Pubblicato il 09/02/2026

N. 02457/2026 REG.PROV.COLL.

N. 13993/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 13993 del 2022, proposto da
NC ZZ, rappresentato e difeso dagli Avvocati Antonio Cucca e Massimo Polinari, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso il loro studio in Roma, via Casetta Mistici n. 37;

contro

il Comune di Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avvocato Gabriella Bozzone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso la sede dell’Avvocatura capitolina in Roma, via del Tempio di Giove n. 21;

per l'annullamento

della Determinazione Dirigenziale di Roma Capitale, Repertorio QI/947/2022 del 5.08.2022 notificata il 30.08.2022, con la quale è stata respinta l'istanza di condono edilizio prot. 0/538205, sot. 0 del 06.12.2004, relativa al presunto abuso in via San Fratello Snc angolo via Roccalumera in Roma, nonché tutti di tutti gli atti presupposti, connessi e/o conseguenti;

nonché per l’accertamento

del silenzio assenso in ordine alla domanda di condono suddetta.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4 bis, c.p.a.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 21 novembre 2025 il Presidente RI RI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con il ricorso all’esame del Collegio il Sig. ZZ impugna la determina dirigenziale i cui estremi sono riportati in epigrafe, con la quale è stata respinta la domanda di condono presentata in data 6 dicembre 2004, ai sensi del d.l. n. 269/2003 convertito in l. n. 326/2003 e della l.r. n. 12/2004, dalla propria coniuge EL ER in relazione alla realizzazione in Roma, via San Fratello Snc (foglio 1018, particella 4269 sub. 502), di un’unità immobiliare con destinazione residenziale avente 150 mq di s.u.r. e 130 mq s.n.r. adibiti a terrazzo e garage.

Il diniego, anticipato da preavviso di rigetto dell’11 ottobre 2018 cui hanno fatto seguito le osservazioni del ricorrente del 12 dicembre 2018, è motivato con riferimento all’insistenza sull’area interessata dall’abuso dei vincoli di parziale inedificabilità norme P.R.G. Falde idriche risalente al 1967 e di P.T.P. 15/9 Valle Aniene TLa/45.

2. Sono stati dedotti i seguenti motivi di doglianza:

I. “Violazione dell'articolo 32, comma 27 lett. d) del decreto legge 30 settembre 2003 n. 269, convertito in legge 24 novembre 2003 n. 326; degli articoli 32e ss. della legge 28 Febbraio 1985 n. 47; dell'articolo 3, comma 1 lettera b) della legge regionale Lazio 11 novembre 2004 n. 12. Eccesso di potere per travisamento dei fatti, difetto di istruttoria, illogicità, contraddittorietà e disparità di trattamento. Violazione del PTPR n. 45. Violazione della carta idrologica del nuovo PRG.” .

I.1. L’Amministrazione avrebbe erroneamente respinto l’istanza di condono nonostante sull’area in questione non insisterebbe alcun vincolo, ricadendo la stessa nell’ambito del piano particolareggiato 17/O “Prato Fiorito” approvato con delibera comunale n.2016 del 21 dicembre 2001 e precisamente in zona di “Nuova Edificazione e Completamento” con destinazione “Residenziale”: essa ricadrebbe “al centro di area fittamente edificata con palazzi di abitazioni civili, esercizi commerciali, locali pubblici, supermercati e perfino una grande chiesa” .

I.2. Si osserva poi che il lotto in questione sarebbe ricompreso nella “Zona a tutela limitata n. 45” prevista dal Piano Territoriale Paesistico Regionale” (P.T.P.R.) e che tale ultimo piano, all’art. 57, prevede che l'edificazione è compatibile con gli obiettivi del Piano Paesistico Regionale.

I.3. Con riguardo al supposto vincolo idrogeologico, avrebbe dimostrato che la “Carta Idro-Geologica” del nuovo P.R.G. del Comune di Roma, alla Sezione “G9” Tavola n. 6, dispone che l’area in cui ricade il lotto è costituita da depositi piroclastici del “distretto del vulcano laziale” e senza copertura di “Area di rispetto all’emungimento della risorsa idrica sotterranea...” .

II. “Violazione dell’art.6, comma 3, Legge Regionale n.12 del 2004. Violazione dell’art. 32, comma 37 del d.l. n.269. Violazione dell’art.35 della legge n.47 del 1985.” .

Si assume essersi perfezionato il silenzio assenso sull’istanza di condono sul presupposto dell’assenza di alcun vincolo e della completezza della documentazione.

3. Si è costituito in giudizio il Comune di Roma Capitale, successivamente depositando documentazione e memoria per resistere al ricorso.

3.1. Il ricorrente ha prodotto memoria difensiva in vista della camera di consiglio del 14 febbraio 2023 fissata per la trattazione della domanda cautelare, che è stata respinta con ordinanza n. 966 del 15 febbraio 2023, non appellata.

3.2. Fissata l’udienza di smaltimento dell’arretrato del 21 novembre 2025 per la trattazione del merito, il Comune resistente ha prodotto memoria e documenti ex art. 73 c.p.a.

4. Infine nella predetta udienza, tenutasi in camera di consiglio in modalità da remoto ai sensi dell’art. 87, comma 4 bis, c.p.a., il ricorso è stato trattenuto in decisione.

4.1. Esso è privo di fondamento.

5. In primo luogo occorre precisare in fatto che non può dubitarsi che l’area sulla quale è stata realizzata l’opera abusiva sia vincolata; infatti essa è assoggettata a vincolo di parziale inedificabilità “Falde idriche” risalente al 1967, perciò anteriore alla stessa realizzazione dell’edificio (nella domanda di titolo in sanatoria si afferma che esso è stato ultimato nel 1995), e di P.T.P. 15/9 Valle Aniene TLa/45.

5.1. Parimenti non può dubitarsi - ed invero ciò è incontestato – che l’opera oggetto di condono (realizzazione di un’unità abitativa di 150 mq di superficie utile residenziale e 90 mq di superficie utile non residenziale) sia riconducibile alla tipologia di illecito n. 1 («Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici») dell’Allegato 1 al decreto legge n. 269 del 2003 (c.d. abuso maggiore), come del resto indicato nella medesima istanza di condono.

5.2. La sussistenza di vincoli sull’area, a prescindere dalla natura assoluta o relativa e peraltro anche dalla preesistenza o meno degli stessi rispetto al tempo di ultimazione delle opere (dato quest’ultimo nella specie irrilevante, essendo il vincolo preesistente), comporta ex lege l’insanabilità dei c.d. abusi maggiori.

In proposito deve ricordarsi l’ormai granitico indirizzo giurisprudenziale, condiviso dal Collegio in numerosi precedenti conformi, secondo il quale, “sulla base delle previsioni dettate dall’art. 32, commi 26 e 27, del decreto legge n. 269 del 2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lettera b), della legge regionale del Lazio n. 12 del 2004, possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del decreto legge n. 269 del 2003, integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria ( ex plurimis , in termini: Tar Lazio, Roma, Sez. II bis, 17 febbraio 2015, n. 2705; 4 aprile 2017 n. 4225; 13 ottobre 2017, n. 10336; 11 luglio 2018, n. 7752; 24 gennaio 2019, n. 931; 9 luglio 2019, n. 9131; 13 marzo 2019, n. 4572; 2 dicembre 2019 n. 13758; 7 gennaio 2020, n. 90; 2 marzo 2020, n. 2743; 26 marzo 2020 n. 2660; 7 maggio 2020, n. 7487; 18 agosto 2020, n. 9252; Sez. Stralcio, 7 giugno 2022 n. 7384; 15 luglio 2022, n. 10072; Consiglio di Stato, Sez. VI, 17 gennaio 2020 n. 425), mentre per le altre tipologie di abusi, quale quello della ricorrente, riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 1, 2 e 3, del menzionato Allegato, interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive; la norma statale di cui all’art. 32, comma 27, del decreto legge n. 269 del 2003 è chiara nell’indicare come ostativa alla possibilità di rilascio del condono la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere; in senso ancor più restrittivo è intervenuta la legge regionale della Regione Lazio n. 12 del 2004, la quale, all’art. 3, comma 1, lettera b), prevede la non sanabilità delle opere realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all'interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali” (Tar Lazio, Roma, Sez. IV ter, 21 febbraio 2024, n. 3457; più di recente, Tar Lazio, Roma, Sez. IV ter, 29 aprile 2025, n. 8270).

6. Non rileva in senso contrario la circostanza che in relazione all’area in questione nel 2001 sia stato adottato il Piano particolareggiato “Prato Fiorito”, nella cui zona di “Nuova Edificazione e Completamento” con destinazione “Residenziale” essa ricadrebbe, che l'edificazione sarebbe compatibile con gli obiettivi del Piano Paesistico Regionale e che si tratterebbe di “area fittamente edificata con palazzi di abitazioni civili, esercizi commerciali, locali pubblici, supermercati e perfino una grande chiesa” .

6.1. Quanto al Piano particolareggiato, da una parte si sottolinea il carattere preclusivo al rilascio del titolo in sanatoria del vincolo e dall’altra si fa notare come nessuna sanatoria è ammessa dallo stesso piano, che consente interventi di conservazione o manutenzione sugli immobili preesistenti, intendendosi “per volumetria preesistente quella legittimamente realizzata o legittimata e/o legittimabile ai sensi di legge” (art. 2 N.T.A.), nonché nuovi interventi di ampliamento, mentre nella specie si chiede di sanare un’unità immobiliare già costruita senza titolo edilizio non legittimabile ai sensi di legge, stante il vincolo ostativo.

6.2. Quanto poi alla evidenziata possibile edificazione nell’area de qua secondo le previsioni del Piano Paesistico Regionale, essa non può che riferirsi a manufatti ancora non realizzati, che ex ante devono munirsi del titolo edilizio e dei pareri rilasciati dalle Autorità preposte alla tutela dei vincoli, mentre non può derogarsi alla disciplina condonistica di cui al terzo condono che non ammette la sanatoria per gli abusi maggiori in area vincolata.

6.3. Ovviamente neppure la circostanza, rimarcata da parte ricorrente, che l’area è intensamente edificata è idonea a far venir meno l’impedimento al rilascio del condono determinato dal vincolo, anche non assoluto, di inedificabilità.

7. Va di conseguenza anche escluso che sull’istanza di condono si sia formato il silenzio assenso, in quanto la non condonabilità ex lege dell’abuso maggiore realizzato comporta altresì l’impossibilità che su un’istanza formalmente non corrispondente alla fattispecie legale tipica, quale quella in esame, possa formarsi il titolo abilitativo tacito (cfr. Tar Lazio, Roma, Sez. IV ter, 26 novembre 2024, n. 21110).

8. Deve concludersi che il ricorso è infondato e deve essere respinto.

9. Le spese di giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando:

- respinge il ricorso, come in epigrafe proposto;

- condanna il ricorrente alla refusione delle spese di giudizio, che liquida in via forfetaria in complessivi € 1.500,00 (millecinquecento/00), oltre oneri di legge, in favore di Roma Capitale.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 21 novembre 2025 con l'intervento dei Magistrati:

RI RI, Presidente, Estensore

NC Tallaro, Consigliere

Marco Martone, Referendario

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

RI RI

IL SEGRETARIO