N. R.G. 7035/2024
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 7035/2024
tra
[...]
Parte_1
RICORRENTI
e
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 16 dicembre 2025 ad ore 10.17 innanzi al dott. Cristiana Gaia Cosentino, sono comparsi:
Per e l'avv. FINOCCHIARO Parte_1 Parte_1 RI, oggi sostituito dall'avv.ANTONINO BORZI' è presente personalmente Parte_1
[...] Per essuno è comparso Controparte_1
Il Giudice invita la parte a precisare le conclusioni.
Il procuratore della parte ricorrente precisa le conclusioni come da note depositate e chiede che la causa venga decisa.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
IL GIUDICE
dott. Cristiana Gaia Cosentino pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Cristiana Gaia Cosentino
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 7035/2024 promossa da:
(cf. ), nato a [...], il Parte_1 C.F._1
05/08/1959 e , nata a [...] l'[...], c. f. Parte_1 [...]
, elett. dom. in VIA E. BELLIA,161 PATERNO', rappr. e dif. dall'Avv. C.F._2
FINOCCHIARO RI (cf. ) giusta procura in atti C.F._3
RICORRENTI
Contro
(cf. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede Controparte_1 P.IVA_1
legale ROMA (RM) VIA DI TOR VERGATA 432 CAP 00133 - contumace
RESISTENTE
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
(ex art. 132 c. p. c., sì come sostituito dall'art. 45, comma 17, della l. 18 giugno 2009, n. 69, a decorrere dal 4 luglio 2009)

pagina 2 di 8 I ricorrenti in epigrafe stipulavano un contratto preliminare di compravendita, n. 1659 del 03/10/2013, ai sensi e per gli effetti del decreto legislativo n. 206 del 2005 (Codice del consumo) così come modificato dal decreto legislativo 79/2011, con la vente ad oggetto l'acquisto di un Controparte_2 appartamento in multiproprietà presso il complesso turistico “Residenza Torre Rinalda” nel comune di
Lecce alla litoranea Salentina c.p.152, Censito al N.C.E.U. del comune di Lecce al foglio 13 – cat. D2
Particella n. 393- Subalterno 200 – Appartamento n. 207 – millesimi /52 coefficiente di gestione 0,8 – posti letto 2+2 – periodo del calendario perpetuo settimana 22 – primo anno di godimento 2014. Il prezzo di acquisto veniva tra le parti concordato in complessivi € 19.500,00 da corrispondersi quanto ad Euro 5.500,00 in danaro, quanto alla restante somma con permuta della seguente unità immobiliare in ditta all'attore appartamento in multiproprietà sito presso il complesso turistico Pt_1 denominato Lillyland beach club di Hurgada, Egitto letto 2+2 - numero appartamento 212 - periodo calendario RCI, 04 – primo anno utilizzo 2006, giusto preliminare del 26-06-2005 n. 03465 dalla e successivo rogito del 02 Gennaio 2006, che illo tempore veniva acquistato per € CP_1
11.455,00. La permuta veniva definita con ogni sollecitudine dalla convenuta, come comprovato da comunicazione di avvenuta cessione raccomandata RR n. 14883810325-1 del giorno 11 Dicembre
2013. Prot. 1858/13, ritirata dal ricorrente il 27/12/2013 dalla società “Costarica invest srl”, società illo tempore incaricata della gestione per conto della del complesso turistico Lillyland beach CP_1 club di Hurgada – Egitto. Le parti concordavano che la stipula del rogito definitivo, anche avuto riguardo al perfezionamento della permuta, dovesse avvenire entro un anno dal pagamento delle somme pattuite dal contratto preliminare e segnatamente entro il mese di Dicembre 2015. I promissari acquirenti saldavano, così, la restante somma fino a concorrenza del prezzo pattuito in due tranche e segnatamente in data 22/04/2014 con assegno n. 0300191729 di Euro 2.750,00 e in data 22/12/2014 con assegno n. 0300191730, entrambi della Banca di Credito Cooperativo agenzia di Misterbianco, restando in attesa della comunicazione della data del rogito. Nonostante i numerosi solleciti, solo in data 21/12/2016, la richiedeva via e-mail dal proprio Ufficio Rogiti la trasmissione della CP_1 documentazione necessaria per il rogito oltre che il pagamento di ulteriori Euro 1.750,00 ai fini della stipula del rogito notarile, nonchè procura speciale (costo procura Euro 150,00 +16,00 di marca da bollo, presso notaio di Catania). Gli attori ottemperavano a quanto richiesto, Persona_1 pagando quanto dovuto e trasmettendo i documenti con raccomandata n. 13128454940-4 del
27/01/2017 contenente l'originale della procura speciale e la ricevuta del bonifico di Euro 1.750,00.
Tale primo tentativo di rogito, tuttavia, unitamente ad altri successivi, non andarono a buon fine per carenza di documentazione catastale che l'ufficio rogiti della avrebbe dovuto fornire al Controparte_2 notaio rogante. Con missiva del 19/01/2018 la convenuta richiedeva ancora una volta ai ricorrenti la pagina 3 di 8 trasmissione dei documenti (procura e copia del pagamento spese notarili) già illo tempore trasmessi al notaio rogante, addirittura indicando come termine essenziale per la trasmissione una data già precedentemente spirata ovvero Luglio 2017. Nessun rogito è mai stato siglato sempre per mancata produzione ai notai roganti incaricati dalla convenuta della necessaria documentazione. Con una prima diffida del 10/04/2018 i ricorrenti mettevano in mora la convenuta chiedendo l'immediata restituzione della somma complessivamente corrisposta di Euro 19.500,00 oltre ai danni subiti o subenti pari ad almeno Euro 6.500,00. Una seconda messa in mora veniva formulata in data 26 giugno 2022. In data
11 luglio 2022, la convenuta riscontrava chiedendo ancora una volta procura speciale ai fini del rogito ed il ricorrente rispondeva in data 18 Luglio dichiarando che avrebbe presenziato personalmente alla stipula per evitare ulteriori inutili rinvii. In data 24/08/2022, nell'assoluto silenzio della convenuta, il sig. invia pec allo studio notarile incaricato per conoscere ora e data rogito, e inoltrare Pt_1 nuovamente la documentazione. Con mail del 10 maggio 2023, trasmessa da parte della società intermediaria per la stipula, SUITE FOR LIFE SRL veniva comunicata la nuova data di stipula del giorno 16/05/2023 presso lo studio notarile notaio di Ciampino. L'atto, poi fissato a Persona_2 data certa del 19 maggio 2023 ore 11,00, ancora una volta non fu rogato per insufficiente produzione documentale da parte del venditore ai fini della stipula, giusta PEC del 20/09/2023. Sicchè, dedotto il grave inadempimento di controparte, chiedevano: ritenere la piena applicabilità delle disposizioni ex art. 281 decies c.p.c. alla fattispecie per cui è causa atteso che i fatti di causa, già provati non sono controversi e pertanto la presente domanda può intendersi fondata su prova documentale ed è di pronta soluzione;
Per l'effetto si Compiaccia • accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di vendita del cespite immobiliare appartamento in multiproprietà presso il complesso turistico “Residenza Torre Rinalda” nel comune di Lecce alla litoranea Salentina c.p.152, così identificato:Contratto n. 1659 del 03/10/2013 Censito al N.C.E.U. del comune di Lecce al foglio 13 – cat. D2 Particella n. 393- Subalterno 200 – Appartamento n. 207 – millesimi /52 coefficiente di gestione 0,8 – posti letto 2+2 – periodo del calendario perpetuo settimana 22 – primo anno di godimento 2014; • accertare e dichiarare il grave inadempimento delle obbligazioni contrattuali poste in capo alla convenuta ed il conseguente grave pregiudizio degli attori e/o la violazione da parte della convenuta delle regole di correttezza, buona fede e informazione contrattuale e per l'effetto condannare la convenuta Indirizzo Sede legale ROMA (RM) VIA DI TOR Controparte_1
VERGATA 432 CAP 00133 Domicilio digitale/PEC Numero REA RM – Email_1
1094279 Codice fiscale e n.iscr. al Registro Imprese Partita IVA in P.IVA_1 P.IVA_1 persona dell' Amministratore Unico pro tempore Del Giudice Giulio Codice fiscale:
, residente in [...] CAP 84085 alla C.F._4
pagina 4 di 8 restituzione delle somme conseguenti, dipendenti e connesse alla stipula del contratto preliminare di compravendita per cui è causa, oltre a rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data della prima richiesta di restituzione o, in subordine, dalla domanda sino al soddisfo. - in via gradata dichiarare il diritto dell'attore a riottenere la somma indebitamente pagata, per i motivi in narrativa dedotti, e, per l'effetto, condannare la convenuta alla restituzione della somma di € 19.500,00 oltre spese, indebitamente trattenuta a seguito dell'estinzione del contratto preliminare di vendita con rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data della prima richiesta di restituzione o, in subordine, dalla domanda sino al soddisfo. -Accertare e dichiarare il diritto dei ricorrenti alla refusione dei danni subiti e per l'effetto condannare la resistente alla refusione di € 25.000,00 o quella maggiore o minore somma accertata in corso di giudio e/ o liquidata anche in via equitativa;

Accertare e dichiarare che la convenuta è tenuta a risarcire i danni anche ex art 96 cpc nella misura ritenuta di giustizia e determinata in corso di causa. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, Cpa e spese generali come per legge distraende.
Nessuno si costituiva per la società in persona del rappresentante legale, che rimaneva Controparte_1 contumace nonostante la regolarità della notifica del ricorso introduttivo.
Ciò posto, nel merito, appare indubbio che non è stato concluso il contratto di compravendita, nonostante il pagamento del prezzo pattuito in sede di preliminare per l'acquisto dell'immobile in oggetto, nonché dell'avvenuta permuta relativa alla altra multiproprietà ceduta sita presso il complesso turistico denominato Lillyland beach club di Hurgada, Egitto, giusto preliminare del 26-06-2005 n.
03465 dalla e successivo rogito del 02 Gennaio 2006, circostanza pacifica e non contestata, CP_1 nonché documentalmente provata. Altrettanto indubbia è la responsabilità contrattuale per grave inadempimento della società resistente, la quale non ha stipulato il contratto definitivo di compravendita e non ha adempiuto ai relativi obblighi, come documentato dalla pec del Notaio Per_2
del 20.09.2023, nonostante i ricorrenti avessero inviato i documenti richiesti dalla società
[...] resistente ed effettuato i relativi pagamenti già in data 17.01.2017. Peraltro, anomala appare la condotta della società resistente che, con lettera del 19.01.2018 ricevuta dai ricorrenti il 08.03.2018, li diffida a stipulare il contratto di compravendita entro il 05.09.2017, e cioè in data antecedente.
E' ovvio, pertanto, che la mancata stipula del definitivo sia avvenuta per colpa della società resistente , che ha disatteso gli obblighi scaturenti dal contratto preliminare in oggetto, assumendo altresì rilievo l'inutile decorso del tempo, più di 10 anni, senza tuttavia dimostrare che ciò sia dipeso da causa alla stessa non imputabile o per caso fortuito o forza maggiore, non essendo emersi elementi a contrario e, considerati come ammessi i fatti dedotti nell'interrogatorio formale deferito, non essendo comparso senza giustificato motivo il rappresentante legale all'udienza a tal uopo fissata, ai sensi dell'art.232 pagina 5 di 8 c.p.c. Senza considerare che i ricorrenti si sono spogliati del godimento della multiproprietà sita nel
Villaggio Lillyland ceduta in permuta già dal 11.12.2013, come documentato in atti (all.2 bis del ricorso).
Sicchè, deve essere dichiarato risolto il contratto preliminare in oggetto per grave inadempimento della società resistente, con conseguente restituzione della somma versata a titolo di corrispettivo. Invero la risoluzione per inadempimento rimuove ex tunc gli effetti del contratto, ai sensi dell'art. 1458 c.c., ristabilendo tra le parti la situazione antecedente al momento della conclusione dello stesso: il venir meno del vincolo contrattuale rende prive di cause le prestazioni già eseguite con operatività dei principi generali in tema di ripetizione dell'indebito. In particolare, appare documentato che i ricorrenti hanno versato la somma di euro 5.500,00, a titolo di acconto sul prezzo pattuito, nonché la somma di euro 1.750,00 per spese notarili;
inoltre, deve essere restituita la somma pagata per l'acquisto illo tempore dell'altra multiproprietà ceduta in permuta, già alla data del 11.12.2013, pari alla complessiva somma di euro 11.100,00 (10.950 + 150,00 per spese amministrative), di cui al contratto preliminare del 26.06.2005, come documentato in atti (all.2), non essendo stato provato l'asserito maggior valore del predetto immobile.
Pertanto, la società resistente deve essere condannata al pagamento della complessiva somma di euro
18.350,00 (5.500,00 + 1.750,00 + 11.100,00), oltre interessi dalla domanda al soddisfo, poiché l'ultima diffida ad adempiere, a seguito della ultima pec del Notaio per il mancato rogito, risulta recapitata solo alla in data 01.10.2023, mentre per la resistente non vi è la prova che sia stata Controparte_3 regolarmente notificata nella relativa pec.
Con riguardo ai chiesti danni non patrimoniali, occorre premettere che, come affermato dalla Suprema
Corte, il risarcimento del danno non patrimoniale è consentito in una delle seguenti ipotesi: 1) fatto illecito sia astrattamente configurabile come reato;
2) fattispecie in cui la legge espressamente consente il ristoro di tale danno;
3) fatto illecito lesivo in modo grave di diritti inviolabili della persona costituzionalmente protetti (v. Cass. Civ., del 11/11/2008, n. 26972).
In merito a tale ultima fattispecie la Suprema Corte ha ulteriormente chiarito che, sulla base dell'interpretazione costituzionalmente orientata dell'art. 2059 c.c., il danno non patrimoniale è risarcibile, anche quando non sussista un fatto-reato né ricorra alcuna delle altre ipotesi in cui la legge consente espressamente il ristoro dei pregiudizi non patrimoniali, a tre condizioni: a) che l'interesse leso abbia rilevanza costituzionale;
b) che la lesione dell'interesse sia grave, nel senso che l'offesa superi una soglia minima di tollerabilità; c) che il danno non sia futile, vale a dire che non consista in meri disagi o fastidi, ovvero nella lesione di diritti del tutto immaginari, come quello alla qualità della vita o alla felicità (v. Tribunale di Roma, 25.02.2023; Cass. Civ., Sez. III, 10/10/2014, n. pagina 6 di 8 21415). Occorre, altresì, rilevare che, secondo la giurisprudenza, “l'esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., presuppone che sia provata l'esistenza di danni risarcibili e che risulti obiettivamente impossibile o particolarmente difficile provare il danno nel suo preciso ammontare, sicché grava sulla parte interessata l'onere di provare non solo l'”an debeatur” del diritto al risarcimento, ove sia stato contestato o non debba ritenersi “in re ipsa”, ma anche ogni elemento di fatto utile alla quantificazione del danno e di cui possa ragionevolmente disporre nonostante la riconosciuta difficoltà, sì da consentire al giudice il concreto esercizio del potere di liquidazione in via equitativa, che ha la sola funzione di colmare le lacune insuperabili ai fini della precisa determinazione del danno stesso” (Tribunale di Roma, 25.02.2023; cfr.
Cass. Civ., Sez. III, n. 127 del 2016).
Ciò posto si deve evidenziare che parte attrice ha allegato di aver subito danni non patrimoniali in modo del tutto generico e non ha dimostrato, con idonea produzione documentale attestante i disagi sofferti, di aver patito, a causa della mancata stipula dei contratti definitivi, pregiudizi che abbiano superato la soglia di normale tollerabilità (v. Tribunale di Roma, 25.02.2023), né la richiesta prova per testi in quanto generica e valutativa appare idonea a colmare dette lacune probatorie. Peraltro, all'udienza del 26.06.2025, parte attrice non ha insistito nelle ulteriori richieste di prova per testi avanzate, ritenendosi, quindi, implicitamente rinunciate. Sicchè, tale domanda va rigettata. Parimenti, stante la contumacia di parte resistente, non sussistono condotte processuali abusive tali da ritenere l'esistenza dei presupposti per accogliere la domanda ex art. 96 c.p.c.
Stante la soccombenza, la società resistente deve essere condannata alla rifusione delle spese processuali sostenute dai ricorrenti che si liquidano, tenuto conto dell'attività processuale espletata e del valore della causa, tabella n.2, terzo scaglione, valore medio, decurtata la fase istruttoria della metà, nella complessiva somma di euro 4.237,00, per compensi, oltre euro 264,00 per spese vive, oltre spese generali (15%), oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge, ai sensi del D.M. 55/14, come modificato dal
D.M. 147/22.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, previa dichiarazione di contumacia di in Controparte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, così dispone:
- In parziale accoglimento della domanda avanzata, dichiara risolto per inadempimento contrattuale il contratto preliminare stipulato tra le parti in data 03.10.2013, e per l'effetto, condanna la società in persona del legale rappresentante pro tempore, alla Controparte_1 restituzione della somma di euro 18.350,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

pagina 7 di 8 - Rigetta le ulteriori domande avanzate;

- Condanna la società resistente al pagamento delle spese processuali sostenute dai ricorrenti che liquida nella complessiva somma di euro 4.237,00, per compensi, oltre euro 264,00 per spese vive, oltre spese generali (15%), oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Verbale chiuso alle ore 10.25.
Il GIUDICE
dott.ssa Cristiana Gaia Cosentino

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