REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA SEZIONE CIVILE Il Tribunale Ordinario di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, ha pronunciato la seguente SENTENZA nell'ambito del giudizio civile RG. n. 2748/2023 promosso da
Cod. Fisc. , nato a [...] il 30 agosto Parte_1 C.F._1
1972 e ivi residente in [...], rappresentato e difeso nel presente giudizio, giusta procura speciale in calce al presente atto dall'Avvocato Cristiana Fedeli del Foro di Roma (Cod. Fisc. – p.e.c. ed C.F._2 Email_1 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Via Cicerone n. 28, Sc. C, Int. 9 Attore Contro
, C. F. , con sede in al P.le Guglielmotti Controparte_1 P.IVA_1 CP_1
n. 7, in persona del legale rappresentante pro tempore, ivi elettivamente domiciliato, rappresentato e difeso, sia disgiuntamente che congiuntamente, dall'Avv. Silvio Sbragaglia (C. F.: ) e dall'Avv. ME Occagna (C. F. ), C.F._3 C.F._4 in virtù di procura generale alle liti Rep. n. 14117/2021 (PEC:
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Convenuto Conclusioni: come in atti FATTO E DIRITTO Con citazione ritualmente notificata in data 26.9.2023 il sig. conveniva in Parte_1 giudizio il chiedendo la condanna del convenuto al pagamento: Controparte_1
- della somma di € 50.850,00, oltre interessi, a titolo di canoni di locazione maturati dall'1 settembre 2021 al 30 maggio 2022;
- della somma di € 48.650,60, oltre interessi, per i lavori eseguiti presso l'immobile di Via IA De IP AN;

- della somma di € 3.000,00, oltre oneri fiscali e previdenziali, sostenuta per gli atti di aggiornamento catastale dell'immobile di causa e al rimborso delle spese sostenute per la registrazione del contratto di locazione. Premetteva parte attrice: di essere proprietario di un immobile ubicato in , Via CP_1
IA De IP AN snc all'interno del Centro Commerciale “I UL”; che l'immobile era costituito da due locali, uno al primo piano dello stabile e, l'altro, al secondo piano collegati da una scala intera;
l'immobile è distinto al NCEU al Foglio 23, part. 1021, sub 510 (già sub 26) al primo piano e sub 511 (già sub 41) al secondo piano;
che nel maggio 2020 il Comune di aveva avviato una indagine di mercato per reperire un locale da CP_1 prendere in locazione per essere adibito dalla Regione Lazio a Centro per l'Impiego per il territorio di , Santa Marinella, Tolfa e Allumiere;
che il Sig. per il CP_1 Parte_1
1 tramite della Agenzia Immobiliare di UZ ME, aveva proposto il suo immobile di Via IA De IP AN;
ne era scaturita una interlocuzione con l'Ufficio del Patrimonio di Civitavecchia, nella persona dell'arch. nel corso della quale il Sig. CP_2 [...]
su specifica richiesta del si era impegnato ad eseguire, a sua cure e spese, Parte_1 CP_1 le opere necessarie per rendere l'immobile conforme alle prescrizione di legge;
che già in quella sede veniva anticipato dall'arch. he andavano rimosse le pareti in cartongesso CP_2
e adeguato il bagno esistente al primo piano come bagno per i disabili;
che con D.D. n. 1498 del 23.04.2021 il Dirigente dell'Ufficio Patrimonio del Comune di , dando atto CP_1 nelle premesse che all'esito della indagine di mercato la proposta di locazione migliore era risultata quella del Sig. con l'immobile di Via IA De IP AN e Parte_1 considerato che il contraente della P.A. doveva essere individuato nel rispetto dei principi codificati nell'art. 4 del Codice dei Contratti Pubblici (all'epoca il D.lgs. n. 50/2016), approvava l'avviso pubblico per il reperimento del locale da prendere in locazione per essere adibito a Centro per l'Impiego; che alla procedura competitiva partecipava anche il Sig. che proponeva, nuovamente, l'immobile di Via IA De IP Parte_1
AN; che, all'esito della valutazione delle offerte, con D.D. n. 1701 del 1.06.2021 il Dirigente dell'Ufficio Patrimonio e Demanio del Comune accettava quale migliore l'offerta del Sig. condizionando la stipulazione del contratto di locazione alle seguenti Parte_1 prescrizioni: “a) il progetto di adeguamento, da realizzare a cura e spese del proponente/proprietario locatore dovrà prevedere, nell'ambito degli adeguamenti funzionali già indicati nell'avviso pubblico del 23/04/2021: a1) la sostituzione degli infissi al piano superiore (secondo) per garantire la necessaria aerazione dei locali;
a2) l'adeguamento dei bagni esistenti sui due piani alla normativa di accessibilità per i disabili. b) la messa in esercizio del nuovo impianto ascensore prima dell'avvio delle attività del Centro per l'impiego costituisce, insieme all'esecuzione dei lavori di cui al precedente punto a), condizione sospensiva per la decorrenza e per l'efficacia del contratto di locazione”; che il 19.08.2021 era stato sottoscritto il contratto di locazione a cui partecipava per l'Amministrazione comunale il Dirigente del Servizio 6 Edilizia, Urbanistica, Patrimonio e Demanio, arch.
che il 20.08.2021 l'arch. nominato quale Responsabile Unico Persona_1 CP_2 del Procedimento nella Determinazione Dirigenziale per l'Amministrazione di accettazione dell'offerta del Sig. nel corso del sopralluogo condotto in contraddittorio con il Parte_1 sig. e con il titolare della ditta esecutrice, verificava che il Sig. Parte_1 Parte_1 aveva già compiuto tutte le opere prescritte dal provvedimento di aggiudicazione;
nel corso del medesimo sopralluogo l'arch. onstatava anche la messa in esercizio dell'impianto CP_2 ascensore;
che già prima della scadenza contrattuale del 1.09.2021, dunque, il Sig. Parte_1 aveva eseguito tutti gli interventi funzionali alla presa in consegna dell'immobile da parte del Comune di;
che con nota prot. n. 76704/2021 del 29.09.2021 il CP_1 CP_1 sulla scorta di richiesta da parte della Regione Lazio il 28.09.2021 aveva chiesto al Sig. di trasmettere il piano di emergenza, la certificazione relativa alle scariche Parte_1 atmosferiche nonché la variazione catastale da categoria C1 a categoria B4. Aggiungeva l'attore che con D.D. n. 3225 del 4.10.2021 il Dirigente del Servizio 6
[...]
, Controparte_3 Controparte_4 approvava lo schema del contratto di locazione, ancorché il contratto di locazione
[...] con il Sig. era stato già sottoscritto;
che con nota acquisita agli atti comunali il Parte_1
12.10.2021 con prot. n. 80560 il Sig. dando atto che aveva eseguito le opere Parte_1 prescritte come verificato nel corso del sopralluogo del 20.08.2021, rinnovava la sua disponibilità a consegnare i locali, significando altresì che, dato che la mancata presa in consegna alla scadenza del 1.09.2021 dipendeva esclusivamente da fatto della
2 Amministrazione comunale, il canone di locazione era dovuto da quella data. Contestualmente il Sig. chiedeva aggiornamenti della interlocuzione con la Parte_1
Regione Lazio;
con nota del 15.10.2021 il Dirigente del Servizio 6 Edilizia –
[...]
, , Controparte_3 Controparte_4 rappresentando che il perfezionamento del contratto di comodato con la Regione Lazio era subordinato alla acquisizione della documentazione integrativa già richiesta al Sig. il precedente 29.09.2021 e di cui veniva sollecitata la trasmissione. Parte_1
Specificatamente veniva chiesto al Sig. di fornire il piano di emergenza, la Parte_1 certificazione relativa alle scariche atmosferiche nonché di variare la categoria catastale dell'immobile da categoria C1 a categoria B4 cui il provvedeva il 16.11.2021; che Parte_1 con nota dell'11.01.2022, notificata il successivo 24.01.2022, l'Amministrazione comunale comunicava l'avvio del procedimento di annullamento d'ufficio della D.D. n. 1701 del 1.06.2021 di approvazione dei verbali di gara e accettazione dell'offerta del Sig. e Parte_1 della D.D. n. 3225 del 4.10.2021 di approvazione dello schema di contratto di locazione, contestando al Sig. di aver reso dichiarazioni false in ordine alla regolarità nel Parte_1 pagamento di tasse e imposte all'esito di certificazione acquisita dalla Agenzia delle Entrate e dall'Ufficio Tributi comunale (per servizio idrico e TARI non pagata per l'irrisoria somma di € 536,75). Aggiungeva l'attore che, all'esito di ulteriore istruttoria, con D.D. n. 1861 del 30.05.2022 il Dirigente del Servizio 6, premesso che con nota prot. 29781 del 14.04.2022 l'Ufficio tributi comunale aveva comunicato che alla data di scadenza del termine per la presentazione dell'offerta (8.05.2021) risultava una esposizione debitoria del Sig. di € 9.172,81, Parte_1 scaturita, quanto all'importo di € 2.022,00, per rate scadute di tre piani di rateizzazione per TARI e IMU e, quanto all'importo di € 7.172,81, per due cartelle di pagamento e il CP_5 annullava in autotutela la scelta dell'offerta migliore “a causa della successiva verifica CP_1 delle dichiarazioni rese in fase di presentazione di domanda di partecipazione dell'Avviso Pubblico e, quindi, la D.D. n. 1701 del 1.06.2021 e relativi verbali della commissione nonché tutti gli atti connessi e conseguenti, ivi compresa la D.D. n. 3225 del 4.10.2021 e conseguentemente dichiarava caducato il contratto di locazione nelle more sottoscritto, con scioglimento ope legis del vincolo contrattuale con connessa declaratoria di cessazione degli effetti. Tanto premesso l'attore agiva per far accertare l'avveramento fittizio della condizione sospensiva con conseguente condanna del Comune di al pagamento dei CP_1 canoni di locazione maturati dal 1.09.2021 e fino alla dichiarata caducazione del contratto nonché per ottenere il rimborso di tutte le spese sostenute per adeguare il suo immobile per essere adibito a Centro per l'Impiego. Nel merito rappresentava che l'evento condizionante l'efficacia del contratto di locazione era costituito dalla sottoscrizione del contratto di comodato unicamente dalla Regione Lazio;
che, quindi, l'apertura del Centro per l'Impiego costituiva presupposto e scopo della locazione dell'immobile del Sig. l'esecuzione secondo buona fede imponeva al Parte_1
Comune , che era anche il futuro comodante, di cooperare e farsi parte CP_1 diligente con la Regione Lazio per addivenire alla sottoscrizione del contratto di comodato d'uso da quest'ultima, per acquisire l'assenso anche della Regione;
che, quindi, il CP_1 aveva assunto uno specifico impegno verso il Sig. nel contratto e cioè di Parte_1 comunicare alla Regione Lazio il contratto di locazione entro i successivi dieci giorni dalla sua sottoscrizione e, invece, contravvenendo all'obbligo specificamente assunto nel contratto, non aveva comunicato il contratto di locazione sottoscritto con il Sig. Parte_1 alla Regione Lazio e in palese violazione del canone di buona fede contrattuale codificato
3 nell'art. 1358 Cod. Civ. e in pregiudizio delle ragioni del Sig. si era Parte_1 consapevolmente astenuto dal collaborare per addivenire alla sottoscrizione del contratto di comodato, sebbene fossero state esaudite tutte le richieste della Regione Lazio;
che la finzione di avveramento si era, quindi, concretizzata per fatti verificatisi prima della declaratoria di cessazione degli effetti del contratto da parte dell'Amministrazione comunale, di talché la declaratoria comunale di cessazione investiva un contratto che aveva avuto esecuzione, sebbene per effetto della finzione di avveramento della condizione e ne scaturivano effetti restitutori che non si estendevano, tuttavia alle prestazioni già eseguite nei contratti ad esecuzione continuata (e periodica), quale è appunto il contratto di locazione;
sicchè avendo il sig. adempiuto alla sua obbligazione di consegnare al Parte_1
Comune l'immobile di sua proprietà completo delle modifiche volute dalla Regione Lazio fin dal 1.09.2021 aveva diritto al rimborso dei lavori eseguiti e dei costi sostenuti oltre al pagamento da parte dell'Amministrazione dei canoni di locazione per il periodo in cui il contratto aveva avuto efficacia (dall'1 settembre 2021 al 30 maggio 2022). Si costituiva il chiedendo il rigetto della domanda. Precisava che l'avviso pubblico, CP_1 tra gli ulteriori elementi da indicare nella domanda di partecipazione, richiedeva la dichiarazione che la proprietà fosse in regola con il pagamento delle imposte e delle tasse e tanto veniva dichiarato dal Parte_1
La causa è stata istruita con prove testimoniali e documenti e decisa con lettura del dispositivo e motivazione riservata in data 27.11.25. La domanda attorea è infondata e va respinta. In via preliminare va evidenziato che la Determinazione dirigenziale n. 1861/2022 con la quale il disponeva l'annullamento degli atti del procedimento e la caducazione del CP_1 contratto non è stata impugnata e il provvedimento adottato è divenuto definitivo. E' pacifico, poi, che il non sia pervenuto alla stipula del contratto di comodato con CP_1 la Regione Lazio. Tanto è avvenuto – contrariamente alla tesi attorea - non in conseguenza di comportamenti dilatori dell'Amministrazione ma in conseguenza di dichiarazioni non veritiere rese dalla parte attrice che hanno portato alla caducazione - ab origine e per sola colpa dell'attore - del contratto stipulato sulla base di dichiarazioni del contraente non veritiere sicchè non è ipotizzabile immaginare una temporanea efficacia del contratto neanche dal 1 settembre 2021 al maggio 2022. In particolare, nella domanda di partecipazione (Modello Allegato A Domanda di partecipazione e Dichiarazione sostitutiva di certificazione: All. 1), l'offerente (“consapevole delle sanzioni penali e della decadenza dai benefici conseguiti, nel caso di dichiarazioni non veritiere, di formazione o uso di atti falsi, ai sensi degli artt. 46 e 47 del D.P.R. 28 dicembre n. 445” – era tenuto a dichiarare che la proprietà fosse in regola con il pagamento delle imposte e delle tasse. Nella domanda di partecipazione, la parte attrice dichiarava, quindi, ciò ovvero di essere in regola con il pagamento di imposte e tasse (All. 26). Sempre nella determinazione n. 1701 del 1.6.21 (All. 2 del ) si dava atto che CP_1
l'efficacia dell'Offerta n. 4 “M BE – I UL ”diventava “efficace dopo la verifica a verifica del possesso dei requisiti generali elencati nell'art. 80 del D.Lgs n. 50/16 in capo al proponente” con la precisazione che il provvedimento non equivaleva ad accettazione dell'offerta fino a quando il contratto non fosse stato stipulato e reso efficace e poteva essere revocato. Ebbene a seguito degli accertamenti del competente ufficio le dichiarazioni sostitutive rese dal venivano verificate come non veritiere. Parte_1
4 L'Ufficio Tributi, a riscontro della richiesta presentata, con e-mail del 14/09/2021, comunicava le seguenti irregolarità (All. 4):
TARI
rateizzazione n. 761/2020 da pagare 7 rate da Euro 128,00, scadute da febbraio ad agosto 2021 per un totale pari ad Euro 896,00;
rateizzazione n. 762/2020 da pagare 7 rate da Euro 46,00, scadute da febbraio ad agosto 2021 per un totale pari ad Euro 322,00; documento n. 7816/2021 per Euro 235,00; IMU Rateizzazione in corso n. 20 per IMU 2017, 2018, 2019 pari ad Euro 11.990,00, n. 24 rate scadenza 30/01/2021 – 30/12/2022 – Versata solo la prima rata il 31/12/2020 di importo pari ad Euro 490,00. Debito residuo pari ad Euro 11.500,00. L'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale II – Ufficio Territoriale di Civitavecchia, con nota prot. n. 92056 del 22/11/2021 (All. 13), comunicava inoltre a carico del Sig. Parte_1 risultavano le seguenti “violazioni definitivamente accertate”: cartella di pagamento n. 09720180125519703, anno d'imposta 2015, notificata il 07/01/2019 al contribuente in oggetto, derivante da modello di liquidazione unico, per un debito di Euro 2.599,24 cartella di pagamento n. 09720170147335803, anno di imposta 2014, notificata il 0570772018 al contribuente in oggetto, derivante da registrazione atti giudiziari, per un debito di Euro 1.072,97; ricorso avverso l'AVV. RETT.E LIQUID. n. 005017-000 per l'anno Parte_2
d'imposta 2007, relativo al contribuente in oggetto, deciso in Cassazione con esito favorevole all'ufficio con importo contestato di Euro 14.400,00; accertamento del registro Nro 20081T001740000 per l'anno di imposta 2008, relativo a contribuente in oggetto, notificato i1 15/04/2012, importo contestato di Euro 14.185,94 (definitivo per decorrenza del termine di impugnazione). Pertanto con la nota prot. n. 1284 del 10/01/2022 (All. 15) il Dirigente del Servizio Ing. Nunzi non ha fatto altro che applicare l'art. 80, comma 4, del D.Lgs n. 50/2016, comunicando al Sig. l'avvio del procedimento di annullamento d'ufficio della D.D. n. 1701 del Parte_1
01/06/2021 di approvazione dei verbali di valutazione e scelta offerta migliore e della D.D. n. 3225 del 04/10/2021 di approvazione dello schema di contratto di locazione ad uso non abitativo. E' evidente, infatti, che l'efficacia di un contratto sottoscritto nelle more dell'approvazione dello schema del medesimo e della verifica del possesso dei requisiti da parte del contraente privato, debba intendersi subordinata al verificarsi delle dette condizioni legali. L'esito negativo della verifica del possesso di questi ultimi legittima l'annullamento in autotutela dell'affidamento e il conseguente scioglimento del contratto. Né in contrario potrebbe argomentarsi che il requisito della regolarità fiscale non era previsto nell'Avviso Pubblico a pena di esclusione o che l'art. 80, co. 4, D.lgs. n. 50/2016 non integra ex lege la disciplina di gara. A fronte di tale situazione, anche le istanze di sgravio o di rateizzazione, presentate dal ben oltre la data di presentazione della domanda non potevano sanare le Parte_1 irregolarità della procedura. In particolare dal Doc. n. 12 di parte attrice si evince che le istanze di rateizzazione erano state presentate, all'Agenzia delle Entrate, in data 29 novembre 2021 e 9 dicembre 2021 (e, quindi, anche in questo caso, ben oltre la data di presentazione della domanda da parte del . Parte_1
5 A fonte di ciò la domanda attorea di accertare e dichiarare l'avveramento, ai sensi dell'art. 1359 c. c., della condizione sospensiva dedotta nel contratto di locazione (vale a dire, la sottoscrizione, da parte della Regione Lazio, del contratto di comodato avente ad oggetto l'immobile preso in locazione dall'Amministrazione) appare del tutto infondata in quanto la caducazione del contratto si pone a monte per mancanza delle condizioni legali di validità dello stesso e degli atti presupposti. Le spese di lite, liquidate come da dispositivo anche per il procedimento di mediazione, seguono la soccombenza.

Per questi motivi

Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice, dott.ssa Roberta Nardone definitivamente decidendo sulla domanda proposta da nei confronti del Parte_1
così provvede: Controparte_1 rigetta la domanda;
condanna il ricorrente alal refusione in favore del delle spese di lite che si liquidano CP_1 in euro 5.500,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%). Fissa in giorni 30 il termine per il deposito della motivazione. Civitavecchia 27.11.2025 Il giudice Dott.ssa Roberta Nardone
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