TRIBUNALE DI S. AR UA VE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Giudice Unico del Tribunale di S. Maria C.V., IV° Sezione Civile, gopavv. Angela Verolla, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel giudizio civile iscritto al R. G. N. 8 4 0 4 / 2 0 2 2 ed avente ad oggetto: o p p o s i z i o n e a d e c r e t o i n g i u n t i v o – l o c a z i o n i .
TRA
, P.IVA , in persona del titolare Parte_1 P.IVA_1
, rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce all'atto introduttivo Parte_1 dall'Avv. Sabatino Madonna, con il quale elettivamente domicilia presso il suo studio in Santa
Maria C.V. al Viale Kennedy n. 90 – Condominio P.e.c.: CP_1
Email_1
ATTRICE OPPONENTE
E
, C.F.: , elettivamente domiciliata in San Nicola La CP_2 CodiceFiscale_1
Strada (CE), alla via Santa Croce, n. 9, presso lo studio dell'avv. Anna D'Amelio, dalla quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce al ricorso per decreto ingiuntivo. P.e.c.:
Email_2
CONVENUTA OPPOSTA
C O N C L U S I O N I
Le parti con note di trattazione scritta, concludevano riportandosi ai propri scritti difensivi, chiedendo l'accoglimento delle richieste ed istanze formulate.

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
1 Con ricorso regolarmente notificato in uno al decreto di fissazione udienza parte ricorrente
[...]
premesso di aver di aver stipulato in data 03.08.2018 un contratto Parte_1 di locazione ad uso commerciale relativo al negozio a fronte strada sito in Santa Maria Capua
Vetere Corso De Carolis n. 26, di proprietà di aver in data 23/06/21 la locatrice CP_2 sollecitato il pagamento di canoni inevasi, di aver evidenziato che il mancato pagamento dei canoni era dovuto ai danni ricevuti per le infiltrazioni nel locale locato, di aver raggiunto un accordo con il quale veniva pattuito un rientro del credito maturato con conseguente impegno alla risoluzione delle causali di infiltrazioni, , di aver sospeso il pagamento dei canoni e rilasciato l'immobile per la mancata risoluzione delle problematiche relative alle infiltrazioni, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 2170/2022 emesso dal Tribunale di Santa Maria
C.V., con il quale veniva ingiunto il pagamento in favore della sig.ra della somma CP_2 di € 11.900,00, oltre interessi convenzionali, nonché oltre € 540,00 per onorari ed € 145,50 per spese, a titolo di mancato pagamento di canoni di locazione sino ad agosto 2022 per sentir accogliere le seguenti conclusioni: “revocare e porre nel nulla nonché dichiarare privo di ogni effetto giuridico il Decreto Ingiuntivo n. 2170/2022 ; accertare e dichiarare che nulla è dovuto dalla ditta opponente per gli apparenti titoli di credito azionati, per i motivi di cui all'opposizione, in virtù della compensazione derivante dai danni da infiltrazione, che si quantificano in € 10.000,00, ovvero nella somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa;
in ogni caso condannare l'opposta alla restituzione (da porre in compensazione) della somma di € 2.000,00 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla maturazione del diritto fino all'effettivo soddisfo, ovvero quantificare le effettive partite di dare/avere; con vittoria di spese, diritti ed onorari”.
Instauratosi il contraddittorio , si costituiva in giudizio l'opposta sig.ra la quale, in CP_2 via preliminare, chiedeva la concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, nel merito, rigettare l'opposizione formulata perché destituita di ogni fondamento giuridico, dichiarare l'efficacia esecutiva ingiuntivo opposto con condanna dell'opponente al pagamento delle spese di lite.
Il precedente Giudice Istruttore, all'esito della camera di consiglio, ritenute non sussistenti le condizioni per la concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, in considerazione, in particolare, della richiesta di restituzione della somma corrisposta a titolo di cauzione, e rilevato, altresì, il mancato esperimento della mediazione obbligatoria, rigettava la richiesta di concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto ed invitava le parti alla instaurazione della procedura di mediazione.
Esperita il procedimento di mediazione che dava esito negativo il giudice che trattava precedentemente la causa, ritenuta inammissibile ed irrilevante la prova testimoniale articolata dall'opponente, rinviava la causa per la decisone.
*****
2 Con la presente opposizione viene eccepito che il mancato pagamento degli importi dovuti a titolo di canoni di locazioni era dipeso dalle copiose infiltrazioni presenti nell'immobile locato che, oltre ad aver pregiudicato il godimento del bene, avevano causato ingenti danni alla stessa opponente quantificati in euro 10.000,00 di cui si chiedeva la compensazione con il maggior credito vantato dalla locatrice.
Ebbene, la giurisprudenza di legittimità è concorde nell'affermare che per stabilire in concreto se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, il giudice di merito deve verificare se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, casualmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte.
Dunque, è legittima la sospensione dell'obbligazione della parte se l'inadempimento della controparte incide sulla funzione economico-sociale del contratto e ciò abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso (v. Cass. sez. III ordinanza n. 2154 del 29 gennaio
2021; Cass., sez. III, ordinanza 22 giugno 2020, n. 12103).
Il principio sopra esposto è applicabile anche in materia di locazioni, nelle quali il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede “, laddove in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'eccezione di inadempimento di cui all'articolo
1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.
Nel caso che ci occupa, dai rilievi fotografici depositati nel fascicolo di parte opponente non si evince se i vizi lamentati sono stati di natura “sporadica” ed 'episodica' oppure tanto gravi da impedire totalmente l'uso del locale commerciale, da legittimare la sospensione totale del pagamento del canone. Ed invero la stessa società conduttrice non specifica né da prova del motivo della risoluzione dichiarando semplicemente di aver restituito l'immobile in data
01.09.2022.
Ciò posto l'azione del conduttore è stata sproporzionata rispetto al presunto inadempimento del locatore, atteso che lo stesso si era reso disponibile anche ad una riduzione dello stesso canone di locazione, come dichiarato da entrambe le parti.
Pertanto, l'eccezione di inadempimento sollevata dall'attrice opponente non può essere accolta e di conseguenza anche la relativa richiesta di compensazione.
3 Anche la domanda di restituzione della somma versata quale deposito cauzionale al momento della sottoscrizione del contratto di locazione deve essere rigettata atteso che l'opponente non ha l'ha formalmente richiesta spiegando domanda riconvenzionale per ottenerla, né l'ha richiesta in via di compensazione.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P. Q. M.


Il Giudice del Tribunale di Santa Maria C.V. IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- rigetta l'opposizione;
- conferma il decreto ingiuntivo n. 2170/2022 (RG n. 6548/2022), emesso dal Tribunale di
Santa Maria C.V., in persona del Giudice Dott.ssa Tedesco in data 26.09.2022 e notificato il 27.09.2022;
- condanna l'opponente al pagamento delle spese e compensi di lite in favore dell'opposta che liquida in complessivi € 2.870,00, oltre IVA, Cap e spese accessorie come per legge, con attribuzione ai procuratori dichiaratisi antistatari.
- Così deciso in Santa Maria C.V. il 10/12/2025
IL GOP
Avv. Angela Verolla

4