REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DELLA SPEZIA
SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa ADRIANA GHERARDI, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al numero 2117/2019 R.G.
Avente ad oggetto: Responsabilità professionale
Promossa da:
attore Parte 1
Rappresentato e difeso dall'Avv. Raffaele Giovene
contro convenuto Controparte 1
Rappresentato e difeso dall'Avv. Gino Ambrosini
Conclusioni:
Per parte attrice:
"Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrarie istanze e domande respinte, ritenuto come sia del tutto FI che la prescrizione del diritto al risarcimento del danno inizia a decorrere (ovviamente per il titolare che risulti legittimato all'esercizio della relativa azione) dal giorno in cui il diritto stesso può essere fatto valere e che pertanto nella fattispecie sino a quando non si è pervenuti alla pronuncia giudiziale, che ha accertato e dichiarato la fondatezza della domanda di rivendicazione ex art. 948 c.c. proposta dalla Sig.ra presupponente l'identificazione fisica e reale Parte 2
del posto auto dalla stessa acquistato con atto del 02.03.2004 (identificato quale posto auto
"coperto"... anziché "scoperto" così come invece era descritto nel relativo atto) e quindi la relativa dichiarazione di quale delle due compravendite rogate da esso Notaio Parte_3 aventi ad oggetto il posto auto in questione debba ritenersi valida ed efficace (anche verso i terzi) non era possibile individuare quale dei due acquirenti, entrambi di buona fede, risultasse di conseguenza non aver in realtà acquistato alcunché divenendo così soltanto legittimato alla richiesta del risarcimento del danno emergente derivatogli (= momento in cui la produzione del danno si manifesta all'esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da parte del danneggiato ai sensi degli artt.
2043 e 2935 c.c.), accogliere le conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo del 7 ottobre 2019, essendo principio FI (Cass. 33439/2022, Cass. 7185/2022 e Cass. 7283/2021 tra le ultime) che
"il notaio che stipula un atto di compravendita immobiliare ha l'obbligo di svolgere tutte le attività accessorie e successive necessarie per ottenere il risultato pratico voluto dalle parti e, in particolare, il compimento delle c.d. visure catastali e ipotecarie per individuare esattamente il bene e verificarne la libertà".
Per parte convenuta:
"Voglia il Tribunale Ill.mo respingere la domanda proposta dal Sig. ^Parte_¹ s^iccome infondata in fatto e in diritto, indimostrata e comunque prescritta, per tutte le ragioni indicate in premessa.
Vinte le spese".
FATTO E DIRITTO
Il Sig. introduceva il presente giudizio con ricorso ex art. 702 bis cpc ( Parte 1 trasformato in rito ordinario dal giudice in precedenza assegnatario del fascicolo) al fine di ottenere pronuncia di accertamento della responsabilità professionale del Dott. Controparte_1 quale notaio rogante l'atto di vendita con il quale il ricorrente aveva acquistato un posto auto coperto dal costruttore/venditore con atto trascritto in data 15/3/2005, in quanto era Controparte_2
stato in precedenza venduto, con rogito redatto dal medesimo notaio - in data 5/3/2004 - alla sig.ra
Parte 2 un posto auto descritto come "scoperto", avente tuttavia i medesimi dati
,
identificativi catastali rispetto a quello successivamente venduto al Parte 1 A^ll'^esito ^del giudizio di rivendicazione introdotto nell'anno 2014 dalla Sig.ra Parte_2 ⁱl ^Tribunale ^adito emetteva la sentenza N. 422/2019 con cui risolveva il conflitto tra i due acquirenti, sulla base dell'anteriorità delle trascrizioni, dichiarando pertanto l'attrice proprietaria esclusiva del posto auto, con condanna del convenuto al rilascio immediato del bene in suo favore. ^Il Parte 1 a seguito dell'emissione di tale pronuncia, cui aveva puntualmente adempiuto, chiedeva in questo giudizio la condanna del Notaio al risarcimento dei danni subiti e quantificati in € 22.346,45 come da nota allegata, di cui facevano parte la somma spesa per l'acquisto del bene ed i relativi oneri, nonché le spese processuali liquidate all'esito del giudizio di merito e dallo stesso corrisposte alla parte attrice vittoriosa nel giudizio petitorio (doc. 11).
Si costituiva in giudizio il Notaio Dott. Controparte 1 eccependo che la sentenza n. 422/19 emessa dal Tribunale della Spezia era stata pronunciata tra il Sig. P^arte 1 e la Sig.ra Parte_2 senza il coinvolgimento del Notaio, né della Organizzazione_1 quest'ultima quale comune dante causa e che tale sentenza era stata eseguita senza effettuarne impugnazione.
Eccepiva pertanto che "gli effetti di quel giudicato non possono che operare nei soli confronti delle parti del relativo giudizio, che ben avrebbero potuto sin da allora interpellare il professionista rogante e la stessa ditta venditrice e invece decisero di mantenere strettamente fra di loro il perimetro di quel contenzioso, con ovvie conseguenze in punto di efficacia del giudicato".
Rilevava inoltre che la sentenza fosse stata pronunciata sulla base di presupposti erronei di cui il giudicante non era stato messo a conoscenza, in quanto fin dal mese di giugno 2006 le parti di quel giudizio erano a conoscenza del fatto che la Sig.ra Parte 2 avesse avuto intenzione di acquistare un posto auto scoperto, i cui identificativi catastali erano errati in quanto corrispondenti al posto auto coperto un anno più tardi venduto al Parte 1
I due acquirenti - in fase stragiudiziale - si erano infatti rivolti al medesimo legale, che aveva inviato per loro conto alla Società costruttrice/venditrice due lettere raccomandate. In quella inviata a nome della sig.ra Parte 2 testualmente si confermava che ad essa era stato venduto un "posto auto esterno", salvo lamentarne la non corretta individuazione catastale: "nel mentre la suddetta individuazione catastale riguarda infatti il posto auto "coperto" da Voi venduto successivamente con atto 28.02.05 al Sig. la porzione di area esterna da Voi indicata Parte 1
,
fisicamente quale posto auto venduto alla stessa fa parte in realtà del subalterno 55 = "^area ^di manovra al piano seminterrato dell'edificio A
-bene comune".
Par^te ¹ n^ella ^lettera inviata a suo nome -Il medesimo legale in pari data e per conto del richiamava quanto segnalato e contestato dalla Parte 2 e a sua volta denunciava errori negli accatastamenti delle aree esterne e quindi invitava la venditrice a “uniformare a Vs. cura e spesa la consistenza reale dei luoghi alle risultanze delle planimetrie richiamate nei rispettivi atti”. ( si vedano docc. 5 e 6 parte convenuta ).
La difesa di parte convenuta eccepiva inoltre l'intervenuta prescrizione del diritto "vista la documentata consapevolezza ultradecennale di quanto oggi contestato".
Sull'eccezione di prescrizione E' documentato e non contestato che gli acquirenti Parte 2 e Parte_1 n^ell'^anno ²⁰⁰6 ^si rivolsero allo stesso legale al fine di risolvere le problematiche emerse a seguito degli acquisti effettuati.
Dal tenore letterale delle due lettere raccomandate inviate dallo stesso Legale in data 12/6/2006, si evince che la sig.ra Parte 2 rivendicava l'inesistenza di un posto auto scoperto, in quanto i dati identificativi del bene riportati nel proprio atto di compravendita, si riferivano in realtà ad un posto auto coperto acquistato l'anno successivo dal sig. Parte 1 il quale a sua volta - richiamando
-
la missiva inviata dalla Sig.ra Parte 2 richiedeva alla società di uniformare a "vs cura e spesa la consistenza reale dei luoghi alle risultanze delle planimetrie richiamate nei rispettivi atti di compravendita".
L'errore imputato al Notaio, pur potendo essere fonte di danno per la derivata incommerciabilità del bene (così come rilevata in fase stragiudiziale dal legale del Buonpensiere, si veda doc. 5 agli atti di parte attrice) e per il pericolo di evizione poi effettivamente concretizzatosi con l'emissione della sentenza N. 422/2019 pronunciata da questo Tribunale, deve correttamente essere qualificato come
"danno evento".
Secondo l'orientamento ormai FI espresso dalla Corte di Cassazione, al quale si ritiene di aderire "ai fini della individuazione del momento iniziale di decorrenza del termine prescrizionale, si deve avere riguardo all'esistenza di un danno risarcibile ed al suo manifestarsi all'esterno come percepibile dal danneggiato alla stregua della diligenza da quest'ultimo esigibile ai sensi dell'art. 1176 c.c." (Cass. Civ. Ord. 16631/2023).
Si deve allora ritenere che il danno risarcibile dalla cui esistenza e manifestazione all'esterno può farsi decorrere il termine di prescrizione, sia il cd “danno conseguenza”. Nel caso di specie il danno
è rappresentato dalla sentenza con cui il Tribunale della Spezia ha dichiarato la proprietà del posto auto in capo alla Sig.ra Parte 2 ed il termine di prescrizione per il Buonpensiere al fine di far valere la responsabilità del Notaio, doveva essere fatto decorrere dalla data della notifica dell'atto di citazione, avvenuta nell'anno 2014, con cui la Sig.ra Parte 2 effettivamente rivendicava la proprietà del box auto, rendendo così manifesta l'esistenza di un danno risarcibile.
Alla luce di quanto esposto, poiché il presente giudizio è stato introdotto nell'anno 2019 e trattandosi pacificamente di responsabilità contrattuale, si deve ritenere che il termine decennale di prescrizione non fosse decorso e debba essere respinta la relativa eccezione.
In merito alla responsabilità del Notaio
Si deve ritenere sussistente in quanto, a prescindere da eventuali errori commessi dalla parte costruttrice/venditrice degli immobili, il Notaio rogante ben avrebbe potuto/dovuto, usando l'ordinaria diligenza, effettuare le opportune verifiche catastali - peraltro rientranti nei propri ordinari compiti Parte 1e così verificare che il posto auto coperto venduto al Sig. presentava gli stessi dati identificativi catastali rispetto a quello in precedenza venduto alla Sig.ra
Parte 2 con atto rogato dal medesimo Notaio, evitando così il trasferimento del bene al secondo acquirente e consentendogli di effettuare presso la Società costruttrice/venditrice tutte le verifiche del caso.
Si deve altresì ritenere che il Buonpensiere non avesse alcun obbligo di chiamare in causa il Notaio nel giudizio petitorio, in quanto non litisconsorte necessario e neppure tenuto a garantire la parte dal ^rischio ^di ^evizione come erroneamente asserito da parte convenuta. A tale garanzia era invece tenuta la Società costruttrice/venditrice, che tuttavia era stata pacificamente cancellata dal registro delle imprese, fin dall'anno 2009 come documentato dallo stesso convenuto ( doc. 8 visura camerale agli atti).
Nonostante la mancata partecipazione del Notaio a quel giudizio, appare comunque evidente che gli effetti del giudicato gli siano opponibili avuto riguardo all'accertamento della proprietà del bene.
Il convenuto ha inoltre eccepito che l'esito di quel giudizio sarebbe stato a favore del ^Parte ¹ se la sua difesa avesse portato all'attenzione del Giudicante, tutti gli elementi di cui era in possesso al fine di comprovare la reale volontà delle parti nell'effettuare l'acquisto di beni diversi e volta ad individuare l'errore nell'indicazione degli estremi catastali e non nella descrizione del bene.
Ha in particolare ritenuto che dovessero essere poste a conoscenza del giudicante le due missive inviate alla Società costruttrice/venditrice in data 12/6/2006 dall'allora legale comune della Sig.ra
Parte 2 e del Sig. Parte 1
Si deve a tale proposito osservare che il contenuto dell'unica missiva deontologicamente depositabile dal difensore, in quanto proveniente dal proprio cliente, fosse quella formata per conto ^del Pa^rte 1 e non anche quella redatta per conto dell'altra cliente Sig.ra Parte 2 poi divenuta controparte del suo assistito, poiché rivoltasi ad altro legale.
Dal tenore letterale della sola raccomandata inviata per conto del P^arte 1 n^on ^si ^ritiene ^invece si potesse evincere con chiarezza la reale volontà degli acquirenti in merito all'acquisto dei posti auto (si veda doc. 6 parte convenuta ).
Si deve altresì infatti osservare che il Giudicante della causa petitoria ha motivato la propria decisione in favore della Sig.ra Parte 2 pur avendo disposto una CTU che aveva concluso in modo favorevole al Buonpensiere. Il Giudicante ha motivato la propria decisione osservando che, in relazione al posto auto scoperto, ne era stata indicata l'altezza, peraltro corrispondente a quella del box coperto, dato evidentemente incompatibile con la descrizione e l'acquisto di un posto auto scoperto. Aveva inoltre valutato l'occupazione decennale del box auto da parte del Buonpensiere, quale atteggiamento di mero disinteresse da parte dell'attrice, pertanto non determinante al fine di decidere in favore del secondo acquirente.
La stessa difesa di parte convenuta nella propria comparsa di costituzione ha indicato quanto segue:
"Di tale discrepanza tra descrizione del bene e i dati catastali dava conferma anche il C.T.U. nominato nella causa tra la Parte_2 e il Parte 1 geom. Per 1, le cui conclusioni - per quanto non opponibili al notaio CP_1 - confermano quanto sopra spiegato e cioè che l'atto
Parte 2 faceva chiaro riferimento a un posto scoperto (cfr. elaborato, ALL. 4).
...Ma non solo: dalla C.T.U. del geom. ^Per 1 su richiamata emerge anche un altro elemento, materiale, che depone nel senso di escludere che la Sig.ra Parte 2 abbia mai inteso acquistare il box censito al sub. 17 anziché il posto esterno.
Apprendiamo infatti che gli estremi catastali indicati erroneamente nell'atto Parte 2 (sub. 17) non individuano neppure un box autonomo, bensì la metà di un più ampio locale, di cui l'altra metà è censita al sub. 18, che il sig. Parte 1 aveva già acquistato con atto separato del 05.08.2002
(cfr.visure catastali storiche, ALL. 7, e Relazione di C.T.U., p. 5 e 6: "detto garage risulta composto da due unità immobiliari distinte in catasto al foglio 45 mappale 684 subalterno 17 e 18.
La divisione materiale o meglio fisica, che divide i due subalterni, attualmente non esiste, in quanto trattasi di unico locale", con un'unica porta basculante di ingresso ivi fotografata). ( si veda comparsa di costituzione e risposta ).
Nonostante quanto sopra il giudicante aveva deciso in senso sfavorevole al Buonpensiere.
In relazione alla rilevanza probatoria delle missive inviate nell'anno 2006, parte attrice in replica a quanto eccepito da parte convenuta, ha inoltre affermato che non fosse corretto ritenere che:"
l'unica volontà della Parte 2 e dell'impresa venditrice era quella di trasferire un posto auto scoperto" (quale ???) non soltanto perché tale asserzione risulta ed è del tutto incompatibile con l'oggetto della domanda giudiziale da essa Parte 2 proposta nella causa R.G. n. 2034/14, nel cui ambito entrambe le parti, ciascuna secondo il proprio convincimento, hanno per anni svolto e coltivato le rispettive difese a sostegno delle proprie domande sino alla conclusione del relativo giudizio, ma altresì perché travisa apertamente le ragioni di quanto contestato in un primo momento al costruttore-venditore da essa Parte 2 (prima acquirente) a seguito e per effetto delle reiterate precise contestazioni del Parte 1 (secondo acquirente), che la avevano indotta a credere che, pur essendo di data anteriore, dalla descrizione fattane nel suo atto di compravendita del 02.03.2004 il posto auto dalla stessa acquistato non poteva essere che "scoperto".
Non risultando peraltro essere mai esistiti posti auto scoperti di proprietà esclusiva nelle aree esterne del Parte 4 in oggetto in quanto destinate ad area di manovra, essa Parte 2 sulla base di quanto contestatole da esso Parte 1 contestava a sua volta al costruttore-venditore che nel suo atto di acquisto risultava indicato un posto auto scoperto del tutto inesistente.
Stante l'obiettiva impossibilità di individuare materialmente un posto auto scoperto nell'area condominiale di manovra, né tantomeno un suo autonomo accatastamento (previ gli opportuni frazionamenti), nessuna indicazione e/o riscontro pervennero mai dal costruttore-venditore".
Alla luce di quanto esposto si deve allora ritenere che non possa ritenersi provato che il deposito della missiva inviata per conto del Parte 1 ( o di entrambe ) avrebbe determinato il
Giudicante ad emettere una sentenza in favore del secondo acquirente, dovendosi altresì considerare la sussistenza della piena discrezionalità del magistrato nella valutazione degli elementi del giudizio, che non consente in questa sede – per quanto detto ai punti che precedono - di emettere un giudizio prognostico ex post favorevole, neppure secondo il criterio civilistico del “più probabile che non".
Si deve ritenere che non rappresenti comportamento censurabile da parte del Buonpensiere, il fatto di avere dato esecuzione alla sentenza senza proporne impugnazione allo scopo di non incorrere in una condotta che potesse essere sfavorevolmente valutata ai sensi dell'art. 1227 cc.
Si deve tuttavia in questa sede osservare che, pur non ricorrendo alcuna ipotesi di litisconsorzio necessario tra le parti ed il Notaio Per 2 sia circostanza pacifica che, dall'esito del giudizio petitorio potesse derivare una richiesta di risarcimento del danno nei confronti del Dott. CP 1 come poi effettivamente avvenuto. Infatti è dalla data della notifica dell'atto di citazione che doveva farsi decorrere l'inizio del termine di prescrizione per essersi reso manifesto il "danno". Si deve allora ritenere che al fine di ricondurre le spese di quel giudizio alla responsabilità professionale dell'attuale convenuto, fosse comportamento esigibile da parte del Buonpensiere, anche sulla base dei principi di buona fede e correttezza, che quest'ultimo ne desse notizia al Notaio, onde consentirgli se ritenuto – di parteciparvi e di assumere in ogni caso le opportune determinazioni.
Alla luce di quanto esposto si deve allora ritenere che la scelta operata da parte attrice abbia interrotto il nesso causale tra l'inadempimento contrattuale del Notaio ed il danno patito, in relazione alle spese processuali occasionate dal giudizio petitorio.
Si ritiene pertanto conclusivamente accertata la responsabilità del Notaio Dott. Controparte 1 per i danni subiti da consistenti unicamente nel prezzo corrisposto perParte 1
l'acquisto del posto auto e dei relativi oneri, quali spese di registrazione e trascrizione, pari rispettivamente ad € 7000,00 ed € 2000,00.
Il prezzo di acquisto e le spese sostenute per il medesimo risultano infatti documentati e neppure tempestivamente contestati. Alla luce di quanto esposto ed in parziale accoglimento della domanda di parte attrice il convenuto deve quindi essere condannato a rifondere a parte attrice la somma complessiva di € 9000,00, oltre agli interessi nella misura legale dai singoli esborsi al saldo effettivo.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e saranno liquidate in dispositivo nei valori minimi (dal momento che gli importi effettivamente riconosciuti sono prossimi al minimo ), così per € 2540,00 e saranno compensate per la metà non essendo stata accolta la domanda al pagamento delle spese processuali sostenute per il giudizio petitorio.

PQM

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando,
-accerta e dichiara la responsabilità professionale del Notaio Dott. Controparte 1 ;
-accerta che da detta responsabilità è derivato in capo a P^arte ¹ un danno pari ad € 9000,00
E per l'effetto
-condanna Controparte_1 al pagamento a favore di Parte 1 della somma di € 9.000,00, oltre ad interessi nella misura legale dalle date dei singoli esborsi al saldo effettivo;

-condanna Controparte_1 al pagamento a favore di Parte 1 delle spese del presente giudizio che liquida in complessivi € 1270,00 per compenso professionale, €
158,22 per spese, oltre accessori di legge.
La Spezia, 16/1/2024
Il Giudice
Adriana Gherardi