REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Giudice Unico
dott.ssa Anna Castellino
ha pronunziato la seguente
SENTENZA ex artt. 281 sexies u.c. c.p.c.
nella causa civile iscritta al n. r.g. 13525/2025
avente per oggetto: risoluzione contrattuale promossa da:
P. IVA in persona del suo legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
dr.ssa (c.f. ), con sede legale in Torino, c.so Controparte_1 C.F._1
Gabetti n. 12, rappresentata e difesa disgiuntamente dagli avvocati Maurizio Ariagno ed Elena
Ariagno presso i quali è elettivamente domiciliata in Torino, corso Sommeiller n. 21, per delega in calce al ricorso;

Parte ricorrente contro

Controparte_2
Parte resistente contumace
CONCLUSIONI PRECISATE ALL'UDIENZA DEL 07.11.2025
Per parte attrice:
Voglia l'Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, accertare, ed occorrendo dichiarare, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita dell'immobile sito in Torino, corso Gabetti n. 12, tra e la sig.ra Parte_1 Parte_1 [...]
per le ragioni di cui in narrativa, ed il diritto della in Controparte_2 Parte_1
liquid. di ritenere la caparra confirmatoria di € 21.000,00 versata, quale liquidazione convenzionale anticipata del danno derivante dalla mancata stipula dell'atto definitivo di compravendita;
condannare la sig.ra a rilasciare l'immobile di corso Gabetti n. Controparte_2
12, Torino, (appartamento, locale cantina e box auto), riconsegnandolo alla in Parte_1
. in buono stato, libero e sgombero da persone e cose;
Pt_1
accertare e dichiarare il diritto della in liquid. a trattenere le somme versate dalla Parte_1
sig.ra a fronte dell'occupazione dell'immobile di corso Gabetti n. Controparte_2
12, Torino, fino a maggio 2024, nonché a fronte acconti spese condominiali, IMU e utenza gas;
condannare la sig.ra al pagamento delle somme dovute e non Controparte_2
pagate per l'occupazione dell'immobile dal giugno 2024, nonché per saldo spese condominiali, di riscaldamento, IMU e utenze gas, come indicate in narrativa, per complessivi € 42.327,85 alla data del ricorso, o somma veriore accertanda, anche in via equitativa, previa , occorrendo , ogni opportuna compensazione con eventuale denegata somma dovuta in restituzione;
nonché al pagamento delle ulteriori spese di riscaldamento, condominiali e IMU maturande fino al rilascio, ed al pagamento della somma di € 1.500,00, o veriore accertanda, anche in via equitativa, per ogni ulteriore mese di occupazione dal luglio 2025 sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile.
Oltre agli interessi ex art. 1284, 4° comma, cod. civ. sulle somme di cui sopra dalla data del presente ricorso al soddisfo.
In ogni caso con il favore delle spese e competenze del presente giudizio, di avvio del procedimento di mediazione e di negoziazione assistita, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA, oltre al risarcimento del danno per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., da liquidarsi anche in via equitativa d'ufficio in sentenza.
* * *
Con ricorso ex artt. 281decies e ss. c.p.c. esponeva: Parte_1 o di essere proprietaria di un immobile in Torino (appartamento, cantina e box in corso Gabetti
12), concesso alla sig.ra in forza di contratto preliminare di Controparte_2
compravendita stipulato in data 30/12/2022-4/1/2023 e per effetto dell'accettazione della relativa proposta di acquisto (doc. 1);
o che il prezzo pattuito era di € 450.000,00, da pagarsi con: tre rate da € 7.000,00 come caparra confirmatoria, dodici rate mensili da € 1.500,00 (a partire dal 5/01/2023), quattro rate ulteriori (3 da € 9.000 e una da € 8.000) e saldo di € 376.000,00 al rogito entro il 31/12/2023;
o che la promissaria acquirente, avendo la disponibilità dell'immobile dall'1/11/2022, si impegnava a sostenere le spese condominiali (art 3 del contratto), e in caso di mancato proseguimento dell'acquisto dell'immobile, anche le spese di riscaldamento, tassa rifiuti e
IMU, con obbligo di proseguire il pagamento delle rate da € 1.500,00 sino al rilascio (art 9 del contratto);
o che la vendita con riserva di proprietà, prevista entro il 31/3/2023, non veniva stipulata e la sig.ra nonostante ripetuti solleciti (anche tramite chat – doc. 2), non si CP_2
presentava al rogito né entro il 31/12/2023 né nelle successive date promesse;

o che la promissaria acquirente versava solo parte di quanto dovuto: caparra complessiva per
€ 21.000,00; dodici mensilità relative al 2023 per € 18.000,00; la prima rata extra da €
9.000,00; cinque mensilità da € 1.500,00 (gennaio–maggio 2024) per € 7.500,00; € 6.633,00
a titolo di IMU 2022 e acconto 2023 e parziali rimborsi spese condominiali e gas (doc. 3 e
4);
o che restavano invece impagate: le ulteriori tre rate per complessivi € 26.000,00; il saldo prezzo di € 376.000,00; tutte le spese di riscaldamento relative alle stagioni 2022–23, 2023–
24 e 2024–25 (€ 11.933,00) (doc. 4, 5 e 6); una quota residua e i successivi esercizi di spese condominiali (totale € 5.596,22) (doc. 4, 7 e 8); i canoni di occupazione da giugno 2024 in poi (€ 1.500,00 al mese, ad oggi € 19.500,00) (doc. 4); IMU 2024–2025 per complessivi €
5.208,00 (doc. 9); l'ultima fattura gas di € 90,63 (doc. 10);
o che la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. inviata il 15/10/2024 era rimasta senza esito
(doc. 11); o che la venditrice avviava quindi procedimento di mediazione chiedendo accertarsi la risoluzione del contratto con diritto a trattenere la caparra e le ulteriori somme dovute, oltre alla condanna al pagamento di quanto maturato (occupazione, condominio, riscaldamento,
IMU, utenze) e dell'indennità di occupazione fino al rilascio, nonché alla riconsegna dell'immobile (doc. 12 e 13);
o che la mediazione si chiudeva con esito negativo il 3/3/2025 per mancata partecipazione della sig.ra (doc. 14) e seguiva invito alla negoziazione assistita del CP_2
17/3/2025, anch'esso senza riscontro (doc. 15).
Per questo motivo parte ricorrente promuoveva il giudizio al fine di far valere la risoluzione del contratto, ottenere il rilascio dell'immobile e la condanna al pagamento di tutte le somme dovute e maturande.
All'udienza del 07/11/2025 veniva dichiarata contumace. Controparte_2
Non è stata espletata attività istruttoria diversa dall'acquisizione documentale di parte ricorrente.
All'udienza fissata per la discussione parte ricorrente instava per l'accoglimento delle domande e la causa era trattenuta a decisione ex art. 281 sexies u.c. c.p.c.
* * *
1)
Parte ricorrente ha domandato in via principale l'accertamento della risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. per effetto del grave inadempimento della convenuta, con diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria versata. La parte ha assolto al proprio onere di allegazione producendo il contratto preliminare di compravendita stipulato in data 3/1/2023, quale data di accettazione della relativa proposta di acquisto (doc. 1).
Il suddetto titolo dimostra che:
. parte ricorrente, proprietaria dell'immobile in Torino, corso Gabetti n. 12, ha promesso di vendere tale immobile alla resistente, che ha promesso di acquistarlo, per il prezzo di € 450.000,00;
. il prezzo doveva essere versato con le seguenti modalità: tre rate da € 7.000,00 come caparra confirmatoria, dodici rate mensili da € 1.500,00 (a partire dal 5/01/2023), quattro rate ulteriori (3 da
€ 9.000 e una da € 8.000) e saldo di € 376.000,00 al rogito entro il 31/12/2023; . la promissaria acquirente è stata immessa nel possesso dell'immobile dal 1/11/2022 e si è impegnata a sostenere le spese condominiali (art. 3 del contratto), e in caso di mancato proseguimento dell'acquisto dell'immobile, anche le spese di riscaldamento, tassa rifiuti e IMU, con obbligo di proseguire il pagamento delle rate da € 1.500,00 sino al rilascio (art. 9 del contratto);
. il termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita era stato fissato entro il
31/12/2023.
La promissaria acquirente ha versato solo parte di quanto dovuto e non si è presentata al rogito né entro il 31/12/2023 né successivamente.
Parte ricorrente ha allegato l'inadempimento della resistente, deducendo che la stessa non avrebbe pagato le ulteriori tre rate per complessivi € 26.000,00, il saldo prezzo di € 376.000,00, tutte le spese di riscaldamento relative alle stagioni 2022–23, 2023–24 e 2024–25 (circa € 11.933,00) (doc. 4, 5 e
6), una quota residua e i successivi esercizi di spese condominiali (totale circa € 5.596,22) (doc. 4,
7 e 8), i canoni di occupazione da giugno 2024 in poi (€ 1.500,00 al mese, alla data del ricorso €
19.500,00) (doc. 4) e l'IMU 2024–2025 per complessivi € 5.208,00 (doc. 9) oltre all'ultima fattura gas di € 90,63 (doc. 10).
La parte promittente ha pertanto notificato diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. in data 15/10/2024, rimasta senza esito (doc. 11) e la mediazione si è conclusa con esito negativo il 3/3/2025 per mancata partecipazione di (doc. 14). CP_2
Come noto, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione: "Il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poichè il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione" ( cfr. Corte Cass. Sez. Unite, sent. n. 13533/2001). E ancora, 'In tema di diffida ad adempiere, l'unico onere che, ai sensi dell'art. 1454 c.c., grava sulla parte Intimante è quello di fissare per iscritto un termine entro cui l'altra dovrà adempiere alla propria prestazione, con l'avvertimento espresso che nell'eventualità In cui l'adempimento non avvenga nel termine previsto seguirà la risoluzione ope legis del contratto, poiché la ratio perseguita dal legislatore è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all'esecuzione del negozio, mediante un formale avvertimento alla parte diffidata che l'intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell'adempimento. Trattandosi di una risoluzione di diritto, spetta alla parte che ha subito la risoluzione contestare la ricorrenza dei presupposti per lo scioglimento del rapporto contrattuale: mancanza dei caratteri dell'atto di diffida, mancanza di un inadempimento solutoriamente rilevante, perché non imputabile o perché non grave, ai sensi dell'art. 1455 c.c.' (Cassazione civile sez. III, 10/09/2019, n.22542)
A fronte della prova del fatto costitutivo della pretesa a cura di parte ricorrente (titolo dell'obbligazione) e della puntuale allegazione dell'inadempimento della controparte, la resistente rimanendo contumace, non ha offerto la prova del proprio esatto adempimento CP_2
ovvero di fatti estintivi, modificativi o impeditivi delle obbligazioni assunte con il contratto:
'quando in sede di domanda giudiziale di risoluzione contrattuale, il grave inadempimento contrattuale è stato puntualmente dedotto e documentato da parte attrice, al cospetto della mancata costituzione della parte convenuta per fornire prova del proprio esatto adempimento ovvero di fatti modificativi o estintivi della obbligazione contrattualmente assunta, decorso il termine previsto dall' art. 1454 c.c., il contratto è risolto di diritto' (ancora da ultimo, nel merito, Tribunale di Ferrara n. 599/2025).
La Suprema Corte ha chiarito che la risoluzione ex art. 1454 c.c. trova applicazione ogni qualvolta vi sia un grave inadempimento del sinallagma contrattuale tale da giustificare la cessazione del vincolo negoziale (Cass. 21/3/2014, n. 6786, Cass., sez. I, 11/01/2001, n. 319).
Nel caso di specie, la convenuta ha omesso di presentarsi per la stipula del definitivo alla data concordata, ha omesso reiteratamente il pagamento delle somme residue contrattualmente previste e il saldo prezzo, ha occupato senza titolo l'immobile oltre la scadenza del contratto senza versare il corrispettivo da luglio 2024 e non ha infine riscontrato la diffida ad adempiere notificata il 25.10.2024 per cui deve ritenersi provato il grave e protratto inadempimento della promissaria acquirente nel possesso dell'immobile.
Infine, anche dalla mancata partecipazione alla mediazione e alla negoziazione possono trarsi argomenti di prova a carico della parte promissaria che ha tenuto reiteratamente in sede stragiudiziale una condotta contraria a buona fede.
Pertanto, in accoglimento della domanda di parte ricorrente, il contratto preliminare di cui è causa deve intendersi risolto di diritto ai sensi dell'art. 1454 cod. civ. per grave inadempimento della promissaria.
2)
Nel caso in esame, all'art. 7 del contratto preliminare di compravendita registrato, la caparra prevista
è esplicitata come confirmatoria;
dunque, è fondata la richiesta di parte ricorrente di imputarla quale liquidazione convenzionale anticipata del danno derivante dalla mancata stipula dell'atto definitivo di compravendita.
La previsione e consegna della caparra confirmatoria, determinata in € 21.000,00 alla luce del disposto dell'art. 1385 c.c., rappresenta una forma di garanzia e di liquidazione anticipata del danno derivante dalla mancata stipula del contratto definitivo. In forza della giurisprudenza consolidata, il promittente venditore ha diritto di trattenere la caparra alla risoluzione del contratto, senza necessità di fornire ulteriore prova del danno (Cass., sez. III, 28/02/2012, n. 2999; Cass., sez. I, 11/01/2001,
n. 319; Cass. sez. II, 29/10/2002, n. 15159); inoltre, 'il promissario acquirente di un contratto preliminare di vendita, dopo avere inutilmente formulato, nei confronti del promittente venditore, diffida ad adempiere, ed aver instaurato il conseguente giudizio per l'accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto, ben può, ove non abbia contestualmente avanzato richiesta di risarcimento ai sensi dell'articolo 1453 c.c., instare per il semplice conseguimento del doppio della caparra versata, secondo la previsione dell'articolo 1385 c.c., e sul presupposto della risoluzione di diritto verificatasi ex articolo 1454 stesso codice (Sez. 1, Sentenza n. 319 del 11/01/2001). Invero, la risoluzione di diritto del contratto per diffida ad adempiere, ai sensi dell'articolo 1454 c.c., non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l'esercizio della facoltà di ottenere, secondo il disposto dell'articolo 1385 c.c., invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, con la conseguenza che, sebbene spetti al giudice di accertare che l'inadempimento dell'altra parte non sia di scarsa importanza, non è poi onere della parte adempiente provare anche il danno nell'an e nel quantum debeatur (Sez. 3, Sentenza n. 2999 del 28/02/2012).” (Cass., sez. III, 10/11/2017, n.
25623; Cass. 18392/2022; Cass., 20/7/2023, n. 21768).
Pertanto, deve essere accolta la domanda di accertamento del diritto della parte ricorrente a ritenere la somma di € 21.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.
3)
All'accoglimento della domanda di risoluzione consegue altresì l'emissione dell'ordine di rilascio per essere venuto meno il titolo legittimante l'occupazione.
Nel caso presente l'immobile è occupato da dal suo compagno CP_2 Persona_1
e dalle loro figlie (docc. 16 e 17).
[...]
Ne consegue che l'occupazione protratta senza titolo integra indebita occupazione che legittima la condanna al rilascio e al versamento dell'indennità di occupazione dal mese di giugno 2024 (con diritto a trattenere quanto in precedenza versato), liquidata equitativamente in misura pari all'importo concordato contrattualmente ossia 1.500,00 euro al mese.
Tale diritto deriva peraltro dall'art. 9 della promessa, essendosi impegnata in caso di CP_2
mancata prosecuzione dell'acquisto al rilascio dell'immobile in buono stato e a pagare le rate mensili.
4)
Ai sensi dell'articolo 9 della proposta, la convenuta si obbligava in caso di mancato perfezionamento dell'acquisto, oltre che a pagare le rate mensili, a farsi carico delle spese condominiali e di riscaldamento, della tassa rifiuti e dell'IMU. Tali obbligazioni accessorie assunte dall'occupante di un immobile restano valide ed esigibili autonomamente, anche in presenza di nullità o inefficacia del contratto principale in quanto collegate al mero godimento del bene e in ogni caso hanno formato oggetto di espressa pattuizione nel contratto che legittima la ritenzione di quanto già versato e la condanna a corrispondere l'insoluto.
Le somme documentate e non corrisposte costituiscono obbligazioni pecuniarie dovute a titolo di corrispettivo per la disponibilità sine titulo e per il mancato adempimento delle obbligazioni contrattuali principali e accessorie. La convenuta ha omesso i seguenti pagamenti:
- per le spese di riscaldamento: € 11.933,00, anticipate da parte ricorrente (doc. 4,5,6); non può essere considerato l'importo delle spese di riscaldamento preventivate con termine non ancora decorso, non essendovi allo stato prova del pagamento da parte della ricorrente e dell'inadempimento della resistente;
né può essere emessa una condanna in futuro per spese non ancora maturate;

- per le spese condominiali: € 5.596,22, anticipate da parte ricorrente (doc. 4,7, 8);
- per le mensilità di occupazione successive al maggio 2024: € 19.500,00, da giugno 2024 a giugno 2025 compreso, oggetto di domanda nel ricorso;

- per le spese IMU: € 5.208,00, con riserva delle successive (doc. 9);
- per le ultime spese di utenza gas: € 90,63 (doc. 10)
Per un totale di € 43.327,85, da cui dedurre in compensazioni di legge ex art. 1241 c.c. le rate già versate dalla resistente a titolo di acconto sul prezzo (€ 9.000) prima del mancato perfezionamento del definitivo, da restituire per effetto dell'intervenuta risoluzione del contratto;
tale compensazione opera di diritto tra crediti liquidi ed esigibili sorti tra le stesse parti, estinguendo i reciproci obblighi nella misura corrispondente.
Il totale residuo dovuto è dunque pari a € 33.327,85.
Su tali importi, come da domanda, sono dovuti gli interessi ex art. 1284, 4° comma, cod. civ. dalla data della notifica del ricorso (12.8.2025) al saldo.
Sono altresì dovute le mensilità successive per € 1.500,00 ciascuna dal luglio 2025 sino al rilascio effettivo.
In definitiva, con solida base normativa e giurisprudenziale, la risoluzione del contratto preliminare impone alla convenuta di rilasciare l'immobile, consentire alla ricorrente la ritenzione della caparra confirmatoria quale liquidazione anticipata del danno e di quanto già versato per l'utilizzo del bene nonché riconoscere e corrispondere le ulteriori somme ancora dovute, come sopra quantificate.
5)
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono poste a carico della parte resistente, nella misura liquidata come in dispositivo ex DM 55/2014 e successive modifiche, tenuto conto del valore della controversia da € 52.000,00 a € 260.000,00, agli importi medi per le fasi introduttiva e di studio e minimi per quella decisoria svolta in forma semplificata, vista la natura contumaciale, e in assenza di fase istruttoria (€ 6.307,00), oltre alla liquidazione di € 1.000,00 per la fase di mediazione e negoziazione;
spettano per esposti documentati € 804,03.
Non sussistono invece i presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c. che attiene alla condotta endoprocessuale di resistenza con malafede o colpa grave, non sanzionabile nella specie in presenza di contumacia.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

1. accerta la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 3/1/2023 tra (P. IVA ) e (C.F. Parte_1 P.IVA_1 Controparte_2
), registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio di Torino 4 il C.F._2
25/01/2023 al n.60, per inadempimento della parte acquirente Controparte_2
e per l'effetto
[...]

2. accerta il diritto di di ritenere la caparra confirmatoria di € 21.000,00 e le Parte_1
somme versate da fino a maggio 2024; Controparte_2

3. condanna al rilascio in favore di Controparte_2 Parte_1
dell'immobile oggetto del contratto, libero da persone e cose, sito in Torino, corso Gabetti
n. 12 descritto al N.C.E.U. come segue: foglio 1311 – numero 125 – sub. 3– cat.A/2, BOX foglio 1311 – numero 123 – sub 9 – cat. C/6;

4. condanna a pagare a per l'occupazione Controparte_2 Parte_1
dell'immobile dal giugno 2024 a giugno 2025, nonché per saldo spese condominiali, di riscaldamento, IMU e utenze gas sino a giugno 2025 la somma complessiva di € 33.327,85, oltre agli interessi ex art. 1284, 4° comma, cod. civ. dal 12.8.2025 al saldo, oltre a € 1.500,00 per ogni mensilità da luglio 2025 sino al rilascio;

5. condanna a rimborsare a le spese di lite, Controparte_2 Parte_1
che liquida in € 7.307,00 per compensi ed € 804,03 per spese, oltre rimborso forfettario del
15%, Iva e Cpa come per legge.
Così deciso in Torino in data 9 dicembre 2025 Il giudice
(dott.ssa Anna Castellino)