Pubblicato il 24/12/2025

N. 23719/2025 REG.PROV.COLL.

N. 05715/2019 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5715 del 2019, proposto da La Mendola Società Cooperativa Edilizia a Responsabilità Limitata, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Andrea Lijoi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Ciampino, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Natale Perri, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

A) della dichiarazione di inefficacia dell'agibilità trasmessa dalla istante cooperativa edilizia con nota prot. n. 53348 del 20 dicembre 2018 con contestuale rigetto della agibilità stessa in applicazione della convenzione rep. n. 4969 racc. 3022 del 7.03.2015 relativamente all'edificio residenziale autorizzato alla istante “La Mendola - Società Cooperativa Edilizia a responsabilità limitata” con permesso di costruire n. 583 del 20 maggio 2015 e successive varianti nell'ambito del Piano di Zona per l'Edilizia Economica e Popolare in località Colle Oliva trasmessa con nota del 21.02.2019 - PROT. GEN. N. 7652 – FASC. N. 4694 – PROT. URB. N. 2173/2018 del Comune di Ciampino – IV Settore – Pianificazione e Programmazione del Territorio, a firma del Responsabile del Procedimento Arch. IA Pelella e del Dirigente del Settore Dott. Ing. Luigi Giampaolino, e ricevuta via mail il 22 febbraio 2019;

B) di tutti gli atti presupposti, connessi e consequenziali, lesivi dei diritti della istante.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Ciampino;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 5 dicembre 2025 la dott.ssa Monica GA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1.Con il ricorso all’esame del Collegio la parte ricorrente si duole della nota in epigrafe indicata con la quale il Comune di Ciampino ha dichiarato l’inefficacia della Scia presentata dalla stessa cooperativa edilizia in relazione alla agibilità del complesso residenziale realizzato in località Colle Oliva. Motiva la dichiarazione di inefficacia la rilevata circostanza che “ le opere di urbanizzazione non sono ad oggi collaudate come ultimate e risulta dal verbale prot. n. 5863 dell’11 febbraio 2019” , laddove l’articolo 10 della Convenzione, stipulata ai sensi dell'articolo 35, comma 11, della legge 22 ottobre 1971, n. 865, recita “ Il rilascio del certificato di agibilità degli interventi edilizi è subordinato alla avvenuta realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e di carattere generale del piano assunte a scomputo previste nella predetta convenzione per me Notaio del 23 maggio 2014, repertorio n. 4023/2444, ed all’avvenuto collaudo delle stesse, salvo questo non sia stato effettuato entro due anni dal termine dei lavori. Il rilascio è inoltre subordinato ad attestazione del Consorzio circa la regolarità dei pagamenti” .

1.1. Deduce la ricorrente che il provvedimento gravato sarebbe attinto dai seguenti vizi “ Eccesso di potere omessa e comunque erronea e travisata valutazione dei fatti nonchè per omessa e/o falsa applicazione dell’art. 10 convenzione rep. n. 5026, racc. 3059 del 31.03.2015 nonchè della convenzione stessa”. Secondo la prospettazione della ricorrente l’agibilità non avrebbe dovuto essere negata nella sua efficacia avendo la stessa provveduto ad effettuare tutti i pagamenti previsti in convenzione. Inoltre i lavori ancora da eseguire sarebbero di mero completamento (es. messa in opera dello strato di usura asfalto strade, realizzazione dei giardini pubblici ecc.), nel mentre il riscontrato omesso collegamento finale alla rete Italgas sarebbe dovuto alla inerzia della stessa amministrazione comunale. Infine secondo la ricorrente il Comune, a riprova della sostanziale presenza delle condizioni per il riconoscimento dell’agibilità, avrebbe assegnato il nome alle vie, la residenza ai soci assegnatari degli alloggi, imposto la denuncia per la nettezza urbana mettendo anche i cassonetti all’esterno dei fabbricati mentre i soci avrebbero stipulato i contratti con l’Enel per la fornitura della corrente elettrica.

2. In esito alla udienza straordinaria di smaltimento, con ordinanza n.11346 del 10 giugno 2025, è stato disposto, quale incombente istruttorio a carico del Comune di Ciampino, il deposito del verbale prot. n. 5863 dell’11 febbraio 2019. Alla ridetta udienza la trattazione della causa è stata rinviata alla udienza del 5 dicembre 2025.

3. Si è costituito in giudizio il Comune di Ciampino resistendo al ricorso e chiedendone il rigetto, nonché adempiendo all’incombente istruttorio mediante il proprio deposito documentale.

4.In vista della udienza straordinaria di smaltimento del 5 dicembre 2025 le parti hanno depositato reciproche memorie conclusive.

5. Alla suindicata udienza la causa è stata trattenuta in decisione.

6. Il ricorso è infondato e va rigettato.

7. La risoluzione della presente controversia ruota intorno allo stato di realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e di carattere generale alle quali è subordinato il rilascio del certificato di agibilità ed al loro collaudo. L’articolo 10 della convenzione in atti subordina, infatti, il rilascio di tale certificato non solo alla realizzazione delle citate opere di urbanizzazione, ma anche, e soprattutto, al loro collaudo.

Orbene con il verbale di sopralluogo redatto in data 5 febbraio 2019 ed acquisito al prot. 5863 dell’11 febbraio 2019, il collaudatore non solo rileva le diffuse situazioni di scarsa manutenzione e di carenza di pulizia del cantiere, ma invita la Direzione lavori ad assumere le conseguenziali misure in relazione alle criticità rilevate; misure in effetti assunte in quella sede dalla ridetta Direzione che ha disposto la sospensione dei lavori. A cagione di quanto riscontrato e verbalizzato in quella occasione il collaudo non viene eseguito.

È evidente, dunque, che alla data del 5 febbraio 2019 le opere non siano state ritenute collaudabili come in effetti non sono state collaudate, il che già di per sè esclude la sussistenza del presupposto per il rilascio del certificato di agibilità secondo quanto previsto dal citato articolo 10 della convenzione.

Né rileva quanto dedotto dalla parte ricorrente in relazione alla tipologia di opere ancora da eseguire che, in tesi, identificando mere opere di completamento, ove pure non eseguite, non impedirebbero il rilascio del preteso certificato. Nel verbale redatto in data 5 febbraio 2019, peraltro nemmeno gravato, si legge:

“ non si evidenziano allacci privati alle reti del gas e dell'acqua già ultimate dalle aziende erogotrici” ed ancora “ di fatto si evince ampia promiscuità tra le attività di cantiere e la viabilità, creatosi in tale situazione di occupazione degli alloggi privi della necessaria agibilità e non ancora serviti da urbanizzazioni ”.

È solo il caso di rimarcare che ai sensi dell’art. 24,comma 1, del T.U. n. 380/2001 il certificato di agibilità attesta proprio: “ La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (…), nonché la conformità dell'opera al progetto presentato”

D’altronde, come si evince dalla nota allegata al verbale del 5 febbraio 2019, datata 28 gennaio 2019, a quella data lo stato dei lavori non risultava completato al 100%; finanche con riguardo alla gestione delle acque meteoriche, pur essendo completata la rete consortile, risultava mancante “ il sistema idraulico per le vasche di laminazione in corso di approvazione e allaccio alla rete comunale”.

Se ne deve concludere che, in assenza di uno stato dei luoghi idoneo, secondo la valutazione tecnico discrezionale del collaudatore, a consentire il collaudo delle opere, il presupposto di cui all’articolo 10 della convenzione non poteva dirsi inverato, con conseguenziale legittimità della dichiarazione di inefficacia della evidentemente prematura Scia.

Va peraltro detto che nella nota impugnata si legge espressamente che “ la realizzazione delle opere di urbanizzazione (….), come accertato dall’atto di collaudo, consente la trasmissione dell’agibilità per i successivi adempimenti dell’Ente”; sicchè ben avrebbe potuto la ricorrente raggiungere il livello di completamento delle opere necessario ai fini dell’ottenimento del collaudo e, quindi, del rilascio dell’agibilità pretesa. Di contro a tutto il 21 maggio 2019, come si legge nella nota comunale del 22 maggio 2019 pure non gravata nei suoi contenuti, le opere di infrastrutturali (meglio specificate nella stessa nota) risultavano completate.

Infine va rilevato, con riguardo alla giurisprudenza citata da parte ricorrente, che nella fattispecie oggetto del relativo contenzioso era stato rilasciato il collaudo parziale dal quale si evinceva che le opere necessarie per ottenere l'agibilità erano state realizzate, circostanza non presente nella fattispecie all’esame del Collegio. Nella vicenda definita con la sentenza menzionata dalla parte ricorrente la decisione del Comune viene giudicata illegittima per difetto di istruttoria e di motivazione, non avendo l’Amministrazione, proprio a fronte di un collaudo parziale, in che modo le opere non collaudate potessero incidere in concreto sull'agibilità dell'edificio e degli alloggi.

Nella fattispecie all’odierno esame, invece, non esiste alcun collaudo parziale ed i rilievi relativi alle opere infrastrutturali riguardano, a vario titolo, l’intero complesso, con evidente sostanziale difformità della fattispecie da quella oggetto della decisione richiamata da parte ricorrente.

8.In conclusione il ricorso è infondato e va rigettato.

9.Le spese possono essere compensate attesa la peculiarità della questione

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 5 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

IA IS LI, Presidente

Silvia Piemonte, Primo Referendario

Monica GA, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Monica GA	IA IS LI

IL SEGRETARIO