N. R.G. 2410/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2410/2023
Oggi 06/11/2025, alle ore 11.50, innanzi al giudice designato, dott. DA OR, sono presenti:
Per l'avv. FERRARI FRANCESCO Parte_1
Per l'avv. F. Granieri, in sost. dell'avv. FERRARO MARCO Controparte_1
Per nessuno compare CP_2
Il dott. è presente ai fini della pratica forense. Parte_2
Il giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere oralmente la causa.
L'avv. Ferrari dichiara che l'immobile oggetto di causa è stato venduto all'esito del procedimento n. r.g. 84/2023 del Tribunale di Tempio Pausania. Esibisce documentazione riguardante la vendita.
Le parti precisano le rispettive conclusioni come da appositi fogli depositati telematicamente e discutono la causa.
Il giudice, all'esito della discussione, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e della parte motivazionale.
Cremona, 06/11/2025
Il giudice
DA OR REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice DA OR, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 2410/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Ferrari Francesco, Parte_3 P.IVA_1 domiciliata in Cremona, via Plasio n. 6, presso il difensore
- parte ricorrente - nei confronti di:
(C.F. , con il patrocinio degli avv.ti Controparte_1 C.F._1
AR AR e RI OT, domiciliato in Roma, via Regina Margherita n. 278, presso i difensori
- parte resistente -
e
C.F. , contumace CP_2 P.IVA_2
- terza chiamata -
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente: “in via principale e nel merito: accertata la responsabilità in violazione degli articoli 1176 e 2236 c.c. del notaio dott. CF Controparte_1
per aver omesso l'effettuazione di tutti gli accertamenti prodromici C.F._1 dell'atto n. 73.457 repertorio – 29.174, necessari ad identificare il bene che ne è oggetto e
a garantirne la liberà da vincoli. Condannare il notaio dott. al Controparte_1 risarcimento del danno subito da corrispondente al valore dell'offerta Parte_3
d'acquisto per euro 125.000,00 o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia. In via subordinata accertata la responsabilità in violazione degli articoli 1176 e 2236 c.c. del notaio dott. CF per aver omesso l'effettuazione Controparte_1 C.F._1 di tutti gli accertamenti prodromici dell'atto n. 73.457 repertorio – 29.174, necessari ad identificare il bene che ne è oggetto e a garantirne la liberà da vincoli. Condannare il notaio dott. al risarcimento del danno subito da nella misura che si CP_1 Parte_3 riterrà di giustizia, previa nomina di un consulente tecnico estimatore. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge”.
Per parte resistente: “• in via principale: respingere tutte le domande proposte nei confronti del Notaio Dott. in quanto infondate in fatto e in diritto;
• In
Controparte_1 via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda proposta nei confronti del Dott. limitare il risarcimento
Controparte_1 del danno entro i limiti di cui agli artt. 1223, 1225 e 1227 c.c.; • In via riconvenzionale nei confronti del terzo chiamato: sempre in via gradata e con salvezza di gravame, nella denegata e non creduta ipotesi di condanna del Notaio accertare e
Controparte_1 dichiarare comunque la responsabilità della , con conseguente Parte_4 condanna a tenere indenne il notaio di quanto lo stesso fosse tenuto a
Controparte_1 corrispondere alla società ricorrente in virtù dei fatti per cui è causa, per sorte accessori e spese;
• con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
Per la terza chiamata: contumace
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione adiva il Tribunale di Cremona al fine di ottenere la condanna del notaio Parte_1 al pagamento della somma risarcitoria di euro 125.000,00 “o nella Controparte_1 maggiore o minore somma ritenuta di giustizia”.
La ricorrente deduceva:
- che con decreto di trasferimento rep. 122/09 Cronol 1058/09 del Parte_5
07.10.2009 del Tribunale di Tempio Pausania acquistava dalla procedura esecutiva immobiliare n. 113/05 la piena proprietà di n. 4 lotti, tra i quali un appartamento identificato al fg. 2 map. 898/17-912, siti nel comune di AN TE di RA loc. AN
Reparata nel condominio AN Reparata settore A/2 della lottizzazione “Lido di AN
Reparata” edificio 3 identificati, al prezzo di euro 650.000,00”; - che “il pagamento del prezzo avveniva a fronte del contratto di mutuo in cui le parti esprimevano il consenso all'iscrizione di ipoteca di primo grado a garanzia del rimborso del predetto finanziamento”;
- che “in data 04.10.2012 il notaio dott. alla presenza del sig. Persona_1 Per_2
già legale rappresentante della e della società
[...] Parte_6 CP_3
[... redigeva aumento del capitale sociale della società da Euro 10.000 a euro CP_4
40.000 mediante il conferimento di beni immobili da parte del socio Parte_6
con un sovraprezzo di euro 262.845,14”;
[...]
- che gli immobili oggetto del conferimento erano quelli identificati nel decreto di trasferimento del Tribunale di Tempio Pausania;

- che il valore del conferimento era pari alla “differenza tra il valore delle unità di euro
850.000,00 e il debito residuo in linea di capitale di euro 557.154,86 scaturente dal mutuo contratto dalla il giorno 12.10.2009 in occasione del Parte_6 trasferimento degli immobili dalla procedura esecutiva”;
- che “gli immobili avanti al notaio venivano conferiti liberi da iscrizioni ipotecarie, Per_1 da trascrizioni pregiudizievoli, da privilegi anche fiscali, da vincoli e da diritti reali a terzi spettanti a eccezione dell'ipoteca iscritta a Tempio Pausania il giorno 13.10.2009 numeri
10969/1755 a garanzia del mutuo predetto che si lascia sussistere”;
- che “in data 29.07.2021 con atto del notaio dott. n. 73.457 repertorio Controparte_1
– 29.174 raccolta, il sig. in qualità di amministratore unico e legale Parte_7 rappresentante della unipersonale acquistava dal sig. in Parte_3 Controparte_5 qualità di liquidatore e legale rappresentante della società in liquidazione CP_3 appartamento sito in AN Terasa di RA (SS) loc. AN Reparata nel complesso immobiliare Lido AN Reparata identificato al fg. 2 map. 898/17-912 al prezzo di euro
60.000,00”;
- che “nell'atto di compravendita del notaio dott. si dava regolarmente atto della CP_1 provenienza dell'immobile mediante “conferimento a rogito notaio di Persona_1
Cremona rep. 23568/9045 regolarmente registrato e trascritto a Tempio Pausania in data
02.11.2012 ai n. 9190/6592”, ma, erroneamente a pagina 7 veniva dichiarato: la società venditrice garantisce l'unità immobiliare libera da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli anche di natura fiscale, garantendo altresì l'acquirente dall'evizione e da diritti di prelazione all'acquisto”;
- di avere corrisposto “al notaio dott. a titolo di imposte e tasse euro 5.535,40 CP_1 oltre al compenso per la prestazione professionale commissionata per euro 1.622,66 al netto dell'iva e ritenuta d'acconto così per un totale di euro 7.198,06”;
- che “in data 04.07.2022 riceveva dal sig. , manifestazione Parte_3 Persona_3
d'interesse all'acquisto dell'immobile ut supra identificato, che nel frattempo ristrutturato, aveva acquisito valore per un totale di euro125.000,00 come da offerta. Il sig. Per_3 unitamente all'offerta depositava anche un assegno bancario per euro 12.500 a titolo di garanzia e allo stesso tempo conferiva al Rag. incarico di verificare CP_6 presso la conservatoria di Tempio Pausania la situazione ipotecaria e catastale dell'immobile oggetto della manifestazione d'interesse”;
- che “il rag. eseguito l'accesso in conservatoria, con relazione del 08.07.2022, CP_6 rilevava l'iscrizione di ipoteca volontaria per euro 130.000,00 concessa a garanzia di un mutuo fondiario di euro 650.000,00 iscritta il 13.10.2009 ai nn. 10969/1755 contro la società CF gravante sull'immobile oggetto Parte_5 P.IVA_3
d'interesse all'acquisto. Tale rilevanza ha comportato la mancata conclusione della compravendita tra il sig. e la ; Per_3 Parte_3
- che “nelle more a in data 04.07.2023 veniva notificato atto di pignoramento Parte_3 immobiliare promosso da avanti al Tribunale di Tempio Pausania Controparte_7
e avente ad aggetto proprio l'immobile di AN TE Di RA località Lido AN
Reparata identificato al fr. 2 map. 898/17-912”;
- che “alla luce degli avvenimenti di cui sopra, si trova proprietaria di un immobile oggetto di pignoramento, che aveva acquistato nella convinzione della sua libertà di fatto e di diritto ma che per inosservanza della normale cautela che il notaio avrebbe dovuto adoperare in sede di stipulazione degli atti, rappresenta oggi una perdita in termini di capitale investito euro 60.000,00 nonché il venire meno di possibilità di guadagno”.
Si costituiva in giudizio il notaio il quale, argomentato circa la Controparte_1 fondatezza delle proprie pretese e l'infondatezza di quelle altrui, chiedeva l'accoglimento delle domande sopraccitate.
Il resistente deduceva: - che (società acquirente e odierna ricorrente) è di titolarità del Sig. Parte_3 [...]
, fratello del Sig. il quale ne era/è l'amministratore unico e legale Per_4 Persona_5 rappresentante, mentre la società venditrice era di titolarità CP_3 Parte_4 della entrambe a loro volta amministrate sino a pochi mesi della Controparte_8 compravendita dallo stesso sig. ; Persona_5
- che “si contraddice parte ricorrente laddove afferma che, senza l'omissione contestata al
Dott. “non avrebbe concluso la stipulazione del contratto di compravendita” CP_1 posto che la stessa, al momento della stipula, era perfettamente consapevole dell'ipoteca gravante sul bene compravenduto, con la conseguenza che il danno oggi lamentato è, in realtà, del tutto indipendente rispetto all'asserito inadempimento imputato al Notaio. In altri termini nessuna responsabilità può essere ascritta al Dott. in Controparte_1 quanto, seppure l'iscrizione ipotecaria che ci occupa fosse stata menzionata nell'atto di compravendita a suo rogito, l'odierna reclamante, già a conoscenza del gravame, avrebbe comunque proceduto al suo perfezionamento, con la conseguenza che un diverso adempimento della prestazione del professionista non avrebbe comportato un risultato economicamente più vantaggioso per la parte. Detta consapevolezza emerge chiaramente dal fatto che l'operazione della quale si discorre veniva posta in essere tra società riconducibili ai medesimi soggetti”;
- che “il danno allo stato è del tutto potenziale, essendo parte ricorrente nella piena disponibilità del bene immobile”;
- che “nella denegata e non creduta ipotesi di condanna del Notaio in relazione a CP_1 quanto contestato dalla si verificherebbe un indebito arricchimento della Parte_3
avendo la stessa dichiarato il falso in sede di vendita e, nonostante ciò, CP_2 incamerato il prezzo di acquisto”.
Nonostante la regolarità della notificazione dell'atto di citazione e del decreto di differimento dell'udienza, non si costituiva ed era dichiarata contumace. CP_2
Le domande formulate da devono essere rigettate per le ragioni che Parte_1 seguono.
Preliminarmente si evidenzia che l'accoglimento della domanda risarcitoria formulata da presuppone una valutazione ad esito positivo in merito Parte_1 all'esistenza dell'inadempimento allegato nel ricorso, alla verificazione del pregiudizio lamentato e alla sussistenza di un nesso di causalità tra la condotta inadempiente e il nocumento.
È pacifico tra le parti il fatto che, alla data di stipulazione del contratto di compravendita del 29.7.2021 – contratto redatto dal notaio – l'immobile Controparte_1 compravenduto era gravato da ipoteca di primo grado concessa da Parte_6 in favore di al fine di garantire il corretto adempimento delle
[...] Controparte_9 obbligazioni derivanti dal negozio di mutuo stipulato tra le predette persone giuridiche. Nel contratto di vendita del 29.7.2021 non vi è alcuna menzione dell'ipoteca concessa in favore di (cfr. doc. n. 3 di parte ricorrente nella parte in cui si legge: “la Controparte_9 società venditrice, come rappresentata, garantisce l'unità immobiliare in oggetto libera da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, anche di natura fiscale, garantendo altresì
l'acquirente dall'evizione e da diritti di prelazioni all'acquisto”).
La prestazione intellettuale del notaio che redige un negozio di vendita non è limitata all'accertamento della volontà dei contraenti ma è estesa alle attività funzionali ad assicurare agli stessi il raggiungimento del risultato pratico perseguito mediante la conclusione del contratto. La corretta esecuzione della prestazione notarile impone al professionista di informare le parti circa l'esistenza di circostanze idonee ad incidere negativamente sul pieno conseguimento degli effetti tipici dell'atto rogato, comprese quelle che gli interessati potrebbero conoscere attraverso il compimento di autonome ricerche. Di talché, il notaio era tenuto a informare in merito all'ipoteca Controparte_1 Parte_1 gravante sul bene compravenduto.
Epperò l'obbligo di informazione non comprende le circostanze già note ai contraenti, giacché il risultato pratico perseguito da quest'ultimi non è inciso dall'omessa informazione. Anche qualora sussistesse un dovere del notaio di comunicare le circostanze già note ai contraenti, l'omissione sarebbe priva di potenzialità offensiva. La volontà delle parti di stipulare un negozio nella consapevolezza di fatti conosciuti non evidenziati dal notaio recide il nesso di causa tra la condotta omissiva del professionista e l'eventuale nocumento derivante dalla stipulazione del negozio. Invero i contraenti, nell'ipotesi in cui avessero ricevuto l'informazione non comunicata dal notaio, avrebbero stipulato il medesimo atto, perché quell'informazione era già conosciuta. Nel caso di specie, il notaio ha allegato che era Controparte_1 Parte_1 consapevole dell'esistenza dell'ipoteca concessa in favore di Controparte_9
L'allegazione è provata. Sul punto si osserva che:
1) l'immobile oggetto del contratto del 29.7.2021 – contratto redatto dal notaio CP_1
– è pervenuto nel patrimonio di a seguito del conferimento effettuato in
[...] CP_2 data 4.10.2012 da Il trasferimento della proprietà del bene è stato Parte_6 realizzato dal sig. , che ha agito per conto e in rappresentanza delle due Persona_2 società. Nell'atto di conferimento è espressamente menzionata l'ipoteca concessa in favore di ed è pattuito che “la società accolla alla Controparte_9 Parte_6 società che accetta, il residuo debito in linea capitale nascente dal mutuo CP_2 fondiario stipulato con – Cassa di Risparmio di Genova e Imperia” Controparte_9
(cfr. doc. n. 2 parte ricorrente). Pertanto, certamente il sig. era a Persona_2 conoscenza dell'ipoteca;
2) in data 13.6.2020, il sig. , in qualità di socio unico di in Persona_2 CP_2 liquidazione, ha stipulato con il sig. in qualità di amministratore unico di Euro Persona_5
Project s.r.l., un contratto di cessione totalitaria delle quote di Il prezzo di CP_2 vendita è stato concordato nella somma di euro 10.000,00 e parte acquirente si è obbligata anche a nominare un nuovo liquidatore della società (cfr. doc. n. 7 di parte resistente). CP_2
È massima di comune esperienza quella secondo cui l'acquisto della totalità delle quote di una società è preceduta dalla conoscenza della situazione patrimoniale della stessa. Nessun imprenditore acquisterebbe la totalità delle quote di una persona giuridica senza avere alcuna informazione. Pertanto, deve presumersi che, prima del raggiungimento dell'accordo di cessione delle quote, il sig. amministratore unico di Euro Project s.r.l., Persona_5 conosceva il patrimonio immobiliare di e le iscrizioni ipotecarie presenti sui CP_2 beni. La circostanza è ulteriormente avvalorata dal modesto prezzo di vendita delle quote.
Infatti, considerato che il capitale sociale di era pari a euro 40.000,00 e che nel CP_2 patrimonio della società era presente anche l'immobile venduto in data 29.7.2021 al prezzo di euro 60.000,00, il prezzo di vendita delle quote (euro 10.000,00) disvela chiaramente che il valore di siffatto immobile era compromesso e la compromissione è quasi sempre legata all'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli;
3) in data 14.7.2020 è stata iscritta nel registro delle imprese la nomina del sig. Per_5
quale nuovo liquidatore di (cfr. doc. n. 6 parte resistente). La nomina
[...] CP_2 rappresenta l'adempimento dell'obbligazione assunta da Euro Project s.r.l. nel negozio di cui al punto 2. Il sig. ha ricoperto la carica di liquidatore di fino alla Persona_5 CP_2 data del 20.1.2021. Tenuto conto del compito affidato al liquidatore di una società, il sig. aveva certamente consapevolezza del fatto che l'immobile presente nel Persona_5 patrimonio di e venduto in data 29.7.2021 fosse gravato da ipoteca, che l'ipoteca CP_2 fosse posta a garanzia del debito riconducibile al contratto di mutuo stipulato da
[...] con e che il debito derivante dal contratto di mutuo Parte_6 Controparte_9 fosse stato oggetto del negozio di accollo di cui al punto 1).
Per le motivazioni indicate nei punti 1), 2) e 3), è provato che, alla data del
20.1.2021, giorno di iscrizione della cessazione del sig. dalla carica di Persona_5 liquidatore di il predetto fosse a conoscenza dell'esistenza dell'ipoteca gravante CP_2 sull'immobile compravenduto in data 29.7.2021.
Il contratto redatto dal notaio in data 29.7.2021 è stato stipulato dal sig. Controparte_1
in “qualità di amministratore unico e legale rappresentante di Persona_5 Parte_1
(parte acquirente) e dal sig. in qualità di “liquidatore e legale Controparte_5 rappresentante” di (parte venditrice). CP_2
Tenuto conto delle ristrettezze economiche di nell'arco temporale compreso tra CP_2 il 20.1.2021 e il 29.7.2021 è impossibile che il sig. abbia ipotizzato la Persona_5 cancellazione dell'ipoteca. In siffatto limitato periodo di tempo realisticamente CP_2 non poteva restituire la somma mutuata da e la restituzione della Controparte_9 somma mutuata era l'unica circostanza che verosimilmente avrebbe potuto determinare la cancellazione dell'ipoteca. Infatti, da un lato, il contratto di mutuo del 7.10.2009 prevedeva la restituzione della massa monetaria in 30 rate semestrali consecutive decorrenti dal
30.6.2010, sicché alla data di stipulazione del negozio del 29.7.2021 residuava il pagamento di plurime rate, e, dall'altro, aveva interrotto il pagamento delle rate CP_2 già dall'anno 2015 (cfr. doc. n. 9 di parte ricorrente). Il sig. già liquidatore di Persona_5
era a conoscenza delle circostanze. La cancellazione delle ipoteche interessanti CP_2 altri immobili di posti a garanzia dell'adempimento del contratto di mutuo CP_2 stipulato con è avvenuta solamente a seguito della vendita dei beni con Controparte_9 contestuale pagamento del prezzo direttamente in favore della cessionaria del diritto di credito della mutuante (cfr. docc. nn. 19 e 20 di parte ricorrente). Conseguentemente, il sig.
in “qualità di amministratore unico e legale rappresentante della Persona_5 Parte_1 sapeva che il bene compravenduto in data 29.7.2021 era gravato da ipoteca.
In conclusione, la ricorrente non ha diritto ad ottenere alcun risarcimento derivante dall'omessa comunicazione di una informazione già conosciuta.
In applicazione dei principi generali di economia e logica processuale, le restanti questioni prospettate dalle parti sono assorbite, poiché inidonee a procurare alle medesime una qualsivoglia aggiuntiva concreta utilità.
Le spese processuali tra il resistente e la ricorrente seguono la soccombenza di quest'ultima e sono liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della controversia.
Stante la contumacia di nulla in relazione alle spese processuali. CP_2


P.Q.M.


Il Tribunale di Cremona, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni istanza ed eccezione, così dispone:
- rigetta le domande formulate da Parte_1
- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore del notaio Parte_1 CP_1
che si liquidano in euro 759,00 per spese esenti (contributo unificato per la
[...] chiamata del terzo), e in euro 10.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali al 15%, IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.
Cremona, 06/11/2025
Il giudice
DA OR