Pubblicato il 28/01/2026

N. 00176/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00397/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 397 del 2022, integrato da motivi aggiunti, proposto da
Sgm s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Gian Comita Ragnedda, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio RA RR in Cagliari, via Genneruxi n. 5;

contro

Comune di Sassari, rappresentato e difeso dagli avvocati Marco Russo, Simonetta Pagliazzo, Maria Ida Rinaldi e Alberto Sechi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

quanto al ricorso introduttivo:

- della deliberazione adottata dal Consiglio Comunale di Sassari n. 8 in data 24 febbraio 2022, avente ad oggetto la variante al PUC n. 11 di riclassificazione urbanistica per decadenza del vincolo preordinato all’esproprio dell’area Viale Umberto angolo Via Fancello (Sassari);

- di ogni altro atto presupposto, connesso e consequenziale;

quanto al ricorso per motivi aggiunti:

- della deliberazione del Consiglio Comunale di Sassari n. 56 in data 3 agosto 2023, avente ad oggetto l’adozione definitiva della variante al PUC n. 11 di riclassificazione urbanistica per decadenza del vincolo preordinato all’esproprio dell’area Viale Umberto angolo Via Fancello (Sassari);

- di ogni altro atto presupposto, connesso e consequenziale ed in particolare, della (non conosciuta) determinazione n. 1435 del 2.5.2023 del Dirigente della pianificazione urbanistica e tutela del paesaggio del Comune di Sassari, mediante la quale è stato approvato il verbale conclusivo della Conferenza di copianificazione.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Sassari;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 22 gennaio 2026 la dott.ssa AR AG e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

La società SG S.r.l. è proprietaria di un edificio su più livelli ubicato in Sassari e distinto al catasto fabbricati nel foglio 108, Mapp 1731.

Nel 2014, in sede di approvazione del Piano Urbanistico Comunale, l’area in questione (nel suo insieme) è stata indicata nella cartografia di piano come zona “S2”, nonostante la proprietà privata.

Nel 2021, il Comune, negando che si trattasse di un errore cartografico ed affermando l’esistenza di un vincolo preordinato all’esproprio ormai decaduto, ha provveduto a classificare l’area, anziché (come auspicato da parte ricorrente) come zona B, come “sottozona” G1.4, del tutto incoerente, secondo la proprietà, con i parametri generali di zona e con la situazione di fatto.

Tale atto sarebbe, secondo quanto dedotto in ricorso, illegittimo in quanto adottato:

1. in violazione dell’art. 3 del D.A. n. 2266/U del 22 dicembre 1983 e frutto di travisamento dei presupposti di fatto e diritto, con conseguente falsa applicazione degli artt. 7 e 9 del D.P.R. n. 327 del 2001. Considerato che il compendio immobiliare presente sull’area ha destinazione direzionale/uffici, il Comune avrebbe dovuto riconoscere che la classificazione dell’area come S2 è stata frutto di un errore cartografico (dovuto al fatto che vi era un contratto che concedeva l’uso della superficie a scopo pubblico, come strada) e non conseguenza della presenza di un vincolo preordinato all’esproprio scaduto;

2. violazione dell’art. 21, comma 2 bis della L.R. n. 45 del 1989, che disciplina il procedimento semplificato di approvazione della variante sostanziale, in quanto il Comune illegittimamente sosterrebbe la natura ordinaria e non semplificata del procedimento, trattandosi di una variante sostanziale al PUC.

Parte ricorrente ha, quindi, depositato un ricorso per motivi aggiunti avverso la successiva approvazione definitiva della variante urbanistica, sostenendo che la nuova destinazione impressa integri la reiterazione di un vincolo espropriativo.

Con tale gravame sono stati quindi dedotti:

1.1. invalidità derivata;

1.2. violazione dell’art. 3 del D.A. n. 2266/U del 22 dicembre 1983 nella parte in cui la deliberazione recepisce e fa proprie le controdeduzioni formulate dal Settore Pianificazione territoriale comunale.

Il Comune di Sassari, dopo la costituzione in giudizio con cui ha chiesto il rigetto del ricorso, ha depositato una memoria con la quale ha chiarito le ragioni per le quali le tesi di parte ricorrente dovrebbero essere ritenute infondate.

Parte ricorrente ha replicato insistendo nelle difese già dispiegate.

Alla pubblica udienza per lo smaltimento dell’arretrato, fissata per il 22 gennaio 2026, la causa, su conforme richiesta dei procuratori delle parti, è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

Il ricorso introduttivo non può trovare positivo apprezzamento.

La puntuale memoria del Comune consente una corretta ricostruzione della vicenda, la quale ha avuto avvio nel 1974, quando l’area di proprietà della ricorrente ha formato oggetto di un primo progetto di lottizzazione per la realizzazione di uffici con un indice di fabbricabilità di 10 mc/mq e un’altezza di 15,30 metri. Nonostante l’approvazione, nel 1983, del Piano urbanistico – che ha inserito l’intera area in zona di completamento residenziale con un indice di fabbricabilità di 5 mc/mq e un’altezza massima degli edifici di 10 metri - il Comune ha ritenuto che, per le norme di salvaguardia, il progetto di lottizzazione già presentato potesse essere portato a compimento, con la conseguenza che, nonostante l’area sia rimasta nominalmente classificata come B9, è stato costruito un palazzo non residenziale, completamente destinato a uffici e servizi (cfr. planimetria di progetto al doc. 7), sfruttando un indice di fabbricabilità di 6,9 mc/mq e un’altezza di 15 metri.

Per anni tale l’edificio è stato sede degli uffici della SIINOS e del Comune di Sassari, fino a un definitivo abbandono in tempi recenti. Quindi, il nuovo strumento urbanistico, in vigore dal 2014, ha impresso al palazzo la destinazione S2, destinandolo alla realizzazione di attrezzature di interesse comune, comprese quelle di servizio per la salute, per il culto, attrezzature per la vita associativa, spazi di comunicazione sociale, spazi per attività ricreative. Tale zonizzazione, contrariamente a quanto sostenuto in ricorso, non era frutto di un errore, ma di una precisa scelta preordinata ad eliminare il contrasto con la formale destinazione dell’immobile a scopo residenziale, la quale risultava totalmente avulsa dalla zonizzazione operata a suo tempo dal PRGC e ad apporre sull’immobile un vincolo preordinato all’esproprio.

Alla scadenza del vincolo preordinato all’esproprio l’istanza di modificazione della destinazione urbanistica avanzata da SG - che avrebbe voluto la destinazione dell’immobile a uso residenziale mediante classificazione dello stesso in zona B - è stata respinta in quanto “tale classificazione genererebbe un incremento degli abitanti insediabili, seppur minimo, incompatibile con l’attuale dimensionamento degli standard pubblici stabiliti dal PUC, rendendo necessario rideterminare questi ultimi ricadenti all’interno della città compatta in funzione dell’incremento del carico urbanistico”.

Il Comune ha, quindi, destinato l’area a G.1..

Così correttamente ricostruito il quadro fattuale, il ricorso risulta infondato.

In primo luogo deve darsi atto che la classificazione dell’area come “S2” non solo è incontestatamente scaduta, ma, soprattutto, non è mai stata censurata: la ricorrente, infatti, ha solo chiesto un intervento in autotutela e comunque solo nel 2021.

Ne deriva la palese tardività di ogni censura ad essa correlata.

Non può, peraltro, ravvisarsi alcuna illegittimità nella nuova classificazione imposta a seguito della decadenza del vincolo preordinato all’esproprio, la quale risulta coerente con quella del contesto urbanistico omogeneo in cui l’edificio ricade.

La scelta urbanistica appare, dunque, adeguatamente supportata dalla motivazione riportata nel provvedimento, che è la seguente: “Vista la natura e la consistenza dell’immobile e, in particolare, le destinazioni d’uso esistenti e legittime, nonché valutato il contesto urbano dove esso è inserito, il quale è caratterizzato della presenza di uffici istituzionali e pubblici (camera di commercio, tribunale, prefettura, caserma vigili del fuoco, provincia di Sassari, genio civile, sedi distaccate di assessorati regionali, museo Sanna, ecc.) edifici scolastici (università, scuole dell’obbligo), sanitari, banche e istituti di credito (banca d’Italia, BNL, CARIGE, ecc), nonché dalla notevole presenza, di conseguenza, di numerose attività commerciali e di pubblici esercizi, comprese due strutture ricettive alberghiere (Hotel Grazia Deledda e Hotel Leonardo da Vinci), la nuova classificazione urbanistica (escludendo la funzionale residenziale e quella artigianale), oltre a garantire al privato lo sfruttamento economico del bene, ha portato alla scelta di ampliare la gamma di servizi aggiuntivi a supporto delle attività, istituzionali, pubbliche e private, presenti nell’ambito urbano di riferimento, classificando l’area e l’edificio ubicati in Viale Umberto – Via Fancello come zona G1, anche in funzione della salvaguardia degli equilibri dimensionali degli standard urbanistici sanciti dal PUC per la funzione residenziale.”.

La destinazione attribuita è, pertanto, coerente con l’effettivo uso di quanto costruito sulla scorta delle autorizzazioni degli anni ‘Ottanta (uffici e dirigenziale) ed è migliorativa rispetto al vincolo espropriativo derivante dalla classificazione come area S2, in quanto consente che l’erogazione dei servizi sia indifferentemente pubblica o privata.

Alla luce di tali considerazioni, la censurata scelta urbanistica risulta essere logica e razionale e, in quanto tale, non censurabile dal giudice amministrativo, con conseguente rigetto del primo motivo del ricorso principale e delle censure n. 1 e 2 del ricorso per motivi aggiunti.

Né può rilevare, in senso contrario, il fatto che il Comune nulla abbia opposto a una DUA con cui, per una parte dell’edificio esistente, la destinazione sia stata mutata da direzionale a residenziale, che non può incidere sulla destinazione urbanistica, ma può, eventualmente, rilevare in termini di violazione della normativa edilizia.

Quanto al secondo motivo del ricorso principale, in disparte ogni considerazione su quale sarebbe l’interesse della parte ricorrente all’utilizzo dello strumento della variante semplificata, l’Amministrazione ha puntualmente chiarito come la variante abbia inciso, seppur di poco, sulle dotazioni degli spazi pubblici, con la conseguenza che mai avrebbe potuto essere approvata con il procedimento semplificato di cui al comma 2 bis dell’art. 21 della L.R. n. 45/1989, e, dunque, correttamente il Comune di Sassari si è avvalso del procedimento ordinario di cui all’art. 20 della stessa legge.

Così respinto il ricorso, le spese del giudizio non possono che seguire l’ordinaria regola della soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio a favore dell’Amministrazione resistente nella misura di euro 2.000,00 (duemila/00), oltre ad accessori di legge, se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 22 gennaio 2026, tenuta da remoto ai sensi dell’art. 87, comma 4 bis, c.p.a. con l'intervento dei magistrati:

Marco RI, Presidente

AR AG, Consigliere, Estensore

Elena AR, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AR AG	Marco RI

IL SEGRETARIO