TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
N. 11237/2025 R.G.
VERBALE DI CAUSA
Oggi 11 dicembre 2025 si dà atto che le parti hanno depositato le rispettive note di trattazione scritta nel termine assegnato, concludendo come ivi indicato.
Il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone lettura alle parti non presenti alle ore
17:00
Il Giudice
dott. Paolo Filippone
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Paolo Filippone, ha pronunciato ex art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 11237/2025 R.G. promossa da:
c.f. ), con l'avv. TONETTO GIANCARLO Parte_1 P.IVA_1
attrice contro
c.f. ), con l'avv. CALDATO DARIO CP_1 P.IVA_2
convenuta
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. depositato il 15.4.2025 chiedeva condannarsi Parte_1 [...]
alla restituzione dell'immobile adibito ad attività alberghiera, sito in Venezia-Malcontenta, CP_1
acquistato dalla ricorrente in esito ad asta giudiziaria, nonché al pagamento della somma ritenuta di giustizia per l'indebita occupazione dalla data del decreto di trasferimento.
Secondo l'assunto della ricorrente, in particolare:
- in data 14.11.2018 si rendeva aggiudicataria, nell'ambito della procedura esecutiva r.g. Pt_1
n. 163/2016 Tribunale di Venezia, dell'immobile adibito ad albergo sito in Comune di Venezia, località Malcontenta, via Colombara 6, detenuto da in virtù di contratto di affitto di CP_1
pagina 2 di 6 azienda stipulato il 9.9.2013, con durata decennale automaticamente rinnovabile di ulteriori 10 anni, con precedente proprietaria;
Parte_2
- il contratto d'affitto prevedeva un canone mensile di euro 4.000,00 (euro 48.000,00 annuali), successivamente ridotto a euro 3.000,00 (euro 36.000,00 annuali) in forza di accordo modificativo sottoscritto il 26.1.2016;
- tale contratto non è opponibile all'aggiudicataria, anche considerato il prezzo pattuito da reputarsi vile, onde la resistente detiene l'immobile di proprietà della ricorrente senza titolo;

- considerato che il legale rappresentante della precedente proprietaria Parte_2 [...]
, è il padre dei sigg.ri e , rappresentanti dell'intera Per_1 Parte_3 Parte_4
compagine societaria dell'affittuaria appare evidente che il contratto ha costituito lo CP_1
strumento per conservare il godimento dell'immobile in capo alla famiglia nell'imminenza della procedura espropriativa.
Con comparsa di risposta depositata il 22.9.2025 si costituiva ritualmente in giudizio CP_1
chiedendo il rigetto delle domande attoree e deducendo, in particolare, che sia il contratto di affitto di azienda sia il successivo atto modificativo risultavano trascritti (in date, rispettivamente, 13.9.2013 e
1.2.2016) anteriormente al pignoramento che ha dato origine alla procedura esecutiva r.g. n. 163/2016; che il perito incaricato nell'ambito della procedura esecutiva valutava come non vile il canone pattuito, mentre la successiva riduzione del canone era comunque contenuta entro il terzo previsto dall'art. 2923, co. 3, c.c.; che il 3.7.2019 e sottoscrivevano atto di transazione nel quale si stabiliva da un Pt_1 Pt_2
lato che avrebbe versato ad la somma mensile di euro 2.000,00, quale quota del canone di Pt_2 Pt_1
affitto da imputarsi al godimento dell'immobile, dall'altro che il contratto d'affitto era opponibile all'aggiudicataria.
La causa, documentalmente istruita, è stata discussa all'udienza dell'11.12.25, ex art. 281-sexies c.p.c., sulle conclusioni rassegate dalle parti nelle apposite note scritte.
Le domande attoree sono infondate.
L'art. 2923 c.c., come noto, stabilisce l'opponibilità all'aggiudicatario dei contratti di locazione purché trascritti anteriormente al pignoramento.
La predetta disposizione può ritenersi applicabile anche all'affitto d'azienda, non sussistendo alcuna pagina 3 di 6 incompatibilità logica o giuridica tra la disciplina ivi prevista e quella dettata in generale per l'affitto, che costituisce fattispecie in rapporto di specialità rispetto alla figura generale della locazione (si vedano sul punto Cass., n. 993/2002; C. Appello Milano sez. III, 14.4.17 n. 1446).
Il contratto ed il collegato negozio modificativo risultano quindi opponibili all'acquirente, ex art. 2923
c.c., essendo stati trascritti, rispettivamente, in date 13.9.2013 e 1.2.2016, in epoca anteriore alla trascrizione del pignoramento avvenuta il 16.4.2016.
A nulla rileva, invece, l'anteriorità dell'iscrizione ipotecaria (si veda, sul punto, Trib. Salerno sez. III
14.6.18).
Quanto al rispetto della previsione di cui all'art. 2923, comma 3, c.c., per la quale, come noto, la locazione non è in ogni caso opponibile laddove il canone pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo, il Perito d'ufficio incaricato di stimare i beni pignorati a ha stabilito che il canone Pt_2
mensile di € 4.000,00 non può considerarsi vile (all. 1 convenuta, pag. 17), sicché il canone ridotto ad €
3.000,00 mensili per effetto della convenzione del 26.1.16 non risulta essere inferiore di un terzo al giusto prezzo.
In ogni caso, si osserva sotto diverso profilo, al di là dell'opponibilità sancita dall'art. 2923 c.c., anche l'accordo del 3.7.19 raggiunto tra e in sede di negoziazione assistita sembra sancire, per Pt_1 Pt_2
via transattiva, l'opponibilità del contratto.
Dall'esame delle clausole negoziali (nell'ambito sia delle premesse che delle condizioni contrattuali) emerge che le parti hanno inteso attribuire definitiva stabilità ed efficacia, anche nei confronti dell'aggiudicataria al contratto di affitto ed alla successiva modifica. Pt_1
Significative sono le previsioni in cui si qualificano i contratti in esame come opponibili all'aggiudicataria, contenute ai punti 3 (“sono opponibili”), 4 (“opponibili”), 5 (“opponibili”) e 6
(“opponibile”) delle premesse nonché agli artt. 3 (ultimo periodo) e 8 delle condizioni negoziali.
Non pare rilevante e sufficiente per pervenire a un'interpretazione di segno opposto l'inciso “salvo e impregiudicata l'opponibilità” inserito all'art. 2 delle condizioni contrattuali, alla luce del complessivo tenore letterale dell'accordo e del sinallagma pattuito dalle parti.
Invero con la transazione (affittante – stipulante) riconosce ad (aggiudicataria – Parte_2 Parte_1
promittente) l'importo mensile di € 2.000,00 costituente, ex art. 3 delle condizioni negoziali, “il
pagina 4 di 6 corrispettivo/indennizzo/frutti riconosciuto…per il protrarsi del godimento da parte di Parte_5
forza della perdurante efficacia e dell'opponibilità del contratto di affitto” e, al contempo, Parte_1
si assume l'obbligazione, ai sensi dell'art. 8, di non avere più nulla a pretendere sia verso l'affittante
(controparte negoziale) sia verso l'affittuaria odierna convenuta (terzo creditore).
infatti, dichiara di non avere “più nulla a pretendere nei confronti di e – per quanto Pt_1 Pt_2
occorra e necessiti neppure nei confronti di – in relazione e/o dipendenza al CP_1
godimento…dei beni immobili…acquistati in sede di asta”.
La transazione invocata dalla convenuta, quindi, benché stipulata fra e , ai sensi dell'art. Pt_1 Pt_2
1411 c.c. esplica efficacia favorevole in favore della terza in virtù della pattuizione di cui al citato CP_1
art. 8 con la quale si è assunta una prestazione di astensione e/o di non fare nei confronti Pt_1
dell'odierna convenuta (sulla transazione con pattuizione a favore di terzo si vedano Cass. n. 30930/25;
Cass. n. 3050/82).
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, in conformità ai parametri di cui al d.n. 55/14 secondo lo scaglione di valore indeterminabile fino ad € 52.000,00.
Non sembrano sussistere i presupposti di cui all'art. 96 c.p.c., non ravvisandosi nella condotta processuale della ricorrente consapevolezza della manifesta infondatezza della pretesa o difetto di ordinaria diligenza nell'acquisizione di tale consapevolezza.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta o assorbita:
- rigetta le domande attoree;

- condanna parte ricorrente alla rifusione delle spese di lite in favore di parte resistente che si liquidano in € 6.500,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge
Venezia, 11 dicembre 2025
Il Giudice dott. Paolo Filippone
pagina 5 di 6 Provvedimento redatto con la collaborazione del M.O.T. (magistrato ordinario in tirocinio) dott.
RT RO SI
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti non presenti ed allegazione al verbale.
Venezia, 11 dicembre 2025
Il Giudice dott. Paolo Filippone
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