N.R.G. 6662/2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, in persona del G.M., dott. Marcello Sinisi, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA ex art. 429 c.p.c. nella causa iscritta al n. 6662/2025 del R.G.A.C., avente ad oggetto: cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
TRA
(C.F. ), rappresentata e Parte_1 C.F._1 difesa, in virtù di procura ad litem in atti, dall'Avv. Giovanni Ruosi ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo, sito in Napoli alla Via Alessandro Scarlatti n.110
ATTRICE
E
(C.F. ), elettivamente CP_1 C.F._2 domiciliato in Napoli al corso Umberto I n. 311 presso lo studio dell'Avv.
ES EL dal quale è rappresentato e difeso in virtù di procura in atti
CONVENUTO
Conclusioni: come da note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. in atti
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta ai sensi dell'art. 429 c.p.c., nonché in conformità a quanto disposto dall'art. 132 c.p.c., così come modificato
- 1 - dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e con omissione dello svolgimento del processo.
Con atto di citazione ritualmente notificato a mezzo p.e.c. in data
27/02/2025, l'istante intimava al sig. per finita Parte_2 locazione per la scadenza del 30 ottobre 2025, in relazione al contratto inter partes del 31 ottobre 2018, regolarmente registrato, con cui aveva concesso a quest'ultimo in locazione, per la durata di tre anni, prorogabile per due anni, l'appartamento sito in Napoli al Corso Vittorio Emanuele
n.440, scala A, piano II, int. 43.
Il conduttore, costituitosi, si opponeva alla licenza, contestando la scadenza ex adverso indicata in atti ed eccependo che la locazione sarebbe scaduta per espressa previsione contrattuale il 30.10.2026. Denegata l'emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, stante la necessità di approfondire nel merito la questione relativa all'esatta scadenza del rapporto contrattuale, mutato il rito, venivano depositate memorie integrative solo dalla parte resistente, sostanzialmente conformi alle richieste già formulate nel corso della fase sommaria. All'esito, la causa veniva rinviata all'udienza di discussione del 15.10.2025 in cui comparivano entrambe le difese;
il procuratore di parte istante aderiva, in riferimento alla declaratoria di cessazione della locazione, alla data indicata dalla controparte, mentre la difesa di parte convenuta instava per la declaratoria di improcedibilità della domanda attorea e per il rigetto, in ogni caso, della medesima. La causa veniva rinviata ex art. 127 ter c.p.c. con termine sino al 5.11.2025 per il deposito di note di trattazione scritta, presentate da entrambe le parti.
Ciò posto, va evidenziata in rito la procedibilità della domanda essendo documentalmente provato l'esito negativo del tentativo di mediazione obbligatoria instaurato dalla parte istante (mediazione avviata il 2.10.2025
e conclusasi con verbale in atti del 23.10.2015, documento preso in esame in quanto sopravvenuto all'ultima udienza in presenza del 15.10.2025).
- 2 - Nel merito giova preliminarmente evidenziare che il contratto inter partes di locazione ad uso abitativo in atti è stato stipulato il 31.10.2018 e registrato in data 22.11.2018, ed è di tipo “agevolato” ai sensi dell'art. 2 comma 3 della legge n. 431/1998 con la conseguente durata triennale e con primo rinnovo automatico biennale, quindi al 30.10.2023. Tuttavia, in mancanza di rinnovo espresso (o di rinuncia al rinnovo) al termine del quinquennio, anche se la legge prevede di default che “il rinnovo tacito alle medesime condizioni” (cfr. art. 2 comma 5 ultimo periodo della legge n.
431/1998) vada inteso come durata biennale dei successivi rinnovi (cfr. art. 19 bis del d.l. n. 34 del 30.4.2019, conv. in l. 28.6.2019, n. 58), nel caso di specie il contratto sottoscritto dalle parti ha comunque validamente previsto, alla scadenza del quinquennio, una durata di ulteriori tre anni della locazione de qua, previsione favorevole al conduttore e pertanto non confliggente con la durata minima prevista dal legislatore anche per tale tipologia contrattuale (tre più due ai sensi dell'art. 2 comma 5 della legge n. 431/1998), quest'ultima sanzionata dalla nullità ex art. 13 comma 3 della legge n. 431/1998. Invero, sul punto, l'art. 1 del richiamato contratto di locazione stabilisce che: “Il contratto è stipulato per la durata di tre anni, dal 31 ottobre 2018 al 30 ottobre 2021, e alla prima scadenza, il contratto
è prorogato di diritto di due anni. Alla scadenza del periodo di proroga biennale, ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo, ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contatto
è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni per ulteriori tre anni”. Ne discende che, nel caso di specie, è da ritenersi la piena validità dell'accordo intercorso tra le parti prevedente un periodo di proroga superiore, ovvero pari ad anni tre. Pertanto, la prossima scadenza del rapporto locativo per cui è lite, stante la disdetta contenuta nell'intimazione di licenza, è quella del 30.10.2026 così come eccepito dalla difesa della conduttrice con espressa adesione della controparte all'udienza di discussione del
15.10.2025. Ne consegue che, in accoglimento della domanda attorea, va
- 3 - dichiarata la cessazione della locazione inter partes alla data del
30.10.2026, con fissazione dell'esecuzione dello sfratto ex art. 56 della legge n. 392/1978 per la data del 30.4.2027. D'altro canto a nulla rileva la pur eccepita “cristallizzazione” del thema decidendum all'esito della scadenza dei termini perentori assegnati per il deposito di memorie integrative, in quanto, secondo il costante e condiviso orientamento di legittimità (Cass. n. 21153/2013; Cass. n. 8223/1996; Cass. n.
10030/1998), in caso di domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine legale, l'eventuale errore nella indicazione della data di scadenza del contratto, in cui sia incorso il locatore, non comporta la reiezione della domanda, né configura una caso di extra o ultrapetizione la rettifica operata dal giudice al riguardo, allorché sia la legge a determinare termini e scadenza del contratto. Infatti la "causa petendi" dell'azione di licenza per finita locazione è costituita dalla risoluzione del contratto alla scadenza naturale, che è onere del giudice accertare in base alla normativa (alternativamente contrattuale o legale) che disciplina il rapporto, ed a prescindere dalle indicazioni
(eventualmente erronee) delle parti.
Le spese di lite vanno interamente compensate tenuto conto del ritardato avvio della mediazione ad opera della parte istante e della particolare tipologia di lite prevedente un'eccezionale condanna “in futuro”, non essendosi verificato alcun inadempimento in capo alla parte conduttrice.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Napoli, IX Sezione Civile, in persona del G.M., dott. Marcello Sinisi, definitivamente pronunciando ai sensi dell'art. 429
c.p.c. nella causa promossa come in narrativa, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
1) dichiara la cessazione della locazione inter partes - relativa all'immobile sito in Napoli al Corso Vittorio Emanuele n. 440, scala A, piano II, int. 43 - alla data del 30.10.2026;
- 4 - 2) condanna, per l'effetto, al rilascio in favore di parte istante CP_1 del predetto cespite, libero e vuoto di persone e di cose, fissando l'esecuzione ex art. 56 della legge n. 392/1978 per la data del 30.4.2027;
3) dichiara interamente compensate tra le parti le spese di lite.
Napoli, 6 novembre 2025 Il Giudice
dott. Marcello Sinisi
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