Pubblicato il 10/12/2025

N. 08033/2025 REG.PROV.COLL.

N. 02915/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Ottava)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2915 del 2024, proposto da
NC AN, CH AN e IA AN, rappresentate e difese dall'avvocato Umberto Gentile, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia.

contro

Comune di Caserta, non costituito in giudizio;

nei confronti

Immobiliare NT & Figli 1955 S.r.l., rappresentata e difesa dall'avvocato Antonio Ausiello, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Galleria Trieste S.r.l., non costituito in giudizio.

per l'annullamento

a) del pdc n.21/2022 rilasciato dal Comune di Caserta in favore di Galleria Trieste srl; b).- del pdc n. 98/2022 rilasciato dal Comune di Caserta; c) della SCIA in variante al pdc 98/2022; d) di ogni altro atto, presupposto, connesso, conseguente, comunque, lesivo dei diritti delle ricorrenti.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio della Immobiliare NT & Figli 1955 S.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 23 ottobre 2025 il dott. EN De AL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Le ricorrenti sono comproprietarie di un immobile sito in Caserta, via Sant’Antida n. 11, frontistante il complesso immobiliare già adibito a “Cinema San Marco”, ubicato in Caserta al Corso Trieste/via Sant’Andita civici 115/117, originariamente censito al N.C.E.U. al foglio 500, particella 5233, sub 1.

Il complesso immobiliare “Cinema San Marco” è stato realizzato in base alle licenze edilizie n. 20576 del 28.07.1953 e n. 32145 del 18.08.1955, con completamento nel 1963.

Successivamente, con concessione in sanatoria n. 1532 dell’08.09.1998, il Comune di Caserta ha sanato un abuso relativo all’aumento della superficie del cinema, derivante dalla traslazione di una parete finestrata verso il cortile interno dell’allora palazzo Generali Assicurazioni e dalla diversa distribuzione dei servizi igienici.

L’immobile, ormai da anni dismesso rispetto alla originaria funzione cinematografica, ricade, secondo la zonizzazione del P.R.G. del Comune di Caserta (approvato con delibera C.P. n. 606 del 25.01.1986), in Zona Omogenea A2, disciplinata dall’art. 7 delle N.T.A.

Esso rientra, altresì, nel Piano di Recupero “Caserta Centro”, approvato con deliberazione della Giunta comunale n. 129 dell’11.10.2012, nell’Unità di Progetto U.P. n. 9 e, graficamente, nell’Unità Minima di Intervento U.M.I. 9.38, per la quale sono previsti:

interventi di manutenzione ordinaria;

interventi di manutenzione straordinaria;

interventi di sostituzione edilizia.

Con istanza prot. n. 1018/2019, la società Galleria Trieste S.r.l., quale promissaria acquirente del complesso immobiliare, chiedeva il rilascio di un titolo edilizio, ai sensi dell’art. 7‑bis della L.R. Campania n. 19/2009 (cd. Piano Casa), per la realizzazione di un immobile a destinazione residenziale e commerciale in sostituzione della dismessa struttura cinematografica.

Dalla relazione tecnica allegata all’istanza risulta che:

l’edificio era costituito da un unico corpo di fabbrica su due piani ed una copertura a volta;

il piano terra ospitava la sala cinematografica (circa 700 posti) e i servizi connessi;

il primo piano conteneva sala proiezione, archivio, servizi e vani di copertura accessibili;

il volume complessivo preesistente è stato calcolato in mc 9.936,42, nel rispetto del P.R.G., del P.d.R. comunale e della L.R. n. 19/2009.

Con permesso di costruire n. 21/2022 del 07.03.2022, pratiche edilizie n. 1018/2019, il Comune di Caserta rilasciava titolo abilitativo per intervento di sostituzione edilizia ai sensi dell’art. 7‑bis della L.R. n. 19/2009, con cambio di destinazione d’uso e incremento volumetrico sino al limite massimo del 20%, per la realizzazione di un fabbricato a destinazione residenziale e commerciale di vicinato in luogo dell’ex cinema.

Con successivo permesso di costruire n. 98/2022 del 19.09.2022, pratica edilizia n. 995/2022, il Comune assentiva variante al p.d.c. n. 21/2022, avente ad oggetto adeguamenti distributivi e tipologici, con previsione di n. 20 unità residenziali, n. 2 locali commerciali e n. 36 box auto, senza alterazione dei parametri urbanistici essenziali (in particolare, senza aumento della volumetria assentita).

In data 01.04.2023 la società Immobiliare NT & Figli 1955 S.r.l., divenuta proprietaria del complesso, presentava una S.C.I.A. in variante ex art. 22, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, acquisita al prot. comunale n. 49428/2023, dichiaratamente non incidente sulla volumetria precedentemente assentita.

La società Immobiliare NT & Figli 1955 S.r.l. eseguiva i lavori oggetto dei permessi di costruire n. 21/2022 e n. 98/2022, nonché della S.C.I.A. in variante.

Con istanza del 31.07.2023, le signore AN NC, AN CH e AN IA chiedevano al Comune di Caserta di poter prendere visione ed estrarre copia:

dei permessi di costruire n. 21/2022 e n. 98/2022 nonché della S.C.I.A. in variante al p.d.c. n. 98/2022, presentata il 01.04.2023 e acquisita al prot. n. 49428/2023.

L’istanza veniva definita dal Comune in data 02.10.2023, con messa a disposizione degli atti richiesti.

Con ricorso notificato in data 17.05.2024 e depositato il 14.06.2024, le odierne ricorrenti impugnavano i predetti titoli edilizi, deducendo:

violazione dell’art. 20 d.P.R. n. 380/2001;

violazione dell’art. 7‑bis L.R.C. n. 19/2009;

contrasto con l’art. 7 delle N.T.A. del P.R.G. comunale relativo alla zona A2;

eccesso di potere sotto diversi profili (difetto di istruttoria, travisamento, illogicità, sviamento).

In sintesi, le ricorrenti lamentano che:

- nella zona A2 sarebbero consentiti soltanto interventi conservativi o di ristrutturazione nel rispetto delle volumetrie preesistenti;

- l’intervento autorizzato costituirebbe nuova edificazione, eccedendo i limiti degli strumenti urbanistici;

- l’applicazione dell’art. 7‑bis L.R. n. 19/2009 sarebbe in ogni caso preclusa e/o malamente operata in relazione ad un immobile ubicato in centro storico;

- il Comune avrebbe omesso un’adeguata istruttoria in ordine alla compatibilità dell’intervento con il contesto e con le prescrizioni di dettaglio del Piano di Recupero.

Si sono costituiti in giudizio il Comune di Caserta, Galleria Trieste S.r.l. e Immobiliare NT & Figli 1955 S.r.l., resistendo al gravame.

In particolare, la società Immobiliare NT & Figli 1955 S.r.l. ha eccepito, in via preliminare, la tardività del ricorso, ai sensi dell’art. 35, comma 1, lett. a), c.p.a., deducendo che:

- il cantiere e le opere erano da tempo visibili e percepibili dai frontisti;

- il ricorso è stato proposto ben oltre il termine decadenziale di 60 giorni dalla piena conoscenza dell’intervento.

- Nel merito, la controinteressata ha sostenuto la piena conformità dei titoli edilizi alla disciplina urbanistica (P.R.G. zona A2 e Piano di Recupero U.M.I. 9.38) e alla L.R. n. 19/2009, evidenziando, tra l’altro, che:

- l’intervento è qualificato dagli strumenti urbanistici come intervento di sostituzione edilizia espressamente ammesso;

- l’incremento volumetrico si mantiene nei limiti del 20% previsti dall’art. 7‑bis L.R. n. 19/2009;

- la S.C.I.A. in variante non incide sulla volumetria, onde difetterebbe, comunque, l’interesse a coltivare la relativa impugnativa.

All’udienza pubblica del 23 ottobre 2025, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

In via preliminare occorre scrutinare l’eccezione di tardività del ricorso proposta dalla società controinteressata, sostenendo che le ricorrenti, in qualità di proprietarie di immobile confinante, avrebbero dovuto esercitare senza indugio il diritto di accesso e che la richiesta di accesso non differisce i termini di impugnazione.

L'eccezione non può essere accolta.

La giurisprudenza consolidata distingue tra "conoscenza" e "conoscenza piena" del provvedimento lesivo. Nel caso di permessi di costruire rilasciati a terzi, il termine di impugnazione decorre dalla "conoscenza piena", che non si identifica necessariamente con la mera percezione dell'esistenza dei lavori, ma richiede la possibilità di apprezzare compiutamente gli elementi di illegittimità del titolo edilizio (cfr. da ultimo TAR Lazio, n. 15927/2025 e la giurisprudenza ivi citata).

Nel caso di specie:

a) I titoli edilizi sono stati rilasciati rispettivamente il 07/03/2022 e il 19/09/2022;

b) Una SCIA in variante è stata presentata il 01/04/2023, introducendo modifiche significative al progetto originario, come emerge dalla Relazione allegata (variazioni di superfici e volumi delle singole unità immobiliari, previsione di piano seminterrato ulteriore);

c) Le ricorrenti hanno presentato istanza di accesso il 31/07/2023, riscontrata dal Comune il 02/10/2023;

d) Il ricorso è stato notificato il 17/05/2024.

Risulta documentato che lo stato di avanzamento dei lavori non consentiva, alla data dell'istanza di accesso, la piena percezione della configurazione finale dell'opera e delle relative violazioni denunciate. La presenza della SCIA in variante del 19 aprile 2023, che ha comportato modifiche sostanziali rispetto al progetto approvato, ha legittimamente indotto le ricorrenti ad attendere la definizione completa del titolo edilizio prima di agire in giudizio.

La circostanza che il cantiere fosse visibile dal Corso Trieste e non dalla Via Sant'Antida (dove insiste la proprietà delle ricorrenti), unitamente all'assenza di prova da parte della controinteressata circa l'affissione del cartello di cantiere visibile dalle ricorrenti, corroborano la tesi della tempestività del ricorso.

La controinteressata ha eccepito l'irricevibilità dei documenti allegati alla memoria di discussione depositata dalle ricorrenti il 22/09/2025, per violazione dell'art. 73, comma 1, c.p.a.

L'eccezione è infondata.

Come correttamente rilevato dalle ricorrenti, i documenti in questione sono:

Le norme tecniche di attuazione del PRG di Caserta (già richiamate nel ricorso);

Allegati tecnici ai permessi di costruire impugnati.

Trattasi di documentazione inerente i provvedimenti impugnati che, ai sensi degli artt. 46 e 65 c.p.a., il Comune avrebbe dovuto produrre e che, in caso di mancata produzione da parte dell'Amministrazione, può essere acquisita anche su istanza di parte o d'ufficio.

Può dunque passarsi allo scrutinio del merito del ricorso.

Con il primo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta l'applicabilità dell'art. 7-bis della L.R. Campania n. 19/2009 al caso di specie.

Giova riportare il testo della disposizione in questione:

<< 1. Ai Comuni è conferita la facoltà di autorizzare, con rilascio dei relativi permessi a costruire, interventi finalizzati al recupero ed la riutilizzo di complessi industriali e produttivi dismessi da realizzarsi con ristrutturazioni effettuate mediante abbattimento e ricostruzione di volumetrie edilizie preesistenti, in applicazione dell'articolo 5, comma 9, del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70 (Semestre Europeo – Prime disposizioni urgenti per l'economia), convertito dalla legge 12 luglio 2011, n. 106. (2)

2. Sono, quindi, autorizzabili da parte dei competenti uffici municipali, fermo restando il soddisfacimento degli standard urbanistici indotti dall'intervento e il rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, tenuto conto della programmazione urbanistica locale, anche allo scopo di migliorare le potenzialità funzionali del nuovo complesso derivante dagli interventi di cui al comma 1, in particolare, progetti che prevedono: (3)

a) il riconoscimento della possibilità di realizzare una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente, come misura premiale, in misura non superiore al 20 per cento, in base a quanto previsto dalla presente legge e dalla vigente normativa regionale;

b) il riposizionamento oppure la delocalizzazione delle relative volumetrie sia nell'ambito dell'area coperta o scoperta rientrante nella disponibilità del complesso immobiliare industriale oggetto dell'intervento di ristrutturazione, effettuato mediante abbattimento e ricostruzione di volumi edilizi preesistenti. In alternativa i predetti interventi sono autorizzabili anche con eventuale possibilità di delocalizzazione delle nuove strutture edilizie se tale forma di intervento sia prevista nella programmazione urbanistica locale, sia ritenuta utile ed opportuna dal Comune, e vi sia la disponibilità dell'area alternativa rispetto a quella dove sussistono le volumetrie preesistenti oggetto dell'intervento;

c) eventuali modifiche di destinazione d'uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari;

d) eventuali modifiche progettualmente proposte allo scopo di migliorare le condizioni per l'armonizzazione architettonica e funzionale del nuovo complesso da realizzare, mediante ristrutturazione, con abbattimento e ricostruzione, delle volumetrie preesistenti oggetto dell'intervento >>.

La questione dirimente è se la struttura cinematografica "Cinema San Marco" possa essere qualificata come "complesso industriale o produttivo dismesso", secondo quanto previsto dal comma 1 della disposizione appena riportata.

Le sale cinematografiche, nella disciplina urbanistica, sono tradizionalmente classificate tra le attrezzature di interesse collettivo o attrezzature culturali di interesse comunale.

Il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, all'art. 3, individua gli standard urbanistici per le "attrezzature di interesse comune" (lett. b), che includono le strutture culturali. La giurisprudenza ha riconosciuto che "la realizzazione di una multisala cinematografica integra la dotazione di standards urbanistici di cui alla lettera b dell'art. 3 DM 3.4.1968" (TAR Toscana, n. 3685/2005; n. 2127/2002).

Anche l'art. 23-bis del D.P.R. 380/2001, nel disciplinare i mutamenti di destinazione d'uso, non prevede una categoria specifica per le attività cinematografiche, che potrebbero al più rientrare nella categoria "turistico-ricettiva" o, secondo un'interpretazione estensiva, "commerciale", ma difficilmente potrebbero essere incasellate in quella "produttiva e direzionale".

La norma regionale pare finalizzata al recupero di aree industriali dismesse, con l'obiettivo di riqualificare zone degradate e riconvertire strutture produttive obsolete. La finalità sembra effettivamente quella della rigenerazione urbana di siti che hanno perso la loro vocazione produttiva originaria.

Una sala cinematografica, per quanto possa essere "dismessa", non integra i presupposti della norma in quanto:

Non costituisce un "complesso industriale o produttivo" ed è per sua natura, un'attrezzatura di interesse pubblico/collettivo che non risulta complementare rispetto alla destinazione residenziale impressale con i provvedimenti impugnati;

La sua dismissione non comporta le stesse problematiche urbanistiche e ambientali delle aree industriali.

L'interpretazione estensiva proposta dalla controinteressata, che vorrebbe includere il cinema nella categoria "produttiva" in senso lato (produzione di servizi), si scontra con il dato letterale della norma e con la sua natura di disposizione eccezionale, insuscettibile di applicazione analogica.

Ne consegue che manca il presupposto giuridico fondamentale per l'applicazione della normativa premiale (c.d. Piano Casa per l'industria).

Venendo meno la copertura legislativa dell'art. 7-bis L.R. 19/2009, l'intervento ricade sotto la disciplina ordinaria del P.R.G. del Comune di Caserta. L'area, classificata come Zona Omogenea A2, è soggetta a precisi limiti di intervento (restauro, risanamento, ristrutturazione senza aumento di volume) che risultano violati dal progetto approvato, il quale prevede un incremento volumetrico del 20% (da mc 9.936,42 a mc 11.181,83) e un cambio di destinazione d'uso non consentito in tali termini.

L'illegittimità del Permesso di Costruire n. 21/2022 travolge, per invalidità derivata, il Permesso di Costruire in variante n. 98/2022 e la successiva SCIA del 2023.

In definitiva il profilo di censura esaminato assorbe anche le ulteriori doglianze.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo a carico del Comune. Possono essere compensate nei confronti della controinteressata in considerazione della peculiare posizione rivestita nel procedimento e la rilevanza degli interessi fatti valere.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Ottava), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla i Permessi di Costruire n. 21/2022 e n. 98/2022, nonché la SCIA prot. n. 49428/2023.

Condanna il Comune al pagamento delle spese del giudizio che liquida in euro 5.000 (cinquemila/00) oltre accessori come per legge. Compensa le spese con la controinteressata.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 23 ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

LO IU, Presidente

Paola Palmarini, Consigliere

EN De AL, Consigliere, Estensore

Da Assegnare Magistrato, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
EN De AL	LO IU

IL SEGRETARIO