RG 703 - Anno 2024
Tribunale Ordinario di Verbania SEZ. prima CAUSA R.G.N. 703 - 2024 RIGATO Parte_1 Parte_2

[...] Alli 09.12.2025 avanti al Giudice Onorario dott. AT ZA sono presenti per parte l'Avvocato ALBERTALLI SILVANA e personalmente il sig , Pt_3 Pt_3 per parte l'Avvocato Ariola in sostituzione avv Folino e personalmente la signora Pt_2
Pt_2 Le parti procedono alla discussione orale della causa riportandosi ai rispettivi atti ed alle conclusioni Il particolare l'avv Albertalli evidenzia come i locali erano 8 con esclusione al piano superiore e corrispondono alla visura evidenzia come la causa sia documentale e come il contratto sia chiaro ed ogni modifica dello stesso debba essere provata in forma scritta Rinnova la richiesta di CTU essendo fondata su valutazione già formulata da tecnico per l'eternit è documentato come fosse ammalorato Rinnova la richiesta di esibizione Per_1 relazione per meglio definire le gravità. Ribadisce come il vizio sia stato documentato e Pt_4 rinnova la richiesta di riduzione del canone e se del caso per la nomina del CTU per l'esatta quantificazione della riduzione L'avv Ariola si oppone alle richieste di integrazioni CTU in quanto già non accolta e la consulenza esplorativa Si richiama alle note conclusive I vani erano stati visti dal locatore Tutte le contestazioni sollevate quindi sono pretestuose Si richiama all'istruttoria e al debito del Chiede l'accoglimento delle Pt_3 conclusioni L'avv Albertalli precisa che non sussiste alcun debito Il Giudice, al termine della discussione, alle ore 11.41 si ritira in Camera di Consiglio per la decisione a verbale di udienza esonerando parti e legali dal presenziare alla lettura Alle ore 15.57 all'esito della Camera di Consiglio pronuncia ex art. 429 cpc la seguente sentenza, dando pubblica lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione non presenti le parti giustificate

CAUSA R.G. 703 - 2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Verbania SEZ. prima Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del Giudice Onorario dott. AT ZA – delle Locazioni ha pronunciato dandone pubblica lettura all'udienza del 09.12.2025 la seguente SENTENZA ex art. 429 c.p.c. nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. . 703 - 2024 promossa da:
nato a [...] ( VA ) il 16.03.1955 residente in [...] - C.F. , rappresentato e assistito C.F._1 dall'Avv.to Silvana Albertalli del Foro di ( C.F. - PEC: Pt_2 C.F._2
– ricorrente Email_1 contro
, nata a [...] il [...], (c.f. , Parte_2 C.F._3 residente a [...], ed elettivamente domiciliata in OM (VB) via Trabucchi, 35, presso lo studio dell'avv. Daniele Folino ( ), C.F._4 CONCLUSIONI Parte ricorrente conclude come da precisazione conclusioni 14.10.2025 depositate e richiamate in udienza
“Voglia il Tribunale Ill.mo , rigettare ogni istanza eccezione e deduzione di parte avversa, in quanto infondata in fatto ed in diritto Previo accertamento delle mancato godimento dei locali siti al piano terreno dell'immobile locato al sig per tutto il periodo della locazione e previo accertamento Pt_3 del grave vizio dell'immobile locato, consistente nella composizione di eternit ammalorato del tetto e degli spioventi , Accertare e dichiarare il diritto del sig ad una giusta ed Pt_3 Parte_1 equa riduzione del canone di locazione proporzionata al mancato godimento ed ai vizi dell'immobile , che si indica in complessive € 220,00 mensili di cui € 70,00 per mancato godimento ed € 150,00 per la presenza di eternit con decorrenza agosto 2015 e fino al rilascio . Dichiarare tenuta e condannare la SI alla restituzione in favore del sig Parte_2 Parte_5
per le ragioni di cui sopra, della somma di € 23.760,00 ( di cui € 7.560,00 per mancato
[...] godimento dei locali ed € 16.200,00 per i gravi vizi ) dal agosto 2015 al luglio 2024 ( data di deposito del ricorso ) oltre ad e analoga riduzione su quelli maturandi fino al rilascio. O in altra maggiore o minore entità ritenuta di giustizia In tutto oltre interessi legali dalla data di scadenza di ciascun canone locatizio al saldo Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio e delle precedente fase di mediazione In Via istruttoria Ordinare al Comune di RG l'esibizione in giudizio della relazione tecnica di AR TE e AS CO menzionata nella comunicazione di emanazione di ordinanza di rimozione ( ns doc. 8 e 9 ) Disporre CTU che quantifichi il minor valore della locazione in funzione del mancato godimento di una parte di immobile e della presenza di vizi dati dalla copertura in eternit Parte convenuta conclude come da conclusioni formulate nelle note 17.10.2025 richiamati in udienza, qui riportate
““Voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale di Verbania, ogni contraria istanza eccezione e deduzione reietta, rigettare il ricorso e le pretese tutte azionate, in quanto totalmente destituite di fondamento in fatto ed in diritto, per i motivi dedotti nella presente memoria difensiva. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, ed aggravio per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.” CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE (ai sensi dell'art. 118 disp. Att. C.p.c. - rif L. 69/2009, ci si limita a richiamare gli atti di causa e del novellato art. 132 c.p.c. Che esonera il Giudice dal redigere lo svolgimento del processo).
A seguito di ricorso ex art 447 bis cpc il TO ha convenuto in giudizio la signora Pt_2 chiedendo la declaratoria di riduzione del canone di locazione corrisposto proporzionato al mancato godimento ed ai vizi dell'immobile , riduzione indicata in complessive € 220,00 mensili di cui € 70,00 per mancato godimento ed € 150,00 per la presenza di eternit con decorrenza agosto 2015 e fino al rilascio. A fondamento ha assunto che in data 25.07.2015 il SI Parte_5 Co stipulava, in qualità di conduttore, con la nata a [...] Parte_6
Chiovenda il 07.04.1958 residente in [...] C.F.:
un contratto di locazione uso abitativo avente ad oggetto porzione C.F._3 dell'immobile sito in RG Via Bionda Amilcare n 2 - composto da 8 vani disposti su tre piani ( T-1- 2 ) e censito al NCEU del comune di RG al Fg 14 part. 165 - Cat A04 – Classe 3 rendita Catastale 338,80 ( erroneamente descritto nel contratto come censito al Fg 5 Part 68 ) al canone mensile di € 350,00; che il contratto prevedeva che ad oggetto della locazione fosse tutto l'immobile ad eccezione del locale al piano superiore del quale la locatrice se ne riservava l'uso; ma che preso possesso dell'immobile il SI. si avvedeva che il piano terra era occupato da terzi, Pt_3 che il si era convinto che fosse una situazione transitoria che in effetti i locali venivano Pt_3 rilasciati ma la sig.ra prima che il SI. avesse il tempo di insediarvisi, li Pt_2 Pt_3 consegnava ad un'altra persona, che ne faceva la sua stabile Persona_2 abitazione e che quindi il mai ne aveva potuto usufruire. Ha assunto inoltre che dopo aver Pt_3 preso possesso dell'immobile, ebbe modo di riscontrare che gli spioventi, siti a meno di un metro dalla finestre dell'abitazione, erano usurati ed ammalorati, che lo aveva chiesto alla locatrice ma, questa affermava che trattavasi di semplici lastre di cemento;
che , esperiti in proprio gli opportuni accertamenti ebbe invece modo di prendere atto che, non solo gli spioventi ma, anche il tetto erano composti da eternit per di più in condizioni di serio degrado, che inoltrava un esposto in data 11.01.2023 al Comune di RG denunciando la presenza di eternit, che uscita l' questa Pt_4 emetteva ordinanza di rimozione nel termine di un anno, che sono iniziate le opere di smaltimento
Si è costituita l' chiedendo il rigetto delle domande ed in via riconvenzionale di accertare e Pt_2 dichiarare tenuto il TO a rifondere alla sig.ra la somma di € 2.500 o quella Parte_2 maggior o minor somma ritenuta di giustizia ed emersa in corso di causa, a titolo di ristoro per la mancata imbiancatura dell'immobile e per la sistemazione complessiva del medesimo. A fondamento ha assunto che la locazione veniva stipulata per la durata di anni quattro, a far tempo dal 1° agosto 2015 al 31.07.2019, salvo tacita rinnovazione in difetto di disdetta da inviarsi almeno 6 mesi prima della scadenza, che con missiva datata 23.05.2022, ricevuta dal conduttore in data 25.05.2022, la locatrice inoltrava formale disdetta del contratto di locazione per la data del 31.07.2023 che il conduttore non provvedeva al rilascio dell'unità immobiliare, che a seguito di procedura di sfratto per finita locazione dinanzi al Tribunale di Verbania (RG 1266/2023) il Pt_3 provvedeva a riconsegnare i beni oggetto del contratto stesso, con verbale del 2 settembre 2024 (doc.6), con ritiro del mobilio e beni personali al 1° ottobre 2024; che le spese della procedura di sfratto, della esecuzione del provvedimento, del pignoramento presso terzi, dei canoni pregressi non è ancora stata sanata, per un complessivo di € 6.317,36. Quanto al vizio per presunto mancato godimento di locali al piano terreno ha specificato che lo stesso non è mai stato ceduto in locazione al sig. , essendo, peraltro, già locato al sig. ed avendo accesso interno diretto da Pt_3 Per_2 altra porzione di immobile con allacci delle utenze diversi, che la lamentela è nata quindi da riscontro planimetrico catastale, errato, e che comunque all'inizio della locazione erano stati fatti visionare tutti i locali disponibili in occasione dello accordo contrattuale e che la variazione catastale ha sistemato l'anomalia indicata, definendo correttamente al sub. 3 tutti i vani oggetto di locazione al;
mentre, al sub 4 sono censiti quelli locati al sig. come da suo Pt_3 Per_2 contratto di locazione. Quanto ai presunti ulteriori vizi ha specificato che i locali ( 8 vani ) sono stati ceduti in locazione in data 25/07/2015 nello stato di fatto visti e piaciuti dal locatore, che ne ha usufruito sino alla data di sfratto esecutivo
Quanto all'eternit ha specificato che la copertura esistente non ha mai presentato fenomeni di infiltrazione, i locali destinati all' occupazione hanno copertura in soletta di laterocemento isolata termicamente, che ha di fatto “isolato” dal diretto contatto con il manto esistente. Recentemente, è stata oggetto di completo rifacimento, da parte della società con nuovo manto di CP_2 copertura
In via riconvenzionale assumendo l'incuria nella manutenzione e nella restituzione del bene ha chiesto la condanna per di imbiancatura e sistemazione danni generali pari ad €2.500,00. In esito alla prima udienza dichiarata inammissibile la riconvenzionale in quanto non richiesta la modifica ex art 418 cpc del decreto di fissazione di udienza da avanzarsi a cura del convenuta a pena di decadenza della riconvenzionale stessa la causa veniva rinviata per escussione testi.
La causa è stata istruita con escussione testi e rinviata all'udienza di cui al verbale che precede per discussione e sentenza
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Le domande di parte ricorrente devono essere rigettate
La locazione in oggetto stipulata ad uso abitativo aveva la durata di anni quattro, a far tempo dal 1° agosto 2015 al 31.07.2019, il contratto veniva rinnovato per il secondo quadriennio sino al 31/07/2023
Con missiva Racc.ta datata 23.05.2022, ricevuta dal conduttore in data 25.05.2022, la Pt_7 locatrice inoltrava formale disdetta del contratto di locazione per la data del 31.07.2023
Il contratto di locazione prevedeva la concessione in godimento di immobile sito in RG piani terra primo e secondo di 8 vani “tranne locale al piano superiore utilizzato dal locatore”
Dalla piantina allegata dal convenuto (doc 16) sembrano esserci 6 vani al piano primo, 3 al piano terra (piano terra: hobby ripostiglio e atrio, piano primo: due camere bagno cucina disimpegno tinello sala). In visura catastale si legge: Foglio 14 Particella 162 Subalterno 4 Foglio 14 Particella 165 Subalterno 3 Particelle corrispondenti al catasto terreni Comune di MERGOZZO (F146) (VB) Foglio 14 Particella 162 ; Foglio 14 Particella 165 Classamento: Categoria A/3 Rendita: Euro 475,14 a), Classe 1, Consistenza 8 vani Foglio 14 Particella 165 Subalterno 3 Indirizzo: VIA BIONDA AMILCARE n. 2 Piano T-1 – 2
Evidentemente quindi gli otto vani indicati in contratto erano inclusivi anche del piano superiore in verità espressamente escluso.
Per esaminare quindi l'oggetto effettivo del contratto occorre al di là della terminologia utilizzata nello stesso disaminare anche la comune intenzione dei contraenti a prescindere dal senso letterale del contratto medesimo ex art 1362 cc. nonchè lo stato di fatto Precisandosi che come statuito dal disposto di cui all'art 1362 II comma cc per determinare la comune intenzione delle parti si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto
Nessuno dei testi del ha dichiarato di essere stato presente al sopralluogo prima della stipula Pt_3 del contratto
Dall'istruttoria non è emersa quindi la conferma di quanto affermato dal in merito al fatto Pt_3 che lo stesso si sarebbe avveduto di non avere il godimento completo del piano terra solo dopo la stipula del contratto medesimo.
La circostanza anzi è smentita
Il teste (che seppur marito dell' era l'unico presente oltre alle parti Testimone_1 Pt_2 contraenti) all'udienza del 14 gennaio 2025 alla domanda se il avesse effettuato sopralluogo Pt_3 presso l'immobile e l'avesse trovato di suo gradimento, idoneo per essere immediatamente abitato, con impianti funzionati ed utilizzabili, senza alcuna contestazione ha dichiarato “confermo” e precisato “Ero presente anch'io quando glielo abbiamo fatto visionare In particolare il teste ha confermato che i vani indicati al sub.4 piano terra, nella planimetria di cui al doc.10 prodotta dal convenuto sono sempre stati locati al conduttore come da Per_2 contratto di locazione del medesimo, con altra utenza, doc.15 e specificato “confermo trattasi dei locali al piano terra indicati come camera sala tinello cottura bagno cortile. Prima del Los Santos erano stati locati ad altra ragazza conduttrice All'arrivo del c'era già Persona_3 Pt_3 questa inquilina con regolare contratto registrato
E' quindi emerso chiaramente come una parte dei locali al piano terra fosse occupata da altri già quando il era andato a visionarli. Alcuna prova è stata fornita da questi in merito al fatto che Pt_3 tali locali avrebbero dovuto essere liberati per essergli consegnati Né comunque in contratto si trova traccia di ciò.
Oltre alla prova documentale (il contratto stipulato nel 2017 con prodotto su doc 15 dal Per_2 convenuto) il conduttore dei locali al piano terra dell'immobile dell' escusso Per_2 Pt_2 all'udienza del 14 gennaio 2025 sentito sulle domande di parte ricorrente ha confermato “Visionato il grafico (prodotto su doc 3 da parte ricorrente con evidenza in rosso di una parte al piano terra) posso dire che al piano terra c'ero io. Nella zona rossa mi sembra solo in quella
Il teste ha recisamente negato di non aver corrisposto tassa rifiuti e bollette enel Ha anzi precisato ricordo che avevo un contatore lì non ricordo bene dove fosse posizionato (…) Le bollette arrivavano intestate a me (…) Ho iniziato ad occupare alla data del contratto circa il marzo 2017
E visionata la planimetria prodotta da parte convenuta sub 10 sulla domanda Vero che i vani indicati al sub.4 piano terra, nella planimetria di cui al doc.10 sono sempre stati locati al conduttore come da contratto di locazione del medesimo, con altra utenza, doc.15 Ha Per_2 precisato “confermo. Confermo anche il contratto
D'altronde la presenza di più contatori di cui uno adibito alla zona condotta da è stato Per_2 confermato dai testi escussi che hanno confermato le foto e quindi la presenza di più utenze.
Anche il teste del ricorrente (genero del ) ha confermato che c'erano zone non Testimone_2 Pt_3 utilizzabili dal “Non sono andato nei locali sotto sono solo passato vedevo le vetrate ma Pt_3 sembravano non utilizzati non ho chiesto. Sapevo che c'erano dei locali che non poteva utilizzare Cap 4) Non so dire ricordo la scala che saliva ed i locali sotto ma non sono mai entrato nell'immobile dell'altro signore
Così anche la teste sentita il 14 gennaio 2025 “a fianco alla caldaia al piano terra Tes_3 ricordo la sua entrata di casa e a fianco un laboratorio di minerali che ho visitato (…) ho sempre visto questa struttura al piano terra non ci sono mai entrata So che c'era ma Persona_2 non ho mai visto la persona Quelle poche che andavo ho visto le luci accese
Esaustive poi le precisazioni di genero del sentito all'udienza del 14 gennaio Testimone_4 Pt_3
2025 ove dichiarava “Ricordo che c'era una volta una ragazza e successivamente un ragazzo Ricordo le luci ricordo che era abitato la ragazza aveva dei cani era abitata. ADR So che il Pt_3 abitava al piano superiore. Al piano terra aveva cantina con la caldaia e locale dove teneva le sue attrezzature (..) la data precisa non la so prima c'era una ragazza non so però le date
In conclusione risulta provato che sin da prima della stipula il avesse preso contezza del fatto Pt_3 che una parte dei locali al piano terra erano locati ad altri e non a lui. Né tale particolare poteva dirsi non percepibile ictu oculi In ogni caso essendosi il contratto rinnovato alla prima scadenza nel 2019 senza che il TO avesse fatto denuncia alcuna alla locatrice dei presunti vizi né esercitato il recesso si deve ritenere da parte sua intervenuta la rinuncia a far valere il vizio.
Infatti allorchè il vizio si sia manifestato anteriormente alla precedente scadenza del contratto quando ancora il conduttore aveva la possibilità di evitarne la rinnovazione tacita comunicando disdetta, ed il medesimo conduttore non l'abbia data, tale condotta, interpretata secondo il principio di buona fede, deve essere intesa come rinuncia a far valere in futuro l'incidenza di tali motivi sul sinallagma contrattuale, dei quali poteva altresì presumersi la non gravità, poiché altrimenti sarebbe stato ragionevole utilizzare il mezzo più rapido per la cessazione del rapporto. A tal proposito occorre far richiamo a quanto statuito dalla Suprema Corte - seppur in materia di locazione diversa ad uso abitativo tuttavia applicabile anche alla fattispecie abitativa (Cassazione civile sez. III, 20/07/2023, n.21845) che precisa “il contegno del conduttore che, dopo aver denunciato i vizi del bene locato, accetti il rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza, comporta l'implicita rinuncia a farli valere, in conseguenza della quale gli è precluso di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone o il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, nonché di avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c..)
Ai sensi del disposto di cui all'art 1578 cod civ infatti “ Se al momento della consegna la cosa locata e' affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneita' all'uso pattuito, il conduttore puo' domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore e' tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.”
La domanda di riduzione del canone (e quindi restitutoria stante la risoluzione del contratto già intervenuta) per mancato godimento di una parte oggetto di locazione deve essere rigettata non essendo stata raggiunta la prova da parte del che oggetto del contratto fosse effettivamente Pt_3 anche la zona al piano terra già locata ad altri ( ) prima della stipula del suo Persona_3 contratto. Non essendo stata raggiunta la prova da parte del che lo stesso si fosse avveduto Pt_3 dell'occupazione da parte di terzi di tali locali al piano terra solo successivamente alla stipula del contratto, dovendosi anzi ritenere tali “vizi” conoscibili come confermato dai testi tutti escussi e dallo stesso ricorrente sin dall'atto introduttivo allorchè precisava in ricorso a pagina 1 “preso possesso dell'immobile il SI si avvedeva che il piano terra era occupato da terzi;
che Pt_3 convinto che si trattasse di una situazione transitoria, nulla eccepì nell'immediato; che, infatti, i locali vennero rilasciati ma , la sig prima che il SI ebbe il tempo di insediarvisi, Pt_2 Pt_3 li consegnò ad un'altra persona e precisamente al SI il quale ne Persona_2 fece la sua stabile abitazione”.
Ed in ogni caso occorre comunque ritenere da parte del TO intervenuta una rinuncia a far valere il vizio evidentemente palese ovvero facilmente percepibile essendo mancata una denuncia prima del rinnovo contrattuale e non avendo il TO esercitato alcun recesso.
Nemmeno poi risultano provati gli altri vizi asseritamente emersi dopo la stipula sì come dedotti genericamente in perizia di parte rilevato altresì che non trattandosi di vizi occulti il rinnovo contrattuale ha comportato la rinuncia a farli valere e precisato che in sede di stipula il conduttore dichiarava espressamente (punto 9 del contratto) “ di aver visitato l'immobile di averlo di averlo trovato in buono stato” Anche per tali vizi (inerenti serramenti caldaia impianto elettrico) poi alcuna prova viene addotta in merito al ridotto godimento considerato altresì che il ha Pt_3 proceduto al rinnovo del contratto al termine del primo quadriennio e alla scadenza del secondo ha tardato addirittura la consegna subendo la procedura giudiziale di finita locazione e rilascio.
Venendo alla domanda di richiesta riduzione canone per presenza di eternit occorre precisare quanto di seguito
Preliminarmente occorre confermare l'ordinanza già assunta inerente la CTU del tutto esplorativa alla luce delle domande svolte da parte ricorrente e dell'istruttoria parimenti svolta
Invero richiamando nuovamente il disposto di cui all'art 1578 cod civ (“ Se al momento della consegna la cosa locata e' affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneita' all'uso pattuito, il conduttore puo' domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore e' tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.”)
Nel caso in esame non è stato provato in giudizio che il conduttore fosse venuto a conoscenza della presenza dell'amianto posto a copertura del tetto e degli spioventi sulla terrazza solo quando era intervenuto il muratore per la perdita d'acqua (peraltro in periodo non collocato temporalmente) e non al momento della visita dell'appartamento prima della stipula della locazione e nei giorni successivi e comunque prima del rinnovo contrattuale Inoltre non è stata fornita la prova che il abbia ignorato senza colpa i vizi al momento della consegna Pt_3
E' presumibile infatti che il fosse stato a conoscenza dell'amianto prima della sottoscrizione Pt_3 del contratto di locazione o comunque che si trattasse di vizio visibile e quindi percepibile e, che quindi, il avesse accettato il bene nello stato in cui si trovava, con conseguente preclusione a Pt_3 far valere i vizi del bene dal medesimo conosciuti ovvero facilmente conoscibili.
Non è credibile invero quanto dichiarato dal ricorrente nell'interpello Cap 8 Quando sono entrato a vedere la casa ho chiesto vedendo il tetto lì a fianco se fosse eternit la signora mi ha detto che era una specie di cemento
Ed infatti è il ricorrente stesso che precisa “so cos'è l'amianto” e non è quindi ipotizzabile che non lo avesse percepito come tale o comunque che non fosse stato messo in condizione di verificarlo
Nemmeno è provato che la locatrice glielo abbia celato essendo visibile in quanto posto a copertura del tetto
E d'altronde non è stata fornita prova del presunto silenzio sulla natura del materiale
In occasione della consegna dell'immobile le aree ove era presente amianto erano quindi bene visibili come si desume anche guardando le foto allegate
Il teste a tal proposito alla domanda relativa alla presentazione dell'appartamento Testimone_1
(Vero che il effettuava sopralluogo presso l'immobile, trovandolo di suo gradimento, idoneo Pt_3 per essere immediatamente abitato, con impianti funzionati ed utilizzabili, senza alcuna contestazione) dichiara “ Ero presente anch'io quando glielo abbiamo fatto visionare Confermo
La visibilità del materiale e della struttura viene confermata anche dall'altro teste di parte ricorrente
(genero) che all'udienza del 25 marzo 2025 ha dichiarato “ Io quando andai da lui Testimone_2 chiesi se era presente dell'eternit lui mi disse che gli aveva assicurato che non ce n'erano A me sembrava strano perché si vedeva anche negli altri immobili di fianco Poi ho saputo che c'era stata infiltrazione di acqua e il muratore andando a riparare gli aveva detto che c'era eternit Conclusivamente, non sussiste alcun grave inadempimento per avere locato un immobile viziato, in quanto è provato che il fosse a conoscenza prima della stipulazione del contratto di Pt_3 locazione della presenza dell'amianto nell'immobile e che comunque si trattasse di vizio facilmente riconoscibile.
Inoltre occorre rilevare che è la stessa parte ricorrente a precisare in ricorso introduttivo “che, infatti, il SI , dopo aver preso possesso dell'immobile, ebbe modo di riscontrare che gli Pt_3 spioventi, siti a meno di un metro dalla finestre dell'abitazione, erano usurati ed ammalorati. Ne fece parola con la locatrice ma, questa affermò che trattavasi di semplici lastre di cemento;
che , esperiti in proprio gli opportuni accertamenti ebbe invece modo di prendere atto che, non solo gli spioventi ma, anche il tetto erano composti da eternit per di più in condizioni di serio degrado;
Stante quindi la visibilità del vizio e la facile riconoscibilità, ed applicato il disposto di cui all'art 1578 cc occorre escludere il diritto di chiedere la riduzione del canone. Presumendosi anzi che anche per tale vizio il TO rinnovando il contratto abbia rinunciato a volerlo far valere ovvero che le parti avessero pattuito le condizioni di contratto proprio per lo stato di fatto del bene. Inoltre alcun danno derivato dal vizio è stato provato o portato.
Non si può poi far applicazione del disposto di cui all' art. 1580 c.c. (peraltro non richiamato dal ricorrente)
Detta norma recita “Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore puo' ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia. “
Il TO invero avrebbe potuto chiedere la risoluzione ma così non ha fatto.
Nel caso in esame il contratto di locazione è infatti stato risolto da parte della locatrice già nel 2022 per la scadenza nel 2023. Risulta che la locatrice abbia effettuato le opere di bonifiche ordinatele e come visto manca la prova che il non fosse a conoscenza del vizio alla stipula né si può Pt_3 ritenere tale vizio come non conoscibile soprattutto al momento del rinnovo contrattuale
Ed anche nella fattispecie di cui all'art 1580 cc comunque le domande sarebbero state limitate alla risoluzione con esclusione del risarcimento del danno ((Cass. civ. n. 23909/2006; Cassazione civile sez. III, 08/04/1998, n.3636)
Inoltre nemmeno è provato uno stato di pericolosità immediata infatti l' a fronte della Pt_4 segnalazione ne ha prescritto la rimozione nell'arco di 12 mesi e non immediata, rimozione prontamente eseguita dalla convenuta.
In ogni caso si ribadisce la conoscenza della presenza di amianto prima della stipula del contratto (desunta dall'istruttoria), la conoscibilità del vizio ed il rinnovo del contratto escludono ex art. 1578 c.c. il diritto di accertare una riduzione di canone ex post.
Nulla si statuisce sulla riconvenzionale inizialmente proposta da parte convenuta e non riformulata stante l'inammissibilità della stessa
Sulle spese
Le stesse vengono liquidate in €. 5.077,00 in base al valore della domanda nella fascia sino ad € 26.000,00 con applicazione valori medi di cui ai DM 55/2014 e 147/2022 per tutte le fasi
Stante il rigetto delle domande di parte ricorrente e la declaratoria di inammissibilità della domanda riconvenzionale avanzata inizialmente da parte convenuta le stesse possono essere compensate fra le parti nella misura del 50% e poste a carico di parte ricorrente quale soccombente per il restante 50%
Rigettata la domanda di condanna ex art 96 CPC stante la parziale compensazione


PQM


Il Tribunale di Verbania in composizione monocratica in funzione di Giudice delle Locazioni, definitivamente pronunciando ogni contraria istanza eccezione e deduzione disattesa e/o assorbita
- Rigetta le domande di parte ricorrente
- Condanna alla refusione delle spese legali a favore di Parte_5 Parte_2 poste a suo carico per la quota di 1/2 e per complessivi €. 2.538,50 oltre 15% CPA e Iva
Compensate le spese legali per la quota residua
-Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale d'udienza odierna.
In Verbania in data 09.12.2025 Il Giudice Onorario
Dott.ssa AT ZA
Sentenza resa ex art 429 cpc pubblicata mediante allegazione al verbale di udienza Alle ore 15.57 in esito alla lettura della sentenza, assenti giustificati i legali il verbale viene chiuso. Il Giudice Onorario
Dott.ssa AT ZA