Pubblicato il 02/03/2026

N. 00652/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00823/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia

sezione staccata di Catania (Sezione Quinta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 823 del 2022, proposto da
-OMISSIS-, rappresentato e difeso dagli avvocati Giovanni Mandolfo e Linka Zangara, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Ragusa, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Antonino Landro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

-OMISSIS- rappresentata e difesa dagli avvocati Massimiliano Mangano e Lucia Interlandi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- del permesso di costruire rilasciato il 14.01.2022 dal Comune di Ragusa – III Settore – Edilizia Privata, alla -OMISSIS-srl in relazione alla pratica U.7386/2020;

- del provvedimento autorizzativo unico del 03.02.2022 n. 002/22, rilasciato alla -OMISSIS- dallo Sportello unico per le attività produttive del Comune di Ragusa;

- di ogni altro atto e/o provvedimento, presupposto, connesso e/o consequenziale ivi compresi ove occorra, la nota del III Settore del giorno 1.02.2022 prot. n. 13754/22, di trasmissione del permesso di costruire al SU, i precedenti pareri istruttori del 2.01.2019, del 25.02.2019, del 27.3.2019, del giorno 8.04.2019, e del giorno 11.04.2019, la nota dell''Ufficio di piano del 20.12.2018 prot. n. 146288, la nota del III Settore del 4.03.2019, qualsiasi verbale o atto favorevole all''approvazione del progetto espresso nella Conferenza interna per l’esame delle pratiche edilizie del 29.02.2019 e del 31.08.2020, il permesso di costruire del 18.07.2019, il provvedimento autorizzativo unico del SU del 4.09.2019 n. 51/2019, la nota del V Settore del giorno 11.04.2019, gli atti del III Settore del 03.09.2020 prot. n. 91165, del 15.10.2020 n. 110823, del 18.01.2021 prot. 6875, e del 28.01.2021 prot. n.12147;

- sempre ove occorra e anche laddove in qualsiasi modo rilevino ai fini del beneficio della monetizzazione delle aree a standard illegittimamente concesso alla controinteressata, il verbale di sopralluogo del 24.02.2021, l''ordinanza di demolizione del 19.03.2021 n. 10, e il verbale di accertamento dell''ottemperanza a tale ordinanza del 29.07.2021, nella parte in cui omettono il completo accertamento dell''abusività del fabbricato preesistente con le consequenziali determinazioni ex lege.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Ragusa e della controinteressata;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 10 febbraio 2026 la dott.ssa AO NN ZZ e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con il ricorso in esame, il ricorrente ha agito per l’annullamento, in particolare, del permesso di costruire del 14 gennaio 2022, pratica U.7386/2020, e del provvedimento autorizzativo unico n. 2 del 3 febbraio 2022 (oltre che di tutti gli atti istruttori e presupposti), rilasciati alla controinteressata per la realizzazione di interventi edilizi modificativi e ampliativi della costruzione sita nel terreno censito in catasto urbano al foglio -OMISSIS- che, a dire del medesimo, comporterebbero una illegittima compromissione della visuale, della fruizione e del valore dell’immobile di sua proprietà.

2. In punto di fatto, ha premesso che l’area di intervento ricade tra quelle sottoposte ai “Piani particolareggiati di recupero ex legge regionale n. 37/85”, che - inizialmente stralciata in sede di approvazione dello strumento urbanistico dall’Autorità Regionale, che ne aveva imposto il “ristudio” - è stata normata con la variante adottata con delibera consiliare n. 77/2009, approvata con decreto del Dirigente Generale del Dipartimento Regionale Urbanistica del 15 dicembre 2011, ed ivi identificata come Zona CR.

3. La società odierna controinteressata ha ricevuto in comodato gratuito dai propri soci l’immobile oggetto degli interventi assentiti con gli atti impugnati, con facoltà di ristrutturarlo, destinarlo ad attività turistica alberghiera in generale, curarne e finanziarne la ristrutturazione, le manutenzioni nonché eventuali demolizioni e ricostruzioni totali o parziali.

Gli aventi causa, a loro volta, hanno acquistato l’immobile dall’Istituto delle -OMISSIS-, con atto di compravendita del 22.12.2014, repertorio 150648, fascicolo 24750, in seno al quale la dante causa ha dichiarato che “ la costruzione del fabbricato (…) è stata iniziata anteriormente al primo settembre del 1967 ”.

4. Al fine di ampliare il complesso turistico ricettivo già insistente nell’area (dotato di 7 unità abitative e con capienza di 43 posti letto), l’odierna controinteressata in data 9.11.2018, ha presentato allo Sportello Unico per le Attività Produttive una richiesta di permesso di costruire, poi rilasciato in data 18.7.2019.

Con tale permesso (n. 185/2018) è stata assentita la realizzazione dell’intervento di “ ampliamento della struttura ricettiva (…) mediante demolizione di un fabbricato esistente e la ricostruzione di n.6 (sei) unità abitative, denominate «H-I-L-M-N-O», composte da solo piano terra, da realizzare in C/da -OMISSIS-, agro di Ragusa, della cubatura urbanistica di mc.1016,40, sul terreno asservito alla costruzione della superficie netta di mq. 1541, indicato in catasto urbano al foglio -OMISSIS- ”.

Lo Sportello Unico Attività Produttive, sulla base degli atti di assenso pervenuti, ha rilasciato ai sensi del D.P.R. n. 160/2010 il provvedimento autorizzativo unico del 04.09.2019 n. 051/19.

5. A seguito dei procedimenti avviati su segnalazione del ricorrente, l’Amministrazione comunale ha, tuttavia, successivamente annullato in autotutela il citato permesso di costruire n. 185/18 del 18.7.2018; parimenti, lo Sportello Unico per le Attività Produttive ha adottato il provvedimento di revoca n. 11/20 del 31.3.2020, con cui ha ritirato in autotutela il precedente titolo autorizzativo unico n. 51/19 del 4.9.2019.

In particolare, il ricorrente aveva rilevato che la consistenza originaria dell’immobile in questione (piano terra con vani 4 oltre accessori) edificato in forza di un nulla osta per esecuzione lavori edili di cui alla pratica n. 497 dell’8..1962, rilasciato dal Comune di Ragusa - e confermata nell’atto di donazione del 30.5.1978 e nel conseguenziale atto di accettazione del 14.11.1978, con cui esso è stato trasferito all’Istituto religioso - non corrispondesse a quella indicata nell’atto di acquisto da parte dei soci della controinteressata del 22.12.2014, in cui l’immobile risultava avere ulteriori 2 vani e un primo piano, non risultanti dal progetto del 1962.

Ed invero, con il provvedimento di annullamento d’ufficio del permesso di costruire precedentemente rilasciato l’Amministrazione comunale ha, in particolare, rappresentato che:

- “ dal confronto tra il progetto edilizio n. 497/62 e lo stato di fatto rappresentato nella Tavola grafica di progetto n. R.03 – Piante prospetti e sezioni, sono emerse difformità realizzative del fabbricato de quo, nel senso che il piano primo sottotetto e i due corpi laterali a piano terra non risultano ricomprese nel richiamato progetto autorizzato n. 497/62 ”

- “ il punto 6 delle specifiche disposizioni di cui alla Direttiva interdirigenziale prot. n. 12555 del 31.07.2017 in ordine agli interventi edilizi e/o di trasformazione urbanistica eseguibili nell’ambito delle “aree edificate”, individuate come tali, ai sensi dell’art. 6 del D.D.G. n. 934/DRU del 15.12.2011 nei Piani Particolareggiati di Recupero Urbanistico, stabilisce, tra l’altro, che tutti gli interventi ivi elencati non possono in alcun caso riguardare immobili realizzati abusivamente e non sanati, per i quali, nel caso, vanno invece attivate le procedure sanzionatorie di legge ”.

6. A fronte di tali atti, in data 2.7.2020, la controinteressata ha presentato una seconda istanza di rilascio di permesso di costruire (assunta con prot. n. 67643 del 3.7.2020), scomputando dal conteggio dei volumi in progetto quello delle parti abusive, posto che la volumetria complessiva del nuovo insediamento risultava comunque essere inferiore a quella massima assentibile.

7. Il Comune ha, tuttavia, comunicato alla società l’avvio del procedimento sanzionatorio e la sospensione di ogni determinazione sulla richiesta fino alla conclusione del procedimento sanzionatorio legato al provvedimento di annullamento d’ufficio del permesso di costruire n. 185/18.

8. Con ordinanza n. 10 del 19 marzo 2021, l’Ente locale ha poi ingiunto alla Società la demolizione delle parti del fabbricato abusivamente realizzate e la messa in pristino dei luoghi.

9. Con ricorso n. R.G. 536/2021, l’odierna controinteressata e i suoi soci hanno agito per l’annullamento della suddetta ordinanza e dell’atto con il quale è stata disposta la sospensione del procedimento amministrativo riguardante la seconda istanza di rilascio di permesso di costruire presentata dalla Società, riguardante lo stesso progetto iniziale “depurato però dal conteggio dei volumi ritenuti abusivi dall’Amministrazione”.

Nelle more del relativo giudizio - nel quale l’odierno ricorrente ha proposto ricorso incidentale al fine di vedere accertare giudizialmente l’esistenza di ulteriori opere abusive - la società ha dichiarato di avere provveduto alla demolizione parziale del fabbricato, in esecuzione dell’ordinanza di demolizione.

10. Con sentenza n. 39 dell’11 gennaio 2023, questo Tribunale ha dichiarato inammissibile il ricorso incidentale proposto dall’odierno ricorrente e ha accolto il ricorso principale dell’odierna controinteressata.

11. A seguito dell’istanza di accesso agli atti ex art. 25 L. n. 241/1990, presentata in data 3.3.2022, il Comune– in data 14.3.2022 – ha trasmesso al ricorrente il provvedimento autorizzativo unico n. 002/22 del 3.2.2022 e il permesso di costruire rilasciato con riguardo alla pratica n. 7386/2020, con cui è stata assentita la seconda istanza di permesso di costruire.

12. Detti provvedimenti sono stati impugnati con il ricorso introduttivo del presente giudizio, sulla base dei seguenti motivi:

I) Violazione e/o falsa applicazione del piano particolareggiato di recupero approvato dall’ARTA con decreto del Dirigente Generale del Dipartimento regionale urbanistica del 15.12.2011, degli articoli 4, 6, 7, 9 e 20 delle relative NTA, della direttiva intersettoriale del 31.01.2017, degli artt. 3, 31, 32 e 34 del TU edilizia, e degli articoli 12 e 13 della legge regionale 16/2016; eccesso di potere per travisamento, contraddittorietà, disparità di trattamento e difetto d’istruttoria. Secondo parte ricorrente, i provvedimenti impugnati sarebbero stati rilasciati alla controinteressata in violazione delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano di Recupero, nonché della direttiva interdirigenziale avente a oggetto “disposizioni in ordine agli interventi edilizi eseguibili nelle aree edificate”. Nel dettaglio: a) il fabbricato preesistente nel lotto d’intervento non avrebbe potuto considerarsi legittimamente realizzato né avrebbe potuto ritenersi che ricorressero delle mere difformità parziali ex artt. 34 T.U.E., con la conseguenza che lo stesso avrebbe dovuto considerarsi integralmente illegittimo, e dunque demolito per l’intero, non potendosi computare il volume preesistente ai fini della valutazione del rispetto delle norme urbanistiche; b) gli interventi assentiti non rientrerebbero in alcuna delle categorie ammesse, ed in particolare in quelle di demo-ricostruzione o ampliamento, consistendo nella totale demolizione del preesistente fabbricato e nella successiva costruzione, in differenti aree di sedime, di sei corpi di fabbrica (con altrettante unità abitative autonome), in sostituzione del fabbricato unifamiliare; c) la controinteressata avrebbe realizzato un nuovo lotto urbanistico, espressamente vietato dal punto 5 della direttiva intersettoriale, con conseguente incremento del carico urbanistico in assenza dei necessari standard; l’intervento in questione rientrerebbe quindi tra le “opere di trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni … in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici”, in spregio a quanto previsto dall’art. 20 T.U.E.; d) infine, pur avendo previsto la demolizione del fabbricato preesistente, la controinteressata avrebbe illegittimamente sottratto la superficie asservita alla costruzione preesistente a quella complessivamente edificabile. In questo modo la Società avrebbe applicato la disciplina delle aree TU, ove sono consentite le nuove costruzioni, senza tuttavia assolvere all’obbligo di cessione del 50% delle aree per esse previsto, giovandosi della possibilità della monetizzazione, prevista per i lotti minimi (quale risulterebbe essere l’area di intervento a seguito dell’illegittimo scomputo del volume preesistente).

II) Violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 23 ter del TU edilizia, dell’articolo 9 NTA Piani Particolareggiati di Recupero, del DM 1444/1968; eccesso di potere per travisamento e difetto d’istruttoria . L’intervento assentito comporterebbe anche un illegittimo mutamento della destinazione d’uso dell’originario fabbricato, che da residenza unifamiliare verrebbe trasformato in sei strutture turistiche ricettive. Ne deriverebbe la violazione dell’art. 23 ter T.U.E. e dell’art. 9 delle N.T.A.

III) Eccesso di potere per carenza di istruttoria e dei presupposti; violazione e/o falsa applicazione dell’art. 11 del D.P.R. 6.06.2001 n. 380 e dell’art. 40 della legge 28.02.1985 n. 47. Il permesso di costruire impugnato sarebbe stato adottato sulla base di un titolo di proprietà (l’atto di compravendita del 2014) nullo, in quanto non contenente né l’indicazione del titolo edilizio legittimante l’immobile, né la dichiarazione da parte della venditrice ai sensi dall’art. 40, comma 2, L. n. 47/1985, posto che la dante causa dei soci della controinteressata si sarebbe limitata ad attestare la data di inizio della costruzione (anteriore all’1.9.1967), e non la data di conclusione dei lavori. Pertanto, gli atti impugnati sarebbero stati adottati in carenza di presupposti e in violazione dell’art. 11 T.U.E., oltreché in mancanza dei necessari accertamenti istruttori.

13. Con memoria del 6.2.2024, da valere anche come motivi aggiunti, il ricorrente ha fatto presente che, con sentenza n. 1448 del 5.12.2023, il Tribunale penale di Ragusa ha accertato la falsità della dichiarazione presentata al Comune di Ragusa dal legale rappresentato della controinteressata e, per l’effetto, ha disposto che ai sensi dell’art. 537 c.p.p. “ nell’originale dell’atto sia annotata la dicitura «atto falso in ordine alla costruzione dell’immobile in data anteriore all’01-09-1967 e all’insussistenza di modifiche per le quali fossero richiesti ulteriori titoli abilitativi ”. Tale sentenza confermerebbe la fondatezza dei motivi di gravame già formulati.

14. La Società controinteressata si è costituita in giudizio il 7.6.2022 e, con successiva memoria del 18.3.2024, ha eccepito: a) l’inammissibilità del ricorso per difetto delle condizioni dell’azione; b) l’irricevibilità del ricorso per tardività; c) l’inammissibilità del ricorso avverso il provvedimento SU, nei confronti del quale non sono state formulate specifiche censure; d) nel merito, l’infondatezza dei motivi di ricorso.

15. Il Comune di Ragusa, costituitosi il 18.4.2023, con memoria del 18.3.2024, ha rilevato: i) in via preliminare, l’irricevibilità del ricorso perché depositato tardivamente; ii) l’inammissibilità del ricorso per difetto di interesse; iii) nel merito, la sua infondatezza.

16. All’udienza pubblica del 18 aprile 2024, la causa è stata trattata e trattenuta in decisione.

17. Con sentenza n. 2022 del 30.5.2024, il ricorso è stato dichiarato inammissibile per difetto di interesse, “ per non avere l’odierno ricorrente fornito prova dello specifico pregiudizio che gli sarebbe arrecato dall’intervento per cui è controversia ”.

18. Detta sentenza è stata oggetto di ricorso in appello innanzi al C.G.A.R.S. (n. R.G. 53/2025), che, con sentenza n. 738 del 2.10.2025, lo ha accolto, annullando la sentenza impugnata e rinviando la causa al primo giudice ai sensi dell’art. 105 c.p.a.

Nel dettaglio, il Giudice di appello ha ritenuto che il ricorso introduttivo fosse ammissibile e che “ dall’insieme delle allegazioni racchiuse nel ricorso risulta l’interesse al ricorso correlato allo specifico pregiudizio derivante dall’intervento previsto dal titolo autorizzatorio edilizio che si assume illegittimo alla luce dei principi espressi dall’ Ad. Plen. 9 dicembre 2021, n. 22 ”.

19. Con atto regolarmente notificato alle parti in data 17.11.2025, il ricorrente ha riassunto il giudizio ai sensi degli artt. 105 e 80 c.p.a.

20. In vista dell’udienza di discussione le parti hanno depositato memorie ex art. 73 c.p.a., insistendo in atti.

21. All’esito dell’udienza pubblica del 10 febbraio 2026, la causa è stata trattenuta per la decisione.

DIRITTO

1. Vanno preliminarmente esaminate le questioni pregiudiziali riproposte dalla controinteressata dopo la riassunzione del giudizio e non esaminate né dalla sentenza n. 2022/2024 di questo T.A.R. e, seppure ribadite in appello, né dalla sentenza n. 738/2025 del C.G.A.R.S.

1.1. Con la propria memoria del 9.1.2026, in particolare, la società ha insistito sull’eccezione di irricevibilità del ricorso per tardività, posto che lo stesso sarebbe stato originariamente proposto oltre il termine di 60 gironi prescritto dall’art. 41 c.p.a., il cui dies a quo , in tesi, non andrebbe fatto risalire alla data di ostensione degli atti a seguito dell’istanza di accesso presentata il 3.3.2022, bensì dalla conoscenza che del progetto presentato il ricorrente aveva già avuto per effetto della produzione documentale dei relativi elaborati nell’ambito del giudizio n. R.G. 536/2021.

Ha aggiunto la controinteressata che, peraltro, il permesso di costruire impugnato risulta essere citato nel provvedimento unico del SU, il quale è stato pubblicato nell’albo pretorio dal 3.2.2022 al 18.2.2022, con la conseguenza che già a quelle date il ricorrente è stato messo in condizione di aver piena conoscenza dell’esistenza dei provvedimenti ampliativi che ritiene a sé pregiudizievoli.

1.1.1. L’eccezione è infondata.

Non assume rilevanza il fatto che nel giudizio n. R.G. 536/2021 l’odierna controinteressata avesse già prodotto tutti gli elaborati progettuali inerenti all’intervento oggetto di lite, posto che il pregiudizio agli interessi del ricorrente si è concretizzato solo dal momento dell’adozione dei relativi atti autorizzativi, che è successiva alla data della sentenza che ha definito il predetto giudizio (la n. 39 del 11.1.2022).

Altrettanto irrilevante, ai fini della decorrenza del termine di impugnazione, è il periodo di pubblicazione nell’albo pretorio del provvedimento unico del SU (contenente gli estremi del permesso di costruire rilasciato), posto che la mera conoscenza degli estremi formali di un titolo edilizio rilasciato a terzi non costituisce presupposto valido per la decorrenza del termine di impugnazione in sede giurisdizionale, poiché occorre che l'interessato abbia la piena conoscenza degli elementi essenziali del titolo anzidetto (in particolare, dei suoi allegati tecnici, ovvero del contenuto specifico del progetto edilizio), dalla quale soltanto discende l'effettiva consapevolezza della lesione eventualmente subita (cfr. T.A.R. Milano Lombardia sez. II, 18/10/2021, n. 2267).

Prima dell’accesso agli atti il ricorrente non aveva elementi certi per ipotizzare che il permesso di costruire (successivamente rilasciato) accogliesse senza modifiche l’istanza dell’odierna controinteressata, presentata sulla base degli elaborati progettuali già prodotti nel giudizio n. R.G. 536/2021, con la conseguenza che la piena conoscenza del contenuto degli atti impugnati e della pretesa lesione dagli stessi derivante deve farsi risalire alla data in cui è stata fornita al ricorrente la relativa documentazione in sede di accesso.

1.2. La controinteressata ha, altresì, ribadito l’eccezione di inammissibilità del ricorso proposto avverso il provvedimento unico del SU, rispetto al quale non sarebbe stata formulata alcuna specifica censura di illegittimità, né diretta e né derivata.

1.2.1. Anche tale censura è infondata, posto che il predetto provvedimento richiama come sua parte sostanziale e integrante il permesso di costruire impugnato, che ne costituisce, dunque, uno degli atti presupposti, con la conseguenza che l’eventuale illegittimità di quest’ultimo non potrebbe che riverberarsi in via derivata anche sul provvedimento unico SU.

1.3. Le eccezioni preliminare riproposte dalla controinteressata vanno, pertanto, disattese.

2. Ciò premesso, e venendo all’esame del merito, può anticiparsi che il ricorso è infondato.

3. Con il primo motivo di ricorso, il ricorrente ha contestato la violazione delle disposizioni del Piano di Recupero applicabili alla Zona CR 10 – Agglomerato di Marina di Ragusa e, in particolare, dell’art. 20 N.T.A., che ammetterebbe “ a) quanto alle zone TU, la possibilità di realizzare interventi di “ristrutturazione urbanistica” e “piani di lottizzazione”, con ciò consentendo la realizzazione di “nuove costruzioni”, previa la necessaria “cessione del 50% delle aree interessate” al fine di tutelare il prioritario interesse pubblico al “completamento delle opere di infrastrutturazione primaria e di quelle di infrastrutturazione secondaria” (…) b) quanto alle “aree edificate” – con ciò intendendosi le “aree legittimamente edificate” (…) gli interventi di ampliamento, di demolizione con nuova costruzione, di ristrutturazione edilizia e comunque tutti gli interventi che comportano superfici lorde aggiuntive sempre nel limite dei parametri urbanistici ed edilizi di progetto sono assoggettati agli obblighi di cui al punto 6..” (e cioè alla “...monetizzazione di aree a servizi nella misura di 18 mq per ogni 80 mc di volume da realizzare.”.

Nel caso di specie, il fabbricato non avrebbe potuto considerarsi legittimamente edificato, posto che lo stesso è risultato inficiato da interventi in totale difformità al progetto approvato nel 1962, con la conseguente illegittimità integrale dell’originaria costruzione.

In ogni caso, l’intervento assentito non rientrerebbe in nessuna delle categorie ammesse dalla normativa richiamata, ed in particolare: i) non nella manutenzione straordinaria, nel restauro e risanamento conservativo, nella ristrutturazione edilizia o nell’ampliamento che presupporrebbero la conservazione dell’organismo edilizio esistente e ii) non nella demolizione con ricostruzione, che presupporrebbe la ricostruzione con la medesima volumetria e sagoma dell’edificio preesistente, ai sensi dell’art. 3 T.U. Edilizia, vigente alla data del 15 dicembre 2011 (data di approvazione del Piano di Recupero).

In ogni caso, l’ampliamento con realizzazione di nuovi corpi di fabbrica, presupporrebbe altresì un collegamento stabile tra le costruzioni in modo tale da consentire l’individuazione di un unicum edilizio.

Con i provvedimenti impugnati, invece, sarebbe stato assentito la realizzazione di un nuovo lotto urbanistico, espressamente vietata dal punto 5 della direttiva intersettoriale, e cioè un intervento di nuova edificazione che, in mancanza di una “unicità edilizia” o di “unità funzionale e architettonica”, comporterebbe una nuova lottizzazione, con conseguente obbligo di rispetto di standards urbanistici specifici.

Pertanto, l’area sarebbe stata trattata da un canto, quale TU (seppure già edificata) al fine di giovare della possibilità di realizzare una nuova costruzione e, dall’altro canto, come area già edificata, al fine di detrarre dal calcolo dei volumi il volume preesistente (che tuttavia, in quanto interamente illegittimo, non avrebbe potuto essere scomputato), onde ridurre la superficie interessata dall’intervento a dimensioni inferiori al lotto minimo e giovare così del beneficio della monetizzazione, in luogo dell’obbligo di cessione delle aree.

3.1. Le censure sono infondate.

3.1.1. Va innanzitutto premesso che, diversamente da quanto pretende il ricorrente, non può ritenersi che l’immobile originario debba considerarsi interamente illegittimo a seguito delle difformità, seppure ritenute totali, ivi riscontrate in relazione alle opere abusive successivamente realizzate.

Ed invero, anche le difformità totali, ai sensi dell’art. 33 del T.U. Edilizia, impongono esclusivamente la rimozione delle parti illegittime essendo sufficiente che gli edifici siano resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dall’Ente. Nel caso di specie, risulta pacifico tra le parti che il fabbricato originario (al netto delle opere abusive rilevate dal comune, e cioè dei due corpi laterali e del sottotetto), fosse stato legittimamente edificato, non potendosi ritenere che l’intervento proposto dalla controinteressata possa considerarsi un intervento di “primo impianto” di cui all’Art. 7 delle N.T.A.

La sentenza n.39 dell’11 gennaio 2022 (confermata da C.G.A.R.S., 2 ottobre 2025, n. 736), con cui la Quarta Sezione di questo Tribunale ha accolto il ricorso proposto dalla odierna controinteressata per ottenere l’annullamento della ordinanza di demolizione e dell’atto di sospensione del procedimento amministrativo relativo alla seconda istanza di rilascio di permesso di costruire (ricorso n. R.G. 536/2021), ha, infatti, osservato che “i ricorrenti principali intendono riproporre la stessa volumetria che ad oggi impegna l’edificio esistente, nella consistenza legittima che sussisteva all’atto della realizzazione risalente all’anno 1962, come risultante agli atti e non contestato da alcuno ”.

Avendo la controinteressata dato esecuzione all’ordinanza di demolizione emessa dall’Ente, così riportando allo stato legittimo l’edificio, il relativo volume ben poteva essere scomputato dal progetto ai fini della determinazione della superficie oggetto di intervento, posto che ai sensi della seconda parte del punto 3 dell’art. 3 delle NTA al Piano di recupero è previsto che “ nei casi di ampliamento ovvero nei casi demolizione e nuova costruzione nelle aree edificate la cessione o monetizzazione avviene solo per le parti in ampliamento ”.

3.1.2. Non è condivisibile, inoltre, la conclusione secondo cui l’intervento non autorizzato non rientrerebbe in nessuna delle categorie ammesse ai sensi delle predette NTA in zona CR10 ed in particolare a quello di demolizione con nuova ricostruzione, in quanto l’art. 3 T.U. Edilizia, nel testo vigente alla data in cui il Piano di recupero è stato approvato, prevedeva il mantenimento della medesima sagoma e sedime.

Ed invero, come noto, il citato art. 3 del T.U. Edilizia ha subito nel corso degli anni diverse modifiche, per effetto delle quali possono ora dirsi ricompresi tra gli interventi di demo-ricostruzione anche quelli che comportino la realizzazione di un organismo edilizio con sagoma e sedime diversi.

Il richiamo alla norma definitoria da parte degli strumenti urbanistici deve, infatti, intendersi un rinvio mobile, trovando applicazione il principio del tempus regit actum, secondo cui la legittimità degli atti giuridici è valutata in base alla situazione di fatto e di diritto esistente al momento della loro adozione (cfr., ex multis, T.A.R. Catania, sez. II, 23 gennaio 2024, n. 310; T.A.R. Roma, sez. II quater, 21 luglio 2025, n. 14360), e non sussistendo elementi che consentano di ritenere che il Comune avesse precipue ragioni per vietare la modifica di sagoma e sedime nell’ambito degli interventi di demo-ricostruzione.

Peraltro, qualora avesse così inteso, si sarebbe imposta una apposita modifica in tal senso degli strumenti urbanistici successivamente alla ridefinizione della nozione di demolizione con ricostruzione.

3.1.3. A ciò va aggiunto, inoltre, che, l’art. 4 delle N.T.A. prevede che le trasformazioni edilizie ed urbanistiche all’interno delle aree definite nel ristudio dei piani particolareggiati di recupero si attuano anche attraverso interventi di nuova costruzione.

3.1.4. Va altresì escluso, diversamente da quanto affermato dal ricorrente, che l’intervento in questione costituisca un intervento di lottizzazione vietato, posto che si trattava di area già edificata e che “ l’illecito costituito dalla lottizzazione abusiva […] si traduce nel compimento di qualsiasi tipo di opera in concreto idonea a stravolgere l’assetto del territorio preesistente ed a realizzare un nuovo insediamento abitativo e, quindi, a determinare sia un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione del territorio (che viene posta di fronte al fatto compiuto), sia un nuovo e non previsto carico urbanistico (Consiglio di Stato, Sez. II, 20 maggio 2019, n. 3215). Tali interventi, devono valutarsi alla luce della ratio dell’art. 30 del D.P.R. n. 380 del 2001, il cui bene giuridico tutelato risiede nella necessità di salvaguardare la potestà programmatoria amministrativa, nonché la connessa funzione di controllo, posta a garanzia dell'ordinata pianificazione urbanistica, del corretto uso del territorio e della sostenibilità dell'espansione abitativa in rapporto agli standard apprestabili (Consiglio di Stato, sez. II, 27 agosto 2021, n. 6060) […]. Chiarita questa cornice, si comprende che la lottizzazione abusiva toglie all’ente pubblico ogni possibilità di pianificazione attuativa. L’effetto di questo abuso è quindi l’esistenza di fatto di insediamenti privi dei necessari servizi ed infrastrutture, recando un danno alla collettività e contribuendo al degrado urbano” (così Cons. Stato, sez. VI, n. 5403/2021, sez. IV, n. 3115/2014, Cass. pen., sez. III, 51710/2013), fattispecie che non si rinvengono nel caso di specie.

3.1.5. Deve, inoltre, rilevarsi che, l’art. 4 della direttiva interdirigenziale prot. n. 12555 del 31.7.2017 dispone che “ nei casi di ampliamento che comporti la realizzazione di nuovi corpi di fabbrica (leggasi nuova costruzione) a saturazione totale o parziale della potenzialità edificatoria della relativa area secondo gli indici di piano, posti all’esterno della sagoma del fabbricato esistente, fermo restando l’unitarietà dell’area o lotto di intervento, qualora i corpi non siano aderenti, deve essere progettato un collegamento stabile (es. portico, travi, tettoie, etc..) tra le costruzioni in modo da definire un unicum edilizio. In detto caso, vige l’obbligo della monetizzazione delle aree a servizi in misura e nelle quantità come stabilite al precedente punto 2 ”.

Il citato punto 2 precisa che “ i soggetti richiedenti sono obbligati alla sola monetizzazione di aree e servizi nella misura di 18 mq per ogni 80 mc di volume da realizzare (la monetizzazione pertanto è riferita alla sola parte ampliata) ”.

La disposizione, dunque, espressamente ammette che, in ipotesi di realizzazione di nuovi corpi di fabbrica, anche la previsione di elementi di collegamento esterni tra le costruzioni sia idonea a configurare un “ unicum edilizio”.

Non appare perciò condivisibile l’affermazione di parte ricorrente secondo cui “mancando una “unicità edilizia” o “unità funzionale e architettonica”, tale da annullare l’autonomia delle singole abitazioni, l’intervento avrebbe dovuto essere valutato alla stregua di una nuova lottizzazione” (memoria del 9 gennaio 2026).

E infatti, il progetto approvato prevede “la realizzazione di un nuovo edificio suddiviso in sei unità abitative (suites) collegate da elementi continui quali muri perimetrali e pergolati” e che “il lotto di terreno verrà collegato alla struttura ricettiva esistente in prossimità della piscina. È prevista la realizzazione di una serie di pergolati esterni, a servizio degli ambienti, e la definizione di nuove aree a verde o destinate al relax, delimitate da percorsi pedonali che consentono di mettere in collegamento le varie parti della struttura”.

3.1.6. Le censure relative al notevole incremento del carico urbanistico in assenza di standard sufficienti, invece, non possono essere esaminate, stante la genericità delle stesse, le quali risultano affidate ad argomentazioni congetturali del ricorrente e del tutto sfornite di dati e prove concrete.

Avendo l’Ente ritenuto di rilasciare l’atto autorizzatorio, così implicitamente valutando adeguati gli standard già presenti pur a fronte dell’ampliamento, era onere del ricorrente fornire prova della loro inadeguatezza.

4. Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta la violazione dell’art. 23 ter T.U. Edilizia e dell’art. 9 N.T.A., ritenendo che la Società controinteressata abbia illegittimamente effettuato il cambio di destinazione d’uso dell’originario fabbricato da “residenziale” a “turistico-ricettiva”.

4.1. La censura è infondata.

4.1.1. Il menzionato articolo 9 delle N.T.A. del Piano di Recupero Urbanistico dispone che “ la destinazione d’uso principale è Residenziale (RE) ed è considerata integrativa della funzione produttiva di tipo B (artigianato, commercio e terziario avanzato compatibili con la residenza) quando non superiore alla quota del 20% della Superficie lorda ammissibile ”; tale destinazione “ comprende: abitazioni mono e plurifamiliari permanenti; abitazioni mono e plurifamiliari stagionali; abitazioni collettive; bed & breakfast ”.

L’art. 20, con riferimento alla Zona CR 10 – Agglomerato di Marina di Ragusa, precisa altresì che “ la destinazione d’uso caratterizzante è quella residenziale. Sono ammesse di tipo Turistico ricettivi quali: residence ed ostelli; Commerciale direzionale quali: esercizi di vicinato; attività produttive di tipo B ad esclusione dei depositi se di superficie superiore a 400 mq; Attrezzature Territoriali anche private; Attrezzature di interesse generale anche private ”.

Pertanto, non risulta che vi sia l’incompatibilità rilevata da parte ricorrente tra la destinazione d’uso dell’area in questione e quella attribuita dalla controinteressata all’immobile di sua proprietà.

5. Con il terzo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta la mancanza di legittimazione della controinteressata, la quale sarebbe priva del necessario titolo di proprietà delle aree interessate dall’intervento o di “altro titolo civilisticamente idoneo a legittimare la sua situazione giuridica”. Ne deriverebbe, pertanto, la violazione dell’art. 11 T.U.E.

Nel dettaglio, verrebbe in rilievo la nullità ai sensi dell’art. 40, comma 2, L. n. 47/1985 dell’atto di vendita dell’immobile in questione in favore dei soci della Società controinteressata, che lo hanno poi concesso in comodato a quest’ultima. Il contratto di compravendita del 22.12.2014, infatti, sarebbe nullo per l’abusività dell’immobile e perché privo della menzione del titolo edilizio e della riferibilità di tale titolo al fabbricato venduto.

5.1. La censura è infondata, per i motivi che seguono.

5.1.1. Il suddetto contratto di compravendita riporta la seguente dichiarazione di parte venditrice: “a i sensi e per gli effetti delle vigenti disposizioni di legge in materia urbanistica, la reverenda suora (…), nella qualità, edotta delle sanzioni penali previste dall’art. 76 del T.U. 445/2000 per le ipotesi di falsità in atti e dichiarazioni mendaci, dichiara, sotto la propria responsabilità, che la costruzione del fabbricato oggetto del presente atto è stata iniziata anteriormente al primo settembre 1967 ”.

La dichiarazione è quindi formalmente conforme all’art. 40, comma 2, L. n. 47/1985, ai sensi del quale “ gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda […]. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967 ”.

Tanto premesso, non è comunque condivisibile la tesi del ricorrente secondo cui la nullità del contratto di compravendita del 22.12.2014 travolgerebbe anche il contratto di comodato concluso con la Società controinteressata, con conseguente illegittimità del permesso di costruire a questa rilasciato in mancanza di titolo di legittimazione (cfr. T.A.R. Napoli, sez. VIII, 17 gennaio 2022, n. 318).

5.1.2. Con la sentenza del Tribunale penale di Ragusa n. 1448 del 5.12.2022, richiamata da parte ricorrente, d’altra parte, il Giudice penale, pur avendo accertato “la certa realizzazione dell’abuso edilizio in epoca non anteriore all’01-19-1967”, ha assolto l’imputata per mancanza di prova circa la sussistenza dell’elemento soggettivo, ritenendo quindi che il fatto non costituisse reato.

Tali determinazioni, dunque, non incidono sulla validità del contratto di compravendita e del conseguente contratto di comodato in favore della Società controinteressata.

5.1.3. Né consente di pervenire a diversa soluzione la pregressa sussistenza nell’immobile di opere abusivamente realizzate in difformità al titolo edilizio (il nulla osta del 1962), che giustificava esclusivamente l’adozione dei relativi provvedimenti sanzionatori da parte dell’Amministrazione comunale (che, peraltro, ha già provveduto in tal senso, anche annullando in autotutela il permesso di costruire precedentemente rilasciato).

E infatti, la nullità comminata dall'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “ testuale ”, con tale espressione dovendosi intendere, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile - ovvero della dichiarazione di cui all’art. 40 della L. 47/1985 per le opere iniziate anteriormente al 1967 - il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. Civ. SS. UU., 22/3/2019, n. 8230, Consiglio di Stato, sez. VI, 8 luglio 2019, n. 4762).

Non risulta, quindi, che sia stato violato l’art. 11 D.P.R. n. 380/2001, atteso che, a fronte “ della produzione di un titolo perfettamente valido ed efficace, in mancanza di contrario accertamento giurisdizionale, e debitamente trascritto nei registri immobiliari […] doverosamente l’amministrazione ha ritenuto sussistente la legittimazione del richiedente ” (T.A.R. Brescia, sez. I, 3 luglio 2020, n. 516).

6. In conclusione, il ricorso è infondato e va rigettato.

7. Le spese seguono la soccombenza, e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia sezione staccata di Catania (Sezione Quinta), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna il ricorrente alla rifusione delle spese di giudizio, che liquida in €. 1500,00 (euro millecinquecento/00) in favore del Comune resistente e in €. 1.500,00 (euro millecinquecento/00) in favore della società controinteressata, oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (e degli articoli 5 e 6 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016), a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità del ricorrente e della denominazione della società controinteressata.

Così deciso in Catania nella camera di consiglio del giorno 10 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

AG NN ON, Presidente

Giovanni Giuseppe Antonio Dato, Primo Referendario

AO NN ZZ, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AO NN ZZ	AG NN ON

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.