N. R.G. 7943/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. SI D'AM ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7943/2023
Promossa da in persona dell'amm.re e legale rapp.te sig. Parte_1 [...]
, rapp.ta e difesa dall'avv. Nino Nigro e presso il cui studio elett.te Parte_2 domicilia, sito in Salerno alla via Carlo Carucci, 8,
-intimante-
Contro in persona del legale rapp.te p.t., Controparte_1 rapp.ta e difesa dall'avv. Leonardo Gallo,
-intimata-
Oggetto: sfratto per morosità
Conclusioni: come da verbale di udienza
Svolgimento del processo
Con atto di intimazione sfratto ritualmente notificato, l' Parte_1 in persona dell'amm.re e legale rapp.te, premesso che in data 28/07/2021 acquistava le particelle di terreno, ove attualmente insiste il campo da calcio concesso in locazione alla con contratto del 04/11/1977; Parte_3 che detto contratto prevedeva, all'art. 6, il pagamento di un canone di locazione stabilito in iniziale £ 350.000, pari ad € 180,75 con percentuale in aumento per ogni rinnovo tacito e, dunque, pari ad oggi ad € 399,20; che, all'art. 8 del contratto di locazione veniva stabilito che il mancato pagamento del canone annuo entro quattro pagina 1 di 6 mesi dal termine stabilito, comportava l'immediata risoluzione del contratto;
che, nonostante l'atto di vendita del 28/07/2021, il vaglia postale del 16/06/22 dell'importo di € 399,20 veniva fatto tenere all'allora dante causa sig. Persona_1 il quale non lo incassava non avendone titolo comunicando dell'intervenuta vendita, ma alcun pagamento veniva effettuato in favore della società ricorrente effettiva proprietaria;
che, all'art. 18 del predetto contratto veniva previsto che in caso di scioglimento della “società” il contratto doveva intendersi risolto;
all'art. 20 veniva previsto che nel caso in cui la società fosse stata rilevata, il contratto di locazione avrebbe continuato a spiegare la propria efficacia, purché permanesse la denominazione che, con racc.ta del 22/12/2022, nel notiziare la CP_1 [...] dell'intervenuta compravendita e successione nel contratto di locazione, CP_1 comunicava che il campo sportivo risultava in uso di altra società sportiva, precisamente ASD Ogliarese, che il contratto era da intendersi risolto ai sensi dell'art. 1573, che sussisteva la morosità nel pagamento del canone di locazione a far data dal
28/07/2021; che tale comunicazione rimaneva priva di riscontro e, comunque, convocava in mediazione la conclusasi con verbale negativo;
che, CP_1 inoltre, la società intimata aveva realizzato opere in abuso, che ad oggi il campo sportivo risulta in uso a diversa associazione che, comunque il mancato pagamento del canone costituisce grave inadempimento ed è contrattualmente previsto come ipotesi di immediata risoluzione del contratto di locazione, tanto premesso intimava alla ( in persona del legale rapp.te p.t., lo sfratto Controparte_1 CP_1 per inadempimento e morosità diffidandola a riconsegnare immediatamente i locali liberi e vuoti da persone e cose e, nel contempo citava la società
[...]
in persona del legale rapp.te p.t., a comparire innanzi Controparte_1 all'intestato Tribunale di Salerno per ivi sentir convalidare l'intimato sfratto per inadempimento e morosità; sentir emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti ammontanti allo stato ad € 399,20 oltre quelli a scadere alla data del rilascio, oltre interessi e rivalutazione monetaria, con vittoria di spese di giudizio.
Alla prima udienza il difensore di parte intimante si riportava ai propri scritti chiedendone l'accoglimento.
pagina 2 di 6 Compariva il difensore di parte intimata depositando fascicolo cartaceo con dichiarazione anche di avvenuto deposito in via telematica, si riportava ai propri atti chiedendone l'accoglimento.
Dopo alcuni rinvii nello stato e a seguito di scioglimento di riservata non veniva convalidato l'intimato sfratto per morosità ne resa ordinanza provvisoria di rilascio, veniva concesso termine per deposito di memorie integrative.
Entrambe le parti depositavano memorie integrative.
In particolare, parte intimante, in via preliminare, eccepiva, come già sollevato nei precedenti verbali di udienza, la carenza di una valida procura alle liti oltre che ad una valida costituzione dell'intimato in quanto avveniva unicamente con deposito cartaceo, si riportava a quanto dedotto nell'atto di intimazione concludeva, pertanto, per la dichiarazione di risoluzione del contratto oggetto di causa.
Parte intimata depositava memoria integrativa insistendo per il rigetto della domanda.
Rigettata la richiesta di ammissione della prova testimoniale articolata da parte intimata la causa veniva rinviata per la discussione con termine fino al 20/11/2025 per deposito di note difensive.
Solo parte intimante ha provveduto al deposito delle predette note.
Alla odierna udienza, sulle conclusioni delle parti, la causa è stata decisa con contestuale deposito delle motivazioni.
Motivi della decisione
In primo luogo va affermata la procedibilità della domanda avendo parte intimante esperito il tentativo di mediazione di cui all'art. 5 D. Lgs 28/2010
In via preliminare va esaminata la validità o meno della costituzione di parte intimata,
Controparte_1
Alla udienza di convalida del 08/05/2023, compariva, oltre che parte intimante a mezzo del proprio difensore, parte intimata, a mezzo dell'avv. Gallo il quale depositava fascicolo cartaceo dichiarando l'avvenuto deposito dello stesso e relativa costituzione anche in modalità telematica.
Ebbene, da un attento esame degli atti depositati telematicamente, a differenza di quanto dichiarato, alcuna valida costituzione risulta in atti.
In merito, è pacifico che l'art. 196 quater disp. Att. c.p.c. introdotto dalla Riforma
Cartabia stabilisce l'obbligatorietà del deposito telematico di tutti gli atti processuali e dei documenti nel giudizio civile. pagina 3 di 6 Inoltre, dal fascicolo cartaceo, sempre depositato alla udienza del 08/05/2023, non risulta nemmeno una valida procura.
Invero, l'omesso rilascio della procura alle liti in un giudizio civile comporta che gli atti processuali compiuti dall'avvocato non producono effetti sulla parte rappresentata e il giudizio è viziato da un grave difetto di rappresentanza.
Pertanto, in mancanza di valida costituzione di parte intimata alcuna valenza può essere attribuita sia in merito a quanto depositato che a quanto dichiarato nella predetta fase sommaria.
Detto ciò, dalla documentazione versata in atti da parte intimante si è potuto accertare che con contratto di fitto del 4/XI/77 veniva concesso in locazione alla società un appezzamento di terreno, come meglio descritto in Controparte_1 atti, per un canone con percentuale in aumento, da pagarsi a mezzo posta entro la scadenza del primo mese dell'inizio di ciascun anno e, in caso di mancato pagamento del canone annuo entro 4 mesi dal termine stabilito vi è la risoluzione immediata del contratto.
Pertanto, parte intimante ha assolto l'onere che le incombeva producendo in giudizio il contratto stipulato.
Infatti, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte negoziale o legale del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. Civ. 15659/119).
Pertanto, accertata la morosità del conduttore la domanda di risoluzione contrattuale va accolta.
Alla pronuncia di risoluzione del contratto segue la condanna al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non versati oltre interessi legali dalla singola scadenza al soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate coma da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 7943/2023 tra in persona Parte_1
pagina 4 di 6 dell'amm.re e legale rapp.te sig. intimante- e Parte_2 Controparte_1
( in persona del legale rapp.te p.t. –intimata- ogni altra
[...] CP_1 istanza, eccezione, deduzione reietta o assorbita così provvede;

1) Accerta e dichiara la mancata costituzione di parte intimata nel giudizio della fase sommaria per omesso deposito telematico del fascicolo;

2) Accerta e dichiara, altresì, il difetto di rappresentanza per mancanza di procura alle liti, sempre di parte intimata;

3) Dichiara, di conseguenza, la inammissibilità di tutti gli atti depositati da parte intimata;

4) Accoglie la domanda di parte intimante, in persona Parte_1
dell'amm.re e legale rapp.te sig. e, per l'effetto, dichiara risolto il Parte_2
contratto di locazione del 4/XI/77 con condanna dell'intimato all'immediato rilascio dell'immobile di cui al contratto;

5) Condanna parte intimata al pagamento di tutti i canoni scaduti e a scadere fino al rilascio, nella misura contrattualmente pattuita, oltre interessi legali dalla singola scadenza al soddisfo;

6) Condanna parte intimata al pagamento delle spese di giudizio che si liquidano in €
21,50 per esborsi ed € 1.350,00 per compenso professionale, oltre accessori come per legge.
Salerno, lì 04/12/2025
Il GOP
SI D'AM
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