Pubblicato il 13/04/2026

N. 06699/2026 REG.PROV.COLL.

N. 08873/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 8873 del 2025, integrato da due motivi aggiunti, proposto da -OMISSIS- S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli Avvocati Fabio Giuseppe Baglivo, Massimiliano Macaione, Giulia De Paolis, Francesco Patrono, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocato Gabriella Bozzone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento,

A) con riferimento al RICORSO INTRODUTTIVO DEL GIUDIZIO:

previa sospensione dell’efficacia:

- della nota di Roma Capitale prot. -OMISSIS- del 9/7/2025, avente ad oggetto l’annullamento della SCIA prot. -OMISSIS- del 2022 (“SCIA”) – relativa all’immobile di -OMISSIS- in cui è situato l’-OMISSIS-(“Immobile”) – con la quale sono state comunicate la nullità e l’inefficacia della medesima SCIA;

- della nota prot. -OMISSIS- del 28/5/2025, con cui Roma Capitale ha comunicato l’avvio del procedimento di annullamento relativo alla SCIA del 2022;

per l’accertamento

di avvenuto consolidamento dei titoli abilitativi presentati e comunque dell’insussistenza dell’irregolarità contestata;

per la declaratoria di inefficacia,

ex art. 2, comma 8 bis , l. 241/90:

- della nota di Roma Capitale prot. -OMISSIS- del 9/7/2025, avente a oggetto l’annullamento della SCIA del 2022 relativa all’Immobile, con la quale sono state comunicate la nullità e l’inefficacia della medesima SCIA;

B) con riferimento al PRIMO RICORSO PER MOTIVI AGGIUNTI:

- della relazione di Roma Capitale del 14 agosto 2025, prot. -OMISSIS-, unitamente ai relativi documenti allegati, conosciuta a seguito del deposito in giudizio avvenuto il 5 settembre 2025;

- della relazione di Roma Capitale del 27 agosto 2025 prot. -OMISSIS-, unitamente ai relativi documenti allegati, conosciuta a seguito del deposito in giudizio avvenuto il 5 settembre 2025;

C) con riferimento al SECONDO RICORSO PER MOTIVI AGGIUNTI:

- della nota di Roma Capitale del 29 settembre 2025, prot. -OMISSIS-, avente ad oggetto l’esito dell’accertamento tecnico condotto in relazione alla legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile di -OMISSIS-, conosciuta il 14 novembre 2025;

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 24 marzo 2026 il Dott. TI CO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso notificato in data 29.7.2025 e depositato in data 31.7.2025, -OMISSIS- S.r.l. ha adito l’intestato Tribunale nei confronti di Roma Capitale al fine di sentir annullare, previa sospensione dell’efficacia, gli atti meglio descritti in epigrafe. Parte ricorrente ha poi insistito per la declaratoria di inefficacia, ex art. 2, comma 8 bis , l. 241/90, della SCIA in questa sede impugnata.

A sostegno del gravame, la ricorrente ha articolato i motivi che verranno di seguito esaminati.

2. Con memoria depositata in data 4.9.2025, Roma Capitale, già costituitasi in giudizio in data 6.8.2025, ha insistito nel rigetto del ricorso.

3. Con ricorso notificato in data 8.10.2025 e depositato in data 28.10.2025, la ricorrente ha impugnato, con i primi motivi aggiunti, gli atti meglio emarginati in epigrafe, ponendo a sostegno del gravame i motivi ivi enucleati.

4. Con ricorso notificato in data 28.11.2025 e depositato in data 12.12.2025, la ricorrente ha impugnato, con i secondi motivi aggiunti, gli atti meglio emarginati in epigrafe, articolando avverso essi le censure ivi enucleate.

5. All’esito dello scambio delle memorie ex art. 73 c.p.a., all’udienza pubblica del 24 marzo 2026, la causa è stata trattenuta in decisione.

6. Tanto premesso, il Collegio, in via pregiudiziale di rito e in accoglimento delle eccezioni sollevate da Roma Capitale, dichiara l’inammissibilità del primo e del secondo ricorso per motivi aggiunti, avendo entrambi a oggetto atti amministrativi meri, privi di valenza provvedimentale.

Si tratta infatti di relazioni di accertamenti e sopralluoghi che confermano l’esito del provvedimento impugnato, cosicchè il loro eventuale accoglimento non apporterebbe alla ricorrente alcuna utilità concreta.

7. Passando ora all’esame del ricorso introduttivo del giudizio, giova osservare, in punto di fatto, come la ricorrente sia proprietaria del sub 534 dell’immobile complessivamente adibito a destinazione alberghiera e oggetto di contratto di affitto di azienda con “-OMISSIS- S.r.l.” a far data dal 7 novembre 2022.

La ricorrente si duole, in questa sede, dell’intervenuta archiviazione, effettuata con nota di Roma Capitale prot. -OMISSIS- del 9.7.2025, della SCIA prot. -OMISSIS- del 2022, dalla stessa presentata, ex art. 37 TUED, al fine di sanare opere già effettuate, relative alla “ diversa distribuzione degli spazi interni attraverso la demolizione e ricostruzione di divisori non strutturali e modifica di due lucernai in copertura rispetto all'ultimo titolo edilizio ”.

8. Ciò posto, con il primo motivo di gravame, formulato in via principale rispetto a quelli successivi, la ricorrente ha eccepito l’illegittimità del provvedimento gravato, stante il decorso del termine di cui all’art. 19, comma 4, L. 241/90.

Sul punto, l’Amministrazione, che nulla ha dedotto nel provvedimento impugnato, ha allegato, in sede difensiva, la sussistenza della falsa rappresentazione dello stato di fatto e di diritto da parte della ricorrente, nonché la sussistenza, in capo a Roma Capitale, di un generale e inesauribile potere repressivo.

Il motivo di gravame, formulato dalla ricorrente in via principale, è fondato.

L’art. 19, comma 4, L. 241/90, nel richiamare l’art. 21 novies L. 241/90, esclude l’applicazione del termine decadenziale di cui al comma 1 del menzionato art. 19, qualora i provvedimenti amministrativi siano stati “ conseguiti sulla base di false rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell’atto di notorietà false o mendaci […]”.

Ebbene, nell’ottica del riparto dell’onere probatorio di cui all’art. 64, comma 1, c.p.a., grava sull’Amministrazione, che ha inteso esercitare il potere repressivo oltre il termine decadenziale di legge, l’onere di fornire elementi da cui sia possibile trarre la falsità delle rappresentazioni dei fatti fornite dalla ricorrente.

Applicando tali principi al caso di specie, Roma Capitale, nel provvedimento impugnato, nulla ha dedotto sotto tale profilo mentre, nel provvedimento impugnato, al fine di contrastare la SCIA che in questa sede ci occupa (relativa al sub 534), ha formulato rilievi che, per gran parte, non presentano alcuna correlazione con l’esecuzione degli interventi oggetto del predetto titolo edilizio. L’Amministrazione ha infatti contestato: i ) il difetto del titolo relativo al mutamento di destinazione d’uso di ciascuno dei subalterni dell’immobile, diversi da quello che in questa sede ci occupa (sub 534); ii ) la presunta presenza di spazi comuni non censiti, che nulla hanno a che vedere con il sub 534; iii ) la legittimità della superficie utile lorda posta nel sottotetto (il sub 534 è relativo al piano terra); iv ) la legittimità dei volumi del settimo piano (il sub 534 è relativo al piano terra); v ) le caratteristiche del piano interrato e del piano terra (si fa riferimenti ad aspetti non interessati dalla SCIA).

In altre parole, parte resistente, richiesta di vagliare la legittimità della SCIA per cui è causa in relazione al sub 534, ha invece svolto un’indagine complessiva con riferimento alla legittimità urbanistica dell’intero stabile e ai titoli edilizi, anche in sanatoria, che connotano i singoli piani degli edifici (e quindi diversi dal sub 534), al tempo appartenenti ad altri proprietari e oggetto di apposite, specifiche e rispettive istanze di condono.

Da tale indagine, Roma Capitale ha, in primo luogo, ricavato il presunto difetto della prova delle preesistenze edilizie relative a sub diversi da quello che in questa sede ci occupa. In secondo luogo, l’Amministrazione ha, altresì, inferito, dalla predetta indagine, la falsità delle dichiarazioni rese dalla ricorrente in riferimento alla SCIA per cui è causa e quindi esercitato il potere di autotutela oltre il termine decadenziale di cui all’art. 19, comma 4. L.241/90, letto in combinato disposto con l’art. 21 novies , comma 2 bis , L. 241/90.

Del resto, l’unica eccezione relativa all’illegittimità della SCIA che in questa sede ci occupa, avente a oggetto il difetto della prova della titolarità del sub 534 in capo alla ricorrente, è risultata infondata. Quest’ultima ha infatti offerto in comunicazione l’atto di acquisto a rogito del notar, -OMISSIS- (-OMISSIS-) del 3 ottobre 2000 (cfr. doc. 12 indice di parte resistente).

Sotto il profilo della legittimità edilizia dello stesso, la ricorrente ha poi versato in atti la concessione in sanatoria -OMISSIS-, rilasciata il 13 gennaio 2000 (-OMISSIS- del 2000), con la quale l’Amministrazione ha autorizzato il mutamento di destinazione d’uso da abitativo a destinazione “ turistica ricettiva o agroturistica di mq 463,35 ” (cfr. doc. 25). Sotto tale aspetto, la ricorrente ha allegato che tale titolo edilizio sarebbe comprensivo di una porzione del piano interrato (attuale subalterno 534) e Roma Capitale nulla ha controdedotto sul punto.

9. Pertanto, non avendo l’Amministrazione indicato altri e diversi elementi, rispetto a quelli di cui si è detto, atti a sostenere la falsità delle rappresentazioni afferenti alla SCIA per cui è causa, deve ritenersi, solo con riferimento alla SCIA per cui è causa, consumato il potere di Roma Capitale di annullarla in autotutela.

Rimane fermo e impregiudicato il potere di Roma Capitale di esercitare, ove ne ricorrano i presupposti di legge, i poteri repressivi in materia di edilizia e in riferimento all’immobile per cui è causa.

10. L’accoglimento della censura formulata in via principale impone l’assorbimento delle altre e diverse formulate in via subordinata.

11. La peculiarità della vicenda consente al Collegio di compensare integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis ), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, integrato da due motivi aggiunti, così provvede:

- dichiara l’inammissibilità del primo e del secondo ricorso per motivi aggiunti;

- accoglie il ricorso introduttivo del giudizio nei limiti di cui in motivazione;

- compensa integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Vista l’istanza di parte e ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, comma 1, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità nonché di qualsiasi altro dato idoneo ad identificare la parte interessata.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 24 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

EL AN, Presidente

Giuseppe Licheri, Primo Referendario

TI CO, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
TI CO	EL AN

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.