Pubblicato il 11/12/2025

N. 22413/2025 REG.PROV.COLL.

N. 11073/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 11073 del 2022, proposto da
-OMISSIS-, in proprio e nella qualità di eredi dell’originario ricorrente sig. -OMISSIS-, rappresentate e difese dall'avvocato Antonio Poli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia.

contro

Comune di Velletri, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Lorella Karbon, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

per l'annullamento

Del provvedimento ordinanza n. 232 del 10.06.2022 notificata al ricorrente il 13.06.2022 con la quale il Dirigente Settore Edilizia Privata – Urbanistica del Comune di Velletri ingiunge al ricorrente di demolire a propria cura e spese le opere eseguite in Velletri (Roma) Via Artemisia Mammucari n. 17, nella proprietà dello stesso, distinta in catasto al Foglio 65 part. lla n. 640 sub 18 in assenza di Segnalazione Certificata Inizio Attività alternativa al Permesso di Costruire ai sensi dell'art. 23 del D.P.R. n. 380/01, di nulla osta del Genio Civile e di nulla osta ai sensi del Decreto Legislativo 42/2004.

Qualsiasi altro atto che sia o possa considerarsi presupposto o consequenziale dell'atto come sopra impugnato o che con lo stesso sia comunque posto in rapporto di correlazione.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Velletri;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 24 ottobre 2025 il dott. NI De AL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Con ricorso notificato in data 09.09.2022 e depositato il successivo 30 settembre, il sig. -OMISSIS- ha premesso di essere proprietario di un immobile sito in Velletri (Roma)

Via Artemisia Mammucari n. 17, distinto in catasto al Foglio 65 part. lla n. 640 sub 18.

In tale qualità il sig. -OMISSIS- è stato destinatario dell'ordinanza dirigenziale indicata in epigrafe, con la quale il Comune di Velletri gli ha ingiunto la demolizione di opere edili realizzate in assenza di titolo abilitativo.

L'abuso contestato, accertato a seguito di sopralluogo della Polizia Locale e dell’Ufficio Tecnico (verbale n. 14/2019 del 04.09.2019), consiste nella realizzazione, all'interno di un locale interrato originariamente autorizzato come volume tecnico (autoclave), di un locale bagno e ripostiglio (ml 4,40 x 4,10, h. 1,80) e di un soprastante locale destinato ad ufficio (h. 1,95), accessibile dalla rampa di accesso, configurando di fatto la realizzazione di un solaio interpiano e il mutamento di destinazione d’uso in assenza di titolo (SCIA alternativa al Permesso di Costruire) e delle necessarie autorizzazioni sismiche e paesaggistiche (D.Lgs. 42/2004).

A sostegno del gravame, il ricorrente deduce censure così rubricate e riassumibili:

I) Violazione degli artt. 3 e 6 della L. 241/90, difetto di istruttoria e travisamento dei fatti.

II) Eccesso di potere per travisamento ed erronea valutazione di fatti – violazione e falsa applicazione art. 10 e 23 e mancata applicazione art. 3 comma I lett b) d.P.R. n. 380/01;

III) eccesso di potere per travisamento ed erronea valutazione dei fatti – violazione e falsa applicazione normativa codice urbani ed in particolare mancata applicazione art. 149 d.lgs.42/2004 - violazione e falsa applicazione normativa d.p.r. 380/01 ed in particolare mancata applicazione art. 83 d.p.r. 380/01 in combinato disposto con l’art. 94 bis del d.p.r. 380/01.

In buona sostanza, il ricorrente sostiene che le opere sarebbero risalenti nel tempo, presumibilmente realizzate dal dante causa (costruttore Sig. -OMISSIS-) già nel 1971 o comunque prima dell'acquisto da parte dell'odierno ricorrente avvenuto nel 1980. L'Amministrazione non avrebbe ricostruito la cronologia dei trasferimenti immobiliari, imputando l'abuso all'attuale proprietario senza considerare la preesistenza delle opere al momento dell'acquisto.

Carenza di motivazione e tutela dell'affidamento: stante il lungo lasso di tempo trascorso dalla realizzazione delle opere (oltre 40 anni), l'Amministrazione avrebbe dovuto motivare specificamente in ordine all'interesse pubblico alla demolizione, sussistendo un legittimo affidamento del privato sulla regolarità dell'immobile.

Erronea qualificazione delle opere: si tratterebbe di un modesto solaio interpiano qualificabile come intervento locale, non soggetto a nulla osta del Genio Civile o paesaggistico, e teoricamente sanabile.

Si è costituito in giudizio il Comune di Velletri, depositando documentazione e memoria difensiva.

L’ente intimato ha evidenziato la natura vincolata dell'atto repressivo degli abusi edilizi, che non richiede specifica motivazione sull'interesse pubblico né è impedito dal tempo trascorso o dall'eventuale estraneità dell'attuale proprietario alla commissione dell'illecito.

Con atto notificato in data 13 ottobre 2025 e depositato il successivo 17 ottobre, le sig.re -OMISSIS-, nella qualità di eredi del ricorrente deceduto in data 28.12.2023, sono subentrate al proprio dante causa, chiedendo la prosecuzione del giudizio nei propri confronti.

All'udienza straordinaria per lo smaltimento dell’arretrato del 24 ottobre 2025, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

Il ricorso è infondato e deve essere respinto per le ragioni che seguono.

1. Sulla natura dell'abuso e la responsabilità del proprietario.

Parte ricorrente lamenta il difetto di istruttoria e il travisamento dei fatti, asserendo di aver acquistato l'immobile nello stato di fatto attuale e di non essere l'autore materiale dell'abuso, che risalirebbe agli anni '70.

La censura è priva di pregio.

Secondo consolidata giurisprudenza, l'ordine di demolizione ha natura reale e non sanzionatoria personale; esso colpisce l'immobile abusivo e ha la finalità di ripristinare l'ordine urbanistico violato. In particolare, secondo la giurisprudenza con il trasferimento del diritto sull’immobile abusivo e per il periodo di competenza, “si verifica una novazione soggettiva cumulativa dell'obbligo propter rem di demolire il bene”. Per questo motivo il soggetto passivamente legittimato dell'ordinanza di demolizione è il proprietario attuale del bene, indipendentemente dall'essere egli l'autore materiale dell'illecito o dall'averlo acquistato già in tale stato. Ne consegue che l'estraneità del proprietario alla commissione dell'abuso non lo esonera dall'obbligo di ripristino, ferma restando la possibilità di rivalersi nei confronti del dante causa (cfr. Cons. di St., Ad. Plen., n. 16/2023)

Pertanto, diversamente da quanto opinato da parte ricorrente, è irrilevante ai fini della legittimità dell'atto impugnato che le opere (solaio interpiano e cambio di destinazione d'uso da volume tecnico a bagno/ufficio) siano state realizzate dal precedente proprietario.

2. Sull'onere di motivazione e il decorso del tempo.

Parimenti infondato è il motivo con cui si deduce la violazione dell'art. 3 L. 241/90 per carenza di motivazione in relazione al tempo trascorso (asseritamente oltre 40 anni) e al legittimo affidamento.

Il Collegio si conforma al principio di diritto enunciato dall'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato (sentenza 17 ottobre 2017, n. 9), secondo cui il provvedimento con il quale viene ingiunta, sia pure tardivamente, la demolizione di un immobile abusivo, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle consistenti nel ripristino della legalità) che impongono la rimozione dell'abuso.

Il decorso del tempo, anche se lungo, non radica in capo al privato alcun legittimo affidamento, atteso che l'abuso edilizio costituisce un illecito permanente e che il potere di vigilanza e repressione in materia urbanistica non è soggetto a prescrizione o decadenza. Non sussiste, dunque, alcun obbligo per l'Amministrazione di comparare l'interesse pubblico al ripristino della legalità con l'interesse privato al mantenimento dell'opera, né di motivare sulla "attualità" dell'interesse pubblico, che è in re ipsa .

3. Sulla qualificazione dell'intervento.

Le opere contestate (realizzazione di un solaio intermedio che crea nuova superficie calpestabile e volume, con trasformazione di un vano tecnico in locali abitabili/uffici) configurano una ristrutturazione edilizia pesante o, comunque, un intervento che comporta aumento di carico urbanistico e modifica dei volumi e delle superfici utili, necessitando del Permesso di Costruire o della SCIA alternativa (artt. 10 e 23 D.P.R. 380/2001).

La tesi di parte ricorrente, secondo cui si tratterebbe di opere minori o di "interventi locali", è smentita dalla consistenza stessa delle opere descritte nel verbale di accertamento (creazione di due livelli distinti con destinazioni d'uso residenziali/terziarie in luogo di un vano tecnico).

La mancanza del titolo edilizio, unitamente all'assenza dell'autorizzazione sismica (necessaria per la realizzazione di strutture in cemento armato come il solaio) e del nulla osta paesaggistico (ove previsto), rende l'opera abusiva e giustifica pienamente l'adozione della misura ripristinatoria.

L'eventuale sanabilità dell'opera (accennata nel ricorso) è questione che attiene a un eventuale procedimento di accertamento di conformità ex art. 36 D.P.R. 380/2001, che il ricorrente ha l'onere di attivare (e che non ha provato di aver attivato nella specie), ma non incide sulla legittimità dell'ordinanza di demolizione emessa in costanza di abuso.

In definitiva l’ordinanza impugnata si appalesa immune dai vizi dedotti e il ricorso deve essere respinto.

Le spese di lite in considerazione delle particolari circostanze prodottesi nel corso del giudizio possono essere integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 24 ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

DR ET, Presidente

NI De AL, Consigliere, Estensore

Antonietta Giudice, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
NI De AL	DR ET

IL SEGRETARIO