Pubblicato il 10/02/2021

N. 00187/2021 REG.PROV.COLL.

N. 00198/2020 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 198 del 2020, integrato da motivi aggiunti, proposto da
Soc. Land S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Stefano Canal, Pier Vettor Grimani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Stefano Canal in Venezia, Castello 5507;

contro

Comune di Jesolo, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Bruno Barel, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Francesco Acerboni in Venezia - Mestre, via Torino 125;
Soprintendenza Archeologica Belle Arti e Paesaggio per il Comune di Venezia e Laguna, in persona del legale rappresentante pro tempore Ministero per i Beni e le Attività Culturali, in persona del Ministro pro tempore , rappresentati e difesi dall'Avvocatura Distrett. Stato, domiciliataria ex lege in Venezia, piazza S. Marco, 63 (Palazzo ex Rea);
Regione Veneto, non costituita in giudizio;

nei confronti

Tresedici S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Vittorio Domenichelli, Paolo Neri, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Vittorio Domenichelli in Padova, Gall. G. Berchet n. 8;
AN VA, non costituita in giudizio;

per l'annullamento

per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

del permesso di costruire n. T/2019/5891 del 18 giugno 2019, protocollo C_C388/000000001 GE/2019/0005139 datato 11 luglio 2019, rilasciato dal Comune di Jesolo alla sig.ra AN VA;

- del parere favorevole espresso della Conferenza di servizi paesaggistica presso il Comune di Jesolo, prot. 14457 del 5 marzo 2019, recante l'autorizzazione paesaggistica;

- nonchè dell'art. 44 del Regolamento edilizio comunale nella parte in cui alla lett. h) definisce il distacco tra fabbricati in maniera eventualmente difforme da quanto previsto dall'art. 9 del D.M. 1444/1968 ovvero previa, se del caso, disapplicazione dello stesso;

- delle Disposizioni transitorie per l'attuazione di interventi a sostegno del settore edilizio e per favorire l'utilizzo dell'edilizia sostenibile, approvate con deliberazione consiliare n. 141 del 24 novembre 2011 e di cui al Titolo VII del Regolamento edilizio, anche nella parte in cui possano costituire criteri ermeneutici nell'applicazione delle diposizioni della L.R. 14/2009 (come modificata dalla L.R. 32/2013 e ss.mm.ii.);

- di ogni atto, anche non noto alla ricorrente, conseguente e presupposto e/o comunque connesso con i procedimenti in esame;

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da SOC. LAND S.R.L. il 9/06/2020 :

della deliberazione del Consiglio comunale di Jesolo n. 140 del 30 ottobre 2015, avente ad oggetto “interpretazione degli articoli 8, 9, 10 e 11 delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale: determinazione dell'intorno urbano ai fini della verifica dell'altezza degli edifici circostanti”, deliberazione conosciuta dalla ricorrente in data 24 aprile 2020 a seguito della produzione in giudizio da parte del Comune di Jesolo e da parte della controinteressata;

- del verbale della Conferenza di servizi paesaggistica del 5 marzo 2019 prot. n. 14457, nella parte in cui esprime “parere favorevole” sulla pratica al progressivo n. 15 intestata alla sig.ra VA AN, verbale conosciuto dalla ricorrente in data 24 aprile 2020 col deposito in atti come doc. 2) da parte del Comune di Jesolo e di ogni atto, anche non noto alla ricorrente, conseguente e presupposto e/o comunque connesso con i procedimenti in esame.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da SOC. LAND S.R.L. il 26/10/2020:

per l'annullamento

- della nota municipale del 29 giugno 2020, n. 39364 prot. assunta da Settore Polizia locale, appalti ed edilizia privata – Unità organizzativa complessa edilizia privata avente ad oggetto “segnalazione ditta Land s.r.l., al prot. com.le n. 31606 del 27/05/2020, e richiesta alla Soprintendenza di Venezia, al prot. com.le n. 38446 del 25/06/2020, riguardo l'edificio di proprietà della società Tresedici s.r.l. oggetto di permesso di costruire T/2019/5891 del 18/06/2019 e successiva variante P.D.C. n.T/2020/6000 del 15/01/2020, foglio 70 mappale 163; comunicazione”;

- del Permesso di Costruire n. T/2020/6000 del 22 gennaio 2020, rilasciato alla ditta Tresedici s.r.l. relativo a “variante progetto di ricostruzione fabbricato residenziale di piano interrato e sei piani fuori terra, pavimentazioni, piscina, giardino e modifica recinzione ovest con ampliamento ai sensi della l.r. 32/2013”;

- del verbale con esito favorevole condizionato della commissione paesaggistica, prot. 75259 del 22 ottobre 2019, al quale si fa riferimento nelle premesse del PDC n. T/2020/6000, verbale non noto alla ricorrente ed in ordine al quale ci si riserva la posizione di ulteriori motivi aggiunti;

- del Permesso di Costruire n. T/2020/6125 del 7 agosto 2020, rilasciato alla ditta Tresedici s.r.l. relativo a “seconda variante in corso d'opera al progetto di nuova costruzione edificio ad uso residenziale”;

- dell'autorizzazione paesaggistica G/2020/3839 del 24 aprile 2020, nella parte in cui esprime “parere favorevole” sulla pratica al progressivo n. 18 intestata alla ditta Tresedici s.r.l.;

- di ogni atto, anche non noto alla ricorrente, conseguente e presupposto e/o comunque connesso con i procedimenti in esame.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Jesolo, della Soprintendenza Archeologica Belle Arti e Paesaggio per il Comune di Venezia e Laguna, della Tresedici S.r.l. e del Ministero per i Beni e le Attività Culturali;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 3 dicembre 2020, svoltasi da remoto con modalità di videocollegamento, la Dr.ssa Daria Valletta e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Con il ricorso introduttivo del giudizio la società Land ha rappresentato di aver acquistato, in data 11.02.2020, il ramo d’azienda avente ad oggetto l’esercizio all’insegna “ Hotel Casa Bianca Al Mare ” sito a Jesolo Lido, ricadente ricade in zona “ C.008 di completamento ” del P.R.G. comunale.

Sulla scorta di tali premesse la società ha impugnato il permesso di costruire rilasciato in relazione all’edificio confinante, per la realizzazione di un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento ai sensi della L.R. 14/2009, deducendo che da tale intervento discenderebbe un grave nocumento all’immobile della ricorrente in termini di diminuzione di luce, aria, soleggiamento, vista e privacy .

Di seguito si riportano i motivi di impugnazione articolati:

1) in primo luogo, si lamenta che l’altezza dell’edificio in progetto supererebbe quella massima autorizzabile ai sensi dell’art. 9, comma 8 bis , L.R. 14/2009, che consentirebbe un incremento fino alla misura del 40% dell’altezza dell’edificio già esistente;

2) con il secondo motivo si evidenzia che le altezze autorizzate sarebbero illegittime anche allorché, sposandosi una diversa impostazione, si volesse ritenere che il 40% dell’altezza originaria vada aggiunto all’altezza massima determinabile applicando l’art. 8 del D.M. 1444 del 1968, e cioè a quella degli edifici preesistenti e circostanti;

3) con il terzo motivo si lamenta che non sarebbe nemmeno legittima l’applicazione della normativa comunale attuativa del c.d. secondo piano casa, approvata con delibera consiliare n. 141 del 24 novembre 2011, trattandosi di disposizioni aventi una validità temporalmente limitata alle istanze prodotte entro il 30 novembre 2013;

4) si osserva, ancora, che non condurrebbe a diverse conclusioni nemmeno la considerazione dell’altezza dell’Hotel Casa Bianca al Mare gestito dalla ricorrente, ove misurata in maniera conforme alle vigenti disposizioni regolamentari;

5) con il quinto motivo di impugnazione si lamenta la violazione della distanza di 10 metri tra pareti finestrate stabilita dall’art. 9 del D.M. 1444/1968, in quanto ai fini della verifica del relativo rispetto sarebbe stata erroneamente esaminata la sagoma dell’edificio al netto dei balconi e delle terrazze, in tal modo violando anche il disposto dell’art. 44 R.E.C.;

6) infine, si osserva che l’autorizzazione paesaggistica sarebbe stata rilasciata sulla base di una non corretta prospettazione dei fatti e su presupposti intrinsecamente alterati, soprattutto in riferimento alle altezze.

Si è costituito in giudizio il Comune di Jesolo, eccependo in via preliminare la carenza di interesse e legittimazione al ricorso: si osserva sul punto che l’impugnativa è stata proposta dalla ricorrente non in qualità di proprietaria dell’immobile ma in qualità di esercente dell’attività alberghiera all’insegna “Hotel Casa Bianca al Mare”; di conseguenza la legittimazione e l’interesse a ricorrere di controparte discenderebbero dalla prova di un danno all’attività economica esercitata. Il ricorso sarebbe, inoltre, inammissibile in quanto il permesso di costruire impugnato, relativamente all’altezza del nuovo edificio, sarebbe stato rilasciato in applicazione della D.C.C. 140/2015, non impugnata.

Nel merito il Comune ha chiesto il rigetto del ricorso.

Si è costituita in giudizio la controinteressata RE srl, eccependo l’irricevibilità del ricorso poiché il permesso di costruire impugnato era stato portato a conoscenza della proprietà confinante mediante apposita comunicazione successiva al relativo rilascio; si eccepisce inoltre il difetto di legittimazione al ricorso in quanto la società Land, al momento dell’introduzione del giudizio, non era proprietaria dell’immobile confinate con quello interessato dall’intervento in oggetto e non avrebbe dimostrato alcuna concreta lesione a derivare da esso.

Con motivi aggiunti depositati in data 9.06.2020 la ricorrente ha impugnato la delibera del Consiglio comunale di Jesolo n. 140 del 30 ottobre 2015, assumendo di averla conosciuta solo a seguito delle difese dell’Amministrazione resistente e proponendo i seguenti motivi di impugnazione:

1. con il primo motivo ci si duole del fatto che l’organo consiliare, con la delibera gravata, avrebbe di fatto modificato il contenuto della vigente pianificazione, introducendo surrettiziamente un criterio del tutto nuovo per la determinazione del fondamentale parametro dell’altezza: ciò in totale elusione del procedimento per l’approvazione delle varianti urbanistiche e, in particolare, dell’art. 18 della L.R. 11/2004;

2) in secondo luogo, si deduce che la lettura della nozione di “ edifici preesistenti e circostanti ” resa dalla deliberazione consiliare impugnata sarebbe del tutto illogica, immotivata e sfornita di qualunque valenza urbanistica, nonché in contrasto con i consolidati orientamenti giurisprudenziali formatisi sul punto;

3) quanto all’autorizzazione paesaggistica impugnata con il ricorso introduttivo del giudizio, si osserva poi che il verbale della Conferenza di servizi consisterebbe in un “parere favorevole” del tutto sfornito di motivazione.

Con un secondo atto di motivi aggiunti depositati in data 26.10.2020 la ricorrente ha impugnato gli ulteriori provvedimenti indicati in epigrafe, e, in particolare, i titoli in variante di cui ai permessi di costruire nn. T/2020/6000 e T/2020/6125 e le correlate autorizzazioni paesaggistiche, lamentandone l’invalidità in via derivata essendo ad essi riferibili i profili di censura di cui al ricorso originario e al primo ricorso per motivi aggiunti.

La società controinteressata ha eccepito l’irricevibilità del ricorso con cui si è impugnata la delibera 140/2015 per tardiva proposizione del gravame, nonché la relativa inammissibilità trattandosi di un atto di indirizzo completamente privo di efficacia prescrittiva e portata lesiva. Si deduce, ancora, che non vi sarebbe interesse all’impugnazione dal momento che l’altezza del fabbricato Tresedici sarebbe comunque legittima in virtù della deroga prevista dall’art. 9 comma 8- bis della L.R. 14/2009; tardivamente proposte risulterebbero, del pari, le censure proposte avverso l’autorizzazione paesaggistica.

Anche il Comune di Jesolo ha chiesto dichiararsi irricevibile o inammissibile il primo ricorso per motivi aggiunti.

All’udienza svoltasi con modalità di videocollegamento in data 3.12.2020, all’esito della discussione delle parti, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Con il ricorso introduttivo del giudizio la società Land ha chiesto l’annullamento del permesso di costruire rilasciato dal Comune di Jesolo in relazione a un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento ai sensi della L.R. 14/2009 da effettuarsi sull’immobile confinante con quello ove sorge l’albergo della società ricorrente.

Occorre, preliminarmente, procedere al vaglio delle eccezioni preliminari sollevate dal Comune e dalla società controinteressata.

Il Comune di Jesolo ha contestato la sussistenza in capo alla ricorrente dell’interesse e della legittimazione al ricorso: viene dedotto sul punto che l’impugnativa sarebbe stata proposta dalla ricorrente non in qualità di proprietaria dell’immobile confinante con quello interessato dall’intervento edilizio in oggetto, ma in qualità di esercente l’attività alberghiera all’insegna “Hotel Casa Bianca al Mare” che insiste all’interno di tale immobile; di conseguenza, la legittimazione e l’interesse a ricorrere di controparte discenderebbero dalla prova di un danno all’attività economica esercitata.

Analoga eccezione è stata sollevata dalla controinteressata RE srl, la quale ha, inoltre, eccepito l’irricevibilità del ricorso, poiché il permesso di costruire impugnato era stato portato a conoscenza della proprietà confinante mediante apposita comunicazione in epoca immediatamente successiva al relativo rilascio.

Dette eccezioni preliminari sono infondate.

Quanto alla carenza di interesse al ricorso in ragione della circostanza che, all’epoca dell’introduzione del giudizio, la società ricorrente non aveva ancora acquistato la proprietà del cespite immobiliare, ma era solo titolare dell’attività alberghiera ivi svolta, osserva il Collegio che la società Land nel ricorso introduttivo del giudizio ha dedotto che l’intervento edilizio a realizzarsi sull’immobile finitimo avrebbe determinato una diminuzione della luce, dell’aria, della vista e della privacy di cui in precedenza godevano le camere dell’albergo da essa gestito, in tal modo causando alla gestione alberghiera un pregiudizio di tipo economico legato alla perdita di pregio delle sistemazioni offerte.

Ritiene il Collegio che tanto valga a ritenere sussistenti, nel caso di specie, interesse e legittimazione al ricorso, non essendo necessario, in sede di valutazione della ricorrenza delle condizioni dell’azione, che all’astratta prospettazione della parte ricorrente si affianchi anche la prova del pregiudizio effettivo patito.

Per quanto attiene alla notifica del permesso di costruire impugnato in favore della società all’epoca proprietaria dell’immobile oggi della ricorrente, il Collegio osserva quanto segue.

La società RE srl ha dimostrato di aver notificato il titolo impugnato in data 24.10.2019 ( cfr . doc. 5 della produzione in data 24.04.2020) nei confronti della società all’epoca proprietaria dell’immobile ove insiste l’albergo della ricorrente, da quest’ultima acquistato solo in data 10.03.2020 ( cfr . doc. 4 della produzione allegata al ricorso per motivi aggiunti).

Da tale notifica la controinteressata pretende di far decorrere il termine per impugnare il titolo a costruire non solo nei riguardi della società destinataria della notifica ma anche di tutti i suoi aventi causa, mentre la ricorrente obietta che, avendo acquistato dalla società MA l’azienda alberghiera all’insegna “Hotel Casabianca al Mare” solo in data 11.02.2020, non sarebbe stata posta in condizione di conoscere l’esistenza dell’iniziativa edile in contestazione già alla data indicata dalla società RE.

Il Collegio, come anticipato, ritiene che l’eccezione di irricevibilità del ricorso non possa ritenersi fondata, per le seguenti ragioni:

- è pacifico tra le parti che la notifica del titolo in data 24.10.2019 abbia avuto luogo esclusivamente in favore solo della società BNP Paribas, all’epoca proprietaria dell’immobile;

- non viene fornita prova della circostanza che la società ricorrente sia stata posta a conoscenza, dalla precedente proprietaria, dell’esistenza del titolo a costruire in epoca anteriore a quella indicata dalla Land, né del fatto che quest’ultima fosse, altrimenti, in grado di venire a conoscenza dell’iniziativa edile intrapresa sul fondo confinante (ad esempio, per essere i lavori già stati immediatamente avviati con apposizione del cartello di cantiere);

- nel caso di specie, peraltro, la titolarità dell’azienda alberghiera oggi della ricorrente non è stata acquistata da quest’ultima direttamente dalla BNP Paribas, alla quale la notifica del titolo è stata indirizzata, ma da altra società, la MA, che all’epoca di tale notifica gestiva detta azienda. Ne consegue che la proprietà ha informato dell’iniziativa edile la società MA, la quale, a sua volta, ne ha reso edotta la ricorrente nel corso delle trattative relative alla cessione dell’azienda: tali passaggi rendono verosimile che la società Land non sia venuta a conoscenza del titolo in epoca immediatamente prossima alla relativa notifica in favore della BNP Paribas;

- non convince la tesi della società RE a mente della quale la notifica del titolo in favore della precedente proprietaria varrebbe a far decorrere il termine per impugnare, sempre e comunque, anche nei confronti dei relativi aventi causa: ciò in quanto, a voler seguire tale ragionamento, l’acquirente di un bene immobile che non sia stato informato dal suo dante causa delle iniziative edili in corso sugli immobili confinanti, e non abbia aliunde possibilità di venirne tempestivamente a conoscenza per non essere gli stessi avviati (o per non aver raggiunto consistenza tale da renderne percepibile il carattere lesivo), si vedrebbe preclusa ogni reazione giudiziale a causa del difetto di diligenza della propria controparte contrattuale;

- nemmeno, infine, varrebbe obiettare che il soggetto titolare di un permesso edilizio si troverebbe, in tal modo, nella incertezza circa la sorte del proprio titolo oltre una ragionevole misura: ciò in quanto, una volta concretamente avviata l’attività edile, e divenutane percepibile la lesività, inizierebbe, comunque, a decorre il termine per impugnare secondo i consolidati principi giurisprudenziali elaborati in materia.

E’ dunque possibile procedere all’esame del merito del ricorso.

2. Con l’atto introduttivo del giudizio si lamenta, in primo luogo, che il progetto autorizzato dal Comune consentirebbe l’elevazione dell’edificato in altezza oltre i limiti consentiti dalle disposizioni vigenti, e in particolare dall’art. 9, comma 8 bis , L.R. 14/2009, letto in combinato disposto con l’art. 8 del D.M. 1444 del 1968: si tratta del primo, del secondo e del quarto motivo di ricorso che è possibile esaminare congiuntamente.

Si anticipa che il terzo motivo di ricorso non è assistito da alcun interesse alla relativa disamina, giacché il Comune non ha allegato di aver fatto applicazione delle norme attuative del cd. secondo piano casa ai cui si riferisce il motivo di gravame.

Difatti, tanto il Comune di Jesolo quanto la controinteressata, nelle proprie difese, assumono di aver determinato l’altezza massima in progetto sulla scorta delle previsioni della delibera del Consiglio comunale di Jesolo n. 140 del 30 ottobre 2015, che consentivano che l’edificazione raggiungesse l’altezza prevista anche a prescindere dall’esercizio della facoltà di deroga alle disposizioni vigenti in materia di altezze prevista dalla legge sul cd. piano casa. Difatti, in base alla citata delibera, per le Z.T.O. del territorio comunale di tipo ‘B’ (ove ricade l’immobile in oggetto) l’inciso ‘edifici circostanti’ di cui al D.M. 1444/68 deve essere interpretato nel senso di edifici ricadenti in un ‘raggio di intorno’ pari a mt. 200: si assume, in particolare, che nel raggio di 200 mt. dall’immobile autorizzato con il titolo impugnato esisterebbero edifici di altezza tale da legittimare le previsioni progettuali.

Nella relazione tecnica allegata all’istanza di rilascio di permesso di costruire si legge in proposito:

“ Il P.R.G. (art. 11 delle N.T.A., Zone B3) prevede che l’altezza massima degli edifici non potrà superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti (nel raggio di 200 ml.). Si considera come edificio “preesistente e circostante”, avente altezza certa, il fabbricato denominato Hotel Ancora, distante 137 ml. ad ovest del lotto in oggetto. Tale fabbricato, allo stato precedente la sopraelevazione autorizzata con permesso di costruire T-2018-5583 del 30.01.18, ha altezza urbanistica di ml. 22.60 e altezza massima ml. 25.00.

Edificio in progetto: il fabbricato in progetto avrà altezza urbanistica di ml. 18.45, inferiore all’altezza massima consentita dal P.R.G.

L’art. 9, comma 8bis della L.R. 32/2013 consente inoltre la ricostruzione del fabbricato in deroga alle disposizioni in materia di altezze previste dal D.M. 1444/1968, sino a un massimo del 40% dell’edificio esistente. Tale norma non viene comunque applicata, poiché l’altezza del fabbricato in progetto è già nei limiti imposti dal P.R.G. ” ( cfr . doc. 3 della produzione Tresedici srl).

La citata delibera comunale è stata oggetto di impugnazione tramite ricorso per motivi aggiunti: dunque, per chiarezza espositiva e per consequenzialità sul piano logico nella trattazione delle varie questioni da esaminare, giova prendere le mosse dalla disamina del ricorso per motivi aggiunti, al fine di stabilire se l’altezza di progetto fosse assentibile sulla scorta della delibera citata (riservando al prosieguo la disamina dei motivi di censura proposti con il ricorso introduttivo).

La società controinteressata ha eccepito: l’irricevibilità dell’impugnazione della delibera nr.140/2015 per tardiva proposizione del gravame, giacché il termine di impugnazione dovrebbe farsi decorrere dalla pubblicazione dell’atto nell’Albo Pretorio; l’irricevibilità perché la censura avrebbe dovuto proporsi con l’introduzione del giudizio, in quanto dagli atti progettuali era evincibile il criterio seguito per la determinazione dell’altezza massima di zona; l’inammissibilità dell’impugnazione, trattandosi di un atto di indirizzo completamente privo di efficacia prescrittiva e portata lesiva: analoga eccezione di irricevibilità/inammissibilità è stata sollevata dal Comune.

Dunque, in primo luogo, si assume che il termine per impugnare la delibera nr. 140/2015 dovrebbe farsi decorrere dalla relativa pubblicazione nell’albo comunale: in particolare la controinteressata ha dedotto che l’atto, riferendosi solo a determinate aree del territorio comunale, era dotato di immediata portata lesiva e pertanto doveva essere immediatamente contestato in giudizio.

Giova richiamarsi sul punto al consolidato orientamento giurisprudenziale a mente del quale le disposizioni che disciplinano l'esercizio dell'attività edificatoria (come quelle sul calcolo delle distanze e delle altezze, sull'osservanza di canoni estetici, sull'assolvimento di oneri procedimentali e documentali, regole tecniche sull'attività costruttiva, etc.) sono suscettibili di ripetuta applicazione ed esplicano effetto lesivo nel momento in cui è adottato l'atto applicativo e, dunque, possono essere oggetto di censura in occasione della relativa impugnazione ( cfr . TAR Veneto, Sez. II, n. 1368 del 2014).

Non convince l’argomentazione sviluppata dalla parte controinteressata a mente della quale la delibera gravata, in quanto dettata con riguardo solo a un’area determinata del territorio comunale avrebbe avuto immediata portata lesiva, e avrebbe dovuto conseguentemente essere oggetto di immediata impugnativa: osserva in proposito il Collegio che la regolamentazione sulle altezze in commento risulta adottata con esclusivo riferimento alla zona B) del territorio comunale, e più in particolare alle zone B1.2 –B2.1 – B.2.2 – e B.3 mentre l’immobile della ricorrente ricade in zona C) ( cfr . all. 2 della produzione allegata ai motivi aggiunti). In tal senso, non è possibile individuare una immediata, concreta, portata pregiudizievole della delibera determinativa dei parametri relativi alle altezze assentibili, rispetto agli interessi di cui la ricorrente è titolare.

Quanto poi all’eccezione di irricevibilità della censura per essere stata tale delibera, comunque, citata negli elaborati tecnici consegnati dal Comune in seguito all’istanza di accesso presentata dalla società MA, parte ricorrente ha dedotto, senza che vi sia stata specifica smentita sul punto, di non aver esaminato alcun atto in tal senso utile prima della costituzione in giudizio delle controparti processuali, in quanto non rientrante tra quelli resi ostensibili dall’ente resistente: tali deduzioni non sono contraddette dalla documentazione versata in atti.

Infine, è stata eccepita l’inammissibilità del gravame per mancanza di portata precettiva della delibera in commento, in quanto semplice atto di indirizzo: anche tale argomentazione non convince (se ne registra, peraltro, una certa contraddittorietà rispetto a quanto dedotto in ordine alla immediata portata lesiva della delibera per sostenere la tardività del gravame).

Con la delibera impugnata, infatti, il Comune resistente, lungi dall’offrire un semplice indirizzo interpretativo, ha stabilito puntualmente il perimetro dell’area rilevante ai fini della determinazione dell’altezza massima di zona, ex art. 8 DM 1444/1968, prevedendo di “ stabilire un raggio di intorno urbano pari a m. 200 ai fini dell’individuazione della fattispecie di “edifici preesistenti e circostanti” cui fare riferimento al fine della determinazione dell’altezza massima ammissibile per i fabbricati in progetto, ai sensi degli articoli 8, 9, 10 e 11 delle norme tecniche di attuazione del p.r.g.” ( cfr . doc. 2 alla produzione allegata ai motivi aggiunti).

Deve, dunque, procedersi al vaglio dei motivi di gravame articolati avverso tale delibera.

Ritiene il Collegio che sia fondata la censura con cui parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 8 DM 1444/1968.

Come noto, tale disposizione prevede che: “ Le altezze massime degli edifici per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:

1) Zone A):

- per le operazioni di risanamento conservativo non è consentito superare le altezze degli edifici preesistenti, computate senza tener conto di soprastrutture o di sopraelevazioni aggiunte alle antiche strutture;

- per le eventuali trasformazioni o nuove costruzioni che risultino ammissibili, l'altezza massima di ogni edificio non può superare l'altezza degli edifici circostanti di carattere storico-artistico;

2) Zone B):

- l'altezza massima dei nuovi edifici non può superare l'altezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti di densità fondiaria di cui all'art. 7 (…)”.

L’interpretazione che la giurisprudenza ha costantemente offerto sulla nozione di “edifici preesistenti e circostanti” è quella che fa riferimento a una serie ristretta di edifici, identificabili in quelli circostanti, vale a dire immediatamente limitrofi ( cfr . Tar Lombardia, Sez. II, 14.07.2020, nr. 1576; Tar Calabria, Reggio Calabria, 8.05.2019 nr. 387; Tar Veneto, Sez. II, 8.10.2020, n. 1255).

In particolare, è stato affermato al riguardo che “ la ratio della norma richiamata, nel riferirsi all’altezza “degli edifici preesistenti e circostanti”, sia quella di porre a riferimento della nuove costruzioni, o dell’ampliamento di costruzioni esistenti, l’altezza degli immobili contigui al fine di mantenere, in un assetto edilizio circoscritto e già consolidato (la zona urbanistica è classificata come “residenziale satura”) caratteristiche di omogeneità. Pertanto, nel caso in cui la disciplina urbanistico-edilizia prescriva che l'altezza massima degli edifici di nuova costruzione non possa superare l'altezza di quelli “preesistenti circostanti”, il Collegio ritiene che tale parametro (gli edifici “circostanti”) non può che riferirsi agli edifici limitrofi a quello costruendo, coerentemente con la ratio della norma, preordinata ad evitare che fabbricati contigui o strettamente vicini presentino altezze marcatamente differenti e a far sì che restino omogenei gli assetti costruttivi rientranti in zone di limitata estensione (cfr. da ultimo per un analogo iter argomentativo Cons. Stato n. 4553/2014, n. 3184/2013)” (TAR Napoli, sez. VII, sentenza n. 4102 del 26 agosto 2016).

Operate tali premesse, il Collegio ritiene che l’atto gravato, ove ha stabilito che la nozione di “edifici preesistenti e circostanti” debba essere intesa come “edifici ricadenti in un raggio di mt. 200”, si ponga in contrasto con la ratio della disposizione dettata dall’art. 8 in commento, nell’interpretazione costante che ne è stata offerta, proponendo una lettura della norma che rischia di contraddirne il fine: si prende, infatti, in considerazione non solo una gamma ristretta di edifici, e cioè quelli effettivamente limitrofi, ma anche costruzioni che insistono fino a 200 mt. di distanza, in via generale e a prescindere dalle concrete caratteristiche del contesto, in tal modo tradendo la voluntas legis che è quella di garantire l’omogeneità tra le altezze degli edifici contigui.

Ciò posto, deve ancora osservarsi che il Comune resistente e la società controinteressata hanno dedotto che le altezze autorizzate sarebbero, comunque, legittime in virtù della possibilità di fruire della deroga di cui all’art. 9, comma 8 bis , L.R.V. 14/2009, e dunque a prescindere dall’applicazione della delibera comunale in commento.

Anche questa argomentazione non coglie nel segno, fondandosi su una interpretazione non condivisibile delle norme richiamate, come contestato dalla ricorrente con il primo motivo del ricorso introduttivo: si pretende, cioè, di applicare l’aumento del 40% dell’altezza dell’edificio oggetto di ampliamento alle altezze massime di zona ricavate in base all’art. 8 DM 1444/1968.

Ciò costituisce una applicazione errata dell’articolo 9, comma 8- bis , L.R. 14/2009, che recita: “Al fine di consentire il riordino e la rigenerazione del tessuto edilizio urbano già consolidato ed in coerenza con l’obiettivo prioritario di ridurre o annullare il consumo di suolo, anche mediante la creazione di nuovi spazi liberi, in attuazione dell’articolo 2-bis del D.P.R. n. 380/2001 gli ampliamenti e le ricostruzioni di edifici esistenti situati nelle zone territoriali omogenee di tipo B e C, realizzati ai sensi della presente legge, sono consentiti anche in deroga alle disposizioni in materia di altezze previste dal decreto ministeriale n. 1444 del 1968 e successive modificazioni, sino ad un massimo del 40 per cento dell’altezza dell’edificio esistente”.

Come questo TAR ha già avuto modo di osservare, la norma è chiara nell’affermare che l’altezza massima consentita in ampliamento - “anche (n.d.r. cioè, eventualmente) in deroga ” alle disposizioni in materia previste dal D.M. 1444/68 - è pari al 40% dell’altezza dell’edificio esistente, ossia di quello oggetto di ampliamento.

E’, altresì, chiara nell’affermare che un ampliamento in tale misura può essere consentito “anche in deroga alle disposizioni in materia di altezze previste dal decreto ministeriale n. 1444 del 1968” .

La norma è formulata secondo la medesima tecnica normativa utilizzata da altre disposizioni premiali della medesima Legge, in cui è stabilita la misura massima dell’aumento dei parametri edilizi degli edifici esistenti, all’evidente scopo di contemperare le finalità incentivanti con quelle di contenimento dell’edificato entro limiti predeterminati.

Si tratta di una tecnica che è propria anche della legislazione condonistica, o di altre normative con finalità incentivanti, in cui sono fissate le misure degli incrementi massimi, consentendo deroghe ai limiti ordinariamente previsti per il conseguimento di finalità di altra natura.

In tutte queste ipotesi il legislatore individua un limite massimo di aumento dei dati stereometrici, eventualmente consentendo di derogare alle norme urbanistico-edilizie ordinariamente applicabili.

Non vi sono ragioni, pertanto, per forzare il dato letterale della disposizione fino al punto di interpretarla come se il legislatore avesse inteso fissare non la misura massima dell’ampliamento in altezza dell’edificio esistente, ma la misura massima della deroga ammissibile alle disposizioni del D.M. 1444/68.

In conclusione, l’altezza massima degli edifici in progetto avrebbe dovuto essere calcolata aumentando nella misura massima del 40% l’altezza dell’edificio esistente ( cfr . Tar Veneto, II Sez, 8.10.2020 nr. 1254 2020; Tar Veneto, Sez. II, 24 novembre 2017, n. 944).

Devono, dunque, ritenersi fondate le censure sviluppate nel ricorso introduttivo del giudizio e nel primo ricorso per motivi aggiunti, relativamente all’illegittimità del permesso di costruire quanto alle altezze autorizzate e della delibera comunale nella parte di interesse.

3. Con il quinto motivo di gravame parte ricorrente deduce, altresì, che il permesso di costruire impugnato violerebbe l’art. 9 DM 1444/1968 ove la norma impone la distanza di 10 metri tra pareti finestrate: in particolare, si afferma, non sarebbe stato tenuto conto delle propaggini esterne del nuovo fabbricato.

Il Comune resistente ha dedotto, in proposito, che la distanza tra fabbricati è stata calcolata in applicazione dell’art. 8 comma 4 bis della L.R. 4/2015, introdotto dall’art. 66 della L.R. 30/2016, che, in espressa “ attuazione dell’articolo 2bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 ” dispone che “ ai fini del calcolo della distanza minima tra pareti finestrate di cui all’articolo 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, non sono computati gli sporti e gli elementi a sbalzo, compresi terrazze e balconi non chiusi, aggettanti dalla facciata dell’edificio per non più di metri 1,50 ”.

La ricorrente ha replicato sul punto da un lato, che l’applicazione della norma non sarebbe risolutiva, poiché gli aggetti presenti sulla parete in considerazione supererebbero in profondità la misura di 1,50 mt indicata dalla norma citata; dall’altro, che la disposizione sarebbe incostituzionale per contrasto con l'art. 117, secondo comma, lett. l), Cost., in quanto il regime derogatorio introdotto si presterebbe a legittimare anche deroghe puntuali riguardanti singoli manufatti.

Quanto al primo profilo, si evidenzia che dalla relazione tecnica depositata dalla parte ricorrente ( cfr . all.6 alla produzione in data 26.10.2020) emerge quanto segue: “La minima distanza tra i due fabbricati, misurata tra la facciata finestrata dell’Hotel Casabianca al Mare e il limite dell’aggetto delle terrazze del nuovo fabbricato risulta alla misurazione pari a 8,52 mt, al netto dell’elemento di finitura della testa, che porterà la profondità totale dell’aggetto a 2,00 mt ”.

Quanto attestato in tale relazione converge dunque con le allegazioni di parte resistente e della società controinteressata, che hanno indicato nella misura di 1,50 mt la profondità dell’aggetto sulla parete frontistante l’albergo della ricorrente, al netto dell’elemento decorativo in testa alla soletta.

Deve, dunque, ritenersi che la distanza tra le pareti finestrate sia stata calcolata in conformità del disposto dell’art. 8, comma 4 bis , della L.R. 4/2015.

Parte ricorrente ha eccepito in proposito che la norma profilerebbe degli aspetti di contrarietà alla Carta costituzionale, in ragione dei quali ha chiesto al Collegio di procedere alla rimessione della questione alla Corte.

La questione, come prospettata dalla società Land, è da ritenersi manifestamente infondata.

Parte ricorrente assume, infatti, l’esistenza di un contrasto con l'art. 117, secondo comma, lett. l), Cost., dunque ventilando una indebita invasione da parte del legislatore regionale nell’ambito della competenza statale in materia di “ordinamento civile”.

La norma citata così recita: “ In attuazione dell’articolo 2 bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e successive modificazioni, ai fini del calcolo della distanza minima tra pareti finestrate di cui all’articolo 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, non sono computati gli sporti e gli elementi a sbalzo, compresi terrazze e balconi non chiusi, aggettanti dalla facciata dell’edificio per non più di metri 1,50. Resta fermo il rispetto delle disposizioni del codice civile relative alle distanze tra costruzioni nonché quelle relative all’apertura di vedute dirette e balconi sul fondo del vicino”.

La disposizione in questione risulta, dunque, esser stata approvata in espressa attuazione dell’art. 2 bis , T.U. Edilizia, che consente alle Regioni e alle Province autonome di “ prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e possono dettare disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi, nell'ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali” .

La norma in commento, pertanto, costituisce esercizio della facoltà di deroga riconosciuta alle Regioni dal legislatore statale.

Il Comune resistente ha, peraltro, allegato che la norma trae origine dall’Intesa raggiunta tra Stato e Regione sul R.E.T., le cui definizioni, per l’appunto, consentono di sottrarre al calcolo delle distanze gli aggetti inferiori a 1,5 ml. ( cfr . nn. 18 e 30, all. A all’Intesa).

In definitiva, non è dato apprezzare la lamentata violazione del parametro costituzionale citato.

4. Infine, con il sesto motivo del ricorso introduttivo e con il terzo motivo del primo ricorso per motivi aggiunti si censura l’autorizzazione paesaggistica rilasciata in relazione all’intervento edilizio in commento.

Rileva il Collegio che, come eccepito dalle controparti processuali, le censure proposte con il ricorso introduttivo del giudizio avverso tale atto sono inammissibili in quanto generiche (del resto, era stata fatta riserva di motivi aggiunti una volta presa visione della motivazione dell’autorizzazione), mentre quelle sollevate in sede di primi motivi aggiunti sono irricevibili poiché tardivamente proposte.

Infatti, la società Land, pur conoscendo l’esistenza dell’autorizzazione paesaggistica impugnata quantomeno a far data dall’epoca di introduzione del giudizio, non si è diligentemente e tempestivamente attivata al fine di prendere cognizione dei relativi contenuti, ma si è limitata a sviluppare puntuali censure in sede di proposizione dei primi motivi aggiunti (depositati in data 9.06.2020), pretendendo di far decorrere il termine per impugnare dalla conoscenza dell’atto conseguita a seguito del relativo deposito in giudizio da parte dell’Amministrazione.

Ciò contrasta con l’onere di diligenza sussistente a carico di chi intende contestare in giudizio la legittimità dei titoli rilasciati in favore del vicino, e non consente di procrastinare la decorrenza del termine per impugnare nel senso voluto dalla ricorrente.

E’ stato affermato in proposito: “ Il tardivo esercizio del diritto di accesso è inidoneo a procrastinare il dies a quo di decorrenza del termine d'impugnativa, in quanto lesivo del principio di stabilità dei rapporti giuridici e dell'affidamento dei soggetti titolari dell'autorizzazione (C.d.S., sez. VI, 13 agosto 2020, n. 5034).

Per condiviso indirizzo anche di questa Sezione, infatti, «il principio di trasparenza sostanzia e rende effettiva la tutela del terzo attraverso il diritto alla piena conoscenza della documentazione amministrativa, ma tale diritto rimane uno strumento che il terzo ha l'onere di attivare non appena abbia contezza od anche il ragionevole sospetto che l'attività materiale pregiudizievole, che si compie sotto i suoi occhi, sia sorretta da un titolo amministrativo abilitante, non conosciuto o non conosciuto sufficientemente» (tra altre, C.d.S., sez. II, 23 marzo 2020, n. 2011; id., 18 novembre 2019, n. 7857; id., 11 novembre 2019, n. 7692; come pure si è affermato, «la tutela dell'amministrato non può ritenersi operante ogni oltre limite temporale ed in base ad elementi puramente esteriori e formali o atti d'iniziativa di parte (quali richieste d'accesso, istanze, segnalazioni) di modo che l'attività dell'amministrazione e le iniziative dei controinteressati siano soggette indefinitivamente o per tempi dilatati alla possibilità di impugnazione, anche quando l'interessato non si renda parte diligente nel far valere la pretesa entro i limiti temporali assicuratigli dalla legge»: tra molte, C.G.A.R.S. in s.g., 15 aprile 2016, n. 109; C.d.S., sez. V, 16 febbraio 2016, n. 777; sez. IV, 12 giugno 2009, n. 3730) ” ( cfr. Cons. St., Sez. II, nr. 5864, 5.10.2020).

5. Conclusivamente, il ricorso introduttivo del giudizio e il primo ricorso per motivi aggiunti possono trovare accoglimento limitatamente alle censure di illegittimità prospettate in relazione al calcolo dell’altezza dell’edificio autorizzato, con conseguente annullamento del permesso di costruire impugnato in parte de qua , nonché della delibera comunale gravata nella parte di interesse: entro gli stessi limiti deve trovare accoglimento il secondo ricorso per motivi aggiunti, con cui sono stati impugnati i titoli in variante e le correlate autorizzazioni paesaggistiche per invalidità derivata di tali atti, mentre detto ricorso deve essere rigettato nel resto.

Nella restante parte il ricorso introduttivo deve essere dichiarato in parte inammissibile e in parte deve essere rigettato, mentre il primo ricorso per motivi aggiunti deve essere dichiarato irricevibile nella restante parte.

Il regolamento delle spese di lite segue la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando:

-) accoglie il ricorso introduttivo, il primo e il secondo ricorso per motivi aggiunti nei limiti di cui in parte motiva e per l’effetto annulla i provvedimenti impugnati per quanto di ragione;

-) in parte respinge e in parte dichiara inammissibile il ricorso introduttivo del giudizio nella restante parte;

-) dichiara irricevibili i primi motivi aggiunti nella restante parte;

-) in parte respinge e in parte dichiara irricevibili i secondi motivi aggiunti nella restante parte;

-) condanna il Comune di Jesolo e la RE srl, in solido tra loro, alla refusione delle spese di lite in favore della ricorrente, che liquida in euro 3.000,00 oltre accessori di legge, se dovuti.

-) spese compensate nei rapporti con le altre parti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità amministrativa.

Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del giorno 3 dicembre 2020, svoltasi da remoto con modalità di videocollegamento, con l'intervento dei magistrati:

Alberto Pasi, Presidente

Daria Valletta, Referendario, Estensore

Mariagiovanna Amorizzo, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Daria Valletta	Alberto Pasi

IL SEGRETARIO