REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CASSINO
SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice Unico Vincenza Ovallesco, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di 1° grado iscritta al n. 3676 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, posta in decisione all'udienza cartolare del 19.06.2025, con termini ex art. 190 c.p.c., e vertente

TRA

, C.F.: , rapp.ta e difesa, Parte_1 CodiceFiscale_1 giusta procura in atti, dall'avv. BANFI VINCENZO e presso il suo studio elettivamente domiciliata, ricorrente intimante
CONTRO

, C.F.: , rapp.ta e difesa, Controparte_1 CodiceFiscale_2 giusta procura in atti, dall'avv. VITTOZZI LAURA e presso il suo studio elettivamente domiciliata, resistente intimata in riconvenzionale
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione e pagamento canoni. CONCLUSIONI: come da scritti difensivi e verbale d'udienza cartolare di discussione del 19.06.2025, che qui si intendono per integralmente trascritte e riportate.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente questo giudice ritiene di poter pervenire alla definitiva statuizione
1 sulla base dell'applicazione del principio della “ragione più liquida”, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., secondo il quale
“la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare preventivamente le altre, ponendosi a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisce il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c.” (cfr., tra le altre, Cass. Civ., Sez. I, 21 maggio 2021, n. 14039; Cass. Civ., Sez. VI, 26 novembre 2019, n. 30745; sent. Tribunale Cassino, n. 1548 del 18.11.2022, dr. Pignata;
Tribunale Cassino, sent. 5/2025 del 03.01.2025).
Ciò posto, passando alla disamina delle emergenze processuali, va rilevato che:
"a seguito dell'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c.. si determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena ( Cass. 8336/2004, Cass. 21242/2006, Cass. 25399/2010, Cass. 12247/2013). Quindi, la prosecuzione del giudizio, in seguito alla ordinanza di trasformazione del rito, non deve essere intesa nel senso letterale del termine ma piuttosto come chiusura del procedimento a cognizione sommaria ed apertura di un giudizio a cognizione piena. In tale prospettiva le preclusioni proprie del rito del lavoro scattano, all'esito dell'adozione di detta ordinanza, con il deposito, nel termine concesso dal giudice, della memoria integrativa ex art. 426c.p.c.. Lo sbarramento di cui all'art. 420, 1° comma c.p.c., sulla possibilità di modificare le domande, si riferisce non all'originaria domanda di cui all'intimazione di sfratto, ma a quella così come cristallizzata nella memoria ex art. 426 c.p.c. Stesso principio riguarda le eccezioni, con la conseguenza che le memorie integrative segnano il limite temporale entro il quale le parti (attore e convenuto) sono tenute, a pena di decadenza, a precisare le proprie rispettive, definitive, posizioni attraverso le allegazioni assertive e probatorie" (Tribunale Cassino, sent., n. 1058 del 19.07.2024).
Ciò detto, il presente giudizio, incardinato come sfratto per morosità, a seguito di ordinanza di mutamento di rito, è proseguito a cognizione piena con la rituale costituzione dell'intimata in entrambe le fasi.
Orbene, le circostanze di fatto di cui all'atto introduttivo del giudizio, ovvero la morosità contestata -che persisteva già al momento della notifica dello sfratto e persiste tuttora secondo quanto riportato negli scritti difensivi di parte intimante e nella memoria conclusionale - va qualificata come inadempimento.
A tanto si aggiunga che nel procedimento di cui trattasi vige il principio secondo cui il locatore che agisce in giudizio, al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, costituito dal mancato pagamento dei canoni dovuti e non corrisposti tempestivamente dal conduttore e la conseguente risoluzione contrattuale, è unicamente tenuto, in quanto creditore, a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento o l'intempestività dell'altrui adempimento.
Tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto dalla ricorrente con l'allegazione del contratto di locazione, in quanto titolo nel quale trova fondamento la formulata pretesa giudiziale.
2 E', invece, onere della parte intimata allegare l'esatto adempimento dell'obbligazione dedotta, con la conseguenza che, in ipotesi di mancato assolvimento dell'onere suddetto, si impone una pronuncia di risoluzione del contratto, con contestuale condanna al rilascio (cfr., Cass Civ., SS.UU., m. 13533 del 2001; Tribunale di Nola, sent. n. 439/2017; giurisprudenza pacifica di questo Tribunale).
Nel caso di specie, in aderenza al suindicato principio di portata generale, deve osservarsi che la resistente intimata non ha offerto prova alcuna dell'adempimento -che, secondo quanto dedotto dall'intimante, ammonta ad “€ 10.690,00 a titolo di canoni scaduti e non versati relativi alle mensilità da Gennaio 2023 ad agosto 2023” (v. memoria conclusionale di parte intimante)- e, di contro, ha avanzato domanda riconvenzionale di inadempimento del locatore per vizi dell'immobile e conseguente richiesta di risarcimento del danno.
In realtà, secondo questo decidente, gli assunti di parte intimata non risultano fondati se si considera che quest'ultima ha sollevato le sue contestazioni in ordine ai vizi dell'immobile solo dopo l'intimazione di sfratto, permanendo nell'immobile almeno fino alla data dell'udienza del 18.04.2024, come si evince dal relativo verbale d'udienza, senza esercitare la facoltà di recesso comunque prevista per legge in caso di doglianze del conduttore e inadempimento del locatore.
Inoltre, è emerso nel corso del giudizio che quanto lamentato dalla conduttrice, seppur solo in minima parte riconosciuti nella esaustiva e puntuale CTU, non hanno determinato alcun mancato utilizzo dell'immobile, essendo emerso -per inverso e come detto- che il locale è stato nella sua disponibilità almeno fino alla data dell'udienza del 18.04.2024, oltre alla mancanza, nella documentazione prodotta, di contestazioni scritte della intimata relative alle eccezioni sollevate antecedenti alla intimazione e al mancato esercizio della facoltà di recesso.
Dunque, secondo questo decidente, nella specie, non può ritenersi sussistente alcun inadempimento della parte locatrice, essendo emerso, invece, che la conduttrice ha sempre usufruito dell'immobile oggetto del contratto di locazione fino al suo rilascio.
In definitiva, si ritiene di accogliere integralmente la domanda di parte intimante, come da dispositivo che segue.
Ogni ulteriore istanza e pretesa, reciprocamente avanzate dalle parti -anche riconvenzionale di cui innanzi e di rimessione della causa sul ruolo per integrazione di CTU, ritenuta comunque superflua ai fini della presente decisione per quanto innanzi detto- devono ritenersi ragionevolmente respinte o assorbite dalla presente pronuncia in forza del richiamato principio della ragione più liquida.
Le spese di giudizio, comprese le spese di C.T.U., già liquidate con separato decreto, seguono il principio della soccombenza e vengono liquidate secondo la disciplina posta dal decreto ministeriale 10 marzo 2014, n. 55, e succ.modif. ed integr., tenuto conto del valore dichiarato ed accertato e del relativo scaglione di riferimento, come da dispositivo che segue.

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P.Q.M.



Il Giudice Unico del Tribunale di Cassino, Vincenza Ovallesco, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1
, ogni altra istanza, deduzione, eccezione disattesa, così Controparte_1 provvede:
a) accoglie la domanda di parte intimante e, per l'effetto,
a) dichiara la gravità dell'inadempimento di parte resistente nel pagamento dei canoni di locazione richiesti;

b) dichiara risolto il contratto di locazione tra le parti, confermando il provvedimento di rilascio del 19.12.2023;
c) condanna parte intimata al pagamento in favore di parte intimante della somma di € 10.690,00 a titolo di pagamento dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti, oltre interessi legali come richiesti;

d) condanna la convenuta intimata al pagamento, in favore dell'attrice intimante, delle spese di giudizio, che liquida in € 2.584,00 per compenso tabellare ex
D.M. 55/2014, oltre € 145,50 per spese esenti, spese generali al 15%, IVA e
CPA, come per legge;

e) pone definitivamente a carico della convenuta intimata le spese di CTU, già liquidate con separato provvedimento.
Così deciso in Cassino il 23/09/2025
Il GIUDICE
Vincenza Ovallesco
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