n. 834/2021 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Nola
Prima Sezione Civile
nella persona del Giudice dott. ssa Donatella Cennamo, all'udienza figurata del 17.06.2025 ha pronunciato, a seguito dello scambio di memorie scritte, ai sensi dell'art. 429 cpc, la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 834/2021 promossa da:
(codice fiscale: ) e (C.F.: Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
), entrambi rappresentati e difesi, in virtù di procura allegata all'atto di C.F._2
intimazione di sfratto per morosità, dall'avvocato Ferdinando Cesario, unitamente al quale elettivamente domiciliano in San Giorgio a Cremano (NA), alla Via martiri di Pietrarsa, n. 20.

- RICORRENTI -

contro
(codice fiscale: ), rappresentato e difeso, giusta procura CP_3 C.F._3
allegata alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Antonietta Garzia, unitamente alla quale elettivamente domicilia in Ercolano (NA), alla Via IV Novembre n. 14.
- RESISTENTE -
CONCLUSIONI: Come da note scritte depositate ai fini della partecipazione alla odierna udienza svoltasi in modalità cartolare.
Svolgimento del processo.

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, i germani e – sulla Controparte_1 CP_2
premessa di aver concesso in locazione a l'immobile di loro proprietà ubicato in CP_3
Procedimento N. 834/2021 R.G. – Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. - Pag. 1

Cercola (Na), al viale Schellembrid n. 16, giusta contratto registrato il 14 novembre 2018, per un canone mensile pattuito in euro 660,00 - hanno intimato al conduttore del cespite, sfratto per morosità, convenendolo in giudizio per la relativa convalida e per l'ingiunzione di pagamento della somma di euro 750,00 a titolo di differenza dei canoni scaduti dal mese di luglio al mese di novembre 2020, arbitrariamente pagati dal conduttore nelle misura ridotta di euro 450,00, in considerazione della inutilizzabilità della balconata esterna a causa della caduta di intonaco dal solaio dell'appartamento sovrastante.

2. Si è costituito in giudizio , il quale si è opposto alla convalida, sostenendo CP_3
l'inadempimento dei locatori all'obbligazione di mantenere l'immobile in condizioni tali da garantire l'uso al quale lo stesso era destinato, avendo mancato di eseguire le opere di straordinaria manutenzione necessarie ad eliminare il pericolo di cedimenti e continue cadute di calcinacci dalla balconata esterna, che a partire dal mese di luglio 2020 era divenuta inutilizzabile, ragione per la quale aveva comunicato la autoriduzione del canone per euro 150,00. Ha, quindi, concluso per il rigetto della domanda attorea e domandato, in via riconvenzionale, la condanna del ricorrente all'esecuzione di tutti i lavori necessari a rendere il bene idoneo all'uso convenuto, oltre che al risarcimento dei danni subiti, il tutto con il favore delle spese di lite.

3. Concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c., disposto il mutamento del rito ed esperita la procedura di mediazione di cui al D.Lgs. n. 28/2010 con esito negativo, solo parte ricorrente ha provveduto al deposito delle autorizzate memorie integrative, all'esito delle quali, la causa è stata spedita per la decisione alla udienza del 20 aprile 2023, poi differita mediante un duplice rinvio giustificato da esigenze di ruolo al 6 febbraio 2025. Indi, nel subentro dello scrivente magistrato (divenuto assegnatario del fascicolo solo a far data dal 9 luglio 2024), ne è stato disposto il rinvio d'ufficio alla odierna udienza giusta decreto del 27 dicembre 2024 e, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori costituiti a mezzo dell'autorizzato scambio di memorie scritte, viene decisa come da presente sentenza.
Motivi della decisione.

1. Va, anzitutto, affermata la certa proponibilità delle domande esperite dai germani per CP_1
avere gli stessi espletato con esito negativo il tentativo obbligatorio di mediazione, delegato con ordinanza del 10.02.2021 (vedi verbale di mediazione allegato in atti).

2. Sempre, in limine litis, deve darsi atto che, come dedotto da parte ricorrente nelle note scritte inviate telematicamente il 24.03.2023 e come documentato dall'allegato verbale redatto dall'ufficiale giudiziario, l'immobile risulta essere stato rilasciato in data 16.06.2022, con
Procedimento N. 834/2021 R.G. – Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. - Pag. 2 conseguente cessazione della materia del contendere in parte qua.

3. Occorre, quindi, passare a vagliare la domanda di risoluzione per grave inadempimento del conduttore formulata nell'atto introduttivo e quella ancillare di pagamento dei canoni insoluti.

3.1. In primo luogo, è utile ricordare il principio ormai costantemente affermato dalla giurisprudenza, secondo il quale in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento ovvero per l'adempimento deve provare esclusivamente la fonte del suo diritto ed il termine di scadenza dell'obbligazione, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore convenuto l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Peraltro, eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione (cfr. Cass., sez. un., sent. n. 13533 del 2001, cui adde
Cass. sent. n. 13925 del 2002; n. 17626 del 2002; n. 2647 del 2003; n. 5135 del 2003; n. 15249 del
2003; n. 18315 del 2003; n. 2387 del 2004; n. 6395 del 2004; n. 20073 del 2004; n. 8615 del 2006;
n. 13674 del 2006; n. 1743 del 2007; n. 9351 del 2007; n. 26953 del 2008; n. 15677 del 2009; n.
936 del 2010).
Nel caso di specie, gli odierni ricorrenti hanno prodotto in giudizio il contratto di locazione ad uso abitativo, debitamente registrato, così dimostrando il titolo negoziale in base al quale hanno agito in giudizio. Hanno, inoltre, allegato (e la circostanza risulta invero assolutamente pacifica) il pagamento in misura ridotta delle mensilità da luglio a novembre 2020 per euro 750, oltre che per tutte le mensilità successive fino all'avvenuto rilascio dell'immobile nel mese di giugno 2022.
Hanno, altresì, precisato che il conduttore non aveva poi corrisposto le ultime due mensilità compensando arbitrariamente il deposito cauzionale versato all'atto della sottoscrizione del contratto.
Di contro, le eccezioni sollevate dal conduttore non sono fondate.
Anzitutto, va ricordato che in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare li canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga
Procedimento N. 834/2021 R.G. – Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. - Pag. 3 completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti,
e, inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (cfr. Cassazione civile, 5 marzo
2020, n. 6143, sez. III 12/5/2017, n.11783; Cass. Civ., sez. 06, del 23/06/2011, n. 13887;
Cassazione civile, sez. III, 08/10/2008, n. 24799, Cassazione civile, sez. III, 10/01/2008, n. 261;
Cassazione civile sez. III, 01/06/2006, n.13133; Cassazione civile sez. III, 15/7/2005 n. 14739).
Nel caso di specie, il conduttore lamenta e documenta l'esistenza di vizi della balconata esterna dovuti all'omessa esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, che, tuttavia, per sua stessa ammissione non gli hanno impedito di godere dell'immobile, come del resto è comprovato dalla circostanza che il rilascio è avvenuto solamente in esecuzione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, oltre due anni dopo l'instaurazione del presente giudizio.
Tali emergenze processuali sono sufficienti a fondare l'accoglimento della domanda di risoluzione, non ravvisandosi legittimità in siffatto comportamento del conduttore, che pagando arbitrariamente il canone in misura ridotta, ha posto in essere un grave inadempimento.
Donde, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, senza, tuttavia, la ancillare condanna dello stesso alla restituzione, in favore dell'attore, dell'immobile oggetto di lite, per essere il rilascio, come detto in premessa già avvenuto.

3.2. I testé esposti rilievi fondano altresì la domanda attorea di condanna del conduttore al pagamento della differenza dei canoni pagati in misura ridotta: - dal mese di luglio al mese di dicembre 2020 pari ad euro 900 (euro 150,00*6); - dal mese di gennaio al mese di dicembre 2021 pari ad euro 1.800,00 (euro 150,00*12); - dal mese di gennaio al mese di aprile 2022 per euro 600
(euro 150,00*4), cui vanno aggiunte per intero le due mensilità di maggio e giugno 2022
(quest'ultima dovuta essendo il rilascio avvenuto il 16 del mese, e dunque, dopo il termine stabilito contrattualmente per il pagamento) che il conduttore non ha pagato compensando ancora una volta arbitrariamente (in questa sede non ha chiesto né la restituzione né la compensazione) il deposito cauzionale versato all'atto della stipula del contratto.
In proposito, va rilevato che la restituzione del deposito cauzionale può essere richiesta dall'inquilino solo al termine della locazione, dopo la riconsegna dell'immobile e la verifica dell'adempimento di tutte le obbligazioni contrattuali (Cass. n. 36494/2023, n. 20975/2020 e n.
23985/2019). Dunque, il conduttore è tenuto a pagare il canone di locazione fino alla scadenza dell'affitto, ossia fino all'ultimo canone. La compensazione tra il credito del conduttore per il
Procedimento N. 834/2021 R.G. – Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. - Pag. 4 deposito cauzionale e il debito per il canone non può avvenire automaticamente. Il conduttore non può cioè decidere unilateralmente di trattenere l'ultimo canone poiché ciò altererebbe il sinallagma contrattuale (vedi la già cit. Cass. n. 20975/2020).
Non possono essere, invece, rimborsate in questa sede le spese per il cambio di serratura resosi necessario in sede di esecuzione forzata del rilascio dell'immobile, in ragione della tardività della domanda e della produzione della relativa documentazione a supporto (successive al deposito della memoria interativa).
In definitiva, , deve essere condannato a pagare in favore dei ricorrenti la somma di CP_3
euro 4.500,00, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo.

4. Occorre a questo punto passare all'esame della domanda riconvenzionale formulate dal conduttore.
Con la stessa ha chiesto la condanna del locatore all'esecuzione delle opere Controparte_4 necessarie a rendere l'immobile fruibile e al risarcimento dei danni subiti in conseguenza della negligenza del locatore.
Pur a non voler discettare in ordine alla regolarità della comparsa di costituzione contenente la riconvenzionale in formato cartaceo, va osservato, in via assorbente che la domanda (che nella sua prima parte è priva di interesse per l'avvenuto rilascio dell'immobile) è certamente infondata per l'assorbente considerazione che già in punto di allegazione la richiesta appare viziata da una allegazione dei vizi e dei danni assuntamente subiti del tutto generica e, in ogni caso, è rimasta completamente sfornita di prova, non avendo il conduttore formulato istanze istruttorie volte a supportarla, né ha dimostrato di aver sostenuto costi per l'eliminazione dei presunti vizi.

5. Le spese di lite seguono la soccombenza del resistente, (art. 91 c.p.c.) e vengono CP_3
liquidate come da dispositivo che segue in applicazione del D.M. 55/2014, così come integrato dal successivo D.M. 147/2022, in vigore dal 23 ottobre 2022 (scaglione di valore compreso fino ad euro
5.200,00 applicati i parametri minimi in ragione della non particolare complessità delle questioni affrontate e dell'attività in concreto svolta.

5.1. Le stesse devono poi essere distratte in favore del difensore dei ricorrenti, il quale dichiarandosi antistatario ai sensi dell'art. 93 c.p.c. ha implicitamente ammesso di aver anticipato le spese e di non aver riscosso gli onorari.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria eccezione
Procedimento N. 834/2021 R.G. – Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. - Pag. 5 e deduzione disattesa, così provvede:
a) in accoglimento della domanda formulata da e dichiara Controparte_1 Controparte_2
risolto il contratto di locazione oggetto di lite per inadempimento del conduttore, dando atto del già avvenuto rilascio;

b) condanna al pagamento in favore dei ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento CP_3
della somma di euro 4.500,00 a titolo di canoni scaduti e non pagati, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al soddisfo fino all'effettivo soddisfo;

c) rigetta la domanda riconvenzionale formulata da;
CP_3
d) condanna alla rifusione in favore dei ricorrenti, in solido tra loro,delle spese di CP_3
lite, liquidate in euro 90,30 per esborsi ed euro 1.700,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge, con distrazione in favore del difensore antistatario avv. Ferdinando Cesario.
Nola, 17/06/2025
Il Giudice
dott. ssa Donatella Cennamo
Procedimento N. 834/2021 R.G. – Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. - Pag. 6