REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Presidente, dott.ssa Maria Tiziana Balduini ha pronunziato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 127TER C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 49659 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA

, in persona del legale Parte_1 rappresentante pro-tempore, con sede in Roma, alla Via Ciro il Grande n. 21 (CF:
P.Iva: – rappresentato dalla in P.IVA_1 P.IVA_2 Controparte_1 persona dell'Amministratore delegato e legale rapp.te pro-tempore, Dott.
[...]
con sede legale in Napoli, al Centro Direzionale Is. E/4 (P.Iva ), CP_2 P.IVA_3 società affidataria dei servizi gestionali afferenti al patrimonio immobiliare dell'Ente previdenziale in forza di contratti stipulati il 18.06.2020 ed il 30.6.2023 e procuratrice dello stesso, in forza di procure speciali per notar in Roma, rispettivamente, del Per_1

2.7.2020 rep. Racc. nn. 14641/11847 (reg. il 2.7.20 al n. 16425 serie 1T) e del 23.9.2021 rep. Racc. 15513/12531 (reg. 27.9.2021 al n. 31202 serie 1T) e di quelle successive in prosecuzione per notar in Roma, rispettivamente, del 12.7.2023 rep.racc. nn. Per_2 26386/13481 (reg. il 13.07.2023 al n. 22660 serie 1T) e del 26.9.2023 rep.racc. 26619.13633 (reg. il 26.9.2023 al n. 29036 serie 1T) , rappresentata e difesa, dall'avv. Fabio Manfredonia per procura in atti, elettivamente domiciliata in Roma (RM), alla Via Antonio Bertoloni, 55 presso lo studio dell'avv. Filippo Maria Corbò ricorrente E (C.F.: ) residente in [...] C.F._1 dell'Impruneta, 15, Sc. B, int. 11, elettivamente domiciliata in Roma, Via Giovanni Nicotera n. 29, presso lo studio del suo procuratore avv. Federico Lais, che la rappresenta e difende per procura in atti resistente
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per finita locazione e pagamento
1/6 corrispettivo.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
all'udienza del 4.12.2025, tenutasi previa richiesta del ricorrente in forma cartolare, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente sentenza dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
FATTO E DIRITTO

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., l' , premesso di essere subentrata ex lege Pt_1 all' in tutti i rapporti attivi e passivi facenti capi allo stesso e dunque anche CP_4 nella proprietà ed il possesso dell'immobile sito in Roma alla via dell'Impruneta, 15, sc.B, p.4, int.11, Foglio 812, p.lla 286, sub 41, zona cens. 5, A/3, di 100 mq. condotto in locazione da ha dedotto: CP_3
- di aver comunicato alla conduttrice, con missiva del 10.7.2006, la disdetta del contratto per la scadenza del 28.2.2007;
- che ciononostante la aveva omesso la restituzione dell'immobile, CP_3 cessando altresì di versarne il corrispettivo maturando alla data del 1.11.2024 una morosità di € 11.593,77 così ripartita: a) anno 2022: € 961,89 per i mesi di novembre e di dicembre;
b) anno 2023: € 5.062,80 per l'intera annualità, ad esclusione dei mesi di aprile e di giugno;
c) anno 2024: € 5.569,08 per l'intero anno. Ha quindi concluso chiedendo l'accertamento della cessazione alla data del 28.2.2007 del contratto di locazione originariamente intervenuto fra l' e CP_4 CP_3 nonché la condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile e al pagamento delle somme dovute quantificate in € 11.593,77, oltre interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c,, ovvero, in subordine, legali e maggior danno e maggior danno, con ulteriore condanna al pagamento, ai sensi dell'art. 614 bis cpc, della somma di € 50,00 giornalieri, per ogni giorno di ritardo nella riconsegna.
Costituitasi in giudizio, la convenuta premesse le sue gravissime condizioni di salute e la pendenza di contenziosi con l' previdenziale per ottenere la corretta Pt_1 determinazione della propria pensione, ha eccepito, in rito, l'improcedibilità della domanda per difetto del tentativo obbligatorio di mediazione ex D.Lgs. n. 28/2010. Nel merito ha, invece, addotto che il contratto era da considerarsi a tempo indeterminato, posto che l' le aveva comunicato disdetta dal contratto di locazione il 10 luglio Pt_1 2006, rimanendo poi inerte sino alla data di notifica del ricorso oggetto del presente giudizio. Ha evidenziato, inoltre, che negli anni e con cadenza periodica il locatore aveva aggiornato il canone di locazione, con ciò inducendola a ritenere sussistente la proroga del contratto di locazione per fatti concludenti. Ha infine contestato la quantificazione del credito operata dalla ricorrente evidenziando: 1) di aver corrisposto integralmente le somme dovute per l'annualità 2022, avendo provveduto a pagare in data 14 aprile 2023 gli importi indicati dall' mediante Pt_1 invio di un estratto conto sintetico per competenza al 31.12.2022, da pagarsi entro la
2/6 data del 30.4.2023 mediante MAV 05696258330877425;
2) di aver pagato rispettivamente in data 25.11.2024 e 4.12.2024, prima della notifica dell'atto introduttivo, i canoni di locazione di novembre e dicembre 2024;
3) di essere in regola con il pagamento dell'annualità 2025, avendo provveduto al saldo dei canoni di locazione nei modi e nei tempi indicati da . Pt_1 Ciò premesso ha chiesto dichiararsi l'improcedibilità dell'azione proposta dall' per Pt_1 il mancato esperimento della procedura di mediazione e, nel merito per il rigetto delle domande creditorie avversarie - ovvero per la riduzione degli importi effettivamente dovuti tenuto conto dei pagamenti avvenuti e del concorso colposo del creditore -, nonché per il rigetto delle domande cessazione della locazione e di rilascio.
Con ordinanza del 17.4.2025 è stato assegnato alle parti termine per la proposizione della domanda di mediazione, che introdotta tempestivamente, ha avuto esito negativo.
Alla successiva udienza del 3.7.2025, entrambe le parti hanno chiesto rinvio per discussione, con assegnazione di un termine per note conclusive.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente deve ritenersi superata l'eccezione di improcedibilità, per essere stato regolarmente esperito, sebbene con esito negativo, il procedimento di mediazione.
Per effetto della richiesta formulata all'udienza del 3.7.2025, devono anche ritenersi rinunciate le domande istruttorie proposte dal ricorrente, comunque superflue perché la detenzione dell'immobile oggetto di locazione e la sua mancata restituzione non sono contestati, così come non contestata è l'entità mensile del canone da assumere quale corrispettivo fino all'effettivo rilascio, ai sensi dell'art. 1591 c.c.
Nel merito, la domanda di cessazione del contratto di locazione a seguito della disdetta intimata del 10.7.2006 per la scadenza del 28.2.2007 è fondata, non potendosi ritenere rilevante l'argomentazione secondo cui il contratto dovrebbe considerai a tempo indeterminato giacché l' aveva provveduto a introdurre il giudizio di rilascio Pt_1 dell'immobile a distanza di 19 anni dalla comunicazione della disdetta.
Invero, la rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell'articolo 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto (Cassazione civile, sez. VI, 23/06/2011, n.13886; conforme la giurisprudenza di merito: Tribunale Catanzaro, sez. II, 21/12/2022, n.1820; Tribunale Roma sez. VI, 24/01/2020, n.1813).
3/6 Peraltro, nella specie, oltre la disdetta comunicata il 10.7.2006, i numerosi inviti rivolti alla conduttrice di rilasciare l'immobile di cui alle diffide del 31.10.06, del 4.6.2010, del 20.9.2010, del 12.7.2013, del 6.4.2017, del 24.4.2018, del 3.5.2022, del 9.10.2023, e dell'8.5.2024), dimostrano l'inequivocabile volontà del locatore di rientrare nella disponibilità del bene, escludendo ogni tacita rinnovazione o ogni prosecuzione nel contratto.
Deve, quindi, essere dichiarata la cessazione del contratto di locazione alla data del 28.2.2007, con conseguente declaratoria di rilascio dell'immobile in favore dell' Pt_1
Venendo ad esaminare la domanda di pagamento del corrispettivo dovuto dalla conduttrice al locatore fino all'effettivo rilascio, deve, innanzi tutto, rilevarsi che non si rinvengono comportamenti colpevoli dell' che abbiano impedito o reso Pt_1 difficoltoso il pagamento del canone, che costituisce l'obbligazione primaria ed essenziale che incombe sul conduttore, tanto che l'omesso pagamento alle scadenze previste incide su tutta l'economia del contratto e rende inutile una valutazione specifica della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto.
In ordine al quantum, la on contesta l'importo mensile del corrispettivo di € CP_3 506,28 (di cui € 308,83 per canone di locazione ed € 197,45 per oneri accessori) limitandosi a dedurre l'avvenuto pagamento di quanto dovuto.
Sul punto, dall'esame della documentazione versata in atti, conteggiato il pagamento delle mensilità relative all'anno 2022 e dei mesi di novembre e dicembre 2024, emerge che la conduttrice è rimasta morosa nel pagamento dei seguenti corrispettivi:
- € 5.062,80 (di cui € 3.088,30 per canone di locazione ed € 1.974,50 per oneri) dell'intera annualità 2023 (ad esclusione dei mesi di aprile e giugno);
- € 4.556,52 (di cui € 2.781,10 per canone di locazione ed € 1.775,42 per oneri) relativi al periodo gennaio-ottobre 2024. e così per complessivi € 9.619,32.
A tale importo deve poi aggiungersi l'ulteriore somma dovuta dal 15.11.2024, data di deposito del ricorso, fino all'effettivo rilascio, in ragione di € 506,28 mensili (di cui € 308,83 per canone di locazione ed € 197,45 per oneri accessori),ovviamente detratte le somme via via corrisposte, ad oggi comprovate per le mensilità di dicembre 2024, gennaio e febbraio 2025.
Per cui indimostrato il maggior danno subito dal locatore, va CP_3 condannata al pagamento in favore dell' dell'importo di € 9.619,32, con gli Pt_1 interessi dalla scadenza di ogni singolo rateo al soddisfo, nonché dell'ulteriore somma di
€ 506,28 dal 14.11.2024 fino all'effettivo rilascio.
Deve altresì essere accolta la domanda di pagamento di una somma di denaro dovuta dall'obbligata per ogni violazione o inosservanza successiva ovvero per ogni ritardo
4/6 nell'esecuzione del provvedimento, ex art. 614-bis c.p.c.
Invero, il legislatore ha attribuito al giudice della cognizione, e successivamente a quello dell'esecuzione, il potere-dovere di verificare caso per caso la sussistenza dei presupposti per la concessione, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., di una somma di denaro dovuta a titolo di penale (astraente) per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento. Nello specifico, nel caso di mancata restituzione di un immobile, l'inosservanza dell'ordine giudiziale non può ritenersi irrilevante e, pertanto, la misura di coercizione indiretta, avente una funzione sanzionatoria, può essere legittimamente concessa. In tale ipotesi, tale misura appare in grado di esercitare una pressione sul debitore affinché adempia tempestivamente agli obblighi accertati giudizialmente (Tribunale Roma, sez. VI,15/11/2024 , n. 17402).
Tenuto conto del valore della controversia, della natura della prestazione, del danno prevedibile a mancata disponibilità dell'immobile e del conseguimento dei probabili frutti civili non percepiti, nonché delle condizioni personali e patrimoniali delle parti, si ritiene equo fissare l'importo dovuto da in favore de all' per l'omessa CP_3 Pt_1 riconsegna dell'immobile rispetto al termine fissato con il presente provvedimento, nella somma di € 20,00 per ogni giorno di ritardo.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dall'
[...]
, in persona del legale rappresentante pro-tempore, Parte_1 rappresentato dalla così provvede: Controparte_1
ACCOGLIE la domanda avanzata da e dichiara cessato alla data del 28.2.2007 il contratto di locazione originariamente stipulato l' e relativo all'immobile sito in CP_4 CP_3 Roma alla via dell'Impruneta, 15, sc.B, p.4, int.11, Foglio 812, p.lla 286, sub 41, zona cens. 5, A/3, di 100 mq
ORDINA alla convenuta al rilascio dell'immobile predetto in favore dell' libero di persone Pt_1 e cose, e fissa per l'esecuzione la data del 30.3.2026

CONDANNA al pagamento in favore dell' del complessivo importo di CP_3 Pt_1
- € 9.619,32, con gli interessi dalla scadenza di ogni singolo rateo al soddisfo;

- € 506,28 dal 15.11.2024, data di deposito del ricorso all'effettivo rilascio espunti gli importi già corrisposti;

- € 20,00 per ogni giorno di ritardo successivo alla data del 20.3.2026 fissata per
5/6 l'esecuzione
CONDANNA la convenuta al rimborso in favore dell' delle spese di lite, che liquida in € Pt_1 2.500,00 oltre spese generali IVA e CAP.
Roma, lì 4 dicembre 2025
Il Presidente – Giudice monocratico Maria Tiziana Balduini
6/6