione integrativa del 5.6.2025 (alla quale si fa integralmente rinvio) l'insieme degli interventi necessari per rimuovere le infiltrazioni nell'appartamento dell'attrice e per ripristinare il normale godimento dell'immobile.

6.6 Si osserva, inoltre, che il CTU ha preso compiutamente posizione, con argomentazione condivisibili sui rilievi critici del CTP del , talché non vi è ragione di rimettere la CP_1 causa in istruttoria per chiedere nuovamente al CTU di chiarire se gli interventi (diversi e parziali) deliberati dall'assemblea condominiale, in linea con i rilievi critici del proprio CTP, siano o meno idonei a rimuovere le problematicità riscontrate dal CTU.
15 6.7 Peraltro, considerato che – come visto - l'art. 2058 c.c. rimette alla parte danneggiata chiedere il risarcimento in forma specifica, va escluso che il possa vanificare la CP_1 tutela approntata a favore del danneggiato approvando interventi diversi e parziali CP_7 rispetto a quelli ritenuti dal CTU come necessari per ripristinare l'ordinaria funzionalità della proprietà danneggiata.

6.8 Sicché si ritiene che la domanda di condanna del ad eseguire gli interventi CP_1 enucleati dal CTU al paragrafo 5.1 pagine 21 e 22 della CTU integrativa (numeri da 1.1. a 1.14.
e da 2.1. a 2.6) meriti integrale accoglimento.

6.9 Inoltre vanno anche risarciti i danni che le infiltrazioni hanno causato a murature, soffitti e arredi all'interno della proprietà che, secondo quanto risulta a pag. 66 dell'ATP, sono Pt_1 stati stimati dal CTU per murature e soffitti in € 9.375,04 e per l'arredo costituito da un'armadiatura su misura andata distrutta in € 2.842,67 (pag. 23 della successiva CTU) per complessivi € 12.217,71 oltre I.V.A.

6.10 Posto che il condominio non ha all'evidenza posto in essere alcuno degli interventi indicati dal CTU come necessari per ripristinare l'efficienza del lastrico solare si ritiene che meriti accoglimento anche il danno da lucro cessante avendo il CTU rilevato, anche mediante il supporto di fotogrammi, che l'immobile dell'attrice in ragione del dissesto strutturale causato dalle infiltrazioni, è rimasto gravemente compromesso.

6.11 I testimoni escussi d'altronde hanno confermato che potenziali conduttori, pur interessati all'immobile, hanno rinunciato ad affittarlo per le sue condizioni.

6.12 La Signora ha dichiarato: “… confermo di aver contattato l'attrice Testimone_1 chiedendole in locazione l'immobile per cui è causa… confermo che mi ero accordata con
l'attrice per un canone di € 1200,00 … confermo che prima di sottoscrivere il contratto ho voluto visitare l'immobile nel luglio del 2023 e durante la visita ho riscontrato che la situazione era ben più grave di quanto avevo immaginato in quanto ogni stanza presentava muffa e
c'erano infiltrazioni ed il soffitto era crepato;
questo nel bagno nella sala e nella stanza da letto;
inoltre in una stanza da letto il soffitto era puntellato…. confermo che a fronte della dichiarazione di parte attrice che non mi poteva garantire l'esecuzione dei lavori da parte del
per ovviare alle problematiche in tempi ragionevoli ho rinunciato alla locazione”. CP_1

6.13 Analogamente la teste Signora ha confermato che, nel mese di dicembre del Tes_2
2023, amici comuni l'avevano informata dell'intenzione della dott. di affittare Pt_1
l'appartamento per cui è causa al canone mensile di € 1.200,00 e anche di averle telefonato perché interessata alla locazione ma di essersi sentita rispondere che non era più possibile a
16 causa dell'aggravarsi della situazione del tetto che non garantiva, secondo la valutazione di professionisti, le condizioni di sicurezza.

6.14 D'altronde corrisponde ad un dato di comune esperienza che difficilmente un immobile che si presenta, in diverse sue parti – come emerge dai fotogrammi agli atti – in uno stato di degrado anche strutturale, possa essere agevolmente locato per quanto ubicato in zona centrale di sicuro pregio.

6.15 Pertanto posto che l'attrice a partire da febbraio 2023 è divenuta proprietaria esclusiva dell'immobile e che lo stato di dissesto, dovuto al cattivo stato di manutenzione della copertura condominiale, è tutt'ora sussistente si ritiene che il vada condannato a rifondere il CP_1 relativo danno, stimato dal CTU del tutto congruo, nella misura di € 1200,00 mensili esposta dal CTP dell'attrice fino all'integrale ripristino del manto di copertura mediante le lavorazioni indicate dal CTU.


7. Spese di lite e tecniche.

7.1 Le spese di lite, anche per il procedimento per ATP e per il ricorso ex art. 700 c.p.c., seguono la soccombenza nella misura liquidata in dispositivo in conformità dei valori medi previsti per lo scaglione di riferimento (da € 52.000,00 ad € 260.000).

7.2 Si ritiene l'insussistenza dei presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c. del CP_1 non essendo ravvisabili nella sua condotta processuale profili di dolo o di colpa grave.

7.2 Le spese delle due CTU vanno poste nei rapporti interni tra le parti a carico esclusivo del convenuto. CP_1

p.q.m.

definitivamente decidendo ogni contraria domanda, eccezione e deduzione rigettate:

1. accerta e dichiara la responsabilità ex art. 2051 c.c. del in Controparte_12 ordine ai danni subiti dall'immobile di proprietà della sig.ra e, per l'effetto, Parte_1 dichiara tenuto e condanna il predetto Condominio in persona dell'amministratore condominiale pro tempore a:
a) eseguire ai sensi dell'art. 2058 c.c. le opere indicate dal CTU ing. al paragrafo CP_11

5.1 pagine 21 e 22 (numeri da 1.1. a 1.14. e da 2.1. a 2.6) della relazione integrativa datata
5.6.2025;
b) risarcire i danni subiti dalla sig.ra che si liquidano in: Parte_1
b.1) € 12.217,71 oltre I.V.A nonché interessi al tasso di legge e rivalutazione dalla domanda giudiziale al saldo;

17 b.2) € 33.600,00 corrispondenti a € 1.200,00 mese x 28 mesi (da agosto 2023 a novembre 2025) oltre i successivi danni da mancato guadagno (pari ad € 1200,00 al mese) che matureranno fino all'integrale esecuzione dei lavori indicati al punto a);

2. dichiara tenuto e condanna il , in persona dell'amministratore Controparte_3 condominiale pro tempore, a rifondere alla sig.ra le spese di lite che si liquidano Parte_1 in
€ 3.827,00 per il procedimento di ATP in corso di causa;

€ 1500,00 per il ricorso cautelare ex art. 700 c.p.c.
€ 14.103,00 per questo giudizio oltre rimborso del contributo unificato, spese generali IVA e CPA nella misura di legge;

3. pone nei rapporti interni tra le parti le spese di CTU come liquidate in corso di causa a carico esclusivo del;
Controparte_3

4. dichiara tenuto e condanna il , in persona dell'amministratore Controparte_3 condominiale pro tempore, a rifondere alla sig.ra le spese di CTP pari ad € Parte_1
7.232,16.
Sentenza immediatamente esecutiva per legge.
Così deciso in Genova in data 28.11.2025
Il Giudice
(dr. Mirko Parentini)

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