REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico Elena Fulgenzi riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 28612/2020 di Ruolo generale affari contenziosi
TRA
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Elisabetta Parte_1 C.F._1
Zoina
E
– 00175 ROMA (C.F. , in Controparte_1 P.IVA_1 persona del suo amministratore pro tempore in persona del legale Controparte_2 rappresentante , rappresentato e difeso dall'Avv. Giancarlo Mancini, Controparte_3
Oggetto: impugnazione delibera assembleare
FATTO E DIRITTO
1. ha convenuto il in Roma, Parte_1 Controparte_1 previo esito negativo del procedimento di mediazione, impugnando le delibere assunte nel corso dell'assemblea del 1/7/2019.. I punti all'ordine del giorno impugnati riguardavano :
punto 1) approvazione tabelle di riscaldamento secondo norme UNI 10200,
punto 2) Rettifica Chiusura dell'Esercizio finanziario condominiale consuntivo relativo al periodo 01.01.2017-31.12.2017 e suo relativo riparto,
punto 3) Chiusura dell'Esercizio finanziario condominiale consuntivo relativo al periodo 01.01.2018-31.12.2018 e suo relativo riparto,
punto 4) Rettifica Presentazione esercizio Condominiale Preventivo relativo al periodo 01.01.2019-31.12.2019,
-punto 6) Presentazione esercizio Condominiale Preventivo relativo al periodo 01.01.2020- 31.12.2020 L'attore ha allegato che il bilancio consuntivo 2017 ed il preventivo 2019 oggi impugnati ed allegati alla convocazione erano stati già oggetto di una precedente delibera di approvazione in data 26.06.2018 , già impugnata dalla parte istante (causa RG 76480/2018-impugnazione delibera del 26.06.2018) e che l'amm.re aveva ripresentato gli stessi bilanci nell'assemblea oggetto dell'odierna impugnazione, sebbene con la dicitura “rettifica”, facendo venir meno pagina 1 di 5 l'efficacia della delibera precedente impugnata e così costringendo l'attore alla presente impugnazione . Relativamente al primo punto all'ordine del giorno l'impugnante sostiene che le tabelle elaborate dal professionista incaricato dal Condominio (tabelle di riscaldamento secondo norme UNI 10200) siano il risultato di “una raccolta di dati di base effettuata in maniera superficiale e priva di rilievi tecnici reali”. Sul punto 2 relativo alla rettifica della chiusura dell'esercizio finanziario condominiale consuntivo 1/1/2017-31/12/2017 e suo relativo riparto e sui successivi esercizi finanziari, l'attore sostiene che il bilancio in oggetto sia illegittimo in quanto non rispetta i canoni contabili di redazione minimi necessari per considerarlo valido non esponendo con completezza e trasparenza la reale situazione contabile del . CP_1
Sui punti 3) 4) e 6) attinenti ai criteri di ripartizione del consumo del riscaldamento, l'attore contesta la ripartizione eseguita sulla base dei millesimi del riscaldamento e non sul consumo effettivo. Egli avendo consumi individuali pari a 0 per il mancato utilizzo del proprio impianto di riscaldamento, avrebbe dovuto vedersi addebitata solo la quota del consumo involontario.
2. Si è costituito il convenuto in sintesi replicando che, quanto alle tabelle di CP_1 fabbisogno energetico, le dette tabelle sono state elaborate dall' Ing. tecnico Persona_1 del Condominio, in maniera puntuale e dettagliata. Il , dunque, non aveva motivo CP_1 di dubitare della correttezza delle tabelle, e sulla base delle stesse ha predisposto la relativa ripartizione di spese tra i condomini. Sul punto 2) dell'odg relativo alla rettifica della chiusura dell'esercizio finanziario condominiale consuntivo 1/1/2017-31/12/2017 e suo relativo riparto e sui successivi esercizi finanziari, l'attore sostiene che il bilancio in oggetto sia illegittimo in quanto non rispetta i canoni contabili di redazione minimi necessari per considerarlo valido, presenta errori e omissioni e irregolarità e non si pone in continuità con il bilancio dell'esercizio precedente. Invero, in merito alle contestazioni relative alla mancanza di continuità con la gestione dell'anno precedente, nel bilancio oggetto del presente giudizio è stata accorpata anche la situazione patrimoniale approvata con la precedente gestione condominiale. Questo è l'unico motivo di una apparente incongruenza che è stata sanata nel corso del mandato dell'attuale amministratore.
3) SUI PUNTI 4) E 6) DELL'ODG Per quanto riguarda i criteri di ripartizione del consumo del riscaldamento, il Condominio precisa che l'amministrazione condominiale ha applicato i millesimi a preventivo, per poi ripartire effettivamente le spese secondo i consumi in fase di conguaglio A tal proposito parte attrice contesta il fatto che il sig. , avendo consumi individuali pari a 0 per il mancato Parte_1 utilizzo del proprio impianto di riscaldamento, avrebbe dovuto vedersi addebitata solo la quota del consumo involontario. Secondo quanto precisato sopra, tuttavia, poiché si tratta di approvazione del preventivo e quindi di calcolo effettuato sulla base dei millesimi, l'attore ha visto regolarizzata la sua posizione in fase di consuntivo, fase nella quale si applica il criterio dell'effettivo consumo del riscaldamento.
3.La causa è sta istruita tramite due distinte c.t.u.
pagina 2 di 5 All'ing. è stato richiesto di verificare se le tabelle UNI applicate dal condominio CP_4 presentino o meno i vizi lamentati dall'attore in citazione. In sintesi il c.t.u. ha rilevato che gli immobili oggetto di causa si trovano al piano IV, scala C del condominio in oggetto. Trattasi di due unità abitative riunite in unico immobile, comunque corrispondente ad int. 19/20. Il numero di infissi presenti nell'immobile int. 19/20 è pari a 10. Le misure dei 9 infissi considerati sono similari con quelle utilizzate per il calcolo termico in atti. Gli infissi hanno tutti la stessa tipologia ovvero, presentano un telaio in alluminio e vetro camera da circa 8 mm (vedi foto n° 1 e n°2 Allegato 2). Dall'esame delle planimetrie degli interni corrispondenti ai diversi piani, si evince che l'interno 19 ha inglobato una porzione di immobile dell'int. 18 scala B, ad esso adiacente (vedi Allegato 5 e 6), mentre le planimetrie degli interni 15 (piano sottostante) ed interno 23 (piano sovrastante), risultano uguali fra loro ma più piccoli, non avendo quell'ampliamento (vedi Allegato 3 e 4). La decima finestra, non considerata nel calcolo termico, si trova nella porzione ampliata dell'immobile int. 19 scala C (vedi Allegato 5). Le considerazioni riportate in seguito sono frutto di un confronto fra immobili simili ovvero, posti nella stessa posizione a piani diversi. Inoltre, poiché dal piano quarto, l'altezza delle superfici disperdenti è la stessa, ovvero circa 2,80 m, si confrontano i risultati fra l'interno 19/20 e la somma degli interni 23 e 24, al piano quinto scala C, avendo la stessa altezza di interpiano (vedi foto n° 3 Allegato 2, piano 4° e 5°). Il numero di infissi presenti nell'immobile int. 19/20 è pari a 10. Non è stato considerato l'infisso ulteriore nella camera con affaccio nella chiostrina, esposizione SUD. Gli infissi considerati nel calcolo termico non corrispondono a quelli presenti. Nel calcolo di diagnosi energetica, erano stati considerati gli infissi in alluminio con vetro camera, ma nel calcolo termico per la costruzione delle tabelle dei millesimi termici, sono stati considerati infissi in alluminio e vetro semplice imputando quindi una dispersione termica attraverso le superfici finestrate, sensibilmente superiore a quella reale. Dagli stralci desunti dalla documentazione tecnica fornita in atti, per il calcolo si evince una dispersione attraverso le superfici trasparenti per l'int. 19/20 pari a circa 2.274 W, pur considerando un infisso in meno. Lo stesso numero di infissi per gli interni 23 e 24, considerati in alluminio con vetro camera, forniscono una dispersione termica pari a circa 1.478,1 W. Aggiungendo la dispersione termica dell'infisso mancante equivalente al primo infisso tra quelli dell'int. 23, quindi una dispersione termica pari a 69,42 W (riga n°7), si ottiene una dispersione reale attraverso le superfici finestrate per l'int. 19/20 pari a 1.478,10 + 69,42 = 1.547,52 W contro i 2.274 W. La maggiorazione considerata per i soli infissi può considerarsi pari a circa il 47%. Sempre considerando gli immobili int. 23 e 24 e l'immobile oggetto di causa, si può individuare che nella esposizione SUD, verso la chiostrina (riga n° 24) è stata considerata una superficie disperdente maggiore, quindi, è stata correttamente considerata la maggiore superficie effettivamente presente. Prendendo in esame l'immobile int. 19/20 e la somma degli immobili int. 23 e int. 24, si può individuare una superficie disperdente pari a 136,09 mq nel primo caso e 115,4 mq nel pagina 3 di 5 secondo caso, mentre la superficie in più verso la chiostrina lato SUD è stata considerata pari a 6,2 mq (riga n°24 – riga n° 2) quindi, la superficie disperdente è stata ridotta per gli altri immobili equivalenti di circa 136,09 – 115,4 – 6,2 mq = 14,49 mq. Le altezze di interpiano, in molti casi non appaiono congruenti con i valori riscontrati. Infatti, fino al terzo piano le quote interne sono pari a circa 3,00 m (potendo ridursi per la presenza di controsoffitti), mentre dal quarto piano in su la quota è al massimo pari a 2,80 m, quindi in tutti i casi in cui, dal quarto piano in su, si osserva una altezza superiore a 2,80 m, può essere considerato un errore. Tale caratteristica è evidenziabile anche dalla foto n° 3 dell'Allegato 2 in cui è visibile la riduzione della veletta sopra finestra dal quarto piano in su. Il c.t.u. ha quindi concluso che si può dedurre che i valori di input utilizzati per il calcolo delle tabelle dei millesimi termici, sono affetti da errore tale da sovra stimare il valore dei millesimi termici relativi all'immobile int. 19/20 scala C. In particolare, le differenze imputabili alla presenza di un infisso in meno ed alla superficie disperdente maggiorata rispetto agli appartamenti equivalenti, possono compensarsi l'un l'altro, tuttavia, l'avere considerato infissi in alluminio e vetro semplice, anziché vetro camera, ha penalizzato significativamente il valore finale millesimale. Non è possibile individuare l'incidenza precisa di tale penalizzazione (che comunque comporterebbe una modifica ai millesimi termici di tutti i condomini), poiché le incongruenze sono diverse e disseminate in molti immobili ed in diverse scale. Per una valutazione precisa sarebbe necessario un nuovo calcolo complessivo, che esula dal quesito posto. Come valutazione di massima di come potrebbero variare i millesimi termici, in prima approssimazione, si ha con la seguente considerazione: imputando, per l'immobile int. 19/20, pari dispersioni calcolate per gli immobili int. 23 ed int. 24, ed aggiungendo le dispersioni di massima dovute alla finestra mancante (pari a circa 69,42 W) e della maggiore porzione di parete esposta a sud (pari a circa 83,2 W), si otterrebbe una Qh,cli (Fabbisogno annuo di energia termica) pari a circa 3.597,58 kWh contro i 5.214,33 kWh considerati nel calcolo dei millesimi termici del condominio (vedi tabella riassuntiva Allegato 8 – parte evidenziata in giallo). Con questa sola modifica, che non tiene conto dell'insieme delle incongruenze riscontrate, si passerebbe da un valore dei millesimi termici Mt pari a 26,46 a Mt 18,40 con conseguente modifica anche dei millesimi termici delle altre unità immobiliari. Al Consulente tecnico d'ufficio dr.ssa è stato chiesto di " di verificare la Persona_2 sussistenza o meno dei vizi dei bilanci consuntivi ordinario anni 2017 e 2018 e del bilancio preventivo 2019 indipendentemente dalla questione delle tabelle millesimali " e l'ausiliario ha risposto che “sussistono dei vizi relativamente ai bilanci consuntivi esercizi 2017 e 2018 in quanto le situazioni patrimoniali non rispettano il prospetto approvato nella gestione precedente (continuità del bilancio di esercizio) e, anche considerando quanto indicato nella nota esplicativa dell'anno 2017 sulla richiesta dell'Assemblea di cumulare i saldi, il bilancio consuntivo 2017 non espone con chiarezza il riporto della “situazione ultima approvata amm.ce . Inoltre alcune voci contenute nel bilancio (es: TFR) non sono correttamente CP_5 evidenziate nella situazione patrimoniale non rispettando il principio dell'intellegibilità del rendiconto condominiale.
pagina 4 di 5 Tanto premesso , ritenendo questo giudice di far propri gli esiti delle due c.t.u. svolte in corso di causa complete ed esaurienti ,vano dichiarate nulle le delibere assunte nell'assemblea del 1 luglio 2029 avendo i consulenti confermato sia l'erroneità della tabella di riscaldamento adottata con conseguente erroneità dei relativi riparti sia la non corretta redazione dei bilanci impugnati. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del d.m. 55/14 e successivi aggiornamenti

p.q.m.

il Tribunale , definitivamente pronunciando così provvede:
- accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara nulle le delibere adottate dal CP_1 convenuto nel corso dell'assemblea del 1/7/2019..
- condanna il a rifondere all'attore le spese di giudizio che liquida in euro CP_1
4.500,00 oltre rimborso forfettario per spese generali al 15%, ed IVA e CPA come per legge;

Così deciso in Roma il 21 marzo 2025 Il Giudice
Elena Fulgenzi
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