REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice unico, dott.ssa Manuela Pellerino, ha emesso la seguente

SENTENZA nella causa civile al numero 10991/2018 R.G.,
TRA
Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Tuglie (LE), alla via
N. Sauro n. 70, presso lo studio dell'Avv. Alessandro Greco, che la rappresenta e difende, come da mandato a margine dell'atto di citazione, il quale ha dichiarato di voler ricevere comunicazioni e notificazioni relative al presente giudizio tramite fax n. 0833/598187 o PEC Email_1
ATTRICE
E
CP_1 titolare dell'omonima ditta individuale, elettivamente domiciliato in Lecce alla Via 95° Rgt.
Fanteria n. 9, presso lo studio dell'Avv. Antonio Scalcione, che lo rappresenta e difende, come da mandato in calce alla comparsa di risposta (PEC – fax Email_2
0832.247893);
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Come da verbale d'udienza del 25.10.2024. MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA BASE DELLA DECISIONE

Con atto di citazione depositato per la notifica il 22.10.2018, in Parte_1
persona del legale rappresentante pro tempore, conveniva in giudizio , quale titolare CP_1 dell'omonima ditta individuale, deducendo di aver sottoscritto con lui, in data 9.10.2014, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un terreno sito in Calimera, zona PIP, lotto n. 13, alla via da denominare, censito nel NCT del Comune di Trepuzzi al fg. 9, p.lla n. 548, con impegno a stipulare il contratto definitivo entro e non oltre il 30.03.2015, per il prezzo di Euro
260.000,00 e di aver già versato, nella medesima data della stipula del preliminare, l'acconto di
Euro 20.000, oltre iva, tramite assegno. Aggiungeva che a seguito di richiesta di concessione di credito per l'acquisto del terreno per cui è causa. era stato comunicato informalmente, dall'Istituto di credito di riferimento, che la pratica di mutuo non poteva essere accettata e che l'attrice, per evitare ulteriori aggravi e segnalazioni negative nel circuito bancario, era stata costretta a ritirare la predetta richiesta. Precisava che quanto detto sopra era stato comunicato all'Impresa CP_1
tramite PEC trasmessa il 27.03.2015, con la quale la aveva chiesto la Parte_1 risoluzione del contratto preliminare nonché la restituzione dell'acconto precedentemente versato, ma che aveva rifiutato la richiesta invitando la società attrice alla stipula del CP_1
contratto definitivo. Sosteneva che successivamente le parti si erano accordate per non dare esecuzione al preliminare;
in particolare, che il Guida si era reso disponibile, per il tramite della
Par
. società facente capo al Guida stesso, ad eseguire lavori di ristrutturazione Controparte_2
di un edificio sito in Galatina, in Piazza Vecchia, di proprietà della , per un importo pari alla Pt_1 somma da restituire, vale a dire € 20.000,00, oltre I.v.a. L'esecuzione di dette opere avrebbe determinato, quindi, l'estinzione del debito maturato dal sig. nei confronti della CP_1
Sicché, affermava che la aveva predisposto un accordo Parte_1 Pt_1
transattivo finalizzato a formalizzare l'impegno, con computo metrico per la realizzazione dei lavori così come pattuiti, alla cui sottoscrizione il si era, tuttavia, sottratto. CP_1
Concludeva chiedendo di: “- accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita a suo tempo stipulato;

- per l'effetto accertare, dichiarare e riconoscere il diritto dell'odierna attrice alla restituzione di €
20.130,00, I.v.a. compresa, versato a titolo di acconto in favore dell'Impresa Guida Stefano;

- con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa”.
Con comparsa di risposta depositata il 19.12.2018, si costituiva in giudizio , CP_1
sostenendo che il contratto non poteva essere risolto per impossibilità sopravvenuta, stante l'inadempimento dell'acquirente, non essendo intervenuto alcun accordo transattivo. Concludeva chiedendo di: “a) rigettare la pretesa di parte attrice di risolvere il contratto preliminare per impossibilità sopravvenuta;

b) per l'effetto, in via riconvenzionale:
b.1) accertare e dichiarare l'obbligo della società attrice di concludere il contratto definitivo di compravendita, in esecuzione dell'incondizionata obbligazione assunta nel contratto preliminare del 9.10.2014, e, per l'effetto, dichiarare il trasferimento del bene immobile oggetto del preliminare condizionandolo al pagamento del prezzo pattuito a saldo entro il termine che l'On.le Tribunale vorrà indicare nell'emananda sentenza, imputando l'acconto versato sul maggior prezzo pattuito;

b.2) in via subordinata, accertare e dichiarare, per le suesposte ragioni, il grave inadempimento di parte attrice rispetto agli obblighi assunti nel contratto preliminare del 9.10.2014 e, per l'effetto, dichiarare lo stesso risolto, accertando e dichiarando che la società attrice è responsabile del danno causato a parte convenuta per complessivi € 70.000,00 (o per la maggiore o minore somme che l'On.le Tribunale vorrà quantificare), condannando la stessa società attrice al pagamento di dette somme in favore della ditta convenuta, oltre interessi e rivalutazione, autorizzando parte convenuta a trattenere l'importo versato quale acconto, a garanzia, sulle maggiori somme dovute.
Con condanna alle spese di lite”.
La causa veniva istruita tramite prove documentali ed orali e, rinviata per la precisazione delle conclusioni, all'udienza del 25.10.2024, veniva trattenuta in decisione, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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Deve premettersi che non è contestata l'avvenuta stipula del contratto preliminare in atti.
La domanda di risoluzione del predetto contratto per impossibilità sopravvenuta, avanzata dall'attrice non può essere accolta.
Difatti, la mancata erogazione del mutuo, e più in generale le difficoltà economiche e la mancanza di liquidità, non danno luogo ad un'impossibilità oggettiva (in tal senso Trib. Venezia sent.
21.6.2023). E' pacifico che “per impossibilità non deve intendersi una mera difficoltà, ma un impedimento assoluto ed obiettivo, tale cioè da non poter essere rimosso, con riferimento alla prestazione in sé e per sé considerata, e non alle concrete possibilità del debitore” (Cass.
14.10.1970, n. 2018).
D'altra parte, l'attrice non ha fornito prova della sussistenza di un successivo accordo transattivo intervenuto tra le parti. Del resto, anche se, all'esito della prova testimoniale, pare essere emerso che vi siano state delle trattative in tal senso, tale circostanza non ha alcun rilievo, giacché è pacifico che non si sia mai perfezionato l'accordo, avendo palesemente il rifiutato di CP_1 sottoscriverlo, come sostenuto dalla stessa società attrice. Pertanto, nemmeno può ritenersi che sia intervenuto tra le parti un mutuo dissenso o, comunque, un intento novativo.
Neppure può trovare accoglimento la domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. del convenuto.
Quest'ultimo non ha fornito, infatti, documentazione sufficiente a consentire di disporre il trasferimento dell'immobile. Il terreno oggetto del preliminare di compravendita non pare essere esattamente identificabile nei confini, mediante il riferimento ad una via da denominare, oltre che a una società confinante, in assenza di indicazioni sulla sagoma, di deposito della planimetria e di attestazione di conformità catastale. In effetti, “ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto di una compravendita immobiliare, l'indicazione dei confini - i quali, concernendo punti oggettivi di riferimento esterni, consentono la massima precisione - assume valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze probatorie, ed in particolare ai dati catastali che, avendo tra l'altro finalità di natura tributaria, hanno carattere sussidiario” (Cass. 24.4.2007, n. 9857).
Il titolo di provenienza della proprietà è stato depositato tardivamente, solo nella comparsa conclusionale. Non è stata depositata visura ipotecaria o comunque documentazione comprovante l'assenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli relative all'immobile per cui è causa.
La pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto,
l'autonomia negoziale delle parti (così Cass. 19.7.2022, n. 22660).
Va accolta, invece, la domanda di risoluzione contrattuale del convenuto per inadempimento della società attrice. Quest'ultima, infatti, nonostante l'invito a stipulare dinanzi a Notaio già individuato, ha rifiutato di adempiere. Ne consegue che il convenuto è tenuto a restituire la somma di Euro
20.000, già percepita a titolo di acconto.
Deve essere, viceversa, rigettata la domanda di risarcimento del danno avanzata dal convenuto, in quanto questi non ha fornito alcuna prova della perdita subita, in conseguenza del mancato adempimento della controparte. D'altronde, in assenza di un principio di prova, una ctu sarebbe stata del tutto esplorativa.
Dato l'accoglimento solo parziale della domanda del convenuto, si ritiene che le spese di lite possano essere compensate per la metà e poste a carico dell'attrice soccombente per la restante metà.


P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:
1) Rigetta la domanda attorea;
2) rigetta la domanda ex art. 2932 c.c. del convenuto;

3) accerta e dichiara il grave inadempimento di parte attrice rispetto agli obblighi assunti nel contratto preliminare del 9.10.2014 e, per l'effetto, dichiarare lo stesso risolto, con obbligo di restituzione da parte del convenuto alla società attrice della somma di Euro 20.000;
4) rigetta la domanda di risarcimento del danno del convenuto;

5) condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1
al pagamento in favore di delle spese di lite nella misura della metà, la quale CP_1 metà si liquida in € 4.000,00 per compenso di avvocato, oltre rimborso di spese forfettarie nella misura del 15,00%, IVA e CPA, come per legge, e compensa tra le parti le spese di lite per la restante metà.
Così deciso in Lecce, il 1.2.2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Pellerino