Pubblicato il 05/12/2025

N. 02324/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00667/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 667 del 2022, proposto da
US TO, rappresentato e difeso dagli avvocati Vittorio Domenichelli e Paolo Neri, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia.

contro

Comune di Albignasego, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

della “Comunicazione in merito a diniego di Permesso di Costruire” prot. n. 8323 del 16.3.2022, notificata al ricorrente il successivo 28 marzo.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 30 settembre 2025 il dott. IC De AL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso notificato in data 12 maggio 2022 e depositato il giorno successivo, il sig. TO premette di essere proprietario nel Comune di Albignasego di un’area di complessivi mq 27.954 classificata da vigente Piano degli Interventi come Zona “D11/5” e catastalmente censita al Foglio 1, mappali nn. 954, 1394, 1250, 1400, 1401, 1129, 1130 (frazionato in 1626, 1627), 1395, 180, 21, 25, 371, 52 (frazionato in 1628, 1629).

In data 31 agosto 2018, il sig. TO inoltrava al comune di Albignasego domanda di permesso di costruire per la realizzazione di un intervento di ‘ricomposizione planivolumetrica’ ai sensi dell’art. 3, comma 3, della L.R. n. 14 del 2009 (c.d. “Piano Casa”), consistente nella demolizione dei tre fabbricati preesistenti e la ricostruzione di un nuovo edificio con un incremento volumetrico del 70% su un’area di sedime completamente diversa.

Nel corso del procedimento, il sig. TO raggiungeva un accordo con la ditta Aspiag Service S.r.l. per la cessione di una parte del compendio immobiliare di proprietà, comprensiva anche dei mappali ove erano ubicati i tre preesistenti edifici oggetto di demolizione, ma che non interessava invece i mappali previsti dal progetto presentato per la realizzazione del nuovo fabbricato residenziale (in luogo dei tre da demolire), rimasti di proprietà dell’istante.

Prima di procedere al rogito, la società Aspiag pretendeva la demolizione dei tre edifici insistenti nella porzione di area oggetto di cessione, intendendo acquistare il lotto completamente libero da preesistenze.

Per tale ragione, in data 12 settembre 2018 il sig. TO inoltrava al Comune una apposita SCIA per la demolizione dei predetti fabbricati: demolizione regolarmente eseguita e certificata.

Completato l’iter di abbattimento dei tre fabbricati preesistenti, il sig. TO e la ditta Aspiag Service davano corso, in data 16 ottobre 2018, alla stipula del contratto di compravendita (avente ad oggetto anche i mappali su cui insistevano originariamente i tre fabbricati demoliti ma non anche i mappali dove il sig. TO intendeva trasferire la volumetria in forza del permesso di costruire del 31 agosto 2018).

In data 22 novembre 2018, il Comune comunicava all’interessato i ‘motivi ostativi’ all’accoglimento della domanda di permesso di costruire, tra cui la circostanza che “… i fabbricati oggetto di applicazione delle disposizioni di cui all’art. 3 della L.R.V. 14/09 …. non risultano in proprietà della ditta richiedente ai sensi dell’art. 11 1° comma del D.P.R. 380/01 …. alla data in cui si andrebbe a rilasciare il titolo edilizio, vedasi atto di compravendita notaio Roberto Doria del 16/10/2018”.

L’istante trasmetteva al Comune un “atto di rettifica/integrazione al rogito del 16 ottobre 2018 in cui le parti dichiarano espressamente che è stata esclusa dall’oggetto della compravendita l’aspettativa edificatoria derivante dalla domanda di permesso di costruire inoltrata il 31 agosto 2018”.

Seguiva il provvedimento n. 14705 del 2019 col quale il responsabile del Comune rigettava la domanda di permesso di costruire sul presupposto che ai fabbricati demoliti non potevano essere applicate “le disposizioni di cui all’art. 3 della L.r. Veneto n. 14 del 2009 …. in quanto, visto l’atto di compravendita notaio Doria …. del 16/10/2018 ... non vi è il collegamento funzionale con l’area di sedime originaria … che risulta di esclusiva proprietà di altra ditta”.

Questo Tribunale con sentenza 14 luglio 2021, n. 100/2021, rigettava il ricorso, osservando, tra l’altro, che l’atto di rettifica alla compravendita in data 16 ottobre 2018, prodotto in giudizio da parte ricorrente, risultava effettivamente privo di sottoscrizione, di talché, a prescindere da ogni altra considerazione, il documento su cui il sig. TO fondava la titolarità dei diritti edificatori (da sfruttare su altra area di sedime) era “certamente inidoneo a fornire la dimostrazione di quanto preteso”.

Secondo parte ricorrente il preteso difetto di prova sarebbe stato integralmente superato con l’atto notarile del 4 febbraio 2022 denominato di “chiarimento” nel quale si attesta espressamente quanto segue:

«A chiarimento dell’atto a rogito del Notaio Roberto Doria di Padova in data 16/10/2018 Rep. n. 431.934, le parti dichiarano che è stata esclusa dall’oggetto della compravendita l’aspettativa edificatoria derivante dalla pratica edilizia di cui alla lett. b) delle premesse, avente ad oggetto i preesistenti fabbricati poi demoliti, che pertanto rimane riservata a favore di TO US.

A seguito di tale atto, il ricorrente confidava di poter finalmente ottenere il rilascio del titolo edilizio ed ha pertanto inoltrato all’Amministrazione un’istanza di riesame della domanda di permesso di costruire. Dopo la notifica dell’appello, e precisamente il 28 marzo u.s., il Comune ha notificato al ricorrente la “Comunicazione in merito a diniego di Permesso di Costruire” prot. n. 8323 del 16.3.2022 con cui il Responsabile del 5° Settore Pianificazione e Gestione del Territorio ha confermato il diniego di permesso di costruire del 14/05/2019, sul presupposto che sarebbe venuto meno solo il profilo relativo al difetto di prova relativa alla riserva di proprietà da parte del ricorrente sull’area di sedime dei manufatti.

2. Avverso tale provvedimento insorge il ricorrente, proponendo le seguenti censure.

1. Eccesso di potere per difetto di istruttoria sotto il profilo della non corretta interpretazione e valutazione dei documenti della pratica edilizia e dei documenti di causa. Eccesso di potere per difetto di motivazione, anche sotto il profilo della non corretta interpretazione di quanto statuito dal TAR Veneto con la sentenza n. 1100/2021. Eccesso di potere per erroneità dei presupposti, nonché per illogicità, incongruità ed irragionevolezza manifeste.

3. L’ente intimato non si è costituito in giudizio e all’udienza straordinaria per lo smaltimento dell’arretrato del 30 settembre 2025 la causa è stata chiamata in decisione.

4. Con l’unica censura parte ricorrente si duole che:

a) l’ente intimato avrebbe erroneamente supposto la necessità del previo annullamento in autotutela del precedente diniego di permesso di costruire; b) nel considerare che nell’istanza di riesame il ricorrente avrebbe contestato solo il profilo fattuale della conservazione dei diritti edificatori, il Comune non avrebbe considerato che nel ricorso in appello parte ricorrente avrebbe censurato tutti i motivi su cui si fondava il gravato diniego; c) il diniego impugnato avrebbe illegittimamente disconosciuto che l’atto di chiarimento avrebbe effettivamente superato le criticità in precedenza rilevate, contrariamente a quanto sostenuto dal Comune, chiarendo per l’appunto, che i diritti edificatori collegati agli immobili demoliti sono stati riservati in capo al ricorrente.

I profili di doglianza sono complessivamente infondati.

4.1 Deve premettersi in punto di fatto che con sentenza 16 novembre 2022, n. 10070 la IV Sezione del Consiglio di Stato ha respinto l’appello proposto dall’odierno ricorrente avverso la predetta sentenza n-. 1100/2021 con cui questo Tribunale aveva respinto il ricorso avverso l’originario diniego di permesso di costruire.

Nel confermare la decisione di reiezione il Consiglio di Stato ha esaminato tutte le censure di merito proposte dalla odierna ricorrente e riproposte nel presente giudizio con la conseguenza che anche le identiche questioni sollevate dal ricorrente nel presente giudizio sono oramai coperte dal giudicato, tenuto conto della circostanza che l’atto odiernamente impugnato ha carattere confermativo di quello fatto oggetto dell’impugnativa già negativamente scrutinata.

4.2 Ciò premesso, l’unica censura “nuova” attiene alla dedotta circostanza per cui l’ente intimato avrebbe errato nel ritenere necessario il previo annullamento in autotutela del precedente diniego di permesso; sennonché è sufficiente in contrario osservare che la valutazione negativa del Comune non scaturisce affatto dall’impraticabilità di un’eventuale autotutela sul precedente diniego, ma dalla corretta presa d’atto della legittimità del preventivo intervento.

In realtà l’atto impugnato è un atto di conferma del precedente diniego in cui l’Amministrazione ribadisce le medesime ragioni su cui esso si fondava, in alcun modo adducendo di non poter rilasciare il permesso di costruire in ragione del precedente diniego.

In altre parole l’Amministrazione comunale si limita ragionevolmente ad affermare che non sussistono ragioni né circostanze sopravvenute atte a superare le motivazioni con le quali era stato opposto il diniego all’istanza di rilascio del permesso di costruire reiterata dal sig. TO.

4.3 Del resto un tale iter argomentativo ben si concilia con le chiare indicazioni desumibili dalla motivazione con cui il Consiglio di Stato rigetta le censure a suo tempo proposte dal ricorrente.

In particolare, il Supremo consesso ha puntualmente esaminato la dedotta circostanza sopravvenuta consistente nell’atto notarile di chiarimento, rappresentando che la questione decisiva a fondamento del diniego non risiedeva nella conservazione dei diritti edificatori in capo al ricorrente, ma nelle seguenti assorbenti considerazioni:

<< 12.1. E invero, una volta preso atto della avvenuta vendita dei mappali sui quali insistevano i tre manufatti, nessun collegamento funzionale era più ravvisabile tra l’area su cui insistevano i fabbricati e quella diversa di sedime sulla quale la ricostruzione avrebbe dovuto “atterrare”.

12.2. La domanda volta al rilascio del (poi denegato) permesso non ha fondato né cristallizzato, invero, alcun diritto edificatorio, in mancanza di un titolo formale che tale diritto avrebbe solo potuto riconoscere.

12.3. La posizione acquisita dall’appellante in base alla domanda del 31 agosto 2018 ha assunto natura di mera aspettativa, strettamente collegata e condizionata, funzionalmente, alla contestuale e persistente esistenza dei manufatti al momento di esame della domanda medesima.

12.4. La demolizione autonoma, anticipata e decontestualizzata (rispetto alla domanda) dei tre manufatti ha fatto venire meno questo collegamento funzionale e, con esso, ha reso impossibile trasformare e far evolvere l’aspettativa in una situazione giuridica qualificata e meritevole di positivo apprezzamento.

13. In altri termini:

a) i tre fabbricati sui quali si basa l’intervento di “ricomposizione planivolumetrica” ai sensi dell’art. 3, comma 3, della L.R. veneta n. 14/2009 (c.d. “Piano Casa”) sono stati demoliti dallo stesso appellante mediante scia del 12 settembre 2018, ossia ancor prima che la domanda volta a ottenere il rilascio del relativo permesso di costruire (presentata il 31 agosto 2018 per la demolizione dei tre fabbricati preesistenti con contestuale ricostruzione di un nuovo edificio con un incremento volumetrico del 70%) venisse esaminata dall’amministrazione (14 maggio 2019);

b) i mappali sui quali insistevano i tre fabbricati sono stati poi ceduti a terzi in data 16 ottobre 2018;

c) circostanze, queste (sub a-b), che hanno ipso facto ed irrimediabilmente reciso il “collegamento funzionale con l’area di sedime originaria”, che va valutato al momento dell’esame da parte dell’Amministrazione dell’istanza di rilascio del titolo edilizio, per il favorevole scrutinio della quale è necessaria tanto l’attuale proprietà in capo all’istante dei mappali di “decollo” della volumetria, quanto l’attuale esistenza ivi dei fabbricati prospetticamente demolendi;

d) nell’atto di compravendita del 16 ottobre 2018 non è fatta alcuna menzione delle aspettative edificatorie derivanti dalla pratica edilizia del 31 agosto 2018;

e) il successivo “atto di chiarimento” confezionato in data 4 febbraio 2022 (dunque dopo il radicamento del presente giudizio di appello) è ininfluente, sia perché di molto successivo non solo al radicamento della lite, ma anche alla stessa conclusione del procedimento amministrativo, benché afferisca a circostanze preesistenti all’avversata delibazione amministrativa di diniego, sia, comunque, perché la disciplina recata dal Piano casa persegue l’interesse pubblico e non è disponibile dai privati >>

Le considerazioni espresse dal Consiglio di Stato valgono anche con riferimento all’impugnazione dispiegata nel presente giudizio, in quanto sostanzialmente fondata sulla pretesa assorbente circostanza dell’atto di chiarimento che, però, come rilevato, non incidono sugli elementi fondanti la decisione di reiezione del permesso di costruire, la cui legittimità deve quindi essere confermata anche nella presente sede.

Tutto ciò considerato il ricorso è infondato.

5. Nulla per le spese non essendosi costituito il Comune intimato.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Nulla per le spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del giorno 30 settembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

VA NI, Presidente

IC De AL, Consigliere, Estensore

Valerio Torano, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IC De AL	VA NI

IL SEGRETARIO