Pubblicato il 06/05/2026

N. 00888/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00891/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 891 del 2021, proposto da
-OMISSIS-, rappresentato e difeso dagli avvocati Alessandro Colzi, Fabio Colzi e Benedetta Colzi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Firenze, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Annalisa Minucci, Antonella Pisapia e Matteo Romeo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Soprintendenza Archeologica Belle Arti e Paesaggio per la Città Metropol. di Firenze e Le Province di Pistoia e Prato, non costituita in giudizio;

per l'annullamento

dell’ordinanza del Dirigente del Servizio Edilizia Privata del Comune di Firenze n. -OMISSIS- del 10 maggio 2021 ed avente ad oggetto “Ordine di demolizione e rimessa in pristino ai sensi dell'art. 199 comma 1 Legge regionale n. 65 del 10/11/2014”, con la quale è stato contestato al ricorrente il frazionamento in assenza di titolo dell'unità immobiliare ubicata in -OMISSIS-, piano secondo, ed è stata conseguentemente ordinata al medesimo la demolizione e rimessa in pristino dello stato dei luoghi riconducendo l'unità immobiliare allo stato legittimo di cui alla DIA n. -OMISSIS-entro il termine di 90 giorni dalla notifica dell'ordinanza stessa;

del provvedimento a firma del Responsabile del procedimento, Arch. Carlotta Pierazzini, n. prot. GP -OMISSIS-del 03/04/2017 avente ad oggetto “Comunicazione di avvio del procedimento ai sensi degli artt. 7 e 8 Legge n. 241/90 e successive modifiche per accertamento edilizio”;

del rapporto della Polizia Municipale del Comune di Firenze prot. n. -OMISSIS-del 26 febbraio 2019;

del provvedimento a firma del Responsabile del procedimento, Arch. Savina Mazzantini, n. prot. GP -OMISSIS- del 05/07/2019 avente ad oggetto “Comunicazione di avvio del procedimento ai sensi degli artt. 7 e 8 Legge n. 241/90 e successive modifiche per accertamento edilizio relativo all'unità immobiliare ubicata in Firenze, via del Parione 10 e catastalmente identificata nel foglio di mappa -OMISSIS-”;

di tutti i provvedimenti presupposti, connessi e conseguenti a quelli suindicati, ancorché incogniti.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Firenze;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato PNRR del giorno 24 marzo 2026, tenutasi da remoto con modalità telematiche, il dott. PA IN e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FA

Il ricorrente è proprietario dell’unità immobiliare ubicata in -OMISSIS-, piano secondo, e catastalmente identificata nel fg -OMISSIS-.

Nel relativo atto di compravendita, la parte venditrice ha dichiarato di aver presentato al Comune di Firenze, in data 30 dicembre 986, una domanda di sanatoria ai sensi della l. n. 47/1985 (prot. n. -OMISSIS-) per la realizzazione di opere interne (realizzazione di un servizio igienico nel locale lato -OMISSIS- e parziale demolizione del divisorio con l’angolo cottura nel vano lato -OMISSIS-). Il Comune di Firenze ha rilasciato la concessione edilizia in sanatoria n. 800/2017 del 17 marzo 2017.

La medesima Amministrazione, peraltro, ha trasmesso al ricorrente l’atto n. prot. GP -OMISSIS-del 03 aprile 2017, con il quale è stato comunicato «l’avvio del procedimento ai sensi dell’art. 193 della l. r. 65/2014» in conseguenza di una segnalazione pervenuta dall’ufficio condono edilizio relativa all’accertamento dell’avvenuta esecuzione del “frazionamento in due monolocali con opere edilizie” presso l’unità immobiliare di proprietà del ricorrente. Invero, nel provvedimento era indicata l’unità immobiliare ubicata in “-OMISSIS-, Quartiere 1; -OMISSIS-, piano 4, Quartiere 1”. Ha fatto seguito il riscontro da parte del ricorrente il quale ha fatto presente la sua estraneità agli abusi, per non avere realizzato alcuna opera finalizzata al frazionamento del bene.

A seguito del rapporto prot. n. -OMISSIS-della Polizia Municipale, il Comune ha accertato che in data 17 dicembre 2006 è stata depositata una planimetria catastale dell’immobile dove erano rappresentate due unità immobiliari con accessi indipendenti, due soppalchi (uno dei quali difforme dalle pratiche in atti – B. 92/1996 e DIA -OMISSIS-– e l’altro non legittimato in alcun atto), sotto i quali risultano due cucine con altezze non conformi al Regolamento Edilizio.

L’Amministrazione comunale, quindi, ha trasmesso al ricorrente una ulteriore comunicazione di avvio del procedimento ai sensi dell’art. 193, l. r. n. 65 del 2014, n. prot. GP -OMISSIS- del 05 luglio 2019 dando conto del fatto che «le opere segnalate con accertamento della Polizia Municipale indicato in epigrafe configurano un frazionamento di fatto dell’unità immobiliare di cui trattasi, effettuato in assenza di titolo, in difformità dalle pratiche edilizie depositate agli atti ed in contrasto con: – art. 43 – Soppalchi; - art. 48 – Aerazione e illuminazione dei locali di abitazione (vano lato -OMISSIS-); - art. 49 – Altezza dei locali a uso abitativo; - art. 50 – Dimensionamento degli alloggi e dei singoli locali di abitazione del vigente Regolamento Edilizio; - art. 10 – Alloggio minimo del vigente Regolamento Urbanistico».

Con ordinanza n. -OMISSIS- del 10/05/2021 il Comune di Firenze, richiamati i suddetti atti, ha ordinato al ricorrente, in qualità di proprietario, ai sensi dell’art. 199, comma 1 della L. R. n. 65/2014, « la demolizione e rimessa in pristino dello stato dei luoghi riconducendo l’unità immobiliare allo stato legittimo di cui alla DIA n. -OMISSIS-entro il termine di 90 (novanta) giorni dalla notifica della presente ordinanza, decorso il quale l’ordinanza stessa sarà eseguita a cura del comune e a spese del responsabile ».

In particolare, l’Amministrazione comunale ha:

- qualificato l’intervento edilizio ai sensi dell’art. 3, d.p.r. n. 380 del 2001, come “ristrutturazione edilizia” soggetta a SCIA, ai sensi dell’art. 22, d.p.r. n. 380 del 2001.

- richiamato la richiesta prot. n. -OMISSIS- del 15 settembre 2020, notificata in data 16 settembre 2020, del parere alla Soprintendenza ai sensi dell’art. 37, comma 2, d.p.r. n. 380 del 2001, circa la restituzione in pristino o l’irrogazione della sanzione pecuniaria, rimasta senza riscontro;

- ritenuto lo stato legittimo quello di cui alla DIA n. 1247 del 1996, in cui l’unità immobiliare non è frazionata e rispetto alla quale sono state verificate le seguenti difformità (a seguito del confronto con la planimetria catastale depositata in data 7 dicembre 2006): realizzazione di soppalco nella camera più grande rispetto a quello progettato; realizzazione di secondo soppalco nel locale soggiorno-pranzo in assenza di titolo edilizio; realizzazione di una cucina nel vano legittimato come camera;

- trova applicazione l’art. 199, comma 1, l. r. n. 65 del 2014.

Avverso la suddetta ordinanza, il ricorrente ha proposto impugnazione, con ricorso depositato in data 19 luglio 2021 chiedendone l’annullamento per i seguenti motivi, in sintesi:

1. secondo il ricorrente, l’unità immobiliare di sua proprietà non sarebbe mai stata sottoposta ad alcun intervento di frazionamento, né le opere rilevate dall’Amministrazione comunale (due soppalchi e una cucina nel vano legittimato come camera) sarebbero idonee a far ritenere “un frazionamento di fatto” dell’unità immobiliare stessa, venendo in rilievo un appartamento composto da due vani separati da uno spazio comune, dove transitano decine di persone al giorno, sì che non può non avere “due accessi indipendenti”, con due portoni di ingresso, uno per il vano a destra e uno per il vano a sinistra del vano scala condominiale; sotto altro profilo, quella che è stata rappresentata come “cucina” nella planimetria catastale utilizzata dal Comune e riguardante il vano a destra del pianerottolo, risulterebbe, in realtà, una semplice piastra elettrica posta all’interno di un piccolo armadio ove è presente anche un punto di presa d’acqua, sì che non verrebbe in rilievo una porzione di ambiente fornito degli impianti necessari a preparare e cucinare i cibi, ma solo un arredo privo dei requisiti di idoneità richiesti per un vano cucina che, però, consente di non dover uscire nel pianerottolo condominiale e di dover rientrare nell’altro vano; anche sotto il profilo catastale non si potrebbe parlare di frazionamento, essendo il subalterno rimasto unico per ambedue i vani dell’unità immobiliare; per quanto riguarda, infine, i soppalchi, l’Amministrazione comunale non avrebbe motivato in ordine al frazionamento;

2. l’Amministrazione, nonostante abbia citato gli articoli del R.E., non avrebbe però motivato in ordine ai requisiti dell’intervento contestato che, secondo quelle stesse disposizioni, non lo rendevano assentibile;

3. sarebbe errata la qualificazione dell’intervento di frazionamento contestato al ricorrente come “ristrutturazione edilizia soggetta a SCIA ai sensi dell’art. 22 del D.P.R. medesimo”, in quanto il frazionamento con opere, ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001, così come dell’art. 135, comma 2, lett. b) della L.R. n. 65/2014, rientra tra gli interventi di “manutenzione straordinaria” e non tra quelli di ristrutturazione edilizia; pertanto, il regime sanzionatorio applicabile era – semmai - quello di cui all’art. 200 della L.R. n. 65/2014, relativo a “a) gli interventi ed opere di cui all’articolo 135, comma 2, lettere a), b), c), e), e bis), e ter), g), 12 h) ed i)”, il quale prevede l’irrogazione di una sanzione pecuniaria determinata secondo i criteri dettati dalla norma stessa; anche considerandosi la qualificazione data dal Comune resistente, (“ristrutturazione edilizia soggetta a SCIA ai sensi dell’art. 22 del D.P.R. medesimo”) sarebbe errata l’applicazione dell’art. 199 della L. R. n. 65/2014, non ricorrendo le condizioni di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c), del d.p.r. 380/2001”, relativo agli interventi di ristrutturazione edilizia cd. “pesante”.

4. sarebbe erroneo il riferimento al parere della Soprintendenza di cui all’art. 37, comma 3, d.p.r. n. 380/2001, in quanto nel caso di specie, non verrebbero in rilievo interventi di restauro e risanamento conservativo e comunque il Comune non avrebbe fornito alcuna motivazione che giustificasse la decisione di applicare la sanzione ripristinatoria in luogo di quella pecuniaria, prevista, in generale, dal primo comma dello stesso art. 37 per gli “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità”; inoltre, in modo asseritamente contraddittorio, all’applicazione dell’art. 37 del D.P.R. n. 380/2001 avrebbe fatto seguito l’applicazione dell’art 199 della L.R. n. 65/2014 relativo, invece, ad abusi più rilevanti;

5. il Comune di Firenze ha ordinato la rimessione in pristino dello stato dei luoghi senza previamente verificare, ai sensi del comma 2 dell’art. 199, la fattibilità della stessa e senza fornire alcuna motivazione sul punto.

Si è costituito in giudizio il Comune di Firenze, per resistere al ricorso.

Le parti hanno depositato memorie difensive.

All’esito dell’udienza straordinaria di smaltimento PNRR del 24 marzo 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

IT

1. In ordine al primo motivo di ricorso.

Occorre premettere che nel caso di specie viene in rilievo un immobile dalla particolarissima conformazione catastale.

L’unità immobiliare in contestazione, infatti, risulta suddivisa in due parti, separate dal vano scala condominiale: “appartamento facente parte del fabbricato posto in Firenze via del -OMISSIS-, al piano secondo composto di due vani, di cui uno con accesso a destra del vano scala è prospiciente sulla -OMISSIS-, mentre la restante parte ha accesso a sinistra del vano scala condominiale”.

D’altronde, la peculiare conformazione dell’abitazione di proprietà del ricorrente non può ritenersi sufficiente ad escludere che sia stato effettuato il contestato frazionamento, ancorché ne abbia potuto costituire la ragione giustificativa.

Esaminando, infatti, lo stato dell’immobile, complessivamente inteso, prima dei lavori eseguiti da parte ricorrente, emerge come lo stesso, sul piano, non solo catastale, ma funzionale, fosse sostanzialmente unitario, essendo composto da ambienti, per ciascuna parte, non completamente autonomi, non aventi cioè, in entrambi gli spazi, una divisione interna tale da consentire l’uso autonomo di entrambi i “lati” dell’unità immobiliare.

Diversamente, dalla documentazione più recente presentata da parte ricorrente e risultante dagli atti, i due ambienti risultano essere stati modificati in modo da consentirne l’utilizzazione autonoma.

In tal senso, quindi, non appare contestabile che nel caso di specie venga in rilievo un’ipotesi di frazionamento sostanziale con opere, l’omessa variazione del subalterno discendendo dal fatto che il ricorrente ha realizzato la modifica senza un previo adeguato titolo edilizio.

Pertanto, il primo motivo di ricorso deve essere respinto.

2. Sul secondo motivo di ricorso.

Per quanto l’Amministrazione non abbia, nel provvedimento impugnato, analiticamente associato al riferimento normativo del regolamento edilizio comunale citato l’elemento in fatto contestato, dalla

descrizione delle opere censurate dal Comune e relativa documentazione della quale è in possesso anche parte ricorrente è possibile comprendere chiaramente a cosa si riferiscono le norme che l’Ente assume essere state violate.

Per quanto concerne l’art. 43 del regolamento, vigente ratione temporis , si prevedeva, per i soppalchi, un’altezza minima di m. 2,40: nel caso di specie risulta che quelli realizzati nell’immobile del ricorrente hanno altezza inferiore (l’uno di m. 2,06 e l’altro di m. 2).

L’art. 48 del regolamento imponeva che il monolocale posto sul lato di via del -OMISSIS-, di superficie pari a mq 21 fosse dotato di una finestra di m. 2,70, assente nel caso di specie.

L’art. 49 prescriveva poi un’altezza minima dei locali non inferiore a m. 2,70, mentre i soppalchi, come detto, sono alti poco più di m. 2.

L’art. 50, nel rinviare a quanto stabilito dall’art. 10 delle NTA del regolamento urbanistico prevede quanto segue: « Si definisce “alloggio minimo” l’unità immobiliare (compresi i monolocali) a destinazione residenziale che non può avere SUL inferiore a 50 mq ». Al secondo comma precisa che « Non è consentito realizzare nuove unità immobiliari ottenute attraverso cambio di destinazione d’uso, frazionamento o nuova edificazione con SUL inferiore all’alloggio minimo ».

L’originaria abitazione del ricorrente era di mq 72: i due monolocali, aventi identiche dimensioni risultano, quindi, avere una superficie inferiore alla soglia minima.

Pertanto, anche il secondo motivo di ricorso deve essere respinto.

3. Sul terzo motivo di ricorso.

Ai sensi dell’art. 199, comma 1, l. r. Toscana n. 65 del 2014, gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 134, comma 1, lettera h), laddove eseguiti in assenza di titolo, in totale difformità da esso o con variazioni essenziali, sono demoliti oppure rimossi e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti della pianificazione urbanistica comunali entro il termine stabilito dal comune con propria ordinanza, decorso il quale l’ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell’abuso.

L’art. 200, comma 1, invece, prevede che l’esecuzione degli interventi ed opere di cui alle lettere a) e b), in assenza di SCIA o in difformità da essa comporta la sanzione pecuniaria pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dall’ufficio tecnico comunale conseguente alla realizzazione delle opere stesse e, comunque, in misura non inferiore a euro 1.032,00 qualora tali interventi ed opere non risultino difformi rispetto alle norme urbanistiche o alle prescrizioni degli strumenti della pianificazione urbanistica comunali adottati o approvati o dei regolamenti edilizi, oppure dalla disciplina di cui all'articolo 98:

a) gli interventi ed opere di cui all'articolo 135, comma 2, lettere a), b), c), e), e bis) e ter), h) ed i); b) gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 135, comma 2, lettera d).

Ai sensi del comma 3 dell’art. 200, d’altronde, « gli interventi ed opere di cui al comma 1, lettere a) e b), ove eseguiti in difformità dalle norme urbanistiche o dalle prescrizioni degli strumenti della pianificazione urbanistica comunali o dei regolamenti edilizi, sono demoliti oppure rimossi e gli edifici o aree sono resi conformi a dette prescrizioni entro il termine stabilito dal comune con ordinanza, decorso il quale l’ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell'abuso ».

L’art. 135, lett. b), vigente ratione temporis , nel disciplinare gli interventi sottoposti a Scia prevede che «…tra gli interventi di cui alla presente lettera sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva e la sagoma degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso». ​

L’art. 135, lett. d, invece, sottopone a Scia gli interventi di ristrutturazione edilizia conservativa o ricostruttiva, definiti nell'articolo 135 bis, nei casi in cui non ricorrano le condizioni di cui all'articolo 10, comma 1, lettera c), del d.p.r. 380/2001.

L’art. 134, lett h), anch’esso nella versione vigente ratione temporis , infine, disciplina i casi di ristrutturazione edilizia e ricostruttiva.

Nel caso di specie, se è vero che l’Amministrazione comunale non ha correttamente qualificato la fattispecie perché per il frazionamento sostanziale operato dal ricorrente e le opere realizzate sono riconducibili, nel complesso, alla fattispecie sopra richiamata dell’art. 135, comma 2, lett. b, vi è però che, come si è detto con riferimento al secondo motivo di ricorso, l’immobile in oggetto non risulta conforme alla disciplina del regolamento edilizio, sicché, come accennato, troverebbe comunque applicazione il comma 2 dell’art. 200, l. r. n. 65 del 2014, sostanzialmente identico, per quanto concerne l’obbligo di ripristino, alla previsione di cui all’art. 199, comma 1, l. r. n. 65 del 2014, fatti salvi, ovviamente, gli eventuali diversi effetti diversi dall’obbligo di ripristino.

Pertanto, anche il terzo motivo deve essere respinto.

4. Sul quarto motivo di ricorso.

Come eccepito dal Comune, la censura in esame risulta sostanzialmente inammissibile e comunque infondata, perché priva di utilità per il ricorrente.

Anche ammettendo l’errore da parte dell’Ente nel fare riferimento all’art. 37, comma 3, d.p.r. n. 380/2001 e a richiedere il parere della Soprintendenza, dall’esame del provvedimento impugnato si comprende come le ragioni che fondano l’ordinanza di rimessione in pristino siano quelle edilizie già ricordate, autonome e di per sé sufficienti a giustificare il provvedimento impugnato, senza che l’errato riferimento di cui sopra sia idoneo a inficiarne la correttezza.

Pertanto, il motivo deve essere respinto.

5. Sul quinto motivo di ricorso.

Al riguardo, è sufficiente rammentare l’insegnamento secondo il quale « La possibilità di irrogare la sanzione pecuniaria ex art. 34 D.P.R. n. 380 del 2001 non determina l'illegittimità dell'ordine demolitorio, avendo come presupposto proprio la validità e l'efficacia della sanzione ripristinatoria, atteso che soltanto durante la sua materiale esecuzione è effettivamente possibile verificare se l'ordine di demolizione (comunque legittimamente assunto) sia eseguibile - stante la possibilità di procedere al materiale ripristino dello status quo anteriore all'abuso - ovvero se, alla luce delle emergenze proprie della fase esecutiva, si renda necessario fare luogo all'applicazione della sanzione pecuniaria » (così Cons. Stato, sez. VII, 18 novembre 2024, n. 3168).

Pertanto, anche il quinto motivo di ricorso deve essere respinto.

6. Conclusioni e spese.

Alla luce di quanto precede, il ricorso deve essere respinto.

Le spese di lite devono essere integralmente compensate attesa la particolarità della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Compensa integralmente le spese di lite.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 24 marzo 2026, tenutasi da remoto con modalità telematiche, con l'intervento dei magistrati:

RI NI, Presidente

Roberto Maria Bucchi, Consigliere

PA IN, Consigliere, Estensore

L'ST	IL PRESIDENTE
PA IN	RI NI

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.