R.G. 276/2018

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Fabrizio Di Sano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 276/2018, promossa da: in persona del suo Parte_1 legale rappresentante pro tempore, con sede in Barcellona Pozzo di Gotto, Via Kennedy, n. 148, elettivamente domiciliata in Messina, Via Romagnosi, n. 7, rappresentata e difesa dall'avv.
MI AL, come da procura in atti
ATTRICE
CONTRO
nata il [...] a [...] ed ivi residente in [...]
Benedetto Genovesi, n. 4/A, c.f. , elettivamente domiciliata in Barcellona C.F._1
Pozzo di Gotto, Via Vittorio Alfieri, n.43 rappresentata e difesa dall'avv. Pietro Aloisio e Attilio
Meo, come da procura in atti
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come da note in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso del 16/2/2028 la rappresentava Parte_1 di aver stipulato in data 8/9/2016 un duplice contratto di mandato e mediazione immobiliare con in qualità di proprietaria di due unità immobiliari site in Barcellona P.G., Via CP_1
Longano, n. 50, piano terzo, app. “C” e piano primo, app. “C”, che conferivano alla società
[...] per la durata di un anno (e dunque fino al 7 settembre 2017) l'incarico Parte_1 di promuovere la vendita dei predetti immobili al prezzo richiesto rispettivamente pari a €
120.000,00 (per l'immobile al terzo piano) ed €. 130.000,00 (per l'immobile al primo piano).
Aggiungeva che per la mediazione le parti concordavano un corrispettivo pari al 3% oltre iva del prezzo di vendita e che l'accordo prevedeva il conferimento dell'incarico con l'esclusiva in favore dell'agenzia immobiliare, con l'obbligo della proprietaria committente per tutta la durata dell'incarico di non addivenire alla vendita diretta degli immobili in oggetto. Evidenziava che, tuttavia, nel corso dello svolgimento dell'attività la eludeva per entrambi gli immobili la CP_1 mediazione della società ricorrente, stipulando direttamente il contratto di compravendita, in violazione della clausola di esclusiva di cui all'art. 3, lett. b) del contratto di mediazione: più precisamente, con atto pubblico del 9/3/2017 in Notar Dr. , rep. n. 17061, racc. n. Persona_1
8194 provvedeva alla vendita dell'immobile sito al terzo piano a e Controparte_2 CP_3
, mentre con atto pubblico del 25/9/2017 in Notar Dr. , rep. n. 17346, racc. n.
[...] Persona_1
Per_ 8401 provvedeva alla vendita dell'immobile sito al primo piano al Valentina. Chiedeva, pertanto, previo accertamento dell'inadempimento di degli obblighi nascenti dal CP_1 predetto contratto di mediazione, che quest'ultima venisse condannata al pagamento nei confronti della società ricorrente di quanto dovuto a titolo di penale per il complessivo ammontare di €
9.150,00, oltre interessi legali dalla messa in mora (27 novembre 2017) sino all'odierna domanda, oltre interessi dalla domanda sino all'effettivo pagamento;
in subordine, chiedeva che venisse accertato che la società ricorrente aveva svolto attività di mediazione nell'interesse di
[...]
maturando quindi il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c. e, conseguentemente, CP_1 chiedeva la condanna della stessa al pagamento di quanto dovuto a tale titolo, in misura pari a €
5.563,20, oltre interessi legali dalla conclusione dell'affare (rispettivamente 9 marzo 2017 e 10 maggio/25 settembre 2017) sino all'odierna domanda, e oltre interessi dalla domanda sino all'effettivo pagamento;
da ultimo, chiedeva la condanna al pagamento delle spese di lite.
Con comparsa del 22/6/2018 si costituiva in giudizio la quale in via preliminare, CP_1 attesa la non sommarietà dell'odierna causa, chiedeva il mutamento del rito da sommario a ordinario;
nel merito, chiedeva il rigetto delle domande avanzate da parte ricorrente sulla scorta dell'originale ed originario contratto sottoscritto e stante l'assenza di contributo causale dell'agenzia immobiliare nella realizzazione dell'affari oggetto del contendere;
in ogni caso, chiedeva che venisse ritenuta la nullità dei contratti poiché incentrati su una clausola vessatoria altrettanto nulla ed inefficace;
chiedeva, inoltre, la condanna della società
[...] al pagamento di una somma ritenuta di giustizia in via equitativa ex art.96 c.p.c.; Parte_1 in via ulteriormente gradata, chiedeva che le somme eventualmente dovute venissero esclusivamente ancorate all'effettivo prezzo di vendita;
chiedeva, infine, la condanna al pagamento delle spese di lite.
Disposto il mutamento del rito e fissata l'udienza del 19/4/2019, venivano concessi i termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c.. All'udienza dell'11/3/2025 veniva ammessa la prova per testi, assunta alla successiva udienza del 9/4/2025 (testi e ). La causa veniva, quindi, Controparte_2 Testimone_1 rinviata per la decisione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 10/6/2025 e, da ultimo, all'udienza del 16/12/2025.
Alla luce dell'attività assertiva e probatoria svolta, le domande sono infondate e, pertanto, meritevoli di rigetto per i motivi che di seguito si espongono.
È anzitutto infondata l'eccezione sollevata da parte convenuta circa il fatto che “la Sig.ra CP_1 dichiara formalmente di disconoscere l'autenticità dei contratti depositati dalla ricorrente, essendone stato evidentemente alterato il contenuto, rispetto all'incarico mediatorio concordato tra le parti, sottoposto in visione alla Sig.ra e successivamente firmato dalla stessa nella sola CP_1 pag.2” e che “procedendo anche ad una sommaria analisi dei citati contratti, appare ictu oculi come gli stessi sono privi sia della firma e/o sigla della venditrice nella pag.1, che del timbro di congiunzione fra la pag.1 e la pag.2, risultando quindi abbastanza “facile” una sostituzione/alterazione delle pagine” (pag. 7 memoria del 22/6/2018).
È, invero, assorbente il fatto che, per un verso, il documento contrattuale reca la sottoscrizione (non disconosciuta) dell'odierna convenuta a margine della clausola di esclusiva, sicché deve escludersi l'alterazione del contratto nella parte qui di interesse. Per altro verso e in ogni caso, l'eccezione di contestazione è rimasta generica, non essendo stata proposta in parte qua la necessaria querela di falso al fine di dimostrare la contraffazione della scrittura privata (Cass., civ., sez. II, 14/03/2013, n.
6534; cfr. anche Cass. civ., sez. II, 28/06/2022, n. 20775).
Va, di contro, rilevata, nell'ambito della più ampia eccezione di vessatorietà sollevata dalla parte ed involgente l'intera clausola di esclusiva, la nullità per violazione dell'art. 33, co. 2, lett f), d.lgs.
206/2005, secondo cui è vessatoria la clausola con cui si impone “al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo”.
Parte attrice ha agito in via principale per l'accertamento della propria pretesa creditoria ex art. 3, lett. b), ed ex art. 8 del contratto di mediazione, che prevedono in favore dell'agenzia una penale pari al 3% del prezzo di vendita nel caso – per quanto qui di interesse – di violazione della clausola di esclusiva.
La clausola de qua, nei termini in cui è formulata, integra senz'altro uno squilibrio fra i diritti e gli obblighi delle parti, dovendosi al riguardo considerare che il costo dell'inadempimento (quindi la penale in parola) è stato previsto (senza, peraltro, sul punto specifica sottoscrizione o prova resa in giudizio di trattativa) in misura corrispondente al corrispettivo per l'attività di mediazione, come stabilito all'art. 5 del contratto di mediazione (3%, oltre iva). Torna allora applicabile il principio affermato in giurisprudenza per cui “[…] la clausola fa discendere il diritto del mediatore ad esigere la somma sopra indicata al fatto in sé della mancata conclusione del contratto di compravendita, non contenendo alcuna "graduazione" della stessa in funzione, per esempio, dell'entità e della durata dell'attività concretamente svolta dal professionista prima di tale evento.
Ne consegue che non merita censura il ragionamento della Corte d'Appello, nella parte in cui ha escluso l'applicazione, al caso di specie, dell'art. 34, comma 2 cod. cons., valutando "squilibrata" una prestazione sganciata dal contenuto tipico dello schema contrattuale de quo, la quale finiva per assumere un'evidente coloritura sanzionatoria del fatto in sé della mancata conclusione dell'affare per fatto "imputabile" al preponente” (cfr., in motivazione, Cass. civ., sez. II,
20/09/2022, n. 27505; cfr. anche Cass. civ., sez. III, 03/11/2010, n. 22357), donde l'accertamento della vessatorietà (e, quindi, della nullità ex art. 36 d.lgs. 206/2005) della clausola in questione e dell'infondatezza della pretesa creditoria sulla stessa fondata, in quanto manifestamente eccessiva ed ingiustificatamente rapportata al corrispettivo della prestazione, a prescindere tuttavia dall'attività in concreto svolta e dai mezzi in concreto impiegati per assolvere all'incarico conferito al mediatore.
Il conseguimento di una somma pari al compenso pattuito pur in mancanza di svolgimento dell'attività contrattuale convenuta, in altri termini, integra pertanto un ingiustificato e non controbilanciato vantaggio a favore del professionista (nella specie l'agenzia immobiliare), donde la nullità della clausola nei termini dinanzi esposti.
È, poi, infondata la domanda subordinata di pagamento della somma di € 5.563,20 a titolo di provvigione, “per aver fornito un contributo causale determinante nella realizzazione degli affari dedotti in premessa, avendo in entrambi i casi procurato il cliente tramite l'attività pubblicitaria e la consulenza immobiliare, avendo messo in rapporto di interesse, in entrambi i casi, il cliente, futuro acquirente, con gli immobili in oggetto, e così, direttamente o indirettamente, con la controparte venditrice” (pag. 7 citazione).
Si ricorda, al riguardo, che “In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (Cass. civ., sez. II, 08/04/2022, n. 11443).
Orbene, dalle risultanze istruttorie non è emersa la prova del necessario contributo causale dell'operato dell'agenzia attrice nell'incontro tra e i relativi aventi causa degli CP_1 immobili oggetto di controversia, non essendo allo scopo sufficiente che il primo contatto tra le parti contraenti sia avvenuta per il tramite dell'agenzia qualora l'operato di quest'ultima non abbia svolto alcuna influenza in ordine alla determinazione delle stesse di pervenire alla conclusione del contratto in assenza dell'agenzia medesima.
Le prove testimoniali escusse (peraltro su indicazione della stessa attrice: cfr. ordinanza dell'11/3/2025) hanno, infatti, evidenziato che nell'arco temporale di un anno è stato effettuato un solo incontro tra l'agenzia e uno dei successivi acquirenti, ma le dichiarazioni rese hanno semmai smentito l'assunto attoreo dell'effettiva incidenza del proprio operato nella conclusione dell'affare.
Sentito all'udienza del 9/4/2025, infatti, ha negato la veridicità del capitolo sub b Controparte_2
(“Vero o no che ha conosciuto in maniera personale e diretta l'affare attraverso la pubblicità e la consulenza immobiliare dell'agenzia ) e, in merito alla circostanza Parte_1 sub c (“Vero o no che ha appreso i dettagli dell'immobile e della sua messa in vendita attraverso
l'agenzia ) ha dichiarato “riguardo la circostanza c) di parte attrice Parte_1 non tutti i particolare dell'immobile li ho appresi tramite la agenzia Longano Imm.re”, del pari aggiungendo che “preciso che io alla agenzia avevo chiesto dei dati tecnici relativi Pt_1 all'immobile essendo ingegnere ma non mi sono stati forniti completamente” e che “a chiarimento di quanto sopra dichiarato riguardo la ultima domanda postami, preciso che mi sono convinto ad acquistare l'immobile in questione dopo che ho parlato con il figlio della sig.ra il quale mi CP_1 ha fornito le informazioni che in precedenza la agenzia non mi aveva dato;
con lo stesso ho concordato le condizioni di acquisto dell'immobile”. Ad analoga conclusione si perviene esaminando la testimonianza di sentita alla medesima udienza, che ha negato le Testimone_1 circostanze di cui ai capitoli sottopostele, aggiungendo che “confermo come vera la circostanza 15 di parte convenuta poiché io ho saputo dell'immobile tramite il sig. all'epoca Persona_3 mio compagno”.
Irrilevante rimane, infine, anche la copia del volantino allegata (cfr. doc. 4 ricorso), non offrendo essa alcuna prova in merito alla effettiva attività di pubblicità svolta e alla rilevanza causale della stessa rispetto alla conclusione dei contratti oggetto dell'odierna controversia.
In conclusione, le domande formulate da parte attrice sono infondate e vanno respinte.
Non sussistono, poi, i presupposti della domanda ex art. 96 c.p.c. formulata dalla convenuta, non essendovi prova del dolo o della colpa grave nell'azione incoata.
Le spese del giudizio, liquidate in dispositivo tenuto conto dei criteri minimi di cui D.M. 55/2014, stante la non complessità delle questioni in fatto e in diritto affrontate nel presente giudizio, sono poste a carico della parte soccombente.


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. r.g. 276/2018, disattesa ogni contraria istanza:
Rigetta le domande.
Condanna al pagamento in favore di Parte_1 [...] delle spese di lite che si liquidano in € 2.540,00 per compensi, oltre iva (se dovuta), cpa e CP_1 spese generali come per legge.
Barcellona Pozzo di Gotto, il 16/12/2025
IL GIUDICE
dott. Fabrizio Di Sano