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REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela Caiffa, all'udienza del 15.10.2025, all'esito della discussione orale delle parti, ha pronunciato, dando lettura del dispositivo e delle contestuali motivazioni,
la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n° 43446 del Registro
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto
“intimazione di licenza per finita locazione – uso abitativo” pendente tra
(C.F. ), con sede in Roma via Machiavelli 50 Parte_1 P.IVA_1
in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall'Avv.
CH D'LI e dall'Avv. Paolo D'LI ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma via Nomentana 107, giusta procura in atti
Attrice
e
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(c.f. ), Controparte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'avv. Antonino Romeo ed elettivamente domiciliato nel suo studio, in Roma via Tibullo n.10, giusta procura in atti
Convenuto
Conclusioni: come in atti
Motivi della Decisione


1. I fatti controversi.
Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida regolarmente notificato, la parte attrice in epigrafe intimava la licenza per finita locazione nei confronti del sig. relativamente Controparte_1
all'unità immobiliare sita in Roma via Luca Ghini 48 (anche indicato come civico 48b) int. 3, censita al NCEU di Roma al F. 649, part. 881,
sub 510, Piano T int. 3, zona 5, cat. A/2, cl. 1 ed esponeva al Tribunale: che con contratto del 13/07/2017 registrato decorrente dall'01/08/2017
e di durata di 4 anni, il detto immobile veniva concesso in locazione al convenuto;

che il contratto di locazione, essendosi rinnovato alla prima scadenza, andava a scadere per la scadenza del 31/07/2025; che con l'atto di intimazione comunicava l'intenzione di non rinnovare ulteriormente il predetto contratto.
Concludeva per la convalida della licenza per finita locazione e, in caso di opposizione, per l'ordinanza di rilascio, con vittoria di spese di lite.
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Si costituiva l'intimato che non contestata la data di scadenza contrattuale ma chiedeva di: “i - accertare e dichiarare il grave inadempimento agli obblighi contrattuali di parte locatrice;
di conseguenza: ii - accertare che i vizi da cui è affetto l'appartamento locato ne diminuiscono in modo notevole il godimento secondo l'uso abitativo e, pertanto ridurne, nella misura che sarà accertata dal
consulente tecnico d'ufficio nominando, e comunque in misura non inferiore al 35 %, il canone contrattualmente stabilito di euro 550,00 dalla data della domanda ovvero dalla diversa data che sarà stabilita dal Tribunale, fino alla data di riconsegna dell'immobile ; iii - condannare parte locatrice alla restituzione, nella stessa misura
percentuale di cui al punto ii, delle maggiori somme versate dal conduttore, a titolo di canone di locazione, sin dalla data del verificarsi della comparsa infiltrazioni (dalla mensilità di maggio 2018) ovvero dalla diversa data che sarà accertata all'esito del presente giudizio, maggiorate della rivalutazione e degli interessi legali;
iv - condannare
la medesima ad eseguire gli interventi necessari ad eliminare tutti i vizi presenti nell'immobile, con il ripristino in stato tale da servire all'uso convenuto, garantendone il pacifico godimento al conduttore;
v - condannare la locatrice : -alla restituzione del deposito cauzionale pari ad € 1.100,00, oltre interessi legali maturati, con decorrenza
da ogni anno della locazione, giusta previsione dell'art. 10 del contratto;
-al rimborso delle spese di registrazione del contratto anticipate dal conduttore per il 2019 pari ad
€ 120,95 e per ulteriori annualità; -alla restituzione di € 560,00 quali spese per il contatore di energia elettrica.”.
In particolare, contestava l'esistenza di “copiose infiltrazioni e muffe, condensa, ammaloramenti e deterioramenti dei rivestimenti del soffitto e
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delle pareti ed in condizioni di degrado con danni alla salute del sig.
. CP_1
Veniva emessa ordinanza di rilascio e disposto il mutamento del rito.
Parte attrice con le proprie memorie integrative chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “ - confermare l'Ordinanza di convalida già emessa,
peraltro senza opposizione di - rigettare ogni avversa domanda, Controparte_1
istanza e pretesa di perché inammissibile, irrituale, nulla e Controparte_1
infondata in fatto e in diritto;
- condannare al pagamento Controparte_1
dell'importo di € 2461,64 dovuto per omesso pagamento di canoni comprensivi di
aggiornamenti ISTAT o comunque per la somma risultante dai rapporti tra le parti - ordinare a la rimozione dell'abusivo filo d'acciaio apposto, senza Controparte_1
consenso della proprietaria, in via Luca Ghini tra i due alberi delimitanti la piazzola di posto auto di proprietà di ” Parte_1
Parte convenuta, dal canto suo, depositava memorie integrative e così concludeva: “- in caso di convalida della licenza per finita locazione al 31 luglio
2025 richiesta dalla locatrice, concedere al sig. il termine di 18 Controparte_1
mesi per il rilascio dell'immobile, ai sensi dell'art.6 della Legge 431/1998, ovvero, in
subordine, a) il termine che sarà ritenuto congruo, in ragione delle condizioni di salute del convenuto e della precarietà della sua condizione sociale;
b) confermare il termine di esecuzione, ex art. 56 della L.392/1978, al 15.1.2026, già fissato con l'ordinanza del 22.10.2024; i - accertare e dichiarare il grave inadempimento agli obblighi
contrattuali di parte locatrice;
di conseguenza: ii - accertare che i vizi da cui è affetto
l'appartamento locato ne diminuiscono in modo notevole il godimento secondo l'uso
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abitativo e, pertanto ridurne in misura non inferiore al 35 %, il canone
contrattualmente stabilito di euro 550,00 dalla data della domanda ovvero dalla diversa data che sarà stabilita dal Tribunale, fino alla data di riconsegna dell'immobile; iii - condannare parte locatrice alla restituzione, nella stessa misura percentuale di cui al punto ii, delle maggiori somme versate dal conduttore, a titolo di
canone di locazione, sin dalla data del verificarsi della comparsa infiltrazioni (dalla mensilità di maggio 2018) ovvero dalla diversa data che sarà accertata all'esito del presente giudizio, maggiorate della rivalutazione e degli interessi legali;
iv - condannare la medesima ad eseguire gli interventi necessari ad eliminare tutti i vizi presenti
nell'immobile, con il ripristino in stato tale da servire all'uso convenuto, garantendone il pacifico godimento al conduttore;
v - condannare la locatrice : -alla restituzione del deposito cauzionale pari ad € 1.100,00, oltre interessi legali maturati, con decorrenza da ogni anno della locazione, giusta previsione dell'art. 10 del contratto;
-al rimborso
delle spese di registrazione del contratto anticipate dal conduttore per il 2019 pari ad
€ 120,95 e per ulteriori annualità; -alla restituzione di € 560,00 quali spese per il contatore di energia elettrica.”
Espletata la mediazione con esito negativo, come da verbale in atti ed assunta la prova testimoniale, la causa veniva decisa all'udienza del
15.10.2025, dando lettura del dispositivo e della contestuale motivazione.


2. Il merito della lite
In via preliminare, si rileva l'inammissibilità delle domande di condanna al pagamento di somme se di rimozione “dell'abusivo filo d'acciaio
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apposto” svolte dalla parte attrice con la memoria integrative,
richiamando, per brevità, l'ordinanza del 31.03.2025.
Detto ciò, la domanda di accertamento della scadenza e cessazione del contratto inter partes stipulato il 13/07/2017, regolarmente registrato e decorrente dall'01/08/2017, con durata e di durata di 4 anni, va accolta.
La parte locatrice attrice ha comunicato al conduttore con l'atto di intimazione di licenza per finita locazione l'intenzione di non rinnovare il contratto (disdetta) per la scadenza del 31.07.2025: è incontestato, in ogni caso, che il contratto de quo sia cessato alla detta scadenza contrattuale.
In definitiva, va accolta la domanda di cessazione del contratto di locazione azionato alla data del 31.07.2025 e confermata l'ordinanza di rilascio del 23.10.2024.
Passando alle domande riconvenzionali svolte dal convenuto CP_1
queste vanno analizzate separatamente:
(a) da un lato, è stata chiesta la riduzione del corrispettivo dovuto a termini del contratto di locazione stipulato con in Parte_1
proporzione alla presunta limitata fruibilità dell'immobile per insalubrità
e, comunque, in misura non inferiore al 35 %, oltre che la restituzione delle somme versate in eccedenza rispetto al corrispettivo così come ridotto, quindi ai sensi dell'art. 1578 c.c.;
(b) dall'altro, è stata richiesta la condanna della parte locatrice ad eseguire gli interventi necessari ad eliminare tutti i vizi presenti nell'immobile, con
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il ripristino in stato tale da servire all'uso convenuto, garantendone il pacifico godimento al conduttore (ex artt. 1575 e 1576 c.c.);
(c) è stata chiesta, poi, la restituzione del deposito cauzionale pari ad €
1.100,00, oltre interessi legali maturati ed il rimborso delle spese di registrazione del contratto anticipate per il 2019 pari ad € 120,95 e per ulteriori annualità, nonché la restituzione di € 560,00 quali spese per il contatore di energia elettrica.
Ebbene, per quel che concerne la domanda di riduzione del canone di locazione, va innanzitutto evidenziato che il convenuto è rimasto nel godimento dell'immobile locato ad onta delle criticità, di cui in tesi affetto.
Non è stata, comunque, dimostrata l'impossibilità ancorché parziale di godere del bene oggetto del contratto, non soccorrendo la ctp in atti – v.
all. 16 alla comparsa di costituzione e risposta – che non ha CP_1
evidenziato limitazioni all'utilizzazione della res locata, né la prova testimoniale laddove il teste veniva chiamato Testimone_1
esclusivamente a riferire sulla presenza di infiltrazioni di acqua e macchie di umidità e non anche su problemi di inutilizzo o di inidoneità dell'immobile; peraltro, il teste riferiva che tali fenomeni riguardavano l'ingresso e “la parte verso la cucina” e che non entrava nella camera da letto in quanto sempre “chiusa a chiave” (v. verbale del 10.06.2025).
La CTU volta a “verificare la data di comparsa dei fenomeni infiltrativi, le cause, l'incidenza sulla vivibilità e salubrità degli ambienti, la
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diminuzione del valore locativo dell'immobile, oltre che la percentuale di riduzione del canone ed i danni subiti dal sig. , va, quindi, CP_1
legittimamente negata, anche a seguito della reiterata richiesta di parte convenuta, in quanto, come già detto, tale mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume.
Peraltro, il Tribunale può considerare che le problematiche di insalubrità non siano così gravi da giustificare una riduzione del canone locativo, a prescindere dall'indagine tecnica, di cui, per l'effetto, non ritiene di avvalersi.
La riduzione del canone in questi casi non è un diritto automatico del conduttore, ma una conseguenza che va valutata caso per caso e potrebbe non dipendere dall'acquisizione di nuove prove tecniche.
In proposito, va evidenziato che costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c., quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccando l'integrità della stessa, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale,
e ciò anche se si tratti di difetti eliminabili e/o di difetti manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, laddove coerentemente si ritengono sottratti a tale disciplina i guasti o i deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso di-viene operante soltanto l'obbligo del locatore
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di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c. (v.
Cass. civ., sez.III, 21 novembre 2011, n.24459; Cass. civ., sez. III, 9 maggio 2008, n. 11514; Cass. civ., sez. III, 15 maggio 2007, n. 11198).
Va, in conseguenza, rigettata la domanda riconvenzionale di riduzione del canone di locazione e di restituzione di somme per canoni di locazione versati in eccesso.
La pronuncia di cessazione del contratto alla data del 31.07.2025, poi, esclude la condanna di facere richiesta dal convenuto.
Per quel che riguarda la domanda di restituzione del deposito cauzionale pari ad € 1.100,00, oltre interessi legali maturati ed il rimborso delle spese di registrazione del contratto anticipate per il 2019 pari ad € 120,95 e per ulteriori annualità, nonché la restituzione di € 560,00 quali spese per il contatore di energia elettrica, va considerato:
che l'obbligo restitutorio in capo al locatore del deposito cauzionale sorge con la cessazione della locazione e la riconsegna dell'immobile, per cui, nel caso di specie, in difetto di riconsegna, il convenuto non ha titolo a pretenderne la restituzione;

che il locatore dichiarava che l'immobile locato era dotato di tutti gli impianti “di acqua, luce e gas” (v. premessa del contratto di locazione) ed il conduttore, dal canto suo, dichiarava di aver visitato l'unità immobiliare e “di averla trovata adatta all'uso convenuto” (v. art. 7 del documento contrattuale), per cui non è ben chiaro il motivo per cui il
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abbia installato il nuovo contatore e, comunque, non è CP_1
dimostrato un eventuale malfunzionamento del precedente contatore;
la parte locatrice, invece, deve rimborsare la quota parte (50%) delle spese di registrazione del contratto anticipate per il 2019 pari a complessivi € 120,95, come da quietanza Mod. F24 - all. 16 alla comparsa di costituzione
Le spese di lite sono regolate secondo la prevalente soccombenza e liquidate ex D.M. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla nei confronti di ogni diversa Parte_1 Controparte_1
istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara inammissibili le nuove domande di parte attrice svolte con la memoria ex art. 426 c.p.c.;
- accerta e dichiara che il contratto di locazione, stipulato il 13/07/2017
e regolarmente registrato inerente l'unità immobiliare sita in Roma, via sita in Roma via Luca Ghini 48 (anche indicato come civico 48b) int. 3,
censita al NCEU di Roma al F. 649, part. 881, sub 510, Piano T int. 3, zona 5, cat. A/2, cl. 1, è cessato alla scadenza del 31.07.2025;
- conferma l'ordinanza emessa ex art. 665 c.p.c. in data 23.10.2024;
- accoglie la domanda riconvenzionale del convenuto di rimborso spese di quota parte imposta di registro 2019 e condanna parte attrice a corrispondere a la somma di € 120,95, oltre interessi Controparte_1
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dalla domanda al saldo;
rigetta nel resto le domande riconvenzionali di parte convenuta;

- condanna il convenuto alla rifusione, in favore della parte attrice, delle spese di lite che liquida in € 232,58 per esborsi e € 3.000,00 per compensi legali oltre r.f. (15%) iva e cpa, come per legge, da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
Roma, li 15.10.2025
IL GIUDICE ONORARIO
Dr.ssa Manuela CAIFFA

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