Pubblicato il 17/04/2026

N. 00735/2026 REG.PROV.COLL.

N. 02797/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2797 del 2025, proposto da Epica s.r.l. (già Toscana Holding di BE R. e c. s.a.s.), in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Andrea Ghelli e Giacomo Biagioni, con domicilio digitale come da PEC risultante dal Registro di Giustizia;

contro

Comune di Pescia, in persona del legale rappresentante pro tempore , non costituito in giudizio;

nei confronti

C.F. Toscana Re S.r.l. in liquidazione, in persona del legale rappresentante pro tempore , non costituito in giudizio;

per l’annullamento:

- della nota prot. 30.04.2009, n. 13274 del Comune di Pescia, recante “ diniego a costruire - archiviazione ” con riferimento alla D.I.A. 416/07;

- dell’ordinanza di sospensione dei lavori del 12.05.2009, n. 160, emessa dal Comune di Pescia;

- dell’ordinanza del 29.09.2009, n. 380 adottata dal Comune di Pescia, avente ad oggetto “ ordinanza di demolizione di opere edilizie realizzate senza giusto titolo abilitativo ”;

- del verbale di verifica di ottemperanza prot. n. 52/2010 della A.O. Polizia Municipale del Comune di Pescia e della nota prot. 02.03.2010, n. 5176, con cui lo stesso è stato notificato alla Toscana RE Spa;

- dell’atto di immissione nel possesso ai sensi dell’art. 31, 4° comma, D.P.R. n. 380/2001, di ignoto contenuto, emesso dal Comune di Pescia l’01.03.2011 e della successiva trascrizione presso la Conservatoria dei RR.II. di Pescia in data 25.03.2011 ai nn. 1330 Reg. Gen. e 804 Reg. Part.;

- di ogni altro atto presupposto e conseguente, ancorché non conosciuto o conoscibile, e in particolare:

- della nota prot. 17.03.2009, n. 8843, del Dirigente dei Servizi Tecnici;

- della comunicazione di avvio del procedimento amministrativo di cui alla nota prot. 18.03.2009, n. 8911;

- della nota prot. 06.05.2010, n. 11929 del Comune di Pescia;

- della nota prot. 17.01.2011, n. 1139 del Comune di Pescia.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 21 gennaio 2026 la dott.ssa AN LI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con ricorso depositato in data 07.10.2025 la società Epica s.r.l. (già Toscana Holding di BE e c. s.a.s.) ha riassunto il giudizio ai sensi dell’art. 105 D. Lgs. n. 104/2010 a seguito della pronuncia del Consiglio di Stato n. 4052 del 12.05.2025, che ha riformato la sentenza n. 1184 pubblicata da questo TAR in data 14.09.2021, resa nel giudizio iscritto al n. R.G. 1295/2021.

2. L’istante ha impugnato gli atti indicati in epigrafe per i seguenti motivi:

“ I Motivo: Violazione di legge (artt. 131 ss. l.r.t. 3.1.2005, n. 1, e principi desumibili). Eccesso di potere per difetto dei presupposti, difetto di motivazione, carenza di istruttoria, errore, travisamento dei fatti, contraddittorietà, illogicità, sviamento ”.

La ricorrente contesta la legittimità degli atti impugnati perché adottati in assenza dei relativi presupposti. In particolare, il Comune avrebbe errato nel qualificare l’intervento come nuova edificazione, dovendo lo stesso piuttosto rientrare nella categoria della ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3 D.P.R. n. 380/2001, sia pure con variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo, suscettibili di essere realizzate previa presentazione di DIA. Pertanto, l’istante contesta la legittimità dei provvedimenti impugnati nella parte in cui richiamano gli artt. 31 e 32 del DPR 380/2001, nonché gli artt. 132 e 133 LRT 1/2005, ratione temporis applicabili, trattandosi di disposizioni che si riferiscono solo alle nuove costruzioni e non alle ristrutturazioni edilizie, per le quali trovano invece attuazione gli artt. 33 D.P.R. 380/2001 e 134 LRT 1/2005, con ogni conseguenza in punto di sanzioni applicabili.

“ II Motivo: Violazione di legge (art. 7 ss. legge 7.8.1990, n. 241; artt. 27, 31 e 34 D.P.R. 6.6.2001, n. 380). Eccesso di potere per difetto dei presupposti, difetto di motivazione, carenza di istruttoria, errore, travisamento dei fatti, sviamento ”.

La ricorrente contesta la legittimità dei provvedimenti impugnati e, in particolare, del provvedimento di acquisizione gratuita al patrimonio comunale perché mai notificati al proprietario dell’immobile, ossia all’allora società Toscana Holding di BE R. e c. s.a.s. (ora Epica s.r.l.), che era titolare del complesso sin dal 16.1.2009 a seguito della sottoscrizione dell’atto costitutivo di società e contestuale conferimento immobiliare, stipulato con la società Toscana Re S.p.A. e poi trascritto in data 4.2.2009.

“ III Motivo: Violazione di legge (art. 31 D.P.R. 6.6.2001, n. 380). Eccesso di potere per difetto dei presupposti, difetto di motivazione, carenza di istruttoria, errore, travisamento dei fatti, sviamento ”.

La ricorrente contesta la legittimità dei provvedimenti impugnati e, in particolare, del provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale, evidenziando che l’abuso edilizio è stato di fatto perpetrato solo dalla società Toscana Re S.p.A., con conseguente estraneità ad esso della società ricorrente e non imputabilità della mancata ottemperanza all’ordine di demolizione.

3. Infine, l’istante ha avanzato domanda di risarcimento danni subiti in conseguenza ai provvedimenti impugnati e consistenti nell’impossibilità di utilizzare il complesso immobiliare e nella sua diminuzione di valore dovuta allo stato di abbandono in cui attualmente versa.

4. Il Comune di Pescia, pur ritualmente evocato, non si è costituito nella presente fase di giudizio in riassunzione.

5. La società ricorrente ha depositato una memoria difensiva ai sensi dell’art. 73 D. Lgs. n. 104/2010, con la quale ha formulato, ove ritenuto necessario, istanza affinché sia disposta una consulenza tecnica d’ufficio o una verificazione al fine di procedere alla stima dei danni.

6. All’udienza del 21.01.2026 il Collegio ha trattenuto la causa in decisione.

DIRITTO

1. Reputa il Collegio che la causa sia matura per la decisione, con conseguente rigetto delle istanze istruttorie formulate dalla società ricorrente.

2. Nel merito, il ricorso è parzialmente fondato nei termini che seguono.

3. Con il primo motivo di gravame l’istante ha contestato la legittimità degli atti impugnati (con specifico riferimento all’ordine di demolizione e al susseguente provvedimento di acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale) nella parte in cui il Comune di Pescia ha ritenuto di applicare gli artt. 31 e 32 D.P.R. 380/2001, nonché gli artt. 132 e 133 della L.R. Toscana n. 1/2005, che si riferiscono esclusivamente alle nuove costruzioni, evidenziando che l’intervento realizzato doveva piuttosto essere qualificato come ristrutturazione edilizia di organismo edilizio preesistente, sebbene con variazioni essenziali rispetto al Piano di Recupero, approvato con determina del Consiglio comunale di Pescia n. 96/2000, secondo la definizione contenuta nell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, ratione temporis applicabile. Secondo la ricorrente, infatti, gli interventi considerati abusivi “ non hanno fatto altro che introdurre alcune variazioni, anche rilevanti, al progetto iniziale e al numero e alla distribuzione interna delle unità immobiliari, senza tuttavia modificare l’originaria impostazione” e, pertanto, doveva semmai trovare applicazione l’art. 33 D.P.R. 380/2001 e art. 134 della L.R. Toscana n. 1/2005, che prevedono una differente disciplina sanzionatoria, poiché escludono l’acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio comunale e impongono la demolizione o la rimozione delle opere abusive sì da renderle conformi agli strumenti della pianificazione territoriale e agli atti di governo del territorio, ovvero, in alternativa, l’irrogazione di una sanzione pecuniaria.

3.1. Ritiene il Collegio che la censura non sia meritevole di accoglimento.

3.2. Occorre anzitutto rilevare che, come noto, la diversa qualificazione dell’intervento prospettata dalla società ricorrente non incide sulla legittimità dell’ordine di demolizione, ma semmai soltanto sulle conseguenze applicabili poiché “ essa, infatti, incide, eventualmente sulla fase successiva … relativa all’accertamento delle conseguenze derivanti dall’omesso adempimento al predetto ordine, nonché alla verifica dell’incidenza della demolizione sulle opere non abusive.

In definitiva, la corretta qualificazione dell’intervento lascia fermo il contenuto precettivo dell’ordine di demolizione, ma fa venire meno soltanto la parte del provvedimento in cui si rileva che, in caso di inottemperanza, il bene verrà acquisito al patrimonio pubblico ” (così Cons. Stato, sez. VI, 13.05.2016, n. 1940).

3.3. Ciò premesso, reputa il Collegio che dalla lettura del provvedimento di demolizione - e dal sopralluogo su cui esso si fonda - sia corretto l’avvenuto inquadramento dei contestati interventi edilizi senza titolo nell’ambito di quelli cui trovano applicazione gli artt. 31 e 32 D.P.R. 380/2001, avendo gli stessi comportato un’alterazione e una modifica radicale dello stato dei luoghi rispetto a quanto assentito con l’autorizzazione edilizia n. 100/03 ed essendosi interrotto il nesso di continuità con il progetto ivi previsto. Nella specie, dal sopralluogo effettuato in data 11.02.2009 risulta infatti che le opere oggetto della variante di completamento (non consentita dal Comune intimato) hanno anzitutto comportato una modifica dei prospetti, per lo spostamento di alcune aperture e l’inserimento di nuove, per la costruzione di nuove scale esterne, di terrazzi e di ballatoi su tutto il prospetto est ed ovest, finendo sia per variare la superficie accessoria aggettante sia per alterare la facciata dell’edificio, influendo così sul suo aspetto esterno, con interventi che richiedevano dunque la previa acquisizione di un permesso a costruire (cfr. Cons. Stato, sez. VI, sentenza 23.03.2022, n. 2141).

Inoltre, risulta da quanto accertato in sede di sopralluogo che è stata creata nuova superficie residenziale, mediante l’eliminazione di scale interne, nonché la realizzazione di un piano soffitta sul fabbricato centrale e di un quarto piano abitabile nel sottotetto del fabbricato posto sul lato sud/est. Tale ultimo intervento, peraltro, si pone anche in diretto contrasto con quanto previsto dall’art. 49, comma 1, delle Norme Tecniche di Attuazione che ammette, nell’area in questione, come categoria d’intervento quelle ascrivibili alla categoria D1 e un massimo di tre piani fuori terra. Emerge inoltre dagli atti di causa che, a fronte delle ventinove unità abitative previste nel Piano di Recupero di cui alla delibera consiliare n. 96/2000, in sede di sopralluogo, ne sono state rilevate quarantotto, oltre ad una rimessa, con conseguente e inevitabile aumento del carico urbanistico rispetto al progetto assentito. Sono infine state modificate finiture interne ed esterne rispetto all’elaborato depositato in Comune (A.E. 100/03).

3.4. Dalle descritte risultanze del sopralluogo effettuato dagli organi accertatori del Comune consegue l’evidente natura sostanziale delle difformità tra quanto realizzato e quanto in precedenza autorizzato, senza che parte ricorrente abbia dimostrato, ai sensi dell’art. 2697 c.c., l’esistenza di validi titoli edilizi legittimanti tali modifiche (cfr. Consiglio di Stato, Sez. II, 17.11.2023 n. 9892), emergendo piuttosto dagli atti di causa che ogni richiesta di variante è stata negata dall’ente intimato: in particolare, la DIA n. 372 del 12.07.2005 e la P.E./760 del 10.12.2007 sono state archiviate e che con riferimento alla P.E. 416/2007 il Comune ha ritenuto che la documentazione integrativa presentata “ oltre a non rispondere a quanto espressamente richiesto, consiste in modifiche sostanziali al Piano di Recupero approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 96 del 2000, ed alla deliberazione di Giunta Comunale n. 186 del 03/06/2006” . In particolare, al fine di valutare l’incidenza complessiva sull’assetto del territorio delle opere descritte prima nella comunicazione di avvio del procedimento e poi nell’ordinanza di demolizione n. 380 del 29.09.2009, occorre infatti compiere un apprezzamento globale, come effettuato dall’ente intimato, atteso che “ la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di comprenderne in modo adeguato l'impatto effettivo complessivo. I molteplici interventi eseguiti non vanno considerati, dunque, in maniera frazionata ” (così Cons. Stato, Sez. VI, 8.09.2021, n. 6235; TAR Campania - Napoli, sez. III, 18.07.2024, n. 4303; Cons. Stato, sez. II, 17.11.2023, n. 9892: “ la valutazione dell’abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate: non è dato scomporne una parte per negare l’assoggettabilità ad una determinata sanzione demolitoria, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento a sé stante bensì dall’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni. L’opera edilizia abusiva va infatti identificata con riferimento all’immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente considerato. …” (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 8 maggio 2018, n. 2738) ”). Orbene, avuto riguardo alla nutrita tipologia delle opere realizzate dall’istante, tutte avvinte da un unico nesso funzionale, è evidente la loro natura unitaria, volta a realizzare un organismo edilizio sostanzialmente diverso da quello assentito, per il quale occorreva pertanto il rilascio del titolo edilizio, nella specie insussistente. Difatti, gli interventi realizzati, oltre a modificare i prospetti e le superfici utili, incidono notevolmente sul complesso immobiliare, essendo stato previsto un quarto piano abitabile nel sottotetto ed essendo stato previsto un notevole incremento delle unità abitative, con conseguente modifica in aumento del carico urbanistico dell’intero complesso immobiliare, sì da determinare una significativa trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio interessato che giustifica l’applicazione del più rigido trattamento sanzionatorio previsto dalle norme richiamate dagli atti impugnati.

3.5. Al riguardo, si deve riconoscere che, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, del testo unico edilizia, d.p.r. 380 del 2001, invocato da parte ricorrente e ratione temporis applicabile, anche gli interventi di ristrutturazione edilizia possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, ma a parità di volumetria e di sagoma dell’esistente. Nel caso di specie, invece, si tratta di una vasta operazione, come detto, con modifica dei prospetti e dell’aspetto esterno dei fabbricati, aumento della superficie, nonché con aumento delle unità immobiliari dalle ventinove assentite alle quarantotto realizzate, che deve essere qualificata come nuova costruzione, attesa l’impossibilità di individuare una sostanziale continuità con l’organismo assentito in progetto. Come noto, si realizza una nuova costruzione quando l’intervento determina nuovo carico urbanistico e realizza una trasformazione radicale dell’assetto del territorio. In sostanza, indipendentemente dal titolo abilitativo che sarebbe stato richiesto per eseguire legittimamente ciascuno dei singoli interventi abusivamente realizzati, è l’insieme degli stessi (da valutarsi necessariamente in chiave unitaria, trattandosi di interventi riferiti allo stesso complesso immobiliare) che configura la fattispecie illecita, sanzionabile con l’ordine di demolizione e ripristino dello stato originario dei luoghi nelle forme più gravi previste dalle norme richiamate dagli atti impugnati.

La descrizione delle opere in contestazione consente infatti di ritenere interrotto quel nesso di continuità con il progetto assentito, su cui la giurisprudenza, anche di questa Sezione - partendo dalle modifiche legislative intervenute sull’art. 3 DPR 380/2001 - ha incentrato la differenza tra sostituzione e ristrutturazione edilizia: “ il criterio discretivo tra l’intervento di demolizione e ricostruzione e la nuova costruzione è costituito, nel primo caso, dall’assenza di variazioni del volume, dell’altezza o della sagoma dell’edificio, per cui, in assenza di tali indefettibili e precise condizioni si deve parlare di intervento equiparabile a nuova costruzione, da assoggettarsi alle regole proprie della corrispondente attività edilizia. Tali criteri hanno un ancora maggiore pregio interpretativo a seguito dell’ampliamento della categoria della demolizione e ricostruzione operata dal d.lgs. n. 301 del 2002 in quanto proprio perché non vi è più il limite della fedele ricostruzione si richiede la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente nel senso che debbono essere presenti gli elementi fondamentali, in particolare per i volumi, per cui la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente e la successiva ricostruzione dell’edificio deve riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma, superfici e volumi (ex pluris: TAR Marche, II Sezione, sentenza del 18 ottobre 2014, n. 809)” (così T.A.R. Toscana, sez. III, 06.11.2024, n. 1254).

3.6. La ricorrente non contesta che le opere non siano prive delle prescritte autorizzazioni o comunque difformi dal titolo, ma ritiene che le stesse dovessero rientrare nella categoria della ristrutturazione edilizia e non in quella della nuova costruzione, con conseguente applicazione dell’art. 33 del DPR 380/1990 e non dell’art. 31 e non degli artt. 132 e 133 della LRT 1/2005, che prevedono, in caso di opere senza titolo, la demolizione e l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale. A supporto della propria tesi richiama la relazione del tecnico incaricato secondo cui quanto costruito sarebbe facilmente riportabile a quanto assentito mediante la “ sola riconduzione delle unità immobiliari a quelle originarie tramite aperture di varchi per collegamento dei vani, atteso che il solaio sottotetto inserito rispetto a quanto licenziato, si configura come necessario per soffittare le unità immobiliari del secondo piano ricavando vani accessori la cui presenza non costituisce mai variazione essenziale (art. 32). Le modifiche prospettiche (scale, terrazze e aperture) erano sanabili con un procedimento di sanatoria ordinaria senza ripristini di sorta” (così la relazione tecnica a firma Geom. Loli del 10.12.2025).

In realtà, risulta dagli atti che a seguito del sopralluogo e della mancata integrazione documentale alla pratica DIA 416/2007, l’amministrazione ha contestato la creazione di nuova superficie edificabile e il contrasto con l’art. 49, comma 1, NTA, la modifica dei prospetti del fabbricato e la circostanza che sono quasi raddoppiate le unità abitative indicate nel progetto. Le opere di che trattasi, come descritte nell’ordinanza di demolizione, per la loro complessiva e unitaria rilevanza urbanistica hanno quindi realizzato una pesante trasformazione del territorio, tale da giustificare il trattamento sanzionatorio prescelto dall’amministrazione (cfr. Cons. Stato, sez. VII, sentenza 07.07.2025, n. 5883).

3.7. Così inquadrato l’intervento realizzato dalla società ricorrente ed affermata la legittimità dell’ordine di demolizione consegue la legittimità, sotto questo profilo, degli ulteriori provvedimenti adottati dall’amministrazione in quanto l’acquisizione di cui all’art. 31 del D.P.R. 380/2001 costituisce una misura sanzionatoria che consegue di diritto all’inottemperanza all’ordine di demolizione nei termini di legge e che, come tale - e sempre che non si disponga l’acquisizione di un’area aggiuntiva - non abbisogna di alcuna istruttoria o motivazione ulteriore rispetto alla intervenuta constatazione della mancata demolizione in quanto l’automatismo dell’effetto acquisitivo rende superflua ogni motivazione con riguardo all’area di su cui poggia l’opera abusiva ( ex multis, , T.A.R. Sicilia - Catania, Sez. I, 20.09.2016, n. 2268).

4. Con il secondo motivo di ricorso, la ricorrente ha contestato la violazione dell’art. 7 della l. 241/90 e degli artt. 27, 31 e 34 d.P.R. 380/2001, nonché vari profili di eccesso di potere, per errato invio delle comunicazioni relative al complesso immobiliare, in quanto sin dal 4 febbraio 2009 il Comune di Pescia avrebbe potuto accertare, alla luce delle trascrizioni presenti nei registri immobiliari, che la proprietà dell’immobile era stata conferita dalla Toscana Re S.p.a. alla Toscana Holding di BE R. e C. S.a.s. Da tale circostanza deriva un’evidente illegittimità dei provvedimenti impugnati nel presente giudizio (comunicazione dell’avvio del procedimento diretto al ripristino dello stato dei luoghi, sospensione dei lavori, ordine di demolizione e successivo verbale di inottemperanza provvedimento di acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale), poiché nessuno di essi è stato notificato al proprietario effettivo dell’immobile, da individuarsi nella Toscana Holding di BE R. e C. S.a.s.,

4.1. Osserva il Collegio che l’incontestata qualità della società ricorrente come proprietaria del complesso immobiliare interessato dagli abusi edilizi la rende, in primo luogo, legittima destinataria dell’ordine di demolizione ex art. 31, comma 2, D.P.R. 380/2001. Come noto, tale norma attribuisce alla competente autorità comunale un potere sanzionatorio di carattere reale, che si rivolge non solo all’autore dell’abuso, in ragione dell’illecito da esso commesso, ma anche al proprietario dell’immobile da esso interessato, a prescindere dalla responsabilità di quest’ultimo, dovendo l’ordine di demolizione “ essere emanato anche nei confronti di chi non abbia commesso la violazione, ma si trovi al momento della sua emanazione in un rapporto con la res tale da consentire la restaurazione dell’ordine giuridico violato ” (così Cons. Stato, Ad. Pl. n. 16/2023 che richiama anche Ad. Pl. n. 9/2017).

4.2. Ciò premesso, il Collegio condivide l’orientamento giurisprudenziale secondo cui l’attività di repressione degli abusi edilizi tramite l’emissione dell’ordine di demolizione (e, nel caso di specie, anche dell’ordine di sospensione dei lavori) non richiede la previa comunicazione di avvio del procedimento agli interessati. Questo perché tale attività è di natura vincolata e non contempla particolari garanzie partecipative (cfr. Cons. Stato, sez. VII, 5.01.2024, n. 212), né d’altronde la società ricorrente ha dimostrato in giudizio sufficienti elementi che in concreto avrebbero potuto determinare un diverso contenuto dell’ordine di demolizione.

4.3. Anche la dedotta mancata notifica del verbale di accertamento dell’inottemperanza alla demolizione rileva nei termini indicati da parte ricorrente, come affermato dalla condivisibile giurisprudenza secondo cui “ ai fini dell’acquisizione delle opere abusive al patrimonio comunale, è irrilevante la mancanza della previa notifica di un verbale (o atto) di accertamento di inottemperanza alla demolizione, e ciò in quanto l'effetto acquisitivo si produce di diritto a seguito dell’inutile scadenza del termine fissato nell’ordine demolitorio (pari ex lege a novanta giorni); invero, il verbale di accertamento di inottemperanza ha natura meramente dichiarativa e non esplica alcun effetto proprio nella sfera giuridica del destinatario (tanto vero che ne è pacificamente esclusa l’impugnabilità). Conseguentemente, l’acquisizione non presuppone necessariamente che sia comunicato l’accertamento di inottemperanza alla demolizione, poiché tale accertamento è insito nell’apposito provvedimento che segue alla mancata esecuzione dell’ordine di demolizione e che conclude l’iter sanzionatorio, essendo l’interessato edotto dell’effetto scaturente per legge dal comportamento omissivo tenuto (orientamento consolidato: cfr. per tutte Cons. Stato, Sez. VI, 8 maggio 2014 n. 2368; Cons. Stato, Sez. VII, 9 gennaio 2023, n. 272) ” (così Cons. Stato, sez. VI, 23.10.2023, n. 9163).

4.4. Parimenti deve condividersi l’orientamento giurisprudenziale che esclude che il successivo atto di acquisizione gratuita al patrimonio comunale debba essere preceduto da una comunicazione di avvio del procedimento. Esiste, in particolare, una precisa scansione temporale finalizzata a favorire l’adempimento spontaneo ai provvedimenti di ingiunzione, secondo cui “ i procedimenti repressivi in materia edilizia, culminanti con l’atto di acquisizione della proprietà privata al patrimonio comunale, devono seguire una corretta scansione procedimentale, che consenta al privato di adempiere al provvedimento demolitorio al fine di evitare l’estrema conseguenza della perdita della proprietà; tale scansione procedimentale è costituita: a) dal provvedimento di demolizione, con cui viene assegnato il termine di novanta giorni per adempiere spontaneamente alla demolizione ed evitare le ulteriori conseguenze pregiudizievoli; b) dall’accertamento della inottemperanza alla demolizione tramite un verbale che accerti la mancata demolizione; c) dall’atto di acquisizione al patrimonio comunale che costituisce il titolo per l’immissione in possesso e per la trascrizione dell’acquisto della proprietà in capo al Comune; l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale delle opere abusive, prevista dall’art. 31, comma 3, D.P.R. n. 380 del 2001, costituisce un atto dovuto senza alcun contenuto discrezionale, subordinato unicamente all’accertamento dell’inottemperanza e al decorso del termine di legge (novanta giorni) fissato per la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi, ne deriva che per l’adozione del provvedimento di immissione in possesso non è necessaria una comunicazione di avvio del relativo procedimento alla parte destinataria del provvedimento repressivo ” (così Cons. Stato, sez. VI, 2.11.2022, n. 9470).

4.5. Tuttavia, ritiene il Collegio che il presupposto per il corretto funzionamento della descritta scansione temporale e, dunque, per la legittima adozione del provvedimento di acquisizione sia l’avvenuta corretta notifica dell’ordine di demolizione, di modo che il destinatario (proprietario o responsabile dell’abuso in base a quanto previsto dall’art. 31, comma 2, DPR 380/2001) sia posto nelle condizioni di poter spontaneamente adempiere. “ L’acquisizione, a titolo gratuito, dell’immobile abusivo e dell’area sulla quale insiste la costruzione abusiva al patrimonio indisponibile del Comune è una sanzione autonoma rispetto all’ordine di demolizione e rappresenta la reazione dell’ordinamento al duplice illecito posto in essere da chi, dapprima, esegue un’opera in totale difformità od in assenza del permesso di costruire e, poi, non adempie l’obbligo di demolire l’opera stessa ” (così TAR Puglia - Bari, Sez. II, 26.05.2023, n. 815).

4.6. Nel caso di specie, reputa il Collegio che l’omessa notifica dell’ordine di demolizione al proprietario, pur non incidendo sulla legittimità di tale provvedimento (che è comunque stato correttamente notificato almeno alla società responsabile dell’abuso, ossia Toscana Re S.p.A.), abbia comunque impedito alla ricorrente di ripristinare spontaneamente lo stato dei luoghi, con conseguente illegittimità del successivo provvedimento di acquisizione gratuita al patrimonio comunale, che, peraltro, parimenti non è stato notificato all’istante. Al riguardo è stato infatti precisato in giurisprudenza che “ la notifica dell’ordine di demolizione al proprietario, infatti, oltreché all’autore dell’abuso edilizio, è il presupposto necessario per il successivo provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale. Questo successivo atto, infatti, costituisce la sanzione per l’inottemperanza alla demolizione che non può essere pronunciata nei confronti di chi non sia stato destinatario dell’ordine di demolizione, per cui la mancata notifica al proprietario dell’ordine di demolizione non inficia la legittimità dello stesso ma al massimo preclude l’emanazione del provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale ai sensi dell’art. 31, comma 3, DPR n. 380/2001. Pertanto la mancata notifica ai proprietari potrà incidere sull’efficacia dell’atto sfavorevole non tangendone la legittimità” (così TAR Sicilia - Palermo, sez. II, 8.11.2025, n. 2506).

4.7. Applicando tali principi al caso di specie deve dunque essere accolto il secondo motivo di ricorso, sebbene limitatamente alla contestata legittimità dell’avvenuta acquisizione al patrimonio comunale, atteso che l’omessa notifica dell’ordinanza di demolizione alla società proprietaria ha fatto venire meno uno dei presupposti per la corretta sequenza procedurale sopra descritta.

5. L’accoglimento della seconda censura, sebbene nei limitati termini sopra indicati, esime il Collegio dall’esaminare il terzo motivo con il quale si contesta l’estraneità della ricorrente all’abuso edilizio commesso, il quale è stato compiuto dalla Toscana Re S.p.a., senza che vi sia stata, da parte dell’istante, la disponibilità materiale del complesso immobiliare, con conseguente prospettata illegittimità dei provvedimenti impugnati e, in particolare, del provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale anche sotto l’ulteriore profilo della non imputabilità dell’inottemperanza all’ordine di demolizione.

6. Per effetto delle prospettazioni di cui al gravame è stata anche avanzata domanda di risarcimento del danno in favore della ricorrente, in quanto l’acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio comunale determina, almeno sino alla data dell’annullamento dei provvedimenti impugnati, l’impossibilità di utilizzare il complesso immobiliare per cui è causa (anche soltanto per provvedere

alla rimessione in pristino) e ne avrebbe diminuito il valore, come da relazione tecnica depositata in atti.

6.1. Reputa il Collegio di non poter accogliere la domanda risarcitoria alla luce delle superiori considerazioni concernenti l’illegittimità delle opere realizzate in totale difformità dal titolo rilasciato e stante l’avvenuta corretta qualificazione degli interventi effettuata dall’amministrazione procedente che ha applicato il più rigido trattamento sanzionatorio previsto dagli artt. 31 e 32 D.P.R. 380/2001 e artt. 132 e 133 L.R. Toscana n. 1/2005 i quali prevedono che legittimamente si possa procedere sia all’ordine di demolizione sia all’acquisizione al patrimonio comunale in caso di successiva inottemperanza, configurandosi quest’ultimo alla stregua di “ un atto ad efficacia meramente dichiarativa, che si limita a formalizzare l’effetto (di acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale) già verificatosi alla scadenza del termine assegnato con l’ingiunzione stessa ” (così Cons. Stato, sez. VI, 23.10.2023, n. 9163).

7. In definitiva, assorbita ogni altra domanda e/o eccezione, il ricorso è parzialmente meritevole di accoglimento e, per l’effetto, deve essere annullato il provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale.

8. La peculiarità della controversia giustifica la compensazione integrale delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei limitati termini di cui in motivazione.

Compensa le spese di lite tra le parti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 21 gennaio 2026 con l’intervento dei magistrati:

OB IA BU, Presidente

AN LI, Referendario, Estensore

Guido Gabriele, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AN LI	OB IA BU

IL SEGRETARIO