REPUBBLICA ITALIANA in nome del popolo italiano
TRIBUNALE DI PISA
Il Tribunale di Pisa, in composizione monocratica nella persona della
Dott.ssa HE Politi ( su delega del precedente G.I. assegnatario
Dott. Pruneti Luca) all'udienza del 22.12.2025 ore 10,00, fatte precisare le conclusioni, ha ordinato la discussione orale della causa nella stessa udienza, a norma dell'art.281 sexies cpc, ed ha pronunciato al termine della discussione la seguente
SENTENZA nella causa n. 2951/2022 R.G., in materia di Responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c.
TRA

La società (C.F. e P.iva: Parte_1
) in persona del liquidatore e legale rappresentante Sig. P.IVA_1
(C.F.: ), nato ad [...] Parte_2 C.F._1 il 30.03.51, con sede in Santa Maria a Monte (PI), Via di Bientina
n.186/4, rappresentata e difesa nel presente giudizio dall'avv. Caterina
ON (C.F.: ) del foro di Firenze CodiceFiscale_2
Attrice
CONTRO
Geom. , nato a [...] il [...], Controparte_1 residente in [...], , CodiceFiscale_3 rappresentato e difeso per delega in calce al presente atto dall'avvocato
TO VA CA, presso il quale elegge domicilio in Pisa,
Convenuto

Dando lettura del dispositivo e dalla concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione nei termini che seguono.
Con ricorso ritualmente notificato parte attrice citava in giudizio il convenuto Geometra, adducendo “……Dai fatti suesposti appare evidente la piena ed esclusiva responsabilità del Geometra Controparte_1 nell'aver omesso di riportare le gravi difformità dell'immobile sito in Santa Maria a Monte (PI), Via Cappelletto n. 37/A, nella sua relazione tecnica allegata all'atto di permuta del 29.07.14 con il quale la Parte_1 era divenuta proprietaria dell'immobile.
[...]
Appare del tutto evidente e provato dalla documentazione prodotta che i danni subiti dalla al momento in cui la stessa si è trovata Parte_1
a rivendere l'immobile, sono conseguenza diretta della negligenza del
Geom. e sono, pertanto, allo stesso imputabili. CP_1
Infatti, la ricorrente ha dovuto sostenere tutti i costi della pratica di sanatoria dell'abuso emerso, complessivamente quantificati in € 3.748,00, per le spese tecniche ed amministrative. Inoltre la stessa si è accollata per intero le spese notarili degli atti di trasferimento per € 4.025,10 nonchè le spese di mediazione spettanti alla parte acquirente, pari ad € 2.504,00=, al solo fine transattivo di concludere la vendita senza incorrere in una causa che i promissari acquirente avrebbero potuto intentare per
l'inadempimento della proposta d'acquisto, con valenza di contratto preliminare. Pertanto così concludeva:
“Voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale di Pisa, disattesa ogni contraria istanza, e ritenuta la sommarietà della cognizione della causa de qua:
Accertato il grave inadempimento del Geom. e quindi la sua CP_1 responsabilità nella causazione dei danni subiti dalla Parte_1
,
[...]
- condannare il Geom. a pagare a favore della CP_1 Parte_1
l'importo di € 10.277,10 per i titoli di cui al ricorso o alla somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre alla refusione a favore della stessa ricorrente delle spese, competenze professionali, spese generali, I.V.A. e C.P.A. di legge relativi al presente giudizio.
Si costituiva regolarmente parte convenuta la quale eccepiva e contestava
“….. la dichiarazione di cui sub 2) versata in atti da parte avversa non contiene alcuna dichiarazione di conformità dei manufatti de quorum a qualsivoglia concessione edilizia;
e che quella di cui al n° 3), costituita da una terza pagina nera e non leggibile, e che NON reca alcuna sottoscrizione del , pare indirizzata alla Banca di Credito CP_1
Cooeprativo di Cambiano, e non già né ai Sigg.ri o né CP_2 Per_1 alla;
Parte_1 –ciò che avvalora la deduzione dello scrivente relativamente al fatto che la dichiarazione di cui sopra, se mai redatta e firmata dal CP_1
–e lo provi controparte, giacché non è dato scorgervi sottoscrizione alcuna, e quand'anche siffatta prova sia possibile ex art. 2722 C.C....- non venne in alcun modo allegata alla permuta del 2014.
Ma le incongruenze della azzardata richiesta avversaria non finiscono qui, giacché il tenore del documento di cui all''allegato 3) di parte avversa risulta affatto inconferente al caso di specie, giacché , alla pag, 2, attesterebbe –condizionale d''obbligo-- la corrispondenza dei manufatti alla concessione n° 108/04 quando risulta dalla stessa sanatoria fatta da parte avversa e versata in atti che la concessione di riferimento aveva numero 2004/194/v207, variante finale del 22.1.2008 Prot. 18363. Anche su questo punto dunque le doglianze di parte avversa appaiono nebulosamente (in)supportate.
Non è infine dato di capire il motivo per cui la non abbia rivolto Parte_1 né rivolga richiesta ai soggetti che gli trasferirono in permuta gli immobili de quorum ––questi si!-- si assunsero nell''atto del 2014 ogni responsabilità in riferimento ad irregolarità urbanistiche 2014, facendosi garanti della conformità alle relative concessioni autorizzative degli stessi.” . Concludeva: “Si richiede dunque il rigetto di ogni pretesa attorea, infondata in fatto ed in diritto, con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.”
IL Giudice, dopo il mutamento di rito e dopo l'escussione della prova orale ammessa, su richiesta delle parti, tratteneva la causa in decisione
All'udienza odierna il Giudice invìtava le parti alla discussione orale della controversia ex art.281 sexies cpc, esaurita la quale veniva data lettura del dispositivo e delle motivazioni della decisione, sulla base delle seguenti conclusioni delle parti:
Per parte attrice l'avv. ON Caterina che precisa le conclusioni riportandosi all'atto introduttivo e alle note conclusive già depositate.
Per parte convenuta l'avv. TO VA CA oggi sostituito dall'avv.
EL SA che precisa le conclusioni riportandosi alla comparsa e alle note conclusive già depositate. __________________________________________________
Nessuna prova veniva fornita nel corso del giudizio circa un presunto comportamento illegittimo e volutamente lesivo dei diritti dell'attrice, da parte del Geom. convenuto.
La domanda dell'attrice è pertanto infondata e non merita accoglimento per i motivi di seguito esposti.
Nella fattispecie della responsabilità extracontrattuale affinchè vi sia l'obbligo di risarcimento, è necessario che siano presenti alcuni elementi costitutivi:
-l'esistenza di un fatto,
-la presenza di dolo o colpa: non è sufficiente la mera esistenza di un fatto;

è necessario che esso sia imputabile al soggetto, Tale imputazione può derivare dal dolo, ovvero dalla volontà consapevole di compiere un atto lesivo, o dalla colpa, intendendo con ciò una negligenza, imprudenza o imperizia nella realizzazione del fatto,
-la presenza di un danno ingiusto: il danno deve essere ingiusto, ovvero lesivo di particolari diritti del soggetto e non derivare dall'esercizio di un diritto del danneggiante,
-deve ricorrere il nesso di causalità tra fatto e danno (provato): il danno deve essere una conseguenza immediata e diretta del fatto illecito.
Solo quando tutti questi elementi sono presenti contemporaneamente, si attiva l'obbligo di risarcire il danno ai sensi dell'art. 2043 c.c..(tra le altre
Cass. n.7026/01; Cass. n.2037/2000; Cass. S.U. n.500/1999;
Cass.n.390/08 e n.11946/2013). Ciò implica, quindi, come pacificamente accettato in giurisprudenza che, in presenza di un fatto storico qualificabile come illecito ai sensi dell'art. 2043 c.c. incombe in capo alla parte danneggiata “l'onere della prova degli elementi costitutivi di tale fatto, del nesso di causalità, del danno ingiusto e della imputabilità soggettiva”.
Nel caso in esame mancano (perché non allegati e non provati) proprio gli elementi costitutivi di tale fatto.
Parte attrice basa la propria difesa su due documenti All.ti 2) e 3) del ricorso. Affermando con decisione che tali documenti risultavano allegati all' Atto di circostanza pacificamente smentita nel corso del Tes_1 processo. La stessa, infatti, dichiara “- Al suddetto atto notarile (di permuta) è stata allegata la perizia tecnica redatta dell'immobile dal Geom. CP_1
, su incarico ricevuto dai Sigg.ri e con la quale
[...] Per_1 CP_2 il tecnico ha attestato la regolarità urbanistica dell'immobile di cui sopra, in quanto “conforme alla Concessione Edilizia n. 108/04” e con la quale veniva riconosciuto un valore commerciale di € 120.000,00 (Docc. 2-3)”.
Niente di tutto ciò risulta agli atti.
Andiamo per ordine:
Relativamente al doc.3 (ampiamente e legittimamente contestato) di cui il giudice, tra l'altro aveva ordinato, (invano), una nuova produzione in giudizio, (in quanto risultato in buona parte illeggibile, non firmato e non datato oltre che indirizzato a soggetto terzo estraneo alle parti), l'attrice nel corso della causa sembra non tenerne più conto per le proprie difese, in quanto rinuncia a richiamarlo nelle memorie istruttorie, né lo cita nelle proprie conclusioni, né si appresta a depositarne una copia leggibile al
Giudice.
Passiamo al doc.2): RELAZIONE TECNICA NOTARILE PER ATTO DI
PERMUTA.
Da un esame dello stesso si può facilmente evincere come non si tratti affatto di un “Certificato di Conformità Urbanistica e Catastale” (noto anche come relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale) come più volte dichiarato (ma non provato) dall'attrice.
Un certificato “di conformità urbanistica” è un documento redatto da un tecnico abilitato (come un geometra) che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e la sua legittimazione urbanistica/edilizia, confrontando la situazione reale con i titolo abilitativi e i dati catastali. E' una dichiarazione, a firma dello stesso tecnico che, sotto la propria responsabilità, CERTIFICA che l'immobile è conforme alla normativa edilizia e urbanistica, ed è dunque commerciabile. La relazione include tra le altre cose, la verifica dello stato di fatto (confronto tra lo stato attuale dell'immobile e i progetti e disegni depositati in Comune-progetto approvato-) e l'Attestazione di conformità (dichiarazione che l'immobile
è conforme alla normativa vigente, o indicazioni delle difformità). Tale documento è importantissimo per la vendita in quanto “la conformità urbanistica” in realtà, nell' atto, è dichiarata dal venditore (come risulta nel nostro caso) sotto la propria responsabilità penale. E' notorio che, in sede di rogito, il notaio non svolge nessun compito di controllo sulla regolarità urbanistica dell' immobile, che è dichiarata dal venditore sotto sua responsabilità (sia civile che penale).
Il documento in atti citato (doc.2), non è tutto questo ma, è molto di meno.
Si tratta (per la parte che qui interessa) di una semplice elencazione “degli accertamenti urbanistici” dell' immobile come riferiti dai venditori. Più precisamente il tecnico si limita a dare atto che “La parte venditrice dichiara che…(………….)..sono stati presentati i seguenti atti che certificano la conformità dell'immobile:
-In data 22.1.2008 (pratica n.2004/194 V207) il Comune di Santa Maria
A Monte ha rilasciato la variante alla suddetta concessione edilizia
n.108/04;
-In data 2.12.2008 è stata presentata al Comune di Santa Maria A Monte
“Attestazione di Abitabilità” prot.n.18363 con integrazione del 30.1.09.”
Il tecnico nella sua relazione si è limitato, quindi, ha riportare delle dichiarazioni /attestazioni rese dai venditori, e ciò ha fatto su richiesta espressa degli stessi, che non risulta provato si siamo mai lamentati o abbiano contestato o impugnato il chiaro e semplice contenuto delle relazione stessa.
D'altronde è onere ed interesse del venditore (anche per non incorrere in sanzioni penali ed amministrative o in coinvolgimenti giudiziari) incaricare un tecnico che, dopo aver effettuato gli accertamenti del caso, rilasci, sotto la propria responsabilità, una attestazione di conformità.
Nulla di tutto ciò è risultato provato neppure in via indiziaria.
Non c'è dichiarazione in atti (o qualche altro documento o indizio) da cui può sorgere “una responsabilità professionale o per fatto illecito” della parte convenuta.
Parte attrice avrebbe dovuto dimostrare che il professionista ha agito con negligenza , mancando della diligenza professionale richiesta,
(dichiarando qualcosa di non esatto, di non rispondente alla realtà) oppure che ha commesso un errore di valutazione macroscopico che ha causato l'acquisto dell'immobile viziato. Oppure che ha addirittura agito con dolo o inganno nei suoi confronti:
Dalla documentazione depositata e dall'istruttoria non è assolutamente emerso che il geometra-convenuto ha commesso un errore grave o un dolo nella sua relazione, pertanto nessuna responsabilità professionale gli può essere imputata.
Ne consegue, in base alle argomentazioni sopra svolte, che, non sussistono i presupposti di diritto e di fatto per l'accoglimento della domanda risarcitoria avanzata dalla parte attrice, che pertanto deve essere respinta.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, secondo i parametri dettati dal DM n.55/2014. In particolare : sussistono giuste ragioni per discostarsi dai valori medi, da ridurre alla luce della scarsa difficoltà fattuale e giuridica della causa e dell'attività effettivamente espletata.


PQM


Il Giudice onorario definitivamente pronunciando ogni contraria istanza ed eccezione disattesa così decide:
-Respinge per intero la domanda risarcitoria della società
[...]
(C.F. e P.iva: ) in persona del Parte_1 P.IVA_1 liquidatore e legale rappresentante pro-tempore, in quanto infondata in fatto ed in diritto;

-Condanna parte attrice, al pagamento in favore di parte convenuta delle spese del presente giudizio che si liquidano Controparte_1 in euro 3000,00 per compensi oltre IVA (se non detraibile) Cap e Spese
Generali al 15% e oltre spese vive documentate.
Così deciso in Pisa il 22.12.2025 Il G. O.P.
Dott.ssa Politi HE