Pubblicato il 13/04/2026

N. 00087/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00247/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa

Sezione Autonoma di Bolzano

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 247 del 2025, proposto da
CA AR, rappresentata e difesa dall'avvocato Arthur Frei, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso il suo studio in Bolzano, viale Amedeo Duca d'Aosta, n. 51;

contro

Comune di Bolzano, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Alessandra Merini, Bianca Maria Giudiceandrea e Harald Giuliani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso la propria Avvocatura, in Bolzano, vicolo Gumer, n. 7;

nei confronti

OR AS, rappresentata e difesa dall’avvocato Manfred Natzler, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso il suo studio in Bolzano, Galleria Europa, n. 26;

per l'annullamento

quanto al ricorso introduttivo:

1) del provvedimento del Vicesindaco e Assessore ai lavori pubblici e urbanistica del Comune di Bolzano Rif./Bez.2025-101-0 - SUAP/ ESGT: [...]-20052025-1920 ad oggetto: “ Richiesta di Permesso di costruire 2025-101-0 cambio di utilizzo da soffitta ad abitazione, con realizzazione nuovi abbaini Viale Venezia 17 - p.ed. 828, P.M. 6, sub. 6 C.C. Gries - Diniego definitivo ”;

2) del parere negativo della Commissione Comunale per il Territorio e il Paesaggio reso nella seduta del 23.7.2025, non conosciuto;

3) del parere negativo della Commissione Comunale per il Territorio e il Paesaggio nella seduta del 10.9.2025, non conosciuto;

4) della comunicazione dei motivi ostativi all'accoglimento della richiesta, prot. n. 252645 del 28.7.2025;

nonché di ogni ulteriore eventuale atto presupposto, connesso, collegato, infra-procedimentale e conseguente, tra cui i non conosciuti ma richiamati;

quanto al ricorso incidentale presentato da OR AS il 20.1.2026:

per l’annullamento dei medesimi atti impugnati con il ricorso principale;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Bolzano;

Visto l'atto di costituzione in giudizio con ricorso incidentale proposto dalla ricorrente incidentale OR AS;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatrice nell'udienza pubblica del giorno 8 aprile 2026 la Consigliera DA EL e uditi per le parti i difensori, come riportato nel verbale d’udienza;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La ricorrente ha impugnato il provvedimento con il quale il Comune di Bolzano ha respinto la richiesta di permesso di costruire relativa al recupero abitativo del sottotetto nell’immobile condominiale di Viale Venezia n. 17, p.ed. 828 C.C. Gries, da realizzare mediante sistemazione interna, innalzamento parziale della copertura e realizzazione di due abbaini e di una terrazza di modeste dimensioni.

Il diniego è stato motivato dal Comune in ragione (i) della mancanza del consenso della comproprietaria del tetto, odierna controinteressata e (ii) del presunto contrasto delle opere con una servitù intavolata. Il provvedimento di diniego evidenzia, inoltre, che “ deve essere rettificata la dimostrazione dell’abitabilità dei vani recuperati per ciò che concerne l’altezza interna degli stessi ”.

La ricorrente ha quindi proposto ricorso articolando i seguenti motivi di gravame.

1.1. “ Violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1117- bi s e 1127 del codice civile; eccesso di potere per motivazione carente, contraddittoria e illogica” :

La ricorrente deduce l’illegittimità del diniego nella parte in cui il Comune ha ritenuto necessario il consenso della comproprietaria della quota di 1/5 del tetto.

Espone, a questo riguardo, di essere proprietaria esclusiva del vano sottotetto p.m. 6, oggetto dell’intervento progettato, e comproprietaria per la quota di 4/5 del tetto sovrastante, p.m. 7, mentre la controinteressata è titolare della sola quota residua di 1/5.

Secondo la ricorrente, l’intervento edilizio configurerebbe esercizio del diritto di sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c., il quale non richiede il consenso degli altri condomini, in assenza di specifiche limitazioni convenzionali. Precisa in proposito che il tetto oggetto dell’intervento, pur essendo di proprietà di due soli condomini, conserva la natura condominiale, rientrando nella figura del condominio parziale, con conseguente applicabilità della disciplina condominiale.

Il provvedimento impugnato sarebbe pertanto illegittimo per violazione delle norme civilistiche richiamate in rubrica e per carenza di motivazione.

1.2. “ Violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1120 del codice civile; eccesso di potere per motivazione carente, contraddittoria e illogica” :

Secondo la ricorrente, si perverrebbe alla medesima conclusione anche facendo applicazione dell’art. 1102 c.c., posto che l’intervento progettato rientra comunque nelle facoltà di uso della cosa comune consentite dalla disposizione richiamata.

Sostiene che le modifiche alla copertura attraverso la realizzazione degli abbaini e della terrazza di modeste dimensioni non altererebbero la funzione di copertura del tetto né inciderebbero sui diritti dell’altra comproprietaria, ossia della controinteressata, rilevando, in particolare, la circostanza che la porzione di tetto interessata dall’intervento svolge funzione di copertura esclusivamente della propria sottostante proprietà esclusiva, con conseguente assenza di qualunque possibile pregiudizio per la controinteressata, la cui unità abitativa si avvale di una diversa e distinta copertura.

Anche per tale ragione il Comune avrebbe illegittimamente subordinato il rilascio del titolo edilizio al consenso della comproprietaria, senza effettuare una valutazione concreta dell’incidenza dell’intervento.

1.3. “ Eccesso di potere per travisamento nonché motivazione carente, illogica e perplessa ”:

La censura è rivolta contro la parte del provvedimento di diniego in cui il Comune ha ritenuto l’intervento in contrasto con una servitù intavolata.

È dedotta, in particolare, la “ carenza assoluta di motivazione ”, non essendo indicate le ragioni del presunto contrasto.

Precisato, poi, che la servitù cui si riferisce il Comune riguarda l’accesso ai camini e al tetto, la ricorrente deduce che essa grava sulla p.m. 5 di proprietà della controinteressata e non sulla propria, sicché è da escludersi ogni possibilità d’incidenza dell’intervento progettato sulla servitù in parola.

L’impugnato diniego sarebbe pertanto viziato per illogicità e travisamento dei fatti.

1.4. “ Eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento ”:

Con l’ultimo mezzo la ricorrente lamenta, infine, l’illegittimità del diniego, nella parte in cui il Comune ha ritenuto che non fosse stata “ rettificata la dimostrazione dell’abitabilità dei vani recuperati per ciò che concerne l’altezza interna degli stessi ”, richiesta con la comunicazione dei motivi ostativi. Sostiene al riguardo di aver depositato, a seguito della comunicazione dei motivi ostativi, la documentazione integrativa richiesta, contenente il calcolo delle superfici e delle altezze interne. Il Comune avrebbe, pertanto, adottato il diniego senza considerare la documentazione prodotta, incorrendo in difetto di istruttoria e travisamento dei fatti.

Sulla scorta delle censure articolate la ricorrente chiede l’annullamento del provvedimento di diniego e degli atti presupposti.

2. Si è costituito il Comune il quale, precisato in punto di fatto che l’odierna controinteressata ha manifestato nel procedimento il proprio dissenso rispetto all’intervento, ha chiesto il rigetto del gravame in quanto infondato per le ragioni che si possono riassumere come segue.

2.1. In merito al primo e al secondo motivo, trattati congiuntamente: rileva il Comune che il tetto in parola non costituisce bene condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c., ma proprietà “ esclusiva ” della ricorrente e della controinteressata, la quale ultima, dunque, deve prestare il proprio consenso alle opere incidenti sul tetto, non trovando applicazione né l’art. 1127 c.c. (diritto di sopraelevazione), né l’art. 1102 c.c. (uso della cosa comune); le chiare risultanze tavolari - che escludono la necessità di complessi approfondimenti - avrebbero imposto all’Amministrazione di acquisire il consenso della comproprietaria, odierna controinteressata, la quale, peraltro, ha manifestato il proprio dissenso, così che sarebbe palese il difetto di legittimazione della ricorrente a richiedere il titolo edilizio.

2.2. Quanto al terzo motivo: sostiene l’Amministrazione che – come indicato nel provvedimento impugnato - sarebbe il nuovo ingresso alla proprietà della ricorrente a essere “ in contrasto con la servitù tavolarmente iscritta, la quale prevede solamente l’accesso per l’ispezione dei camini e delle antenne e dell’orditura del tetto ”; l’assenza di un accesso autonomo alla proprietà della ricorrente, in particolare, non giustificherebbe la modifica dell’uso della servitù iscritta a carico della proprietà della controinteressata, costituita per altro e diverso scopo; dall’assenza di un legittimo accesso alla proprietà della ricorrente discenderebbe l’impossibilità di rilasciare il titolo edilizio.

2.3. In ordine al quarto motivo: osserva il Comune che la ricorrente non avrebbe dimostrato - nemmeno con la documentazione integrativa, la quale, dunque sarebbe anch’essa insufficiente - il rispetto del requisito di altezza richiesto dall’art. 8 della L.P. n. 22/1977 ai fini dell’abitabilità del sottotetto (altezza interna utile pari a 2,40 su metà dell’area del pavimento dei singoli vani, e altezza minima non inferiore a 1,50 m), atteso che la documentazione presentata indica un’altezza di 2,30 m e il calcolo non è riferito ai singoli vani ma all’intero sottotetto.

3. Si è costituita anche la controinteressata che declina le proprie difese e propone ricorso incidentale contro i medesimi atti impugnati con il gravame principale, evidenziando ulteriori motivi di illegittimità del progetto non già rilevati nel provvedimento di diniego del titolo edilizio. In punto di fatto la controinteressata espone

- di essere proprietaria della p.m. 5 e comproprietaria della p.m. 7 (tetto);

- che la ricorrente è invece proprietaria esclusiva della p.m. 6 (sottotetto) e comproprietaria della p.m. 7;

- che il sottotetto era originariamente parte comune e, nel 2024, è stato venduto ai sigg. LL e AR (odierna ricorrente) al limitato fine di collegarlo all’appartamento, p.m. 3;

- che successivamente la ricorrente ha acquistato l’intera p.m. 6 e ha presentato un progetto per realizzare un appartamento autonomo;

- che l’edificio è composto da due corpi di fabbrica autonomi, con tetti distinti e responsabilità manutentive separate;

- che il progetto incide anche su parti di proprietà esclusiva della controinteressata (p.m. 5 e p.m. 7).

In merito al ricorso principale, la controinteressata, riservata alle successive memorie la compiuta difesa sulle censure formulate dalla ricorrente, osserva:

(i) quanto al primo motivo, che il progetto non può essere ricondotto nell’alveo degli artt. 1117, 1117- bis e 1127 c.c., non ricorrendo un caso di sopraelevazione;

(ii) quanto al secondo motivo, che il progetto coinvolge illegittimamente anche la p.m. 5 di sua proprietà;

(iii) quanto al terzo motivo, che le ragioni del contrasto tra il progetto e la servitù iscritta al tavolare emergono in modo chiaro dal preavviso di rigetto e dal provvedimento di diniego; che, in particolare, la servitù esistente è limitata all’ispezione del tetto e non consente un accesso a fini abitativi; che il nuovo appartamento è, pertanto, privo di accesso legittimo;

(iv) quanto al quarto motivo, che non è rispettata l’altezza minima interna prescritta dalle norme in materia di igiene e salute pubblica; che la documentazione tecnica depositata dalla ricorrente a integrazione del progetto non contiene il necessario calcolo dell’altezza media dei singoli vani recuperati (ma soltanto la determinazione della quota dei vani che supera un’altezza minima di 2,30 m) e comunque non prende in considerazione la superficie complessiva dei vani che formano il sottotetto (la parte con altezza inferiore a 1,50 m viene esclusa come se non esistesse).

Tutti i motivi sarebbero, pertanto, infondati.

Con ricorso incidentale la controinteressata svolge le seguenti doglianze.

3.1. “ Violazione e falsa applicazione dell’articolo 62 in connessione con l’articolo 103, comma 24, legge provinciale 9/2018 ”.

La controinteressata sostiene, in sintesi, che il progetto sarebbe stato erroneamente qualificato come ristrutturazione edilizia, quando in realità, al lume dell’art. 103, comma 24, L.P. n. 9/2018, si tratterebbe di un intervento di nuova costruzione, atteso che viene in rilievo un fabbricato soggetto a vincolo di tutela degli insiemi e allo specifico vincolo previsto per gli edifici di particolare interesse documentario, sottoposto a un intervento che comporta la modifica della sagoma del tetto, dei prospetti, della volumetria e della tipologia edilizia; l’erronea qualificazione dell’intervento, oltre a integrare la violazione della richiamata disposizione, rivelerebbe anche un’omissione istruttoria e il vizio della motivazione, tenuto conto del fatto che alle nuove costruzioni non si applicano le “ varie deroghe ” previste in merito a distanze e oneri per la ristrutturazione edilizia.

3.2. “ Violazione e falsa applicazione del regolamento edilizio comunale ed ivi in particolar modo dell’allegato 1; violazione e falsa applicazione degli articoli 74 e 76 legge provinciale 9/2018; eccesso di potere per perplessità, omessa istruttoria e carenza motivazionale (la documentazione tecnica è incompleta; la richiedente non ha adempiuto all’invito a completare la documentazione tecnica) ”.

Secondo la controinteressata il progetto presentato sarebbe incompleto per l’assenza, nella relazione tecnica, della qualificazione dell’intervento e dei necessari richiami normativi e dell’indicazione dei materiali utilizzati per le facciate; mancherebbero, inoltre, la dimostrazione dell’avvenuta informativa all’amministratore condominiale, l’approvazione dell’intervento da parte dell’assemblea condominiale; la dimostrazione in merito al possesso del titolo per gli interventi che incidono su parti dell’edificio di esclusiva proprietà di terzi o in comproprietà con gli stessi, la necessaria relazione paesaggistica in merito al profilo che riguarda la tutela degli insiemi; a causa di queste lacune il Comune avrebbe dovuto dichiarare la domanda irricevibile e non esaminare il progetto nel merito.

3.3. “ Violazione e falsa applicazione dell’articolo 76 legge provinciale 9/2018; violazione e falsa applicazione del regolamento edilizio comunale; eccesso di potere per perplessità, omessa istruttoria e carenza motivazionale (mancanza della legittimazione a richiedere il permesso di costruire) ”.

Muovendo dal presupposto che il progetto incide su parti di edificio in proprietà esclusiva (ciò in quanto l’accesso alla nuova abitazione nel sottotetto avverrebbe attraverso il giroscala in sua proprietà esclusiva – p.m. 5) o in comproprietà con la controinteressata (tetto – p.m. 7), quest’ultima assume che la ricorrente non ha alcun titolo per realizzare gli interventi in questione, così che il Comune avrebbe dovuto dichiarare la domanda inammissibile senza passare al suo esame nel merito.

3.4. “ Violazione e falsa applicazione del regolamento edilizio comunale ed ivi in particolar modo dell’allegato 2 (norme in materia di igiene e sanità pubblica per attività edilizia); eccesso di potere per perplessità ed omessa istruttoria (mancanza dei requisiti in materia di igiene e sanità)”.

La controinteressata premette che l’intervento in parola si configurerebbe come nuova costruzione; troverebbe, pertanto, applicazione l’art. 3 dell’allegato 2 al regolamento edilizio comunale, a mente del quale i locali abitativi devono avere un’altezza minima di 2,60 m; non potrebbe, invece, essere applicata la deroga prevista dall’art. 11 del medesimo allegato, atteso che essa vale solo nell’ipotesi di interventi di risanamento e restauro conservativo ex art. 62, comma 1, lett. c), della L.P. n. 9/2018, non ricorrente nel caso di specie; ciò posto, la ricorrente avrebbe tentato di dimostrare la legittimità dell’intervento attraverso un documento attestante l’altezza interna minima di 2,30 m su almeno il 50% della superficie complessiva (senza distinzione tra singoli vani e senza indicazione se la superficie considerata fosse quella lorda o quella netta); peraltro il documento in questione sarebbe afflitto da lacune, omissioni e manifesta illogicità e comunque risulterebbe che l’altezza minima di 2,60 m sarebbe raggiunta solamente in una parte minima dei singoli vani, sicché non sarebbe rispettato il requisito minimo di altezza prescritto dalle disposizioni in materia di igiene e salute pubblica nell’edilizia e l’intervento, di conseguenza, non sarebbe ammissibile; anche su questo punto l’Amministrazione sarebbe incorsa nel difetto istruttorio.

3.5. “ Violazione e falsa applicazione dell’articolo 873 codice civile in connessione con il piano urbanistico comunale ed ivi in particolar modo con le norme di attuazione relative (art. 10); violazione e falsa applicazione del DPP 24/2020 (mancanza dei requisiti in materia di igiene e sanità pubblica) ”.

Rilevato che il progetto prevede la creazione di nuovi volumi che fuoriescono dalla sagoma preesistente del tetto, la controinteressata lamenta la violazione, per una parte, della distanza minima di 5 m dal confine di proprietà, rappresentato dal muro esterno della medesima p.m. 5, e, per altra parte, di quella di 10 m dal muro perimetrale del copro di fabbrica in cui si trova la p.m. 5, di sua proprietà; il progetto, dunque, andava respinto anche per l’evidenziata violazione delle distanze dal confine e dalle costruzioni.

3.6. Sulla scorta delle censure formulate con il ricorso incidentale, la controinteressata chiede l’annullamento dei provvedimenti impugnati per le illegittimità evidenziate, non già rilevate con l’impugnato diniego emesso dal Comune di Bolzano, la constatazione della conseguente inutilità dell’accoglimento del ricorso principale e il rigetto di quest’ultimo perché inammissibile e infondato.

4. In vista dell’udienza pubblica fissata per la discussione del ricorso, la ricorrente e la controinteressata hanno presentato le rispettive memorie conclusive e di replica, ad approfondimento delle proprie tesi difensive e a contestazione di quelle avversarie.

5. La ricorrente, in particolare, contesta le censure articolate dalla controinteressata nel ricorso incidentale ed evidenzia:

(i) quanto al primo motivo, che si tratterebbe di una doglianza generica e dunque inammissibile; essa sarebbe, comunque, infondata nel merito, atteso che - contrariamente a quanto affermato dalla controinteressata senza alcun supporto probatorio - l’immobile non è soggetto a vincoli paesaggistici né a tutela storico-artistica; l’edificio è situato in zona di completamento B2, priva di particolare pregio storico e l’intervento consiste nel recupero del sottotetto senza aumento di volume, con modeste modifiche (abbaino e piccola terrazza); la norma richiamata dalla controinteressata, riguardando gli interventi di demolizione e ricostruzione, non il recupero del sottotetto, non rileverebbe nel caso all’esame; il progetto, infine, non prevedrebbe interventi sulla proprietà della controinteressata; il motivo viene, quindi, ritenuto generico e infondato;

(ii) quanto al secondo motivo, che la censura sarebbe innanzi tutto inammissibile, risolvendosi essa in un formalistico confronto tra l’elenco contenuto nel regolamento edilizio e gli allegati di progetto, senza spiegare come le rilevate lacune avrebbero compromesso o impedito l’esame del progetto da parte del Comune; del resto, l’elenco della documentazione previsto dal regolamento edilizio non costituirebbe un requisito rigido, spettando all’Amministrazione valutare la documentazione necessaria in funzione dell’intervento progettato nel caso specifico; in ogni caso, la censura sarebbe anche infondata; infatti, il progetto sarebbe stato completo e idoneo alla valutazione; in particolare, il medesimo recherebbe nella relazione tecnica la classificazione dell’intervento; l’indicazione dei materiali per la facciata non sarebbe stata necessaria non essendo previsti interventi su tali parti del fabbricato; nemmeno l’informativa all’amministratore condominiale sarebbe stata necessaria, attesa l’assenza di interventi su parti condominiali; non coinvolgendo, poi, il progetto la proprietà esclusiva di terzi, non si porrebbe, a tale riguardo, alcuna questione in merito al titolo; per quanto riguarda gli interventi sul tetto comune, vale quanto dedotto con il ricorso principale; non sarebbe stata necessaria nemmeno alcuna relazione paesaggistica, non trattandosi di immobile vincolato; del resto la controinteressata non spiegherebbe né dimostrerebbe la rilevanza dell’evocata tutela degli insiemi con conseguente genericità della censura; nemmeno si potrebbe parlare di mancata integrazione del progetto su invito del Comune, posto che, in ordine al consenso della controinteressata, vale quanto dedotto con il ricorso principale; in merito alle distanze dalla proprietà della controinteressata, esse sono indicate nel progetto (3 m); anche la distanza dalla p.f. 2152/46 sarebbe indicata e rispettata e, in ogni caso, si tratterebbe di proprietà di terzi rispetto alla quale la controinteressata difetta d’interesse; tutto ciò senza considerare la genericità dell’assunto che lo rende inammissibile ancor prima che infondato, non essendo spiegato dove e come le distanze non sarebbero rispettate; anche il secondo motivo sarebbe, pertanto, generico e infondato.

(iii) quanto al terzo motivo, che il progetto non interessa la p.m. 5 della controinteressata, ma unicamente il sottotetto della ricorrente e la parte di tetto in comproprietà; la questione della legittimazione a base dell’intervento sul tetto è già oggetto del ricorso principale.

(iv) quanto al quarto motivo, che la controinteressata non avrebbe alcun interesse a contestare le altezze interne al sottotetto recuperato a fini abitativi, non incidendo sulla sua sfera giuridica il rispetto, da parte della ricorrente, delle norme in materia di salubrità; il motivo sarebbe comunque anche infondato, trovando applicazione all’intervento de quo l’art. 11 dell’allegato 2 al regolamento edilizio comunale, a mente del quale, negli interventi di risanamento conservativo (art. 62, comma 1, lett. c) della L.P. n. 9/2018), l’altezza interna utile dei locali abitativi è pari a quella esistente, purché non inferiore a 2,20 m; nel sottotetto tale altezza è riferita alla metà della superficie calpestabile, ferma restando l’altezza minima di 1,50 m; a seguito della richiesta del Comune, sarebbe stata prodotta una tavola integrativa a dimostrazione del rispetto di detto parametro, dalla quale si evincerebbe un’altezza interna superiore a 2,20 m sul 64% della superficie calpestabile; anche questo motivo sarebbe, dunque, inammissibile e infondato.

(v) quanto al quinto motivo, che tramite il contestato innalzamento del tetto viene realizzato un muro cieco sulla proprietà della ricorrente, in aderenza con il vano scale (privo di vedute) del condominio, nel rispetto della sagoma e dell’altezza della parte di edificio adiacente; in tale ipotesi l’art. 10 delle norme d’attuazione ammette la costruzione in aderenza; in merito alla nuova parete frontistante il muro perimetrale esistente, di proprietà della controinteressata, sarebbe rispettata la distanza di 3 m prescritta per gli abbaini dal combinato disposto dell’art. 52 del DPGP n. 5/1998 e dell’art. 873 c.c., mentre sarebbe privo di pregnanza l’assunto della controinteressata che pretende il rispetto del distacco di 10 m; varrebbe, in ogni caso, la disciplina derogatoria della legge statale in materia di recupero dei sottotetti.

6. Nella memoria conclusiva la controinteressata approfondisce le proprie tesi in merito all’infondatezza del ricorso principale e insiste, in particolare, sulla necessità del proprio consenso - negato - al progetto, sia per quanto attiene all’accesso al nuovo appartamento realizzato nel sottotetto, sia per ciò che riguarda gli interventi che incidono sul tetto comune, come anche sulla violazione delle disposizioni di igiene e sanità in relazione alle altezze interne al sottotetto oggetto di recupero.

7. Nel replicare alle difese avversarie, la ricorrente ribadisce il proprio diritto di sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c., trattandosi, nel caso di specie, di un condominio parziale e dovendo la richiamata disposizione essere interpretata in modo estensivo in ragione del favor per il recupero di volumi esistenti e della necessità di contemperare gli interessi dei proprietari dele singole unità abitative; quanto all’accesso, sostiene che il progetto non prevede interventi sulla proprietà della controinteressata, atteso che il passaggio attraverso il vano scala già esiste per effetto di “ una servitù del buon padre di famiglia (1062 cod. civ.) ”, non potendo venire in rilievo, nel giudizio amministrativo, eventuali questioni di natura civilistica; in merito alle altezze, il progetto rispetterebbe la normativa comunale (art. 11 dell’allegato 2 al regolamento edilizio comunale) che indica in 2,20 m l’altezza interna da rispettare; il Comune, sul punto, avrebbe introdotto una inammissibile motivazione postuma, posto che il provvedimento di rigetto si limitava a evidenziare l’omessa integrazione del progetto con una tavola tecnica dedicata alla dimostrazione del requisito dell’altezza interna.

8. A sua volta, la controinteressata replica ribadendo le proprie difese già articolate nel ricorso incidentale in merito alle carenze della documentazione di progetto e alla conseguente lacunosità dell’istruttoria; alla necessità, inadempiuta, del nullaosta paesaggistico, considerato che l’immobile è sotto vincolo di tutela degli insiemi e l’intervento modifica l’estetica dell’edificio; all’assenza di un legittimo accesso al nuovo appartamento ricavato nel sottotetto; all’erroneità del calcolo relativo al rispetto del requisito dell’altezza interna, evidenziando che l’altezza di 2,30 m indicata dalla ricorrente non avrebbe base normativa; alla violazione delle distanze nella parte in cui l’intervento determina nuovi volumi che, in quanto nuova costruzione, sono soggetti al rispetto delle prescritte distanze dal confine e da altri corpi di fabbrica.

9. All’udienza dell’8.4.2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

10. Il ricorso è fondato nei termini che il Collegio si appresta a esporre.

11. I primi due motivi di ricorso, in quanto strettamente connessi, possono essere esaminati congiuntamente, attenendo entrambi a una delle tre ragioni poste a fondamento del diniego del titolo edilizio, individuata dal Comune nella mancanza del consenso della controinteressata, comproprietaria di minoranza del tetto su cui incidono i lavori progettati, ritenendo il dissenso da essa manifestato ostativo al rilascio del titolo abilitativo.

11.1. Con le censure in esame la ricorrente deduce l’illegittimità, sul punto, del provvedimento impugnato, sostenendo che l’intervento progettato configurerebbe esercizio del diritto di sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c., il quale non richiede il consenso degli altri condomini, in assenza di specifiche limitazioni convenzionali, assenti nel caso di specie. In tale prospettiva, la ricorrente evidenzia che il tetto oggetto dell’intervento, pur essendo di proprietà di soli due condomini, conserverebbe la natura condominiale, rientrando nella figura del c.d. condominio parziale, con conseguente applicabilità della disciplina dettata in materia di condominio negli edifici (primo motivo). Deduce, inoltre, che, anche a voler escludere l’applicabilità dell’art. 1127 c.c., troverebbe comunque applicazione l’art. 1102 c.c., atteso che l’intervento progettato rientrerebbe nelle facoltà di uso della cosa comune consentite dalla disposizione richiamata. Le modifiche al tetto con la realizzazione degli abbaini e di una terrazza di modeste dimensioni, infatti, non altererebbero la sua funzione di copertura, né inciderebbero sui diritti dell’altro condomino, ossia della controinteressata, considerato, in aggiunta, che la porzione di tetto interessata dall’intervento non svolge alcuna funzione di copertura dell’unità di proprietà della controinteressata, collocata nel corpo di fabbrica adiacente, con conseguente assenza di qualsiasi possibile pregiudizio per la controinteressata. Per tali ragioni, la ricorrente sostiene che l’Amministrazione comunale avrebbe illegittimamente subordinato il rilascio del titolo edilizio al consenso della comproprietaria, senza procedere ad una valutazione concreta dell’incidenza dell’intervento sulle parti comuni (secondo motivo).

La censura è infondata nei termini declinati al primo motivo, mentre coglie nel segno la seconda doglianza.

11.2. In punto di fatto giova ricordare che l'intervento progettuale prevede la trasformazione del sottotetto di proprietà della ricorrente da vano non abitabile ad abitazione, mediante la realizzazione di opere consistenti nel taglio di una porzione del tetto per la creazione di una terrazza a tasca e nella contestuale realizzazione di abbaini e finestre. Come si evince dalla relazione tecnica allegata all'istanza e dal calcolo volumetrico, tali opere non comportano alcun incremento della cubatura totale preesistente, in quanto il volume generato dagli abbaini è compensato da quello detratto per creare la terrazza. L’intervento in parola incide, come visto, sulla p.m. 7 (tetto), la quale risulta per 4/5 di proprietà della ricorrente, cui appartiene anche la p.m. 6 costituita dal sottotetto oggetto dell’intervento di recupero, e per 1/5 della controinteressata, proprietaria dell'unità immobiliare p.m. 5. L'edificio condominiale è composto da due distinti corpi di fabbrica, uno più alto e uno più basso, ciascuno dotato di una propria autonoma copertura. L'unità della controinteressata (p.m. 5) è ubicata nel corpo di fabbrica non coperto dal tetto (p.m. 7) oggetto dei lavori.

11.3. La questione centrale sottoposta al vaglio del Collegio attiene alla legittimità del diniego di un titolo edilizio fondato sul dissenso espresso da un comproprietario di una parte comune (il tetto), a fronte di un intervento richiesto dal proprietario esclusivo del sottotetto per il miglior godimento del proprio bene.

Giova premettere che, in linea di principio, l'Amministrazione comunale ha l'onere di verificare che il richiedente il permesso di costruire abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l'intervento. Tuttavia, non è tenuta a condurre complesse indagini per dirimere controversie civilistiche, dovendosi limitare a verificare l'esistenza di un qualificato collegamento giuridico tra il soggetto e il bene (C.d.S., sez. IV, sentenza n. 5115/2018).

Ciò chiarito, per dirimere la controversia, è necessario procedere, in via preliminare, alla corretta qualificazione giuridica dell'intervento progettato in relazione alle disposizioni civilistiche invocate dalla ricorrente e, successivamente, all'analisi dei poteri-doveri dell'Amministrazione comunale in sede di rilascio del titolo edilizio in ambito condominiale.

Nel caso di specie il tetto identificato come p.m. 7 risulta, sotto il profilo tavolare, in comproprietà tra la ricorrente (proprietaria della p.m. 6) per 4/5 e la controinteressata, proprietaria della p.m. 5, per la restante quota di 1/5. Tuttavia, sotto il profilo funzionale, il medesimo tetto svolge funzione di copertura non già della p.m. 5, collocata in un distinto corpo di fabbrica, bensì delle unità immobiliari sottostanti appartenenti al diverso corpo edilizio, tra cui la p.m. 6 della ricorrente e la sottostante p.m. 3.

Ne consegue che la situazione proprietaria formale non coincide con la funzione oggettiva del bene, la quale, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, assume rilievo ai fini della qualificazione giuridica del bene medesimo.

In particolare, la circostanza che la p.m. 3, pur essendo oggettivamente servita dal tetto p.m. 7, non risulti comproprietaria dello stesso, mentre la controinteressata, proprietaria della p.m. 5, ne risulti comproprietaria pur non traendone utilità diretta, evidenzia come il tetto in questione non costituisca un bene condominiale in senso proprio, ai sensi degli artt. 1117 e ss. c.c, bensì un bene in comunione ordinaria tra i soli soggetti risultanti dai titoli tavolari, disciplinato dagli artt. 1100 e ss. c.c.. Né - diversamente da quanto assume la ricorrente - può ritenersi configurabile un condominio parziale, atteso che il tetto in questione non risulta destinato al servizio delle unità immobiliari appartenenti ai due comproprietari, svolgendo invece funzione di copertura di unità immobiliari in parte diverse.

11.3.1. Al lume della descritta qualificazione del tetto, ritiene il Collegio che non ricorra, nel caso all’esame, la fattispecie della sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c..

Tale istituto - che peraltro è collocato nel Capo II del Titolo VII del Libro III del codice civile, dedicato al condominio negli edifici, laddove, come visto in precedenza, il tetto inciso dall’intervento è in comproprietà tra la ricorrente e la controinteressata - presuppone la costruzione di nuovi piani o nuove fabbriche o, in via interpretativa, una trasformazione di locali preesistenti con aumento delle superfici e delle volumetrie (C.d.S., sez. III, sentenza n. 7450/2025; Cass. civ. II 11 maggio 2023, n. 12795; Cass., Sez. Un., 30 luglio 2007, n. 16794). In altri termini, il diritto di sopraelevazione è un diritto potestativo di fonte legale, avente ad oggetto la realizzazione di opere che incrementano la superficie e la volumetria del fabbricato condominiale esistente. È un dato pacifico e documentalmente provato che l'intervento richiesto dalla ricorrente, oltre a non riguardare una parte comune del condominio, non comporta alcun incremento di cubatura, realizzandosi un sostanziale bilanciamento tra il volume sottratto per la creazione della terrazza e quello aggiunto con gli abbaini. Il progetto, pertanto, non riguarda opere sussumibili nella categoria della sopraelevazione disciplinata dall’art. 1127 c.c..

11.3.2. Esclusa l’applicazione dell’art. 1127 c.c. occorre valutare l’intervento progettato alla luce dell’art. 1102 c.c., che disciplina l’uso della cosa comune nell’ambito della comunione ordinaria, anch’esso invocato dalla ricorrente. La disposizione in questione consente, infatti, a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune e di apportarvi modificazioni, purché non venga alterata la destinazione del bene e non sia impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

11.3.3. La prevalente giurisprudenza, sia amministrativa che civile, ha affermato che la realizzazione di abbaini e finestre sul tetto comune, finalizzata a dare aria e luce alla proprietà sottostante, costituisce un legittimo esercizio della facoltà d'uso ex art. 1102 c.c., a condizione che le opere siano eseguite a regola d'arte e non pregiudichino la funzione di copertura del tetto. Analogamente, la trasformazione di una porzione di tetto in terrazza cd. a tasca è stata ritenuta compatibile con l'art. 1102 c.c., a patto che " sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture " (C.d.S., Sez. IV, sentenza n. 2546/2010; TAR Veneto, sez. II, sentenza n. 1359/2012).

11.3.4. L’intervento dedotto in lite (consistente - come detto - nel recupero abitativo del sottotetto mediante l’innalzamento parziale della falda del tetto, la realizzazione di abbaini e di una terrazza di modeste dimensioni, opere che interessano esclusivamente la porzione di copertura sovrastante la p.m. 6) non risulta idoneo ad alterare la funzione propria del tetto, che continua a fungere da copertura delle unità sottostanti, né incide concretamente sulle facoltà di godimento della controinteressata, la cui unità immobiliare è collocata in un diverso corpo di fabbrica e non trae alcuna utilità diretta dalla porzione di tetto oggetto di intervento. Esso deve, pertanto, essere ascritto alle facoltà di modificazione consentite dall’art. 1102 c.c., per le quali, trattandosi dell’espressione di un diritto del singolo condomino, non è richiesto il consenso della comproprietaria, ferma restando la tutela dei diritti di quest’ultima nelle competenti sedi civilistiche.

11.3.5. Così qualificato l'intervento ai sensi dell'art. 1102 c.c., ne discende l'illegittimità del diniego opposto dal Comune.

È pur vero che un orientamento giurisprudenziale impone all'Amministrazione un onere di verifica della legittimazione del richiedente, che si traduce, in caso di comproprietà, nella necessità di acquisire il consenso di tutti i contitolari, specialmente a fronte del dissenso espresso di uno di essi.

Tuttavia, un altro e più condivisibile indirizzo, cui questo Tribunale intende aderire, limita il ruolo dell'Amministrazione alla verifica della conformità urbanistico-edilizia dell'opera, posto che il titolo edilizio è sempre rilasciato "fatti salvi i diritti dei terzi". Non compete, infatti, al Comune condurre complesse indagini sui rapporti privatistici o dirimere controversie tra condomini, che restano devolute alla cognizione del giudice ordinario (C.d.S., sez. II, sentenza n. 7158/2023; C.G.A.R.S., sentenza n. 392/2023). È sufficiente, ai fini della legittimazione, la sussistenza di un qualificato collegamento soggettivo tra chi fa l’istanza ed il bene oggetto dell’edificazione, che nel caso di specie è indubbio, essendo il ricorrente proprietario del sottotetto e comproprietario di maggioranza del tetto.

Pertanto, la decisione dell’Amministrazione comunale di subordinare il rilascio del titolo edilizio al previo consenso della controinteressata è illegittima, risolvendosi in un’indebita ingerenza nei rapporti privatistici tra comproprietari, eccedente i limiti del sindacato demandato all’autorità amministrativa in sede di rilascio del permesso di costruire.

11.3.6. Accertata, dunque, l’applicabilità alla fattispecie dell’art. 1102 c.c., l’illegittimità del diniego opposto dal Comune appare ancor più evidente per il ricorrere di una circostanza fattuale decisiva.

Si è visto che la disposizione richiamata consente a ciascun partecipante alla comunione di apportare modificazioni alla cosa comune, purché non ne venga alterata la destinazione e non sia impedito agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Nel caso al vaglio del Collegio, tali condizioni risultano chiaramente rispettate, atteso che la controinteressata è proprietaria di un’unità immobiliare collocata in un distinto corpo di fabbrica, non coperto dal tetto p.m. 7 oggetto dell’intervento. Ne consegue che le opere progettate dalla ricorrente, consistenti - lo si ripete - nel recupero abitativo del sottotetto mediante modifiche della copertura sovrastante la p.m. 6, non incidono in alcun modo sulla sfera giuridica della controinteressata, né sono idonee a comprimere le sue facoltà di godimento del bene comune.

In tale prospettiva, difetta in radice la possibilità di configurare un pregiudizio attuale o potenziale in capo alla controinteressata, la quale non trae alcuna utilità dalla porzione di tetto interessata dall’intervento e la cui unità immobiliare non risulta in alcun modo coinvolta dalle opere progettate (per la questione dell’accesso v. infra ).

11.3.7. In definitiva, ritiene il Collegio che l'Amministrazione abbia illegittimamente negato il titolo edilizio (i) ritenendo erroneamente che l'intervento necessitasse del consenso della controinteressata, mentre esso rientra a pieno titolo nell'esercizio del diritto individuale ex art. 1102 c.c.; (ii) attribuendo valore ostativo al dissenso di una comproprietaria priva di un interesse funzionale; (iii) travalicando i limiti del proprio potere per invadere la sfera di giurisdizione del giudice ordinario, unico competente a dirimere le controversie sui diritti soggettivi tra privati.

Il secondo motivo, pertanto, è fondato.

12. Con il terzo motivo la ricorrente censura la parte del provvedimento di diniego con cui il Comune ha ritenuto l’intervento progettato in contrasto con la servitù intavolata a favore della p.m. 7, deducendo, in particolare, la carenza assoluta di motivazione, atteso che non sono indicate le ragioni del presunto contrasto.

La ricorrente precisa, inoltre, che la servitù richiamata dall’Amministrazione riguarda l’accesso ai camini e al tetto e grava sulla p.m. 5, di proprietà della controinteressata, e non sulla propria unità immobiliare, con la conseguenza che l’intervento progettato non potrebbe incidere in alcun modo sulla servitù in parola. Il diniego sarebbe pertanto viziato per illogicità e travisamento dei fatti.

La censura è fondata.

12.1. Nel preavviso di rigetto il Comune aveva rilevato che “ la realizzazione del nuovo ingresso è in contrasto con la servitù tavolarmente iscritta che prevede solamente l’accesso per l’ispezione dei camini e delle antenne e dell’orditura del tetto ”. Nel provvedimento definitivo l’Amministrazione si limita ad affermare che “ in particolare il progetto risulta in contrasto con la servitù intavolata a favore della p.m. 7 ”. Entrambi gli atti non indicano in modo chiaro la servitù cui si riferiscono né, soprattutto, le ragioni del dedotto contrasto.

12.2. Dagli atti di causa è agevole individuare la servitù richiamata dall’Amministrazione in quella iscritta nel libro maestro, foglio C della p.m. 5, avente ad oggetto il diritto di “ accesso per l’ispezione dei camini e delle antenne e dell’orditura del tetto a carico del sottotetto e della copertura ”, costituita a carico della p.m. 5 e a favore, tra le altre, delle pp.mm. 6 e 7.

Dall’esame del piano di divisione in porzioni materiali, anch’esso depositato in atti, emerge che all’interno della p.m. 5 è presente un giroscala, dal quale si accede, mediante una botola ricavata nel sottotetto facente parte della medesima p.m. 5, alle coperture identificate come pp.mm. 5 e 7. È chiaro, pertanto, che la servitù invocata dal Comune attiene al diritto di accesso al tetto p.m. 5, attraverso il giroscala e la botola nel sottotetto, anch’essi compresi nella p.m. 5. La servitù, dunque, non riguarda in alcun modo l’accesso che, dal giroscala incluso nella p.m. 5, porta all’interno del sottotetto p.m. 6. Detto accesso risulta dal piano di divisione in porzioni materiali, ultimo stato.

Nel progetto oggetto di diniego è effettivamente rappresentato l’accesso al nuovo appartamento ricavato nel sottotetto p.m. 6, coincidente con quello raggiungibile mediante il giroscala compreso nella p.m. 5. Tuttavia, la documentazione progettuale non reca alcuna previsione di opere che incidano su tale accesso, il quale risulta già esistente e rimane inalterato.

12.3. Nel descritto contesto, in cui (i) la servitù intavolata a carico della p.m. 5, richiamata dal Comune, garantisce l’accesso al sottotetto e al tetto in essa inclusi, per l’ispezione di camini, antenne e orditura del tetto; (ii) dal piano di divisione in porzioni materiali risulta chiaramente un accesso al sottotetto p.m. 6 raggiungibili dal giroscala inglobato nella p.m. 5; (iii) il progetto non prevede alcun intervento in relazione a detto accesso che è indicato come esistente ed è mantenuto inalterato, né sono rappresentate opere che incidono sul giroscala in parola, il Comune avrebbe dovuto esplicitare le ragioni - non immediatamente percepibili - dell’accampato contrasto con la servitù intavolata e, soprattutto, chiarire in che modo tale contrasto ostasse al rilascio del titolo edilizio, considerato che il progetto non prevede la realizzazione di alcun nuovo accesso, ma si limita a rappresentare l’utilizzo di quello già esistente, già risultante dal piano di divisione in porzioni materiali.

La motivazione del provvedimento impugnato risulta, pertanto, insufficiente e affetta da illogicità, non emergendo in che modo l’intervento progettato incida sulla servitù richiamata dall’Amministrazione.

12.4. Il provvedimento risulta, inoltre, viziato da travisamento dei fatti, avendo l’Amministrazione presupposto - così pare potersi trarre dall’affermazione secondo la quale il progetto sarebbe in contrasto con la servitù intavolata a favore della p.m. 7 - la realizzazione di un nuovo accesso non previsto dal progetto, nonché da difetto di istruttoria, atteso che non risulta adeguatamente esaminata la documentazione progettuale e tavolare acquisita agli atti del procedimento amministrativo.

Il motivo deve pertanto essere accolto, risultando il diniego viziato per carenza di motivazione, difetto di istruttoria e travisamento dei fatti.

13. Con il quarto motivo la ricorrente censura il provvedimento di diniego impugnato, nella parte in cui il Comune ha ritenuto che “ deve essere rettificata la dimostrazione dell’abitabilità dei vani recuperati per ciò che concerne l’altezza interna degli stessi ”. Secondo la ricorrente, il Comune avrebbe adottato il diniego senza considerare la documentazione prodotta in seguito al preavviso di rigetto, incorrendo in difetto di istruttoria e travisamento dei fatti.

La censura è inammissibile per difetto d’interesse.

13.1. Dal contenuto del preavviso di rigetto emerge, infatti, che l’Amministrazione, in coda ai motivi ostativi, aveva segnalato, in un diverso paragrafo staccato dal precedente, la mancanza della dimostrazione circa il rispetto dell’altezza media dei singoli vani recuperati. Tale rilievo non si configura, all’evidenza, come autonomo motivo ostativo al rilascio del titolo edilizio, bensì come indicazione di una lacuna documentale suscettibile di integrazione.

In riscontro a tale richiesta, la ricorrente ha, infatti, depositato la documentazione integrativa, costituita dalla tavola tecnica ( sub doc. 10 della ricorrente), recante il calcolo delle superfici e delle relative altezze interne, dalla quale risulta che il 64% della superficie presenta un’altezza superiore a 2,30 m.

Nel provvedimento definitivo il Comune si limita ad affermare, sul punto, che “ deve essere rettificata la dimostrazione dell’abitabilità dei vani recuperati per ciò che concerne l’altezza interna degli stessi ”.

13.2. Tale formulazione – diversamente da quanto ritiene la difesa comunale che, sul punto, incorre nell’inammissibile integrazione postuma della motivazione - non consente di ritenere che l’Amministrazione abbia individuato, in relazione al requisito dell’altezza interna, un autonomo motivo ostativo al rilascio del titolo edilizio, ma piuttosto che abbia rilevato la necessità di una rettifica della documentazione prodotta. Pare, per la locuzione impiegata - la quale, infatti, non allude alla violazione di alcuna norma - che il Comune abbia accertato la sostanziale sussistenza del requisito, pur riscontrando degli errori (non è chiarito se grafici o di calcolo) nella documentazione integrativa suscettibili di “rettifica”.

Dalla lettura coordinata del preavviso di rigetto e del provvedimento definitivo si evince, in altre parole, che l’Amministrazione, diversamente da quanto rilevato nella fase procedimentale precedente, non ha più contestato la mancata dimostrazione del requisito dell’altezza, ma ha unicamente evidenziato l’esigenza di una “rettifica” della relativa rappresentazione documentale, presentata in riscontro alla comunicazione dei motivi ostativi al rilascio del titolo edilizio.

13.3. Ne consegue che il rilievo in questione non integra un autonomo motivo di rigetto dell’istanza, né costituisce una ragione determinante del diniego, il quale risulta fondato sui due profili (della mancanza del consenso della controinteressata e del contrasto tra il progetto e la servitù intavolata) contestati con i primi tre motivi di gravame, trattati in precedenza.

In altri termini, il quarto motivo di gravame non verte su una ragione ostativa al rilascio del titolo edilizio e, pertanto, non incidendo sull’esito complessivo del ricorso principale, è privo di rilevanza e, conseguentemente, di utilità. Di qui la mancanza d’interesse a farlo valere nell’ambito del presente giudizio centrato sull’illegittimità delle ragioni fondanti il provvedimento di rigetto.

14. Accertata la fondatezza del ricorso principale, occorre esaminare il ricorso incidentale proposto dalla controinteressata, condizionato all’eventuale accoglimento del gravame principale.

La controinteressata deduce ulteriori profili di illegittimità del provvedimento impugnato, sostenendo che l’Amministrazione avrebbe dovuto rigettare l’istanza anche per altre ragioni non già esplicitate nel provvedimento di diniego.

In caso di fondatezza anche del ricorso incidentale, infatti, il provvedimento impugnato dovrebbe essere annullato per tutte le ragioni ritenute fondate, tanto con riferimento al ricorso principale quanto a quello incidentale.

15. Con il primo motivo del ricorso incidentale la controinteressata deduce l’erronea qualificazione dell’intervento edilizio, sostenendo che il progetto, qualificato come ristrutturazione edilizia, integrerebbe in realtà un intervento di nuova costruzione ai sensi dell’art. 103, comma 24, della legge provinciale n. 9/2018, in quanto riguarderebbe un edificio soggetto a vincolo di tutela degli insiemi e a quello relativo agli edifici di particolare interesse documentario, con modifiche della sagoma del tetto, dei prospetti e della tipologia edilizia.

La censura, declinata come doglianza autonomamente rilevante, è inammissibile per difetto di interesse.

La controinteressata, infatti, si limita a dedurre l’erronea qualificazione dell’intervento, senza chiarire in che modo tale circostanza incida concretamente sulla propria posizione giuridica soggettiva, né quale utilità potrebbe derivarle dall’accoglimento della doglianza.

Invero, la diversa qualificazione dell’intervento, di per sé sola, non è idonea a determinare l’illegittimità del provvedimento impugnato, assumendo rilievo unicamente in relazione all’applicazione di specifiche discipline urbanistiche ed edilizie, oggetto di ulteriori motivi del ricorso incidentale.

Ne consegue che la censura in esame, considerata isolatamente, non assume autonoma rilevanza invalidante e deve pertanto essere dichiarata inammissibile per difetto di interesse.

16. Con il secondo motivo del ricorso incidentale la controinteressata deduce l’illegittimità del provvedimento impugnato nella parte in cui il Comune, anziché pronunciare l’irricevibilità della domanda di permesso di costruire, la avrebbe esaminata nel merito, nonostante la presunta incompletezza della documentazione progettuale. In particolare, secondo la ricorrente incidentale, la relazione tecnica sarebbe carente della qualificazione dell’intervento e dei richiami normativi, nonché dell’indicazione dei materiali utilizzati per le facciate; mancherebbero, inoltre, la dimostrazione dell’avvenuta informativa all’amministratore condominiale, l’approvazione dell’intervento da parte dell’assemblea condominiale, la dimostrazione del possesso del titolo a intervenire su parti dell’edificio di proprietà esclusiva o in comproprietà di terzi, nonché la relazione paesaggistica in relazione al vincolo di tutela degli insiemi. Per tali ragioni, il Comune avrebbe dovuto dichiarare la domanda irricevibile, senza procedere all’esame nel merito del progetto.

Il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.

16.1. In via preliminare, la censura si appalesa, sotto plurimi profili, generica e inammissibile per difetto di interesse, non avendo la ricorrente incidentale chiarito in che modo le dedotte carenze documentali inciderebbero concretamente sulla compiuta disamina dell’intervento e sulla propria posizione giuridica soggettiva.

Nel merito, la censura è comunque infondata.

16.2. Quanto alla dedotta mancanza della qualificazione dell’intervento, la ricorrente incidentale incorre, anzitutto, in contraddizione con quanto sostenuto nel primo motivo, ove ha espressamente dedotto l’erronea qualificazione del progetto quale ristrutturazione edilizia. Dalla relazione tecnica depositata in atti emerge, ad ogni modo, che l’intervento è espressamente qualificato come “ cambio di uso da soffitta ad abitazione con realizzazione di abbaino e contestuale ristrutturazione ”, con conseguente infondatezza della doglianza.

16.3. Parimenti generica e priva di rilevanza si appalesa la censura relativa alla mancata indicazione dei materiali utilizzati per le facciate, non essendo chiarito in che modo tale omissione possa pregiudicare l’interesse della ricorrente incidentale e come possa incidere sul corretto esame del progetto, tenuto conto che si tratta di un intervento che implica modifiche al tetto e la creazione di abbaini e terrazza.

16.4. Quanto alla dedotta mancanza dell’informativa all’amministratore condominiale e dell’approvazione dell’assemblea condominiale, deve richiamarsi quanto già evidenziato in sede di esame del ricorso principale, in ordine alla riconducibilità dell’intervento alle facoltà di utilizzo della cosa comune consentite dall’art. 1102 c.c., con conseguente insussistenza dell’obbligo di acquisire il consenso degli altri comproprietari o dell’assemblea condominiale. In ogni caso l’intervento non attiene a parti comuni del condominio, ma alla proprietà esclusiva della ricorrente principale e al tetto in comproprietà tra quest’ultima e la ricorrente incidentale.

16.5. Analoga sorte deve riservarsi alla censura concernente la pretesa mancanza della relazione paesaggistica, atteso che la ricorrente incidentale non ha fornito adeguata dimostrazione dell’esistenza del dedotto vincolo paesaggistico, né dei suoi contenuti, limitandosi a richiamare il piano degli edifici di particolare interesse documentario (suo doc. 6), nel quale il fabbricato oggetto di causa non risulta individuabile perché non evidenziato. La doglianza, sotto tale profilo, si appalesa dunque del tutto generica e priva di adeguato supporto probatorio.

16.6. Parimenti infondata è la censura relativa alla presunta inottemperanza alla richiesta di integrazione documentale formulata dall’Amministrazione. In ogni caso, la ricorrente incidentale non chiarisce la rilevanza delle dedotte carenze documentali, né la loro incidenza sulla propria posizione giuridica, limitandosi a prospettare in modo assertivo l’incompletezza della documentazione progettuale.

16.7. Va inoltre rilevato che, con riferimento alle distanze, la ricorrente incidentale ha comunque dimostrato di essere in grado di individuare nel progetto i dati necessari, avendo formulato specifiche censure sul punto con il quinto motivo del ricorso incidentale.

16.8. Infine, quanto alla mancata acquisizione dell’assenso della controinteressata, deve richiamarsi quanto già evidenziato in sede di esame del ricorso principale, nel senso che tale assenso non era necessario, atteso che l’intervento è riconducibile alla fattispecie di cui all’art. 1102 c.c.

Il motivo deve pertanto essere respinto.

17. Con il terzo motivo del ricorso incidentale la controinteressata deduce l’illegittimità del provvedimento impugnato nella parte in cui il Comune non avrebbe rilevato la carenza di legittimazione della ricorrente a presentare la domanda di permesso di costruire, assumendo che il progetto inciderebbe su parti dell’edificio di proprietà esclusiva della controinteressata, in quanto l’accesso alla nuova unità abitativa nel sottotetto avverrebbe attraverso il giroscala compreso nella p.m. 5, nonché su porzioni di edificio in comproprietà tra le parti, segnatamente il tetto identificato come p.m. 7.

Il motivo è in parte fondato.

17.1. Non sussiste, innanzitutto, la dedotta carenza di titolo in capo alla ricorrente con riferimento agli interventi sul tetto in comproprietà, atteso che, come già evidenziato in sede di esame del ricorso principale, l’intervento progettato, laddove incide sulla p.m. 7, è riconducibile alle facoltà di utilizzo della cosa comune consentite dall’art. 1102 c.c., con la conseguenza che non è necessario acquisire il consenso dell’altra comproprietaria, ferma restando la tutela dei diritti di quest’ultima - terza rispetto al titolo edilizio rilasciato, comunque adottato “salvi i diritti dei terzi” - nelle competenti sedi civilistiche.

17.2. Diversamente deve essere valutata la censura nella parte in cui lamenta l’omesso rilievo, da parte dell’Amministrazione, dell’assenza di titolo in capo alla ricorrente principale per l’utilizzo del giroscala compreso nella p.m. 5, di proprietà esclusiva della controinteressata, quale accesso alla nuova unità abitativa ricavata nel sottotetto p.m. 6.

Dagli atti di causa, ed in particolare dal piano di divisione in porzioni materiali, ultimo stato, emerge infatti che dal giroscala compreso nella p.m. 5 si accede, mediante una porta esistente, alla p.m. 6, destinata a sottotetto, oggetto del contestato intervento di recupero abitativo.

Tuttavia, dal libro tavolare, foglio C degli aggravi della p.m. 5, non risulta iscritta alcuna servitù a favore della p.m. 6 che legittimi l’utilizzo del giroscala quale accesso alla suddetta porzione materiale, né risultano elementi idonei a determinarne l’estensione e l’ampiezza.

La ricorrente principale ha, al riguardo, prospettato l’esistenza di una servitù per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell’art. 1062 c.c., dalla quale deriverebbe la propria legittimazione all’utilizzo del giroscala compreso nella p.m. 5.

In particolare, essa deduce che il sottotetto, oggi identificato come p.m. 6, era originariamente in comproprietà anche della controinteressata ed era accessibile mediante il giroscala compreso nella p.m. 5. Successivamente, a seguito della cessione della quota di comproprietà da parte della controinteressata e della conseguente attribuzione della proprietà esclusiva della p.m. 6 alla ricorrente, tale porzione immobiliare sarebbe divenuta priva di autonomo accesso, rimanendo collegata al resto dell’edificio esclusivamente attraverso il suddetto giroscala.

Secondo la prospettazione della ricorrente principale, la mancata contestazione, da parte della controinteressata, dell’accesso esistente al momento della divisione e del trasferimento della proprietà integrerebbe i presupposti per la costituzione, ex lege , di una servitù per destinazione del padre di famiglia.

Tale circostanza, tuttavia, non risulta comprovata in atti, né può essere oggetto di accertamento in sede amministrativa, trattandosi di questione riservata alla cognizione del giudice ordinario.

In ogni caso - per quanto d’interesse nel presente giudizio - deve rilevarsi che l’accesso in questione risultava originariamente destinato all’ingresso in un sottotetto adibito a intercapedine tecnica, non già in un’unità abitativa. La trasformazione del sottotetto in appartamento comporta, pertanto, un evidente aggravamento dell’utilizzo del passaggio attraverso il giroscala di proprietà esclusiva della controinteressata, non consentito in assenza di un titolo idoneo.

A ciò si aggiunga che la proprietaria della p.m. 5 ha espressamente manifestato la propria contrarietà all’intervento nel corso del procedimento amministrativo, rendendo evidente la contestazione circa la disponibilità giuridica del bene necessario alla realizzazione del progetto.

In presenza di tali circostanze, l’Amministrazione avrebbe dovuto verificare la sussistenza di un titolo idoneo a legittimare l’utilizzo del giroscala quale accesso alla nuova unità abitativa - come indicato nel progetto - trattandosi di elemento essenziale ai fini della realizzabilità dell’intervento, non potendo l’Amministrazione autorizzare il recupero di una soffitta in assenza del necessario accesso.

L’omessa valutazione di tale profilo integra, pertanto, il dedotto vizio di violazione di legge e difetto di istruttoria.

Il motivo deve, dunque, essere accolto nella parte in cui attiene all’assenza di titolo per l’utilizzo del giroscala compreso nella p.m. 5 quale accesso alla nuova abitazione ricavata nel sottotetto (p.m. 6).

18. Il quarto motivo attiene alla supposta insussistenza del requisito dell’altezza interna ai locali del sottotetto recuperato a fini abitativi.

Muovendo dal presupposto che l’intervento in parola si configuri come nuova costruzione, la controinteressata e ricorrente incidentale ritiene che debba trovare applicazione l’art. 3 dell’allegato 2 al regolamento edilizio comunale, a mente del quale i locali abitativi devono avere un’altezza minima di 2,60 m; non potrebbe, invece, essere applicata la deroga prevista dall’art. 11 del medesimo allegato, atteso che essa vale solo nell’ipotesi di interventi di risanamento e restauro conservativo ex art. 62, comma 1, lett. c), della L.P. n. 9/2018, non ravvisabile nel caso di specie. Ciò posto, la ricorrente principale avrebbe tentato - secondo la ricorrente incidentale - di dimostrare la legittimità dell’intervento attraverso un documento attestante l’altezza interna minima di 2,30 m su almeno il 50% della superficie complessiva (senza distinzione tra singoli vani e senza indicazione se la superficie considerata fosse quella lorda o quella netta); peraltro il documento in questione sarebbe afflitto da lacune, omissioni e manifesta illogicità e comunque risulterebbe che l’altezza minima di 2,60 m sarebbe raggiunta solamente in una parte minima dei singoli vani, sicché non sarebbe rispettato il requisito minimo di altezza prescritto dalle disposizioni in materia di igiene e salute pubblica nell’edilizia e l’intervento, di conseguenza, non sarebbe ammissibile; anche su questo punto l’Amministrazione sarebbe incorsa nel difetto istruttorio.

18.1. Va respinta, innanzi tutto, l’eccezione d’inammissibilità della censura per difetto d’interesse, sollevata dalla ricorrente principale. Osserva il Collegio, a questo riguardo, che l’eventuale mancanza del requisito di altezza ridonda in modo diretto e immediato nell’impossibilità di realizzare il recupero del sottotetto con conseguente venir meno dell’impegno, in relazione all’utilizzo abitativo, del giroscala di proprietà esclusiva della ricorrente incidentale. È, pertanto, evidente l’interesse della ricorrente incidentale a far valere la doglianza.

18.2. Nel merito della censura, rileva il Collegio che - diversamente da quanto sostenuto nel ricorso incidentale e conformemente, invece, con quanto predicato dalla difesa comunale - il caso di specie è disciplinato dall’art. 8 del D.P.G.P. n. 22/1977, non dall’art. 3 dell’allegato 2 al regolamento edilizio comunale. Il citato art. 8 reca, infatti, la disciplina speciale per i sottotetti abitabili e recita: “ Nel sottotetto abitabile l'altezza interna utile riferita alla metà dell'area del pavimento dei singoli vani deve essere di almeno 2,40 m ferma restando la superficie minima di cui all'art. 3. L'altezza minima non può essere inferiore a 1,50 m ”.

La ricorrente principale ha prodotto in sede procedimentale un documento dimostrativo del requisito dell’altezza, che il Comune, nel disporre il rigetto definitivo del progetto, ha ritenuto bisognoso di “rettifica” (si vedano al riguardo le considerazioni del Collegio in merito al profilo attinente al requisito dell’altezza interna, dedotto con il ricorso principale), senza, tuttavia, contestare all’interessata l’insussistenza del requisito.

La ricorrente incidentale, a sua volta, insiste sull’applicazione di una norma diversa da quella specifica per i sottotetti abitabili (secondo la quale l’altezza dovrebbe essere di 2,60 m), sicché la doglianza, costruita su tale norma inapplicabile, non può trovare ingresso.

Nemmeno convince l’ulteriore supposto profilo di illegittimità del progetto costruito sul preteso errore consistente nell’avere il progettista considerato come inesistenti le parti di superficie con altezza inferiore a 1,50 m, nonostante tali parti non fossero separate (fisicamente) dal resto del vano. La critica non è ponderabile nella sua utilità, posto che, anche ove ritenuta fondata, non porta immediatamente alla conclusione che il requisito dell’altezza non sussiste. La ricorrente incidentale, del resto, ha omesso più specifiche allegazioni e dimostrazioni.

In definitiva per poter essere apprezzata favorevolmente, la censura avrebbe dovuto basarsi su un semplice grafico fornito dalla ricorrente incidentale dal quale potersi desumere che l’altezza di 2,40 m non è rispettata su almeno il 50% della superficie. Mancando questo elemento dimostrativo, la censura si palesa generica e, di fatto, inammissibile.

19. Con l’ultimo motivo del ricorso incidentale la controinteressata deduce l’illegittimità del provvedimento impugnato per omesso rilievo della violazione delle distanze legali tra edifici e dal confine, rilevando che il progetto prevede la creazione di nuovi volumi in fuoriuscita rispetto alla sagoma preesistente del tetto.

In particolare, la ricorrente incidentale lamenta, per una parte, la violazione della distanza minima di 5 metri dal confine di proprietà, rappresentato dal muro esterno della p.m. 5, e, per altra parte, la violazione della distanza minima di 10 metri dal muro perimetrale del corpo di fabbrica in cui si trova la medesima p.m. 5, evidenziando che, in tale porzione, la distanza indicata in progetto è pari a soli 3 metri.

Il motivo è in parte fondato.

19.1. Non coglie nel segno, anzitutto, la censura relativa alla violazione della distanza dal confine.

Dalla documentazione progettuale emerge, infatti, che la parte di costruzione contestata è realizzata in aderenza a un muro cieco esistente. Ricorrono, pertanto, i presupposti di applicazione dell’art. 10 delle norme di attuazione del piano urbanistico comunale, il quale dispone che, nel caso di edifici esistenti a confine senza vedute, è consentito costruire in aderenza, nel rispetto della sagoma e dell’altezza dell’edificio esistente.

Ne consegue che, sotto tale profilo, la censura deve essere respinta.

19.2. È, invece, fondata la doglianza relativa alla violazione della distanza minima tra edifici.

Giova precisare, innanzi tutto, che la disciplina delle distanze trova applicazione anche tra corpi di fabbrica distinti appartenenti al medesimo edificio, atteso che la finalità della normativa è quella di assicurare adeguati spazi tra le costruzioni sotto il profilo urbanistico e igienico-sanitario ( ex multis, TAR Milano, sez. IV, sentenza n. 2087/2024 e pronunce ivi richiamate; TAR Milano, sez IV, sentenza n. 489/2025).

Ebbene, dalla documentazione progettuale emerge che una parte della nuova costruzione, in fuoriuscita rispetto alla sagoma del tetto preesistente, è collocata a una distanza di 3 metri dal muro perimetrale del corpo di fabbrica in cui si trova la p.m. 5, in violazione della distanza minima di 10 metri prevista dall’art. 10 delle norme di attuazione del piano urbanistico comunale per la zona residenziale B2.

19.3. Non colgono nel segno le difese svolte a questo riguardo dalla ricorrente principale.

Non è, anzitutto, utilmente invocato l’art. 52 del D.P.G.P. n. 5/1998.

In disparte la questione della sua attuale vigenza (si tratta, infatti del regolamento di esecuzione della legge urbanistica provinciale n. 13/1997, abrogata dalla nuova L.P. n. 9/2018 che regola interamente la materia, alla quale ha fatto seguito il nuovo regolamento d’esecuzione contenuto nel D.P.P. n. 24/2020) e della sua conformità a Costituzione, atteso che le distanze tra costruzioni attengono all’ordinamento civile riservato, a mente dell’art. 117, comma 1, lett. l), Cost, alla competenza del legislatore statale, è dirimente osservare che la ricorrente principale non ha precisato, nelle proprie difese, se la costruzione in parola rispetti il limite dimensionale degli abbaini che possono essere realizzati in deroga alle disposizioni urbanistiche sulle distanze, indicato dall’invocato art. 52 del D.P.G.P. n. 5/1998. La disposizione in questione - la quale a sua volta richiama, a propria integrazione, l’art. 2, comma 3, del D.P.G.P. n. 22/1977 concernente gli standard in materia di igiene e sanità, con il quale va letta in combinato disposto - prevede, infatti, che la superficie degli abbaini realizzabili in deroga, oltre che alla cubatura, anche alle disposizioni urbanistiche sulle distanze e nell’osservanza dell’art. 873 c.c., debba essere contenuta entro 1/10 della superficie del pavimento.

Ebbene, la ricorrente principale, nell’osteggiare la censura incidentalmente proposta dalla controinteressata, non ha fornito alcuna dimostrazione della riconducibilità del nuovo elemento costruttivo realizzato sul tetto in distacco dal muro perimetrale della p.m. 5, entro i limiti dell’art. 52 cit.. Non risulta, pertanto, che possa trovare applicazione, al caso di specie, la disposizione invocata dalla ricorrente principale.

19.4. Parimenti non può essere condivisa la tesi secondo cui troverebbe applicazione, nel caso di specie, la disposizione derogatoria di cui all’art. 2- bis, comma 1- quater , del D.P.R. n. 380/2001.

La norma invocata, introdotta al fine di incentivare il recupero dei sottotetti, prevede che tali interventi siano consentiti anche in deroga alle distanze minime, “ nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale ”, facendo inoltre salve le discipline regionali più favorevoli.

Dal tenore letterale della norma emerge chiaramente che essa non introduce una disciplina direttamente applicabile, ma demanda espressamente al legislatore regionale o provinciale la definizione dei limiti e delle modalità attuative della deroga.

Nel territorio della Provincia autonoma di Bolzano, la materia dell’urbanistica e del governo del territorio rientra nella competenza legislativa primaria provinciale ai sensi dello Statuto di autonomia (art. 8, comma 1, n. 5, D.P.R. n. 670/1972), con la conseguenza che le disposizioni statali in tale ambito non trovano diretta applicazione, se non nei limiti in cui siano recepite dalla legislazione provinciale.

Nel caso di specie, la disciplina delle distanze tra edifici è compiutamente regolata dalla normativa urbanistica provinciale e dalle norme di attuazione del piano urbanistico comunale, senza che possa ravvisarsi alcuna lacuna normativa tale da giustificare l’applicazione diretta, ai sensi dell’art. 105 dello Statuto speciale, della disposizione statale invocata.

Ne consegue che l’art. 2- bis, comma 1- quater , del d.P.R. n. 380/2001 non è direttamente applicabile alla fattispecie in esame, dovendo trovare applicazione la disciplina urbanistica locale, che prevede, per la zona interessata, la distanza minima di 10 metri tra edifici.

20. In conclusione, per le ragioni esposte, il ricorso principale e il ricorso incidentale risultano fondati, nei termini indicati in motivazione, e devono pertanto essere accolti, con conseguente annullamento del provvedimento di diniego del titolo edilizio con essi impugnato.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza e vanno poste a carico del Comune resistente, in favore della ricorrente principale e della ricorrente incidentale, nella misura indicata in dispositivo. Le spese possono, invece, essere compensate tra la ricorrente principale e la controinteressata, in ragione della reciproca soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa - Sezione autonoma di Bolzano, definitivamente pronunciando sul ricorso principale e su quello incidentale, come in epigrafe proposti, li accoglie e, per l’effetto, annulla il diniego del titolo edilizio.

Condanna l’Amministrazione resistente a rifondere alla ricorrente principale e a quella incidentale le spese di lite che liquida in € 3.000,00 per ciascuna parte, oltre agli accessori di legge.

Spese compensate tra la ricorrente principale e la controinteressata.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bolzano nella camera di consiglio del giorno 8 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

HA KI, Presidente

Edith Engl, Consigliere

DA EL, Consigliere, Estensore

Fabrizio Cavallar, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
DA EL	HA KI

IL SEGRETARIO