N. R.G. 3628/2021

TRIBUNALE DI CASSINO
Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Cassino, nella persona del Giudice dott. Federico ERAMO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel proc. n. 3628/2021 promosso da:
p.i. , in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente CP_1 Parte_1 P.IVA_1
domiciliata in Cassino (FR), Via XX Settembre, n. 52, presso lo studio dell'avv. Annarita Pace che la rappresenta e difende………………………………………………………….…………………...Attrice
contro c.f. in persona dell'amministratrice p.t., Controparte_2 P.IVA_2
rappresentato e difeso dall'avv. Franco G. Marcone e dall'avv. Gildo Marco Marcone ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Cassino alla Viale Dante n.48…………………………... Convenuto
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti hanno concluso come da scritti difensivi depositati per l'udienza virtuale del 23 giugno 2025
che qui s'intendono integralmente richiamati e trascritti
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione regolarmente notificato parte attrice ha riferito di essere proprietaria di un appartamento sito in Cassino, alla Via E. De Nicola, n. 70, scala B, piano 4°, int. 10, uso ufficio,
contraddistinto al N.C.E.U. di Cassino, al fg. 86, part. 409, sub 15, Cat. A/10, facente parte del
Condominio " ", posto all'ultimo piano dell'edificio al di sotto del lastrico Controparte_2
pagina 1 di 6 di copertura. L'attrice ha altresì rappresentato che l'immobile oggetto di causa è da tempo soggetto a reiterate infiltrazioni di acqua meteorica, provenienti sia dalla copertura stessa sia dalle strutture esterne del cornicione. In conseguenza di tale situazione, la imputa al Controparte_3
comportamento del condominio l'origine di rilevanti danni economici, consistenti nell'onere di aver dovuto provvedere autonomamente e a proprie spese agli interventi di ripristino e di tinteggiatura dell'appartamento, eseguiti in più occasioni, nonché nella sostanziale preclusione dell'utilizzo pieno e indisturbato del bene. la società ha lamentato nello specifico che tale condizione ha determinato la perdita di concrete opportunità di vendita e di locazione dell'unità immobiliare, con conseguente mancata realizzazione dei relativi introiti. Il complesso dei pregiudizi subiti è quantificato nella somma complessiva di € 15.262,00 (quindicimiladuecentosessantadue/00): detto importo è stato quantificato al valore di ventisette mensilità di canone locativo non riscosse poiché l'appartamento è privo di utilizzazione sin dal mese di marzo 2019. Sul fondamento di tali presupposti, l'Immobiliare del Parte_1
ha rassegnato le seguenti conclusioni: “…Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, rigettando ogni contraria
istanza, eccezione e difesa, per le causali di cui in premessa: - accertare-dichiarare il diritto della
Immobiliare del ad essere risarcita dalla dei danni Parte_1 Controparte_2
subiti per i fatti enunciati in premessa;
per l'effetto, - condannare la convenuta al risarcimento dei
danni tutti mediante il pagamento della somma prudenzialmente indicata in Euro 15.262,00, o di
quell'altra somma, maggiore o minore, che sarà accertata in corso di causa e/o che sarà determinata e
liquidata con valutazione equitativa, ai sensi dell'art. 1226 c.c., oltre agli interessi e alla rivalutazione
monetaria, come per legge, e fatto salvo il gravame;
- vittoria di spese e compensi del giudizio”.
Si è costituito il che ha contestato la ricostruzione dei fatti come svolta da parte attrice e CP_2
ha impugnato le avverse richieste riferendo che la società Immobiliare del ha avviato un Parte_1
primo procedimento d'urgenza all'inizio del 2020 per le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare e per il cattivo stato del cornicione e che quel giudizio fu abbandonato nel settembre dello stesso anno,
poiché nel frattempo i lavori di impermeabilizzazione del lastrico, conclusi nel febbraio 2020, avevano pagina 2 di 6 risolto le questioni allora segnalate. Nonostante ciò, a distanza di circa un anno la società ha promosso un nuovo ricorso, riproponendo sostanzialmente le medesime contestazioni e al riguardo il CP_2
ha riferito che, in occasione di questo secondo procedimento, la sua amministratrice si è attivata senza ritardo, convocando l'assemblea e chiedendo di accedere all'appartamento per consentire al tecnico di verificare direttamente dall'interno l'origine delle presunte infiltrazioni. Tale richiesta, però, non ha mai ricevuto risposta, rendendo impossibile ogni accertamento concreto e qualsiasi intervento mirato.
Questa mancanza di collaborazione ha, di fatto, impedito al di operare in modo efficace e, CP_2
inoltre, erano stati già programmati e deliberati interventi più ampi di riqualificazione dell'edificio,
comprensivi anche del rifacimento del lastrico e delle facciate: le opere di messa in sicurezza del cornicione erano state eseguite già nel 2018. Il convenuto ha, quindi, dedotto che i fatti mostrano che non c'è stato alcun immobilismo da parte sua e che, all'opposto, la protrazione delle criticità lamentate
è dipesa anche dal comportamento della stessa società che, con la propria condotta, ha contribuito in modo rilevante al perdurare della situazione contestata. Sul fondamento di tali presupposti il ha rassegnato le seguenti conclusioni: “… in via preliminare: Dichiarare improcedibile ed CP_2
inammissibile la domanda attorea per tutti i motivi indicati in premessa del presente atto;

2. mel
merito: rigettare la domanda della società attorea in quanto del tutto infondata;
Con vittoria di spese e
compensi di causa con distrazione in favore dei sottoscritti procuratori”.
Instauratosi il contraddittorio il Giudice ha assegnato alle parti termine per l'avvio della procedura di negoziazione assistita e ha concesso i termini per il deposito delle memorie istruttorie, all'esito del quale ha ammesso le prove orali articolate dalle parti e ha ascoltato i testi.
All'udienza virtuale del 23 giugno 2025 le parti hanno precisato le conclusioni.
Per questo Giudice le domande di parte attrice meritano parziale accoglimento.
Preliminarmente, l'eccezione del condominio concernente la mancata collaborazione della società
alla conciliazione è priva di pregio poiché nei giudizi in cui la legge prescrive, quale condizione di procedibilità, il previo esperimento della procedura di negoziazione assistita, tale requisito è soddisfatto pagina 3 di 6 quando la procedura abbia avuto inizio, a nulla rilevando che nel corso di essa una delle parti, re melius
perpensa, decida di non giungere ad alcun accordo: anche il rifiuto di transigere, infatti, costituisce espressione dell'autonomia negoziale (Cass. n. 2838/ 2024) e, pertanto, non si configura l'improcedibilità del giudizio che occupa.
Nel merito, dalla disamina degli atti di causa e dall'istruttoria svolta emerge che l'appartamento della società è stato interessato da copiose infiltrazioni. La CTU del procedimento 3210/2021 a firma dell'ing. allegata dall'attrice prima dello spirare dei termini della seconda memoria Persona_1
183 cpc e con le note di udienza del 16 novembre 2022 e quindi tempestivamente, attesta che l'appartamento della società era effettivamente interessato da infiltrazioni tanto che il consulente affermò che “ … lo stato di manutenzione dell'appartamento uso ufficio risulta insufficiente
principalmente a causa delle evidenti infiltrazioni di acqua provenienti dal terrazzo condominiale di
copertura”.
I testi ascoltati nel corso del giudizio hanno confermato lo stato dei luoghi così come dedotto dall'attrice e dal CTU.
Il teste ha dichiarato di aver svolto lavori di tinteggiatura nell'appartamento Testimone_1
dell'attrice ad agosto 2020 e di aver rifatto il lavoro di tinteggiatura nel 2021 perché le infiltrazioni non erano state eliminate: inoltre, ha confermato che, ciononostante, le infiltrazioni continuano a persistere nell'appartamento e di averlo verificato personalmente.
La circostanza delle infiltrazioni è stata confermata anche dal teste che ha Testimone_2
dichiarato di essersi recato nell'appartamento con il . Tes_1
Il teste , pur essendo stato indotto a sospetto per essere il marito della procuratrice, ha Testimone_3
dichiarato di aver condotto in locazione l'immobile dal 2016 al 2019 e di aver riscontrato problemi di umidità e infiltrazioni. La testimonianza da lui resa può essere ammessa, perché egli si è
semplicemente limitato a riferire di aver notato, già prima dell'instaurarsi di questo giudizio, le infiltrazioni, circostanza questa non contestata dal CP_2
pagina 4 di 6 Sul diniego di accesso all'immobile, come contestato dal il teste indicato da quest'ultimo, CP_2
ossia ha esposto che tale circostanza gli era stata dall'amministratrice del Testimone_4
Condominio riferita e, quindi, di non averla accertata personalmente;
si tratta quindi una testimonianza
“de relato rei” e, quindi, non può essere presa in considerazione.
L'altra teste di parte convenuta, , ha confermato le affermazioni del condominio Testimone_5
riguardanti l'amministratrice della che creava difficoltà nel consentire l'accesso Controparte_3
all'appartamento. Nello specifico, la teste ha dichiarato di conoscere i fatti perché era presente quando l'amministratrice del condominio telefonava all'attrice per farsi consegnare le chiavi per i dovuti sopralluoghi. Tuttavia, la sua versione dei fatti è limitata al momento delle telefonate che intercorrevano tra le parti: diversamente è avvenuto per il teste Testimone_6
di parte attorea, qualificatosi come abitante del condominio, ha riferito che per gli Testimone_6
accessi l'attrice ha delegato la sua procuratrice, che apriva a chi andava a visionare l'appartamento. La
conoscenza di quest'ultimo teste circa l'accesso all'appartamento è più completa rispetto ai testimoni indicati dal convenuto: il vivendo nel condominio ha avuto una osservazione diretta dei Tes_6
fatti così come si sono svolti.
Da tali considerazioni e dai documenti versati in atti discende l'accoglimento del risarcimento dei danni patrimoniali richiesti dall'attrice, dovuti in virtù delle fatture allegate per un totale complessivo di €
4.100,00.
Non può invece, accogliersi la domanda della società circa i “mancati affari” derivanti dall'utilizzazione dell'immobile: l'attrice non ha fornito prova di alcun danno da mancato guadagno,
non ha allegato né un contratto di locazione in corso né proposte o trattative sulla compravendita o sulla locazione dell'appartamento; era necessaria la prova del singolo affare e del suo esito negativo.
L'attrice non ha neppure fornito criteri certi per la quantificazione del danno da essa lamentato, magari prospettando una seria valutazione dei canoni di locazione o dei prezzi dell'immobile, tramite una perizia tecnica di parte: tale vuoto probatorio non permette neanche una stima equitativa. pagina 5 di 6 Circa l'ordinanza del 24 luglio 2023 emessa nel procedimento di ATP, essendo un provvedimento formatosi dopo lo dei termini previsti dall'art. 183 cpc. essa poteva essere introdotta in questo processo.
Le altre questioni devono essere assorbite.
Le spese devono essere compensate non solo per la parziale reciproca soccombenza ma anche per il comportamento tenuto da parte attrice nella fase di negoziazione assistita: la mancata collaborazione della società, pur non assumendo importanza ai fini della improcedibilità, assume nella fattispecie rilevanza ai sensi dell'art.116 cpc.

PQM


- definitivamente pronunciando;

ND
il al pagamento in favore della Controparte_2 Controparte_3 [...]
della somma di € 4100,00,oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del fatto al soddisfo. Pt_1
Dichiara la compensazione delle spese.
Cassino, 16 dicembre 2025
Il Giudice Unico
Dott. Federico Eramo
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