Pubblicato il 04/02/2026

N. 00209/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00638/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 638 del 2022, proposto dalla società NP Immobiliare S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato ER Murgia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

il Comune di Cagliari, in persona del Sindaco in carica pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Francesca Frau, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’accertamento

del versamento indebito al Comune di Cagliari, in eccedenza rispetto a quanto effettivamente dovuto, della somma di € 7.767,96 per i titoli indicati nel ricorso;

e per la condanna dell’Amministrazione resistente a rimborsare tale importo alla ricorrente, “o la diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi legali”.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Cagliari;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 15 ottobre 2025 il dott. AR AR e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La società NP Immobiliare S.r.l., odierna ricorrente, si occupa dell’acquisto e del successivo frazionamento di appartamenti di rilevanti dimensioni al fine di rivendere le unità immobiliari ricavate da tali operazioni di manutenzione straordinaria.

1.1. Espone in fatto:

- di avere comprato nel 2020, dai sigg.ri IA IA OR, EL DU e ER DU l’appartamento sito in Cagliari, nella via Cadello, 26 e di averlo frazionato - dopo essersi munita di regolare titolo edilizio - ricavandone 3 unità immobiliari di volume inferiore a 210 metri cubi;

- che, non essendo stato possibile realizzare i parcheggi obbligatori di pertinenza dei nuovi appartamenti, si è avvalsa della facoltà di sostituirli con il pagamento, in favore del Comune di Cagliari, di una somma di denaro determinata secondo una serie di parametri stabiliti dalla legge;

- che è insorto un disaccordo con il Comune di Cagliari sull’importo da versare e il Comune, in data 26.2.2021, ha richiesto il pagamento della somma sostitutiva per due appartamenti;

- di avere replicato, in data 15.3.2021, che in realtà il corrispettivo della cd. monetizzazione dovesse essere versato solo per la seconda unità immobiliare ulteriore rispetto a quella originaria, quindi per uno solo dei due nuovi appartamenti, in quanto il secondo doveva ritenersi esente perché avente una volumetria inferiore a 210 mc;

- che il Comune, in data 13.7.2021, ha comunicato che, in caso di omesso versamento del contributo anche per il secondo appartamento avrebbe adottato una misura interdittiva a carico dell’interessata;

- di avere versato al Comune, in data 21.7.2021, l’ulteriore somma di € 7.967,96 solo per evitare che l’Ente potesse creare ostacoli alla stipulazione dei contratti definitivi di vendita ed esporre l’interessata al risarcimento dei danni nei confronti dei promissari acquirenti;

- di avere regolarmente venduto gli immobili, ma di avere comunque interesse sia alla restituzione di quanto versato in eccesso sia all’accertamento della corretta interpretazione della normativa applicabile ai casi come quello in esame.

1.2. Con l’odierno gravame, quindi, la ricorrente chiede che venga accertato che essa ha versato indebitamente al Comune di Cagliari, in eccedenza rispetto a quanto effettivamente dovuto, la somma di € 7.767,96 e che, conseguentemente, l’Ente sia condannato a rimborsare tale importo in suo favore.

Il ricorso è affidato al seguente motivo:

“ Violazione di legge (art. 15 quater , comma 7, L.R. n. 23/1985, come modificato dalla L.R. 11/2017) ”.

La ricorrente deduce che:

- ai sensi dell’art. 15- quater , comma 7, della l.r. n. 23/1985, come modificato dalla l.r. n. 11/2017, “ Nel caso di nuovi frazionamenti e, ai fini della conclusione dei procedimenti di accertamento di conformità di frazionamenti eseguiti in assenza di titolo, la monetizzazione di cui al comma 6 non è necessaria per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto all’originaria purché di volume inferiore a 210 mc. Sono fatte salve le disposizioni più restrittive contenute negli strumenti urbanistici comunali ”;

- nella vicenda che occupa è pacifico che il volume delle unità immobiliari derivanti dal frazionamento non sia superiore a 210 mc;

- il Regolamento Edilizio del Comune di Cagliari, approvato il 25.9.2014 (quindi in data anteriore alla citata legge regionale), all’art. 64, ottavo periodo, prevede che “ nel caso dei frazionamenti di singole unità immobiliari, [… omissis …] , qualora i parcheggi non siano reperibili nel lotto di pertinenza, l’obbligo di assicurare la dotazione di aree per la sosta degli autoveicoli può essere trasformato in un corrispettivo monetario, destinato alla realizzazione di parcheggi pubblici ”;

- la norma nulla dice riguardo al numero dei parcheggi da realizzare in caso di frazionamento di una unità preesistente, ma, nel successivo periodo, prevede che “ nel caso di nuove costruzioni e ampliamenti è comunque obbligatorio assicurare la dotazione minima di parcheggi nella misura minima prevista dalle leggi ”;

- il Comune di Cagliari ha ritenuto che il proprio Regolamento edilizio debba essere considerato una delle “ disposizioni più restrittive contenute negli strumenti urbanistici comunali ” cui fa riferimento l’ultima parte del sopra citato art. 15- quater , comma 7, della l.r. n. 23/1985, e conseguentemente ha chiesto alla ricorrente il versamento di un corrispettivo monetario del parcheggio per entrambe le unità derivanti dal frazionamento, pari complessivamente a € 15.934,46;

- l’interpretazione comunale sarebbe sbagliata, atteso che: i) la norma regolamentare non contiene alcuna previsione che possa ritenersi più restrittiva di quella della citata legge regionale; ii) al contrario, la disposizione regolamentare richiama espressamente la legge in merito al numero di parcheggi da realizzare in caso di frazionamento di un appartamento preesistente; iii) di conseguenza, uno dei parametri per la determinazione dell’importo da versare a titolo di monetizzazione non è rimesso alla fonte comunale ma proprio alla fonte primaria, dimodoché la ricorrente avrebbe dovuto versare l’importo sostitutivo solo per uno degli appartamenti derivanti dal frazionamento e non per entrambi, come previsto dalla legge regionale.

La NP Immobiliare S.r.l., dunque, non contesta l’ an debeatur relativamente al contributo sostitutivo derivante dall’operazione di manutenzione straordinaria effettuata nell’appartamento di via Cadello, ma il quantum .

La ricorrente, infatti, si duole di aver pagato la somma complessiva di € 15.934,96 in luogo di quella minore che avrebbe dovuto versare (solo € 7.966,50) e, in conclusione, chiede che il Comune sia condannato a rimborsarle quanto da essa indebitamente corrisposto.

1.3. Si è costituito il Comune intimato, chiedendo la reiezione del ricorso.

1.4. In vista dell’udienza di discussione le parti, con memorie e repliche, hanno ribadito le rispettive posizioni.

1.5. All’udienza pubblica del 15 ottobre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

2. Il ricorso è fondato, per le ragioni di seguito esposte.

2.1. È pacifico che la ricorrente ha realizzato il frazionamento di un appartamento a Cagliari, in via Cadello n. 26, ricavandone tre unità immobiliari di volume inferiore a 210 metri cubi, per le quali non è stato possibile realizzare i parcheggi obbligatori di rispettiva pertinenza, con conseguente obbligo per NP Immobiliare S.r.l. di versare al Comune una somma a titolo di “ monetizzazione delle aree per parcheggi ”.

2.2. L’interessata ritiene di essere tenuta a pagare solo per la seconda unità immobiliare ulteriore rispetto a quella originaria, quindi per uno solo dei due nuovi appartamenti, e ciò ai sensi della previsione di cui all’art. 15- quater , comma 7, della l.r. n. 23/1985 (come modificato dall’art. 10, comma 1, della l.r. 3 luglio 2017, n. 11), a tenore della quale “ Nel caso di nuovi frazionamenti e ai fini della conclusione dei procedimenti di accertamento di conformità di frazionamenti eseguiti in assenza di titolo, la monetizzazione di cui al comma 6 non è necessaria per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto all’originaria purché di volume inferiore a 210 metri cubi. Sono fatte salve disposizioni più restrittive contenute negli strumenti urbanistici comunali ”.

2.3. Il Comune, invece, valorizzando il riferimento alle “ disposizioni più restrittive contenute negli strumenti urbanistici comunali ”, contenuto nell’inciso finale del citato comma 7, sostiene che la ricorrente sia tenuta a pagare per entrambi i nuovi appartamenti, e ciò in applicazione dell’art. 64 del Regolamento edilizio comunale (approvato il 25.9.2014), il quale (all’ottavo periodo) prevede che “ Nel caso dei frazionamenti di singole unità immobiliari, nei cambi di destinazione d’uso delle unità immobiliari al piano terra di costruzioni esistenti disciplinati dall’art. 12 delle N.T.A. del PUC e negli ampliamenti volumetrici pertinenziali (depositi, magazzini, ripostigli, lavatoi, autorimesse e tettoie) non superiori al 20% del volume dell’unità immobiliare principale, qualora i parcheggi non siano reperibili nel lotto di pertinenza, l’obbligo di assicurare la dotazione di aree per la sosta di autoveicoli può essere trasformato in un corrispettivo monetario, destinato alla realizzazione di parcheggi pubblici ”.

La disposizione regolamentare in parola, secondo il Comune, sarebbe inquadrabile tra le “ disposizioni più restrittive ” fatte salve dalla su citata legge regionale, perché “ ha compiuto la scelta di assoggettare al pagamento della somma a titolo di monetizzazione anche le unità immobiliari con volumetria inferiore a 210 mc ” (pag. 5 della memoria comunale) e “ costituisce autentica deroga all’esenzione in parola, limitatamente al territorio di Cagliari, per il quale resta dovuto il corrispettivo pecuniario a prescindere dal fatto che la volumetria dell’appartamento più piccolo derivante dal frazionamento [sia] inferiore a 210 mc ” (pag. 7 della memoria comunale).

2.4. La tesi sostenuta dal Comune non è condivisibile.

La previsione del Regolamento edilizio (approvato, come visto sopra, nel 2014) invocata dal Comune si limita a stabilire che “ Nel caso dei frazionamenti di singole unità immobiliari […], qualora i parcheggi non siano reperibili nel lotto di pertinenza, l’obbligo di assicurare la dotazione di aree per la sosta di autoveicoli può essere trasformato in un corrispettivo monetario, destinato alla realizzazione di parcheggi pubblici ”. Si tratta tipicamente di una “norma generale”.

L’art. 15- quater , comma 7, della l.r. n. 23/1985 (nella versione entrata in vigore nel 2017, come visto sopra), invece, contiene un quid pluris . La norma in parola, infatti, subito dopo la previsione generale della “monetizzazione delle aree per parcheggi” di cui al precedente comma 6 – previsione, peraltro, analoga a quella contenuta nell’art. 64 del citato Regolamento edilizio –, aggiunge che tale monetizzazione “ non è necessaria per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto all’originaria purché di volume inferiore a 210 metri cubi ”. È un tipico esempio di norma speciale derogatoria, ove l’elemento di specialità – che circoscrive l’ambito applicativo della deroga alla monetizzazione - è dato dal riferimento alla dimensione volumetrica dell’unità immobiliare (che deve essere inferiore a 210 mc).

Ora, in ossequio al principio lex specialis derogat legi generali , appare chiaro che nella fattispecie debba trovare applicazione la deroga di cui al più volte citato art. 15- quater , comma 7, della l.r. n. 23/1985 e che, quindi, la ricorrente sia tenuta al pagamento, a titolo di monetizzazione delle aree per parcheggi, solo per la seconda unità immobiliare ulteriore rispetto a quella originaria, ossia la somma di € 7.966,50.

Ad una diversa conclusione non può condurre l’inciso finale dello stesso comma 7 dell’art. 15- quater , secondo cui “ Sono fatte salve disposizioni più restrittive contenute negli strumenti urbanistici comunali ”, valorizzato dalla difesa comunale a sostegno dell’operato dell’Ente.

Come chiarito sopra, infatti, la previsione che esclude la monetizzazione per la prima unità immobiliare ulteriore che abbia un volume inferiore a 210 mc ha natura di norma speciale derogatoria, rispetto alla quale non possono ritenersi più restrittive disposizioni che non facciano a loro volta espresso riferimento al medesimo elemento di specialità in questione (volume dell’unità immobiliare), né tantomeno disposizioni generali precedenti (come quella di cui all’art. 64 del Regolamento edilizio del Comune di Cagliari) chiaramente derogate dalla norma speciale successiva.

2.5. In definitiva, il ricorso è fondato e va accolto, con il conseguente obbligo per il Comune di Cagliari di restituire alla ricorrente la somma di € 7.767,96, da essa indebitamente versata, oltre interessi legali come per legge.

2.6. La peculiarità delle questioni interpretative affrontate giustifica la compensazione delle spese di lite tra le parti, fatta eccezione per il contributo unificato, da rimborsare alla ricorrente.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei sensi e per gli effetti indicati in motivazione.

Spese compensate e rimborso del contributo unificato in favore della ricorrente.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 15 ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

Marco EL, Presidente

AR AR, Consigliere, Estensore

Gabriele Serra, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AR AR	Marco EL

IL SEGRETARIO