REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI PRIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice Dott.ssa IS GA, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6675 R.G.A.C. dell'anno 2021 promossa da
, C.F. in persona del suo Priore pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall' Avv. Laura Carbone e dall'Avv. Riccardo Neri;

- ATTRICE- contro
, C.F. , rappresentata e difesa dagli Avv.ti Loredana Fiore e Controparte_1 C.F._1 Pasquale Brancaccio;

-CONVENUTA-

CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta per l'udienza del 7 maggio 2025

MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato, la , convenendo in Parte_1 giudizio , ha chiesto: “-in via principale, pronunciare e dichiarare ai sensi e per gli Controparte_1 effetti dell'art. 972 c.c. la devoluzione in favore della , in persona Parte_1 del suo Priore pro tempore, sig.ra d g.ra CP_2 [...]
e sito in Nemi, località “Cerque o colombre”, censito al NCT del Comune di Nemi al foglio 4 CP_1 part. 1253, ora 1495-1496, della superficie totale di Ha 1.01.08 e, per l'effetto, condannare la convenuta alla restituzione del possesso del fondo predetto in favore dell'odierna Controparte_1 attrice e la ersone e/o cose;
-sempre in via principale, accertare e dichiarare che la sig.ra è tenuta al pagamento in favore della , in Controparte_1 Parte_1 persona del suo Priore pro tempore, della somma di € 24.789,60 a titolo di canoni di livello non versati e relativi al fondo sopra citato e alle annualità arretrate ex art. 2948 c.c., all'anno 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 e 2021, oltre interessi maturati e maturandi e, per l'effetto, condannare la sig.ra al pagamento dell'intera somma dovuta e sopra specificata in Controparte_1 favore dell'odierna parte attrice;
-con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente procedimento”. A sostegno della domanda, l'attrice ha dedotto che il terreno le appartiene da prima del 1703; ha ricostruito la storia del canone allegando inventari, catasti e registrazioni di pagamenti storici da parte dei predecessori della convenuta volti a provare la sussistenza del rapporto e il suo riconoscimento anche da parte dei danti causa della convenuta, nonché diffide di pagamento inviate a quest'ultima. Ha citato, in particolare, un "instr. dal Not. del 22 aprile 1725 come atto di costituzione del Per_1 canone perpetuo. Da ultimo, ha affermato: che la convenuta, attuale livellaria, è morosa nei pagamenti dal 2012 e non ha migliorato il fondo;
di aver tentato una mediazione (nel 2018) che ha avuto esito negativo per mancata adesione della convenuta Con comparsa di costituzione, si è costituita in giudizio chiedendo “In via Controparte_1 preliminare: 1) Dichiarare l'inammissibilità della domanda attorea per carenza di legittimazione attiva della;
Nel merito : 2) Rigettare la domanda attorea in quanto Parte_1 infon Rigettare la domanda attorea per intervenuta usucapione della Sig.ra del diritto di proprietà dei terreni per cui è causa ex art. 1159 c.c eccepita Controparte_1 in via riconvenzionale in detta sede;
In ulteriore subordine: 4) Rigettare la domanda attorea per intervenuta usucapione della Sig.ra del diritto di proprietà dei terreni per cui è causa Controparte_1
pagina1 di 5 ex art. 1158 c.c eccepita in via riconvenzionale in detta sede;
5) Vinte le spese da distrarsi in favore degli scriventi procuratori che si dichiarano antistatari”. La convenuta ha definito la documentazione avversaria "scarna", "illeggibile" e "del tutto inidonea" a dimostrare sia la proprietà del fondo in capo alla Confraternita sia l'esistenza di un rapporto di enfiteusi. Ha opposto una diversa ricostruzione storica della proprietà del terreno, basata su una serie di atti notarili pubblici. Ha sottolineato che in nessuno di questi atti pubblici, tutti regolarmente trascritti, vi è traccia o menzione dell'asserito rapporto di enfiteusi;
che la Confraternita non ha titolo per agire, non essendo proprietaria del fondo;
che il diritto di enfiteusi vantato dall'attore è inesistente e non provato;
che l'attore non ha mai effettuato un atto di ricognizione per interrompere la prescrizione, consentendo ai terzi (come la convenuta) di consolidare il proprio diritto di proprietà. In subordine, la convenuta ha eccepito di aver comunque acquisito la piena proprietà del fondo per usucapione: usucapione decennale (Art. 1159 c.c.) avendo acquistato in buona fede nel 1995 con un titolo (l'atto notarile di assegnazione) idoneo e trascritto;
usucapione ordinaria (Art. 1158 c.c.) essendo comunque decorso il ventennio dal 1995, durante il quale ha posseduto uti dominus, coltivando, locando i terreni a terzi e promuovendo attivamente un piano edificatorio. Concessi i termini di cui all'art. 183 c.p.c. ( nella prima memoria istruttoria parte attrice ha chiesto anche di “- rigettare tutte le domande formulate dalla sig.ra , anche in via Controparte_1 riconvenzionale, in quanto infondate in fatto e in diritto e comunqu tutte le ragioni spiegate negli scritti difensivi dell'odierna parte attrice”), rigettate le istanze istruttorie articolate dalle parti, precisate dalle parti le rispettive conclusioni, la causa -istruita documentalmente- è stata trattenuta in decisione all'udienza del 07.05.2025, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. Preliminarmente, devono essere esaminate le eccezioni sollevate dalle parti. L'eccezione della convenuta circa la tardività della memoria ex art. 183, c. 6, n. 1 c.p.c. dell'attrice è infondata. Come documentato dall'attrice, il provvedimento giudiziale che assegnava i termini istruttori, pur recando la data dell'udienza (30.03.2022), risulta comunicato dalla Cancelleria solo in data 11.04.2022. Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha affermato che “i provvedimenti pronunciati in sede di udienza a trattazione scritta o "cartolare", prevista dall'art. 83, commi 6 e 7, lett. h, d.l. n. 18 del 2020, conv. dalla l. n. 27 del 2020, come modif. dal d.l. n. 28 del 2020, e oggi costituente mezzo di trattazione ordinario dopo l'introduzione dell'art. 127-ter c.p.c., devono intendersi emessi fuori udienza, con la conseguenza che la conoscenza di essi può avvenire soltanto all'esito della comunicazione di cancelleria, realizzata ai sensi dell'art. 176, comma 2, c.p.c., non potendosi applicare la presunzione legale di conoscenza dei provvedimenti adottati in udienza in capo ai soggetti presenti o che dovevano comparirvi (Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 13735 del 18/05/2023). Il deposito effettuato dall'attrice in data 09.05.2022 deve, pertanto, ritenersi tempestivo. Deve rigettarsi l'eccezione dell'attrice, sollevata in comparsa conclusionale, circa la tardività delle produzioni documentali nn. 13-16 della convenuta, allegate alla memoria n. 3, trattandosi di documentazione in prova contraria. Diversamente, come eccepito da parte attrice, i doc. 17 e 18 di parte convenuta risultano inammissibili in quanto prodotti in violazione del regime delle preclusioni di cui all'art. 183 c.p.c. (rilevabile anche d'ufficio dal giudice per tutta la durata del grado in cui si verifica Cass., Sez. 3, Sentenza n. 21529 del 27/07/2021). Deve accogliersi l'eccezione sollevata dalla convenuta nelle note di trattazione scritta per l'udienza del 05.12.2022 e, quindi, ritenersi tardivo e inammissibile il documento n. 23 prodotto dall'attrice con la memoria n. 3, non trattandosi di documento formatosi successivamente né giustificato da esigenze di replica alla memoria n. 2 avversaria. Deve poi rigettarsi l'eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata dalla convenuta. La legittimazione ad agire attiene alla verifica, secondo la prospettazione attorea, della titolarità astratta del diritto azionato in capo all'attore e del corrispondente obbligo in capo al convenuto. Nel caso di specie, l'attrice ha agito affermando di essere titolare del dominio diretto sul fondo e concedente del diritto di enfiteusi, chiedendo la devoluzione nei confronti della convenuta indicata come attuale enfiteuta inadempiente. Tale prospettazione è sufficiente a radicare la legittimazione attiva in capo alla
, attenendo invece al merito della causa la questione relativa all'effettiva esistenza e Parte_1 prova del diritto vantato. Ribadita l'irrilevanza e l'inammissibilità delle istanze istruttorie articolate dalle parti, nel merito, la domanda attorea è infondata e deve essere rigettata.
pagina2 di 5 In via preliminare occorre rilevare che “il “livello” si identifica in un diritto reale di godimento assimilabile all'enfiteusi (cfr. Cass. 1366/1961, Cass. 1682/1963, Cass. 64/1997, Cass. 23752/2011, Cass. 9135/2012, Cass. 3689/2018). Il termine “livello”, derivante da libellus – la scrittura in doppio originale (duo libelli pari tenore conscripti) con cui veniva stipulato il contratto costitutivo del diritto e nel quale venivano documentati gli obblighi delle parti – designa un contratto conosciuto già nel tardo diritto romano e molto diffuso fino alle soglie dell'età contemporanea, avente ad oggetto il possesso e lo sfruttamento, generalmente con clausole di miglioria, di fondi rustici, o anche urbani. Sulla natura e disciplina dell'istituto in esame, la Corte Costituzionale, con sentenza del 9.7.1959, n.46, ha affermato che l'istituto del livello è stato dal legislatore considerato nella sua autonomia e disciplinato con criteri autonomi, che in parte coincidono ed in parte contrastano con la disciplina giuridica dell'enfiteusi e degli istituti similari. La Corte di legittimità ha affermato, tuttavia, che i livelli sono soggetti alla disciplina del contratto enfiteutico vero e proprio perché il livello non corrisponde nel diritto positivo vigente - e del resto non corrispondeva neppure nel passato - ad un istituto giuridico che presenti una sua autonomia giuridica rispetto all'enfiteusi. Con il contratto di livello, il concedente si obbligava a mantenere il livellario nella concessione senza, in tanti casi, pretendere un corrispettivo (detto censo, spesso in natura o in denaro) o pretendendo un corrispettivo simbolico (censo livellare). Il livellario, titolare di un diritto reale di godimento, era tenuto a curare e migliorare le terre. Tanto premesso, […], per poter rivendicare la posizione di concedente di un fondo occorre dimostrare la sussistenza del proprio diritto attraverso la produzione di un atto costitutivo del rapporto enfiteutico, essendo prevista la forma scritta ad substantiam” (cfr. Corte di Appello, sentenza n. 3048/2024) Gravava sull'attrice, ai sensi dell'art. 2697 c.c., l'onere di provare i fatti costitutivi della propria pretesa, ossia l'esistenza di un valido titolo costitutivo del rapporto enfiteutico sul fondo per cui è causa. Trattandosi di un diritto reale immobiliare, la legge ne prescrive la costituzione per atto scritto ad substantiam, a pena di nullità (art. 1350, n. 2 e 4, c.c.). Tale principio formale sembrerebbe trovare applicazione, secondo le regole proprie dell'epoca (tempus regit actum), anche nell'ordinamento dello Stato Pontificio, di cui Nemi faceva parte, nel XVIII secolo per gli atti costitutivi di diritti reali come l'enfiteusi, per i quali era richiesta la forma scritta ad substantiam. A prescindere dalla pur assorbente analisi sulla lex temporis (diritto comune, diritto romano giustinianeo e diritto canonico), emerge che parte attrice fonda la propria pretesa sul fatto che il fondo fu "dato a Canone perpetuo [...] li 22 aprile 1725 come instr. dal . Avendo la stessa parte attrice dichiarato che l'atto costitutivo fu CP_3 stipulato per iscritto, trova applicazione l'art. 2725, comma 1, c.c., il quale dispone: "Quando, secondo la legge o la volontà delle parti, un contratto deve essere provato per iscritto, la prova per testimoni è ammessa soltanto nel caso indicato dal n. 3 dell'articolo precedente”, id est lo smarrimento incolpevole, non allegato né provato nella fattispecie in esame. Il divieto sancito dall'art. 2725 c.c. si estende anche alla prova per presunzioni. I documenti prodotti da parte attrice (inventari storici, estratti catastali, registrazioni di pagamenti), come si preciserà in seguito, sono giuridicamente inidonei a provare il fatto costitutivo del diritto. A ciò si aggiunga che la Suprema Corte di Cassazione (Sentenza n. 4431 del 21/02/2017) , richiamando un principio consolidato (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5148 del 07/10/1982) ha affermato che "quando, per l'esistenza di un determinato contratto, la legge richieda, a pena di nullità, la forma scritta (nella specie, contratto costitutivo di enfiteusi), alla mancata produzione in giudizio del relativo documento non può supplire il deposito di una scrittura contenente la confessione della controparte in ordine alla pregressa stipulazione del contratto 'de quo', nemmeno se da essa risulti che quella stipulazione fu fatta per iscritto". Ne consegue che né la confessione, mancante nel caso de quo, né eventuali atti ricognitivi o comportamenti concludenti, quali i pagamenti pregressi, possono surrogare il requisito formale richiesto ad substantiam per la valida costituzione del diritto reale. In secondo luogo, volendo superare la questione dirimente della mancata produzione del titolo scritto ad substantiam, occorre rilevarsi che, come statuito da recente giurisprudenza di merito in fattispecie analoghe (cfr. Corte di Appello di Roma, sentenza n. 3048/2024), “in tali situazioni la prova del diritto di concedente può e deve essere data “per equipollenti”, vale a dire attraverso l'indicazione di elementi di prova alternativi. E tale prova deve avere ad oggetto anche il contenuto del rapporto che si è costituito. Solo l'atto costitutivo, o comunque la prova, con ogni mezzo, della sua esistenza e del suo contenuto, consente di verificare l'effettiva natura e la disciplina in concreto del rapporto intercorso tra le parti, non potendosi, ad esempio, considerare costitutivo di enfiteusi il contratto che non prevedesse l'obbligo di miglioramenti, così come ben sarebbe stato possibile costituire un rapporto pagina3 di 5 livellario senza prevedere alcun corrispettivo o un corrispettivo simbolico (fattispecie peraltro diffusa). La verifica eseguita presso i registri catastali, primo ed indispensabile strumento di ricognizione del patrimonio immobiliare, di per sé non è però sufficiente a fondare una rivendicazione del diritto anche in caso di esito positivo, in quanto le risultanze catastali non hanno valore probatorio, ma solo indiziario. Ad esse, quindi, occorre sommare altri elementi indiziari con esse concordanti, tra i quali assume rilievo l'avvenuto pagamento di un canone o comunque la richiesta di esso”. Nel caso di specie, questo Giudice rileva come la prova per equipollenti non possa ritenersi raggiunta stante la presenza di discordanze emerse dalla documentazione prodotta dalla parte convenuta, la quale, tra l'altro, fa valere una catena di titoli pubblici incompatibile con la pretesa attorea. La prima discordanza risiede nell'atto pubblico del 30 agosto 1921. Secondo parte convenuta con tale atto, un ente terzo (la "Congregazione di Carità" di Albano Laziale) vendeva il fondo in questione (identificato nei mappali 430 e 431 del Catasto Gregoriano) a dante causa della Persona_2 convenuta. L'Ente attore sostiene che la Congregazione di Carità fosse, a sua volta, una mera enfiteuta (avendo assorbito la precedente enfiteuta, l' e che, pertanto, la vendita del 1921 abbia Controparte_4 trasferito a il solo "utile dominio”. Al contrario, parte convenuta assume che nell'atto Persona_2 pubblico del 1921, il rappresentante della Congregazione di Carità dichiarava espressamente che i fondi appartenevano alla Congregazione in "piena proprietà” e che erano "liberi da qualunque gravame ed ipoteca". Sotto tale profilo, occorre precisare che le affermazioni relative al tenore letterale dell'atto pubblico del 30 agosto 1921, in particolare riguardo alla presunta dichiarazione della Congregazione di Carità di possedere la "piena proprietà" dei fondi e la loro libertà da gravami, costituiscono meri assunti. Ciò in quanto il documento prodotto in atti risulta illeggibile, rendendo impossibile verificare l'effettivo contenuto di tali dichiarazioni. Ad ogni modo, per quel che rileva, si evidenzia che gli assunti di parte attrice risultano, in ogni caso, integralmente contestati. A ciò si aggiunga che la natura del diritto come "piena proprietà" viene costantemente ribadita nei successivi passaggi di proprietà, documentati da atti pubblici regolarmente trascritti e, pertanto, opponibili. Nell'atto del 1955, il venditore garantisce la "proprietà in testa propria" e la "disponibilità e libertà ipotecaria". Con l'atto del 1991 conferisce il medesimo fondo nella società CP_5 agricola ("Agricola Cavaterra Srl”). Nell'atto, il conferente garantisce espressamente "la buona e piena proprietà" di quanto conferito e la sua "libertà da pesi, canoni, oneri, vincoli". Con l'atto del 1997 il fondo viene assegnato all'odierna convenuta, , in "proprietà". Controparte_1 Emerge poi un'ulteriore contraddizione. L'Ente attore fonda la sua pretesa su presunti pagamenti effettuati dai danti causa della convenuta e ) negli anni '40, '50 e '70, Persona_2 CP_5 interpretandoli come riconoscimento del o stessi anni, i medesimi soggetti stipulavano atti pubblici (il rogito del 1955, il rogito del 1991) nei quali dichiaravano e garantivano l'esatto contrario, ossia che il bene era libero da "canoni”. Per incidens, si rileva che la ricevuta di pagamento prodotta da parte attrice (doc. 5) reca l'intestazione "Amministrazione dell'Arcipretura", non formalmente coincidente con l'Ente attore. La stessa documentazione storica prodotta non è concordante. L'Ente attore produce un estratto del Catasto del 1734 e i propri inventari. La convenuta, tuttavia, produce gli estratti specifici del del Catasto Gregoriano per le esatte particelle. Come rilevato dalla difesa della convenuta, Parte_2 stro, mentre per altre particelle (ad es. 1073, 1111, 1155) viene esplicitamente annotata la dicitura "Enfiteuta perpetuo della Compagnia del Santissimo Sacramento”, in corrispondenza delle particelle in oggetto (430 e 431) tale dicitura è assente. Questa discordanza, a fronte della sua presenza su altre particelle, mina la coerenza della prova attorea. Da ultimo, si rileva che la convenuta assume che lei stessa e i suoi danti causa hanno esercitato sul fondo facoltà che manifestano un possesso uti dominus, incompatibile con la posizione di enfiteuta. Viste le plurime discordanze non può dirsi raggiunta neppure la cd. prova per equipollenti. Alla luce di quanto esposto, l'attrice non ha assolto all'onere probatorio su di essa gravante ai sensi dell'art. 2697 c.c. Non può quindi ritenersi raggiunta la prova dell'esistenza del diritto azionato, derivando pertanto anche il rigetto della domanda relativa ai canoni. Il rigetto delle domande di parte attrice comporta l'assorbimento delle eccezioni riconvenzionali formulate dalla convenuta. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo alla stregua dei parametri di cui al D.M. 55/2014 (così come aggiornati dal D.M. 147/2022), al di sotto dei valori medi stante il mancato espletamento di prove e la ridotta attività processuale. Le stesse sono da distrarsi in favore dei procuratori della convenuta dichiaratisi antistatari.
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P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- 1 rigetta le domande di parte attrice;

- 2 condanna l'attrice al pagamento delle spese di lite in favore della convenuta, che si liquidano in € 5.712,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15 %, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore dei procuratori della convenuta, Avv.ti Loredana Fiore e Pasquale Brancaccio, dichiaratisi antistatari.
Velletri, 22 novembre 2025 Il Giudice
Dott.ssa IS GA
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