Pubblicato il 02/03/2026

N. 00434/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01954/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1954 del 2025, integrato da motivi aggiunti, proposto da RO S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Fabio Todarello, Francesco Schiano Di Cola e Maria Chiara Berra, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

il Comune di Forte dei Marmi, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Marina Vannucci e Francesco Gesess, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

per quanto riguarda il ricorso introduttivo

- della deliberazione del Consiglio comunale n. 31 del 26.11.2024, pubblicata sul BURT n. 6, parte seconda, del 5.02.2025, avente ad oggetto “ Nuovo Piano Operativo Comunale e contestuale limitata variante al vigente Piano Strutturale. Approvazione ai sensi dell’art.19 della LR n. 65/2014, conclusione procedimento VAS ai sensi della LR n. 10/2010 e contestuale rettifica di errori materiali ai sensi dell’art. 21 della LR n.65/2014 ”, nella parte in cui appone il vincolo preordinato all’esproprio sull’area di proprietà di RO S.r.l. sita in Forte dei Marmi, identificata al catasto fabbricati foglio 12, mappale 116, e nella parte in cui non riconosce le volumetrie esistenti e il diritto alla loro ricostruzione;

- nonché di tutti gli atti presupposti, connessi e conseguenti e, in particolare, la comunicazione del Comune di Forte dei Marmi prot. 18647 del 14.05.2025, di rigetto delle osservazioni presentate dalla proprietà;

e per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da RO S.r.l. il 22.10.2025

- della deliberazione della Giunta comunale n. 212 del 17.07.2025, comunicata alla ricorrente il 18.07.2025 e pubblicata sull’albo pretorio online in data 5.08.2025, avente ad oggetto “ Realizzazione di una piazza pubblica presso la chiesa di Sant’Ermete – perizia 12/2025. Approvazione progetto di fattibilità tecnica ed economica e contestuale dichiarazione di pubblica utilità ed imposizione del vincolo preordinato all’esproprio ai sensi degli art. 13 e 17 del Dpr 327/2001 ”, in relazione all’area di proprietà di RO S.r.l. sita in Forte dei Marmi, identificata al catasto fabbricati foglio 12, mappale 116;

- nonché di tutti gli atti presupposti, connessi e conseguenti ed in particolare del “ Progetto di Fattibilità Tecnica ed Economica ” e di tutti gli allegati connessi tra cui il “ Piano Particellare ” e la relativa tabella descrittiva, che fanno propria la relazione di stima di cui all’accordo di collaborazione prot. n. 6679 del 19.01.2024 con l’Agenzia delle entrate, per la “ Stima per la determinazione del valore venale di un fabbricato a destinazione residenziale e commerciale, attualmente inutilizzato, corredato da terreno scoperto, il tutto ubicato in Forte dei Marmi, via Duca d’Aosta ”, presentata con nota prot. 19816 del 15.05.2024;

e per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da RO S.r.l. il 23.10.2025

- del decreto di esproprio n. 1503 del 15.10.2025, emesso ai sensi dell’art. 22 del d.P.R. n. 327/2001 dal II Settore tecnico del Comune di Forte dei Marmi e notificato a mezzo pec in pari data alla ricorrente;

- della comunicazione a mezzo pec di notifica del decreto di esproprio e di avviso dell’immissione in possesso per il giorno 28.10.2025 presso le aree di proprietà di RO di cui alla nota prot. 39329 del 15.10.2025;

- della comunicazione a mezzo pec alla proprietà dell’indennità di espropriazione offerta, di cui alla nota prot. 39332 del 15.10.2025;

- nonché di tutti gli atti presupposti, connessi e conseguenti;

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Forte dei Marmi;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 22 gennaio 2026 il dott. VI De RA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. – É materia del contendere la legittimità degli atti adottati dal Comune di Forte dei Marmi in relazione al terreno con destinazione edificabile/residenziale distinto al catasto al foglio 12, mappale 116, sul quale attualmente insiste un edificio di tre piani fuori terra in stato di abbandono e di forte degrado.

Il compendio immobiliare, già di proprietà di La DU S.p.A., in data 27.12.2022 veniva da quest’ultima trasferito a RO S.r.l., odierna ricorrente.

2. – Secondo quello che si può ricostruire dagli atti depositati in giudizio dalle parti, il lotto sopra indicato era stato interessato dalla concessione edilizia n. 169 del 17.06.2004, rilasciata a DR S.r.l., all’epoca proprietaria dello stesso.

All’esito di sopralluoghi eseguiti tra settembre e ottobre 2007, era emerso che, nel corso dei lavori, era stata eseguita la demolizione di due fabbricati insistenti sul lotto che, però, non era contemplata nel titolo edilizio.

Quindi, con ordinanza del 1.10.2007, il Comune di Forte dei Marmi aveva disposto nei confronti di La DU, nel frattempo divenuta proprietaria dell’area, la sospensione dei lavori.

Il procedimento si era concluso con l’atto del 18.04.2008 di irrogazione di sanzioni pecuniarie.

La proprietà aveva impugnato dinnanzi a questo Tribunale amministrativo regionale l’atto di irrogazione della sanzione unitamente al provvedimento che aveva accordato, limitandola a soli sei mesi, la proroga del termine di conclusione dei lavori oggetto della concessione edilizia n. 169 del 2004.

Con sentenza n. 570 del 27 marzo 2014 il Tribunale aveva respinto i ricorsi di DR e de La DU. Il rigetto era stato poi confermato dal Consiglio di Stato con sentenza n. 3510 del 17 luglio 2017.

Nelle more del succitato giudizio, in data 17.07.2008 La DU aveva presentato al Comune di Forte dei Marmi istanza di accertamento di conformità in sanatoria relativamente agli interventi di demolizione eseguiti sine titulo .

Con atto del 29.07.2016, il Comune di Forte dei Marmi aveva rigettato l’istanza di accertamento di conformità per carenza della documentazione richiesta dall’art. 142 della legge regionale n. 65/2014.

Il rigetto dell’istanza di accertamento di conformità non risulta essere stato mai impugnato.

3. – Con delibera del Consiglio comunale n. 14 del 22.04.2022, il Comune di Forte dei Marmi adottava il nuovo piano operativo con contestuale limitata variante al piano strutturale, individuando alcuni beni da sottoporre a vicolo espropriativo (elaborato QP3). Tra questi era compreso il compendio immobiliare che qui interessa, che l’Amministrazione si proponeva di espropriare per realizzare una piazza pubblica a servizio dell’adiacente chiesa parrocchiale dedicata a S. Ermete, principale luogo di culto cattolico del territorio comunale.

4. – In data 21.06.2022 La DU, ancora proprietaria del compendio, presentava le proprie osservazioni al piano adottato, deducendo che, «[ a ] l fine della determinazione dell’importo dell’indennità » di esproprio, avrebbe dovuto essere « definito l’esatto indice fondiario dell’area sulla base della […] previgente destinazione e degli indici ad essa assegnati », dovendosi a tale scopo tenere conto della destinazione residenziale prevista dal piano strutturale, della disciplina edificatoria dettata dal regolamento urbanistico, del contenuto della tavola unica dello stesso regolamento (nella quale l’area era classificata come B2 “ edifici privi di valore inseriti in contesti ambientali omogenei ” e H2 “ giardini, resedi, corti e parchi privati area pertinenziali in genere ”), della circostanza che per l’area era prevista la possibilità della ristrutturazione edilizia e della demolizione e fedele ricostruzione e, infine, del fatto che sul lotto insistevano non soltanto il fabbricato in cattivo stato di manutenzione ancora presente, ma anche i due altri manufatti che erano stati precedentemente demoliti, uno da La DU e l’altro dalla precedente proprietà.

5. – Successivamente, in data 26.09.2022, RO – nel frattempo divenuta proprietaria del lotto – presentava ulteriori osservazioni al piano operativo adottato, con le quali, oltre a ribadire quanto già osservato da La DU, proponeva, al fine di « evitare un possibile contenzioso con il Comune in relazione all’esproprio e alla determinazione dell’indennizzo », la stipulazione di un accordo ai sensi dell’art. 101 della legge regionale n. 65/2014, in virtù del quale la società avrebbe ceduto a titolo gratuito al Comune il compendio immobiliare dietro attribuzione della relativa cubatura (comprensiva di quella dei fabbricati già demoliti) destinata ad “atterrare” presso un altro immobile di sua proprietà posto in via della Repubblica.

6. – Con deliberazione consiliare n. 6 del 22.04.2024, il Comune di Forte dei Marmi respingeva la proposta di compensazione urbanistica formulata dalla proprietà, ritenendo preferibile procedere in maniera autonoma e con risorse proprie alla realizzazione della piazza pubblica adiacente alla chiesta di S. Ermete e limitare sull’immobile di via della Repubblica il solo recupero attraverso interventi di riqualificazione compatibili con il contesto urbanistico e ambientale di appartenenza secondo quanto previsto dal piano strutturale e tali da non alterare in modo significativo la percezione delle visuali paesaggistiche.

7. – Faceva seguito, da parte del Comune, la trasmissione della nota del 14.05.2025, di riscontro della missiva di RO del 9.05.2025, con la quale l’Amministrazione precisava che il previgente regolamento urbanistico non prevedeva indici di fabbricabilità ulteriori, consentendo per lotti delle dimensioni di quello di cui si discute la possibilità di edificazione inferiori rispetto a quelle dell’edificio esistente e senza considerare quelli demoliti, che non potevano più essere ricostruiti.

8. – Con deliberazione n. 31 del 26.11.2024, pubblicata sul BURT del 5.02.2025, il Consiglio comunale di Forte dei Marmi approvava il piano operativo e la contestuale limitata variante al piano strutturale e, per quello che qui interessa, l’elaborato QP3, che include il lotto di proprietà di RO tra le aree sottoposte a vincolo espropriativo ai fini della realizzazione della piazza pubblica adiacente alla chiesa di S. Ermete.

9. – RO S.r.l. ha impugnato la succitata deliberazione consiliare con ricorso straordinario al Presidente della Repubblica notificato il 4.06.2025.

Con il primo motivo, la società ricorrente deduce la violazione dell’art. 42 della Costituzione, dell’art. 1 del Primo Protocollo addizionale della CEDU e dell’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001 e l’eccesso di potere per difetto dei presupposti e della motivazione, sostenendo che il Comune, nell’approvazione della scheda relativa al lotto di cui si discute, avrebbe considerato l’esistenza del solo fabbricato di circa mq 160 di superficie coperta e di tre piani fuori terra, stimato in mc 1.100, mentre avrebbe illegittimamente omesso di considerare la preesistente presenza dei fabbricati demoliti e non avrebbe tenuto conto del diritto della ricorrente alla ricostruzione di detti fabbricati ai sensi dell’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, per la quale fu rilasciata la concessione edilizia n. 169 del 17.06.2004.

Con il secondo motivo viene denunziata la violazione dell’art. 3 della legge n. 241/1990 e l’eccesso di potere: nell’apporre il vincolo preordinato all’esproprio, il Comune avrebbe omesso di operare l’equo contemperamento dell’interesse pubblico con quello privato, tale da giustificare il sacrificio totale del diritto di proprietà di quest’ultimo, di evidenziare concretamente le effettive e specifiche esigenze della collettività che l’opera mira a soddisfare e, pur a fronte delle osservazioni presentate dalla proprietà, di valutare soluzioni alternative che avrebbero consentito di perseguire le medesime finalità garantendo allo stesso tempo, nel rispetto del principio di proporzionalità, un minore impatto sugli interessi della proprietà; sotto altro profilo, la scelta dell’area di proprietà dell’odierna ricorrente si fonderebbe su un’errata descrizione dell’area, che evidenzierebbe una carenza di istruttoria ed una conseguente erronea valutazione in ordine all’impatto dell’opera sull’area di RO.

Con il terzo mezzo viene dedotta la violazione dell’art. 3 della legge n. 241/1990, degli artt. 41, 42 e 97 della Costituzione, dell’art. 1 del Primo Protocollo addizionale della CEDU e l’eccesso di potere: l’Amministrazione avrebbe motivato in modo generico ed irragionevole in ordine al mancato accoglimento della proposta di RO finalizzata alla stipulazione di un accordo per addivenire ad una compensazione urbanistica, soluzione che avrebbe avuto un impatto meno pregiudizievole sugli interessi della ricorrente.

10. – In data 23.06.2025 il Comune di Forte dei Marmi ha ritualmente formulato opposizione ai sensi dell’art. 10 del d.P.R. n. 1199/1971.

11. – In data 10.07.2025 RO si è costituita in giudizio dinnanzi a questo Tribunale amministrativo regionale ai sensi dell’art. 10 del d.P.R. n. 1199/1971, provvedendo il giorno successivo a notificare il relativo avviso all’Amministrazione intimata.

12. – Il Comune di Forte dei Marmi si è costituito in giudizio per resistere al ricorso.

13. – Nelle more del giudizio così instaurato, con delibera della Giunta comunale n. 212 del 17.07.2025, il Comune di Forte dei Marmi ha approvato il progetto di fattibilità tecnica ed economica della piazza con contestuale dichiarazione di pubblica utilità dell’opera ed imposizione del vincolo preordinato all’esproprio.

14. – Con atto notificato il 14.10.2025 e depositato il 22.10.2025, RO ha proposto motivi aggiunti avverso la delibera di Giunta appena citata, deducendone l’illegittimità per via derivata e, inoltre, per violazione dell’art. 3 della legge n. 241/1990, dell’art. 32 del d.P.R. n. 327/2001, dell’art. 42 della Costituzione e dell’art. 1 del Primo Protocollo addizionale della CEDU e per eccesso di potere: la ricorrente censura la scelta dell’Amministrazione di espropriare interamente l’immobile della società, senza considerare eventuali alternative meno impattanti, e, inoltre, la mancata considerazione delle volumetrie inerenti all’immobile ed in particolare la negazione delle volumetrie espresse dai fabbricati demoliti, sul presupposto, ritenuto erroneo, che la proprietà non avesse diritto alla ricostruzione degli stessi.

15. – In data 15.10.2025 il Comune di Forte dei Marmi, dopo aver comunicato con nota del 10.04.2025 l’avvio del procedimento, ha infine adottato il decreto di esproprio in via d’urgenza dell’area ai sensi dell’art. 22 del d.P.R. n. 327/2001 determinando in € 1.853.000,00 la relativa indennità.

16. – Con ulteriori motivi aggiunti notificati e depositati il 23.10.2025, RO ha impugnato il decreto di esproprio da ultimo citato, deducendone l’illegittimità, oltre che per via derivata, anche per violazione dell’art. 3 della legge n. 241/1990 e dell’art. 22 del d.P.R. n. 327/2000 e per eccesso di potere: la società ricorrente contesta la sussistenza di ragioni di urgenza tali da giustificare il ricorso alla procedura di cui all’art. 22 del d.P.R. n. 327/2001.

Del decreto di esproprio la società ricorrente ha chiesto la sospensione cautelare, da disporsi anche con provvedimento inaudita altera parte .

17. – Con decreto n. 606 del 24 ottobre 2025, considerata la reversibilità degli effetti giuridici dell’immissione in possesso, la Presidente di questo Tribunale amministrativo regionale ha accolto l’istanza di misure cautelari monocratiche inibendo al Comune solo il compimento di attività di trasformazione del bene eccedenti la stretta messa in sicurezza del fabbricato.

18. – Con successiva ordinanza n. 642 del 7 novembre 2025, il collegio, alla luce delle dichiarazioni rese dalle parti nella camera di consiglio del 6 novembre 2025, ha confermato la misura cautelare già disposta dalla Presidente nei limiti dell’inibizione al Comune di qualsiasi attività di trasformazione del bene eccedente la stretta messa in sicurezza del medesimo.

19. – In vista della discussione della causa le parti hanno depositato memorie e repliche.

Il Comune di Forte dei Marmi ha eccepito la parziale inammissibilità del ricorso per difetto di giurisdizione del giudice amministrativo, in relazione alle censure riguardanti la mancata considerazione dei due fabbricati demoliti anteriormente all’avvio del procedimento di approvazione del piano operativo comunale, trattandosi di questione che, nell’impostazione seguita dalla ricorrente, assumerebbe rilievo soltanto ai fini della determinazione dell’indennità di esproprio, profilo devoluto alla giurisdizione del giudice ordinario ai sensi dell’art. 53, co. 2, del d.P.R. n. 327/2001 e dell’art. 133, co. 1, lett. f) , cod. proc. amm.

20. – All’udienza pubblica del 22 gennaio 2026, le parti hanno discusso la causa, che è stata quindi trattenuta in decisione.

21. – Le doglianze affidate da RO al primo motivo del ricorso introduttivo e alla seconda parte dei primi motivi aggiunti non meritano condivisione.

La ricorrente si duole della circostanza che l’Amministrazione comunale, nella elaborazione della scheda relativa all’area in cui è collocato il compendio immobiliare di sua proprietà ed oggetto del vincolo espropriativo, avrebbe omesso di considerare la preesistenza di due fabbricati che erano stati oggetto di demolizione, con ciò precludendole la possibilità di ricostruire la relativa volumetria e violando « il principio secondo cui l’indennità di espropriazione è pari al valore di mercato per ogni categoria di beni ».

Ferma restando la devoluzione all’autorità giurisdizionale ordinaria di tutte le questioni inerenti alla quantificazione dell’indennità di esproprio (art. 133, co. 1, lett. f) , cod. proc. amm.), deve ritenersi che l’Amministrazione resistente, nella elaborazione dei documenti di piano e, più in particolare, della scheda che include il compendio immobiliare di cui si discute, ha correttamente tenuto conto dell’attuale consistenza del lotto, al quale è stata impressa una diversa destinazione, ovvero l’acquisizione da parte del Comune finalizzata alla realizzazione di un’opera pubblica.

L’area in questione viene così descritta nella scheda “v8R”: « Lotto su Via Duca degli Abruzzi di mq. 709 adiacente la Chiesa di S. Ermete su cui insiste un edificio residenziale in cattivo stato di conservazione e in abbandono di circa mq. 160 di SC e tre piani fuori terra, stimato in circa mc. 1.100 ». Nella stessa scheda viene precisato che « l’immobile ricade all’interno del vincolo paesaggistico della fascia costiera (DM 21/08/1952) per una profondità di un chilometro dal mare. Ai fini dell’obiettivo per la tutela e valorizzazione – disciplina d’uso (Art. 143 c. 1 lett. b, Art. 138 c. 1 del Codice) l’intervento di recupero per la costruzione della nuova piazza deve garantire una qualità progettuale dello spazio di fruizione collettiva ».

É noto che la definizione normativa dei confini dell’intervento edilizio di ristrutturazione mediante demolizione seguita dalla ricostruzione (c.d. “demo-ricostruzione”) ha subìto, dall’originaria previsione contenuta nell’art. 31 della legge n. 457/1978, diverse modifiche che hanno portato al progressivo allontanamento dal modello originario, dapprima con la previsione, quale unica condizione, che la riedificazione assicurasse la piena conformità di sagoma, volume e superficie tra il vecchio e il nuovo manufatto, successivamente con l’espunzione dell’aggettivo “fedele” che accompagnava il sostantivo “ricostruzione”, quindi con l’eliminazione del vincolo della sagoma per gli edifici che non fossero sottoposti a vincolo ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio e, infine, con la precisazione, contenuta nel decreto legge n. 76/2020, come convertito, che l’immobile ricostruito può avere anche « diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche » rispetto al fabbricato preesistente e persino presentare « incrementi di volumetria » nei casi previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali (per una ricostruzione dell’evoluzione normativa si può vedere Cons. Stato, sez. II, 4 novembre 2025, n. 8542).

Il decreto legge n. 17/2022, come convertito, ha escluso dalla nozione di “ristrutturazione edilizia” gli interventi di demolizione e ricostruzione ovvero di ripristino di edifici crollati o demoliti che si trovino in aree sottoposte a vincolo paesaggistico per legge ai sensi dell’art. 142 del codice dei beni culturali e del paesaggio e il decreto legge n. 50/2022, come convertito, ha poi esteso tale esclusione agli immobili tutelati per il notevole interesse pubblico che essi rivestono ai sensi dell’art. 136, co. 1, lett. c) e d) , del medesimo codice.

Nel testo attualmente vigente, successivo alle modifiche introdotte con il decreto legge n. 69/2024, come convertito, l’art. 3, co. 1, lett. d) , del d.P.R. n. 380/2001 definisce “interventi di ristrutturazione edilizia” gli « interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria ».

Pur a fronte delle significative modifiche subìte nel corso dei decenni dalla nozione di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione, continua ad essere previsto che:

- il ripristino tramite la ricostruzione di edifici crollati o demoliti può integrare la ristrutturazione edilizia solo allorché sia possibile accertarne la preesistente consistenza;

- gli interventi di demolizione e ricostruzione e quelli di ripristino di edifici crollati o demoliti con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio (ad eccezione di quelli situati in aree tutelate ai sensi degli artt. 136, co. 1, lett. c) e d) , e 142 del d.lgs. n. 42/2004) costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria (cfr., in giurisprudenza, Cons. Stato sez. VI, 12 maggio 2023, n. 4794; Id., 1 settembre 2022, n. 7625; TAR Lombardia, Brescia, sez. I, 20 maggio 2024, n. 441).

Ad ogni modo, perché possa rientrarsi nell’ipotesi della ristrutturazione edilizia tramite “demo-ricostruzione”, è comunque necessario che vi sia continuità tra la demolizione e la ricostruzione, venendo altrimenti meno l’unitarietà dell’intervento edilizio che costituisce la caratteristica propria della fattispecie astratta delineata dal legislatore. Infatti, quando la demolizione o il crollo di un edificio non sia seguita, nel medesimo contesto temporale, dalla ricostruzione dello stesso, devono ritenersi opponibili all’interessato le previsioni, entrate in vigore in epoca successiva alla demolizione o al crollo, che precludano la realizzazione, sul relativo fondo, di nuove costruzioni o di nuovi volumi (Cons. Stato, sez. VII, 9 giugno 2025, n. 4981; Id., sez. VI, 18 gennaio 2023, n. 616).

Orbene, nel caso di specie, nessuna indicazione viene fornita dalla parte ricorrente circa gli elementi identificativi e la consistenza dei fabbricati demoliti, salvo quelle, contenute nelle osservazioni presentate da La DU e da RO rispetto al piano operativo adottato, della loro superficie, per un totale di mq 247, e della loro volumetria.

Inoltre, considerato che, come indicato nella scheda di piano, il compendio ricade in area sottoposta a vincolo paesaggistico (d.m. 21.08.1952), nessuna informazione o rappresentazione viene fornita dalla ricorrente in ordine alle caratteristiche dei fabbricati demoliti, circostanza che condiziona gli interventi di demolizione e ricostruzione, essendo, come si è visto, più pregnante in questi casi il vincolo dato dalla necessaria continuità tra la demolizione e la ricostruzione.

Infine, manca completamente il requisito della continuità temporale tra la demolizione e l’ipotetica ricostruzione, tenuto conto del fatto che l’impugnazione delle sanzioni irrogate dal Comune di Forte dei Marmi per gli abusivi interventi di demolizione è stata definitivamente respinta dal giudice amministrativo (con sentenze n. 570 del 27 marzo 2014 di questo Tribunale amministrativo regionale e n. 3510 del 17 luglio 2017 del Consiglio di Stato), che con atto del 29.07.2016, mai impugnato dalla ricorrente o dalla sua dante causa, il Comune di Forte dei Marmi ha rigettato l’istanza di accertamento di conformità in relazione agli interventi di demolizione e che, infine, nessun intervento di ricostruzione è stato mai avviato dalla ricorrente o dalla sua dante causa, versando l’intero compendio immobiliare in completo stato di abbandono.

A fronte di un quadro fattuale come quello appena sinteticamente descritto, non si ravvedono profili di illegittimità negli atti comunali di pianificazione, i cui elaborati tengono correttamente conto dell’attuale consistenza del lotto di cui si discute, destinato ad essere acquisito dall’Amministrazione in vista della realizzazione di un’opera pubblica.

22. – Non meritano miglior fortuna nemmeno le doglianze affidate dalla ricorrente al secondo motivo del ricorso introduttivo e alla prima parte dei primi motivi aggiunti.

Infatti, lo stato attuale dei luoghi e le ragioni di interesse pubblico dell’intervento sono adeguatamente rappresentati nella scheda della Greppia e nella relazione generale allegate al piano operativo approvato con deliberazione del Consiglio comunale del 26.11.2024 e nelle relazioni allegate al progetto di fattibilità tecnico-economica approvato con deliberazione della Giunta comunale del 17.07.2025.

In particolare, nella relazione generale al piano operativo vengono illustrati, al par. 5.2, gli obiettivi di “ Qualità della vita sociale ” perseguiti attraverso le scelte adottate dall’Amministrazione comunale, specificandosi che «[ p ] articolare attenzione è stata rivolta al sistema delle aree verdi e dei parchi urbani, in chiave di corridoi di connessione ecologica e del recupero di importanti zone urbane degradate e sottoutilizzate per le quali sono previsti specifici progetti di opera pubblica per incrementarne la dotazione dei servizi e per riqualificare lo spazio urbano. I più importanti progetti riguardano: (…) la nuova piazza adiacente la Chiesa di S. Ermete, principale luogo di culto del Comune, previa demolizione di un edificio dismesso ».

Nella relazione storica, tecnica e paesaggistica e nello studio di inserimento urbanistico allegati al progetto di fattibilità tecnico-economica, oltre alla descrizione dello stato attuale dei luoghi destinati ad accogliere l’intervento e allo stato di assoluto degrado dell’edificio ivi presente, si legge che «[ a ] ppare evidente come il fabbricato si collochi in una posizione a ridosso del sagrato della Chiesta di S. Ermete, e ne impedisca la visibilità per chi arriva dalla Via Duca D’Aosta, riducendone la qualità visiva e limitando l’uso dell’aria [ sic ] del sagrato; infatti durante le varie funzioni religiose (matrimoni, funerali, ricorrenze religiose ecc.) i VV.UU sono costretti a chiudere spesso la via per il centro a causa dell’affollamento sul sagrato (troppo ridotto) e nella stessa strada per la mancanza di uno spazio adeguato intorno alla chiesa, e per la presenza di reale pericolo per i fedeli ». Inoltre, quanto alla valorizzazione della chiesa mediante la realizzazione della nuova piazza, nella relazione da ultimo citata viene spiegato che «[ i ] l progetto prevede la realizzazione di un nuovo ingresso in chiesa sulla facciata lato monti, consentendo quindi un diretto collegamento tra l’interno dell’edificio religioso e la piazza. Tale ingresso sarà esattamente corrispondente a quello già esistente sulla Via Trento, nel rispetto della simmetria storica della Chiesa » e che «[ è ] obiettivo generale del progetto quello di restituire alla città un’area ormai abbandonata da troppo tempo, destinandola a Piazza della Chiesa di S. Ermete, in linea con un principio di recupero degli spazi dismessi, riportandoli completamente ad un uso pubblico ».

Le motivazioni appena richiamate sono sufficienti a rendere ragione della mancata considerazione di soluzioni alternative a quella dell’acquisizione del compendio immobiliare di proprietà di RO.

Al riguardo, deve ricordarsi che la scelta localizzativa di un’opera pubblica o di pubblica utilità costituisce espressione di discrezionalità tecnica, sindacabile in sede giurisdizionale solo in presenza di evidenti vizi di logicità, travisamento dei fatti o manifesta contraddittorietà e che l’amministrazione non è tenuta a dimostrare, in modo puntuale e comparativo, la preferenza accordata rispetto a ogni ipotesi alternativa presentata da soggetti privati, rimanendo inibita al sindacato giurisdizionale sull’eccesso di potere ogni possibilità di sovrapporre una nuova graduazione di interessi in conflitto alla valutazione che di essi sia stata già compiuta dall’organo competente (cfr. Cons. Stato, sez. V, 13 aprile 2021, n. 3009; TAR Lazio, Roma, sez. III, 5 dicembre 2025, n. 22055).

Nel caso di specie, tenuto conto delle finalità perseguite dall’Amministrazione comunale – consistenti nella realizzazione di una piazza in adiacenza alla Chiesa di S. Ermete, principale luogo di culto del territorio comunale, previo recupero di uno spazio dismesso e degradato (come documentato negli atti del procedimento e nel presente giudizio), con l’obiettivo del miglioramento della qualità visiva del sagrato della chiesa e della riduzione dei pericoli per le persone in occasione delle cerimonie religiose, e in particolare di quelle più partecipate, per la prevenzione dei quali l’Amministrazione è spesso costretta a disporre la chiusura al traffico della strada per mancanza di uno spazio adeguato intorno alla chiesa –, non si ravvedono profili di palese irragionevolezza nella scelta localizzativa dell’opera pubblica.

L’esame di possibili alternative è concretamente possibile soltanto qualora l’opera pubblica non debba essere necessariamente localizzata su una determinata area, con la conseguenza che, laddove – come nel caso di specie – la scelta di realizzare l’opera sia strettamente e razionalmente correlata alle esigenze di una specifica area, l’individuazione di tale area ai fini della procedura ablatoria non ammette, in concreto, ipotesi alternative (cfr. TAR Toscana, sez. I, 19 dicembre 2022, n. 1476).

23. – Per quello che riguarda le doglianze formulate con il terzo motivo del ricorso introduttivo, deve osservarsi che anche il rigetto della proposta di stipulazione di un accordo, avente ad oggetto la cessione del terreno dietro compensazione urbanistica da attuarsi mediante l’attribuzione della corrispondente volumetria da spendere su altro lotto di proprietà, è stato adeguatamente, seppur sinteticamente, motivato dal Comune in sede di approvazione delle controdeduzioni all’osservazione presentata da RO il 26.09.2022, allorché il Comune ha dichiarato di ritenere preferibile « proseguire in maniera autonoma alla realizzazione del progetto per la realizzazione della Piazza pubblica adiacente la Chiesta di S. Ermete ».

D’altra parte, come condivisibilmente sottolineato dall’Amministrazione resistente, non sussiste alcun obbligo per l’amministrazione comunale di aderire alla proposta del privato di addivenire alla stipula di un accordo di compensazione urbanistica ai sensi dell’art. 101 della legge regionale n. 65/2014, essendo la valutazione dell’opportunità del ricorso a tale strumento interamente rimessa alle scelte discrezionali dell’amministrazione, senza che possa configurarsi in capo al privato interessato all’attribuzione di facoltà edificatorie alcun diritto o aspettativa qualificata acché sia messa in atto la compensazione urbanistica.

Anche il terzo motivo del ricorso introduttivo è dunque infondato.

24. – Rimangono da scrutinare i secondi motivi aggiunti, con i quali è contestata la legittimità del ricorso alla determinazione urgente dell’indennità provvisoria ai sensi dell’art. 22 del d.P.R. n. 327/2001.

Occorre premettere che, come sottolineato dalla giurisprudenza (si veda, ad es., TAR Lazio, Roma, sez. II- bis , 4 luglio 2024, n. 13560), l’articolo appena citato prevede due distinte ipotesi nelle quali il decreto di esproprio può essere adottato in via d’urgenza: il primo comma fonda una fattispecie aperta, nella quale le condizioni per l’urgenza sono connotate dalla loro atipicità e sono, dunque, da accertarsi caso per caso, secondo le circostanze concrete; il secondo comma contempla, invece, due casi tipizzati nei quali si presume sussistente l’urgenza, che ricorrono allorché si tratti di opere di cui alla legge n. 443/2001 (infrastrutture ed insediamenti produttivi strategici) o il numero dei proprietari espropriandi sia superiore a cinquanta.

Con riguardo alla prima ipotesi, la disposizione stabilisce che «[ q ] ualora l’avvio dei lavori rivesta carattere di urgenza, tale da non consentire l’applicazione delle disposizioni dell’articolo 20, il decreto di esproprio può essere emanato ed eseguito in base alla determinazione urgente della indennità di espropriazione, senza particolari indagini o formalità. Nel decreto si dà atto della determinazione urgente dell’indennità e si invita il proprietario, nei trenta giorni successivi alla immissione in possesso, a comunicare se la condivide ».

Nel caso che qui occupa, le « improcrastinabili motivazioni di urgenza » relative alla realizzazione dell’opera sono così rappresentate nel decreto impugnato con i motivi aggiunti:

- « l’edificio oggetto di esproprio e successiva demolizione dei vetusti immobili sopra esistenti è prospiciente la viabilità pubblica, in centro del paese, ed è mantenuto in pessimo stato di conservazione con evidente possibile pericolo per la pubblica incolumità come si evince dalla relazione di cui alla suddetta nota prot. 33739 del 3/09/2025 »;

- « la previsione dell’opera è inserita nel Piano Triennale e nel Piano Annuale delle Opere pubbliche del Comune di Forte dei Marmi ed è finanziata contabilmente nel Bilancio 2025. Ciò comporta l’onere di procedere celermente con la progettazione esecutiva (operazione che potrà avvenire solo dopo l’emissione del decreto di esproprio che consentirà il libero accesso alle aree interessate) e la successiva gara di affidamento entro il 31/12/2025 ».

La sussistenza delle condizioni di pericolo per la pubblica incolumità e per l’igiene pubblica legate al pessimo stato di conservazione del fabbricato, tali da giustificare l’avvio urgente dei lavori di demolizione dello stesso, è ampiamente documentata negli atti del procedimento depositati in giudizio, e in particolare:

- nel verbale di sopralluogo corredato da documentazione fotografica del 16.05.2025, nel quale si evidenziano le puntellature provvisorie, la scarsa qualità del legante della muratura, in alcuni punti completamente dilavato dagli agenti atmosferici, il fatto che le murature non sempre risultano ammorsate negli incroci, la presenza di componenti marcescenti nella copertura, i componenti rimossi o già caduti e gli avvallamenti sulla linea del colmo e della falda, che indicano ammaloramenti nelle travi principali, anch’essi causati dalla vetustà e dalle infiltrazioni);

- nella relazione tecnica dell’ing. Tiziano Suffredini del 3.09.2025, anch’essa corredata da elaborati grafici e ampia documentazione fotografica, nella quale vengono evidenziate le concrete possibilità di cedimenti strutturali, le ampie porzioni della copertura avvallate, le copiose infiltrazioni d’acqua dalla copertura, che hanno danneggiato le parti lignee degli orizzontamenti e dilavato la malta delle compagini murarie, provocando il rapido indebolimento delle stesse, il rischio di crollo di componenti fondamentali, come la copertura (che presenta elementi in legno fortemente avvallati e che non è più idonea a schermare gli eventi atmosferici e a impedire le infiltrazioni che aggravano rapidamente lo stato di pericolosità degli orizzontamenti sottostanti), la gronda in lastre di pietra aggettanti (in parte cadute e per il resto in equilibrio precario), gli orizzontamenti (in parte puntellati e con singoli elementi ammalorati a causa della presenza di muffe e dell’aggressione da parte di insetti xilofagi), le murature portanti (da anni prive della protezione degli intonaci) e gli architravi in legno delle aperture (non più in grado di assolvere alla loro funzione a causa dei continui cicli di bagnatura e asciugatura ai quali sono sottoposti);

- nella relazione dello stesso ing. Suffredini sulle condizioni di sicurezza e stabilità del fabbricato del 4.11.2025, con ampia documentazione fotografica, nella quale si evidenzia quanto segue: « Tutti i muri e i divisori interni risultano intrisi di acqua con intonaci staccati e con il risultato che dove c’è il minimo indispensabile di luce sono presenti anche muschi sia sulle pareti che sulle strutture lignee. La presenza di muschi accelera ovviamente il processo di distruzione del legno. Tutti gli orizzontamenti, con la copertura in primis, appaiono gravemente danneggiati ed in alcuni casi si riscontrano porzioni crollate o in procinto di crollare a seguito della marcescenza de [lle] travi e dei travicelli. Il fenomeno della marcescenza nel legno è in rapida evoluzione in quanto ormai l’inefficienza della copertura è molto diffusa ed interessa tutta la superficie con la conseguenza che la pioggia penetra anche ai piani inferiori dopo aver attraversato gli orizzontamenti soprastanti ed avere in parte dilavato il guano. In alcuni casi (almeno due o tre) si riscontra il cedimento delle travi principali e in alcuni altri casi (ne sono stati individuati almeno 5) vi è stato il cedimento di gruppi di travicelli con la formazione di piccole voragini nel solaio indipendentemente dalla presenza dei puntelli. Anche la scala, che tipicamente in questo tipo di edificio è in pietra, presenta invece una struttura portante in legno in fase di putrefazione. La marcescenza e il ribaltamento dei travicelli ha [nno] come conseguenza il concreto rischio del ribaltamento della gronda, dei muri perimetrali e della struttura metallica che vi è stata vincolata per fissare i teli oscuranti. Sul retro e sul fronte nord è inoltre presente una folta vegetazione con varietà rampicanti che contribuiscono all’indebolimento delle compagini strutturali », e si conclude che:

« - nell’edificio sono presenti da innumerevoli anni forti infiltrazioni di pioggia che hanno portato a fenomeni di marcescenza tutti gli elementi in legno quali le travi principali e i travicelli della copertura e dei solai intermedi.

- Nell’edificio sono presenti alcuni crolli sia degli elementi principali (travi) che di quelli secondari (travicelli) e che altri potranno verificarsi anche nell’immediato futuro.

- Le gronde e le murature possono subire fenomeni di ribaltamento pericolosi per la pubblica incolumità.

- É necessario monitorare con frequenza almeno trimestrale l’evoluzione del degrado.

- É necessario valutare la necessità di limitare la circolazione pedonale nelle immediate vicinanze dell’immobile eventualmente con transenne ».

Risulta dunque adeguatamente motivata la scelta dell’Amministrazione comunale di ricorrere alla procedura di cui all’art. 22 del d.P.R. n. 327/2001 in ragione del pessimo stato di conservazione del fabbricato e del conseguente pericolo per la pubblica incolumità, essendo tale motivazione sufficiente a fondare il rigetto della doglianza di parte ricorrente, rendendosi pertanto superfluo l’esame della concorrente ragione rinvenuta dall’Amministrazione nell’esigenza di utilizzare le risorse finanziarie stanziate con il bilancio del 2025 per l’attuazione del piano triennale e del piano annuale delle opere pubbliche (cfr., con riguardo all’atto “plurimotivato”, tra le tante, Cons. Stato, sez. V, 21 ottobre 2025, n. 8174; Id., sez. IV, 3 ottobre 2025, n. 7742; Id., sez. III, 3 settembre 2025, n. 7188; Id., sez. V, 20 agosto 2025, n. 7093).

25. – In conclusione, il ricorso e i motivi aggiunti devono essere respinti perché infondati.

26. – Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti, li respinge.

Condanna la ricorrente al pagamento in favore dell’Amministrazione resistente delle spese di lite, che liquida nella misura di € 4.000,00 (euro quattromila/00) oltre oneri e accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 22 gennaio 2026 con l’intervento dei magistrati:

LV La UA, Presidente

Pierpaolo Grauso, Consigliere

VI De RA, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
VI De RA	LV La UA

IL SEGRETARIO