Pubblicato il 21/04/2026

N. 07151/2026 REG.PROV.COLL.

N. 06354/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quinta Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 6354 del 2021, proposto da
Società VA Edilizia A M.P. il Nido, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Paolo Maselli, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, viale Bruno Buozzi 32 e domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia, come da procura in atti;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Umberto Garofoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via del Tempio di Giove 21, come da procura in atti;

nei confronti

Regione Lazio, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Elisa Caprio, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia, come da procura in atti;
Società VA Edilizia A M.P. MO RA, non costituita in giudizio;

e con l'intervento di

ad opponendum:
LO RI, rappresentato e difeso dall'avvocato Vincenzo Perticaro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia, come da procura in atti;

per l'annullamento

della Delibera dell'Assemblea Capitolina n. 27 dell''8.4.2021 pubblicata sull'Albo Pretorio di Roma Capitale dal 22.4.2021 al 6.5.2021, con la quale è stato dichiarato l'annullamento dell''assegnazione disposta in favore della VA ricorrente per la realizzazione di cubature residenziali sul comparto G/p del Piano di Zona B50 MO RA, e l'annullamento con effetto ex tunc della Convenzione ex art. 35 L. 865/1971 del 5.12.2007, con conseguente riacquisizione al patrimonio capitolino delle porzioni immobiliari realizzate dalla VA; nonché di ogni altro atto presupposto o conseguente, coordinato e connesso.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Roma Capitale e della Regione Lazio;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 27 febbraio 2026 il consigliere LL AT e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1.- Con ricorso notificato e depositato il 18 giugno 2021 la VA Edilizia a m. p. “Il Nido” ha impugnato la Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 27 dell'8.4.2021, pubblicata sull'Albo Pretorio di Roma Capitale dal 22.4.2021 al 6.5.2021, con la quale è stato dichiarato l'annullamento dell'assegnazione disposta in favore della VA ricorrente per la realizzazione di cubature residenziali sul compartoG/p del Piano di Zona B50 MO RA, e l'annullamento con effetto ex tunc della Convenzione ex art. 35 L. 865/1971 del 5.12.2007, con conseguente riacquisizione al patrimonio capitolino delle porzioni immobiliari realizzate dalla VA.

2. – In punto di fatto la VA ricorrente espone di avere partecipato con successo al Bando Regionale relativo al Programma sperimentale di edilizia residenziale denominato “ 20.000 alloggi in affitto ” di cui alla delibera G.R. 527/2003 e di essere stata ammessa al finanziamento in forza della delibera di Giunta Regionale n. 1012 del 29.10.2004 per un importo di € 1.509.875,65.

Con successiva delibera del Consiglio Comunale di Roma n. 11 del 19.1.2006 è stato concesso alla ricorrente il diritto di superficie su alcune aree all'interno del Piano di Zona B50 “MO RA”, al fine di realizzare 16 alloggi da destinare all'edilizia residenziale convenzionale agevolata e da concedere in locazione per un periodo di 15 anni.

L’intervento edilizio è stato dotato del permesso di costruire n. 411 dell'11 aprile 2006, in forza del quale gli alloggi sono stati ultimati nel corso dell’anno 2010, con la conseguente assegnazione degli alloggi in godimento ai soci.

In data 5 dicembre 2007 è stata quindi sottoscritta, tra la detta VA e Roma Capitale, una convenzione ai sensi dell’art. art. 35 della l. 865/1971.

Frattanto, in data 30 ottobre 2006, la VA ricorrente (insieme ad altre due Cooperative assegnatarie del finanziamento in questione) aveva sottoscritto con la VA MO RA (ossia con un soggetto che non aveva partecipato al procedimento di assegnazione dei finanziamenti di cui al bando su citato) un contratto preliminare per la cessione degli edifici una volta ultimati, in asserita conformità all'art. 2 comma 4 del D.M. 2523/2001, non-ché all'art. 5.5. del Bando.

In particolare, in forza di tale contratto preliminare, una volta che gli alloggi fossero stati ultimati, la VA MO RA sarebbe “subentrata alle tre Cooperative (Acli 2, Acli 3 e Il Nido) nella gestione della locazione degli alloggi sociali, assumendo su di sé tutti gli obblighi e gli adempimenti previsti dalla normativa vigente.

A tale contratto preliminare, tuttavia, non ha fatto seguito la stipulazione del contratto definitivo di cessione della proprietà dei cespiti immobiliari come realizzati, essendo stato tale negozio consensualmente risolto dalle parti; ciò in quanto, a dire della ricorrente, more tempore sarebbero “ mutati gli interessi dei soci a seguito dell'entrata in vigore della normativa che consentiva di acquisire la proprietà degli alloggi sociali, originariamente destinati alla locazione permanente ”.

3. - A seguito di svariati esposti presentati da terzi a Roma Capitale sulla gestione delle cooperative suddette, l’Amministrazione ha avviato un primo procedimento per risoluzione della convenzione stipulata, conclusosi con la nota prot. n. 63938 del 9 aprile 2019 recante la pronunzia di decadenza e di conseguente risoluzione della convenzione in argomento, oltre alla riacquisizione al patrimonio capitolino delle aree concesse e delle porzioni immobiliari ivi realizzate.

Quell’atto è stato motivato, in particolare, con la mancata comunicazione inerente all'avvenuta sottoscrizione del preliminare di vendita con la Società VA MO RA e con la mancata comunicazione dell'avvenuta sottoscrizione di patti di prenotazione di assegnazione in locazione da parte della suddetta cooperativa quale promissaria acquirente del complesso immobiliare, ritenuta priva di titolarità a consentire la concessione di alcun diritto reale sul medesimo.

Tale atto è stato impugnato dalla VA con ricorso straordinario al Capo dello Stato, notificato il 25 luglio 2019 e depositato presso il Ministero delle Infrastrutture il giorno successivo.

4. – Successivamente, a seguito di approfondimenti istruttori, l’Amministrazione Comunale ha emesso un nuovo provvedimento di decadenza mediante la determinazione dirigenziale di Roma Capitale, Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, Direzione Edilizia del 20 novembre 2019 prot. QI/178547/2019.

Tale provvedimento è stato impugnato dalla VA “Il Nido” davanti a questo TAR, che, con sentenza n. 8888\2020 lo ha annullato sul preliminare rilievo dell’incompetenza dirigenziale, essendo competente in materia il Consiglio Comunale.

In quella circostanza il Tribunale ha precisato che “… l’amministrazione, a seguito dell’annullamento di un proprio atto, può rinnovarlo dovendo però riesaminare l'affare nella sua interezza e sollevando, una volta per tutte, ogni questione ritenuta rilevante anche appresa successivamente all’annullamento giurisdizionale (Cons. St. sez. III, 14 febbraio 2017, n. 660). Nel rideterminarsi, dunque, ferma la necessità della deliberazione dell’Assemblea capitolina, secondo quanto esposto ai precedenti capi della presente decisione, l’amministrazione dovrà esaustivamente valutare non solo delle evidenze già acquisite ma anche tutti gli ulteriori elementi emergenti dalla documentazione in atti, inclusi quelli rappresentati dagli intervenienti, ovvero appresi a seguito di nuovi approfondimenti istruttori, anche in relazione alle attività di bonifica ed ai relativi costi, profilo, questo la cui rilevanza, unitamente agli altri, consta dalla documentazione prodotta senza, tuttavia, quel livello di approfondimento e controllo che la gravità e delicatezza della vicenda impongono.”

Detta pronunzia è stata impugnata davanti al Consiglio di Stato, che, con sentenza n. 6639\2021, ha dichiarato l’appello improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse, atteso che “ nelle more del processo, l’Assemblea Capitolina ha adottato la deliberazione n. 27/2021, con la quale è stato disposto l’annullamento dell’assegnazione delle aree alla VA, la risoluzione ex tunc della Convenzione e la riacquisizione al patrimonio capitolino degli alloggi sociali, in ragione dell’avvenuta revoca del finanziamento concesso dalla Regione Lazio, con Deliberazione G.R.L. n. 109 del 17.03.2020, pubblicata sul B.U.R. n. 36 del 31.3.2020 ”.

5. – Si tratta del provvedimento impugnato nel presente giudizio, che reca una motivazione complessa ed articolata, che per maggiore intelligenza qui conviene riportare parzialmente come segue:

“… per quanto riguarda gli obblighi imposti dall'atto convenzionale e dalle obbligazioni nascenti in forza del finanziamento agevolato da parte della Regione Lazio, dalla documentazione presente agli atti dell'Ufficio e dalle verifiche effettuate, è emerso che le Società Cooperative Acli Castelli Romani Seconda, Acli Castelli Romani Terza ed Il Nido si sono rese responsabili di gravi e ripetute violazioni della Convenzione come sopra stipulata con il Comune di Roma nonché, nello specifico, di condotte poste in essere in violazione della normativa del Bando di Concorso ed in particolare:il Bando di Concorso, come approvato con Deliberazione G.R.L. n. 527/2003, indicava, tra i criteri per l'attribuzione del punteggio, quello dell'impegno a reperire–senza intermediazione alcuna–i conduttori e/o assegnatari degli alloggi; veniva infatti prevista dal bando l'attribuzione di n. 4 punti, laddove l'operatore, come nel caso di specie, si fosse impegnato a non avvalersi di intermediazione alcuna per il reperimento dei conduttori; in tal senso, le Società Cooperative Acli Castelli Romani Seconda, Acli Castelli Romani Terza ed Il Nido, per la parte relativa alle condizioni sottoposte a valutazione ed attribuzione del punteggio, hanno dichiarato, per il tramite del proprio legale rappresentante, di aver diritto a n. 4 punti di priorità in graduatoria, essendosi impegnate a reperire, senza intermediazione alcuna, i conduttori e/o assegnatari acquirenti;

sulla base di quanto dichiarato all'atto della presentazione della domanda per l'ottenimento del contributo pubblico, le medesime Società si sono collocate in graduatoria in posizione utile per essere assegnatarie del contributo pubblico;

diversamente, dalla documentazione presente agli atti del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica e dalle verifiche effettuate, è emerso che le Società Cooperative Acli Castelli Romani Seconda, Acli CastelliRomani Terza ed Il Nido, in data 30 ottobre 2006, avevano stipulato un contratto preliminare di vendita con la Società VA Edilizia MO RA, con cui quest'ultima si obbligava ad acquistare gli immobili afferenti l'intervento edilizio “de quo”;

sulla base di detto preliminare, la Società VA Edilizia MO RA, in qualità di promissaria acquirente, procedeva a sottoscrivere, in luogo delle promittenti Società Cooperative Acli Castelli Romani Seconda, Acli Castelli Romani Terza ed Il Nido, atti di prenotazione e promesse di locazione con privati, aventi ad oggetto i realizzandi alloggi; dall'attività di intermediazione posta in essere dalle ripetute Società Cooperative Acli Castelli Romani Seconda, Acli Castelli Romani Terza ed Il Nido ne è conseguito:

-il mancato rispetto degli impegni assunti sin dall'atto della presentazione della domanda afferente il sopra citato Bando di Concorso che, come sopra detto, devono intendersi automaticamente recepiti anche dalla Convenzione stipulata con il Comune di Roma;

-la violazione dell'art. 1 del Disciplinare Generale di Norme Patti, Oneri e Condizioni, allegato alla Convenzione come sopra stipulata con il Comune di Roma, laddove è previsto il divieto di trasferire a terzi il diritto di superficie, a qualsiasi titolo, su area totalmente o parzialmente inedificata, se non previa autorizzazione dell'Amministrazione capitolina.

Diversamente, il preliminare di vendita è stato sottoscritto in data 30 ottobre 2006, mentre il programma è stato ultimato in data 14 aprile 2010, a nulla rilevando la qualificazione dell'atto come preliminare.

Ciò in quanto tale contratto comportava una promessa d'alienazione, alla quale sarebbe seguito un contratto definitivo, traslativo della proprietà, con obblighi strumentali al trasferimento stesso.

Diversamente, gli atti di prenotazione avrebbero dovuto essere sottoscritti direttamente dalle Società concessionarie del diritto di superficie con i soggetti aventi i requisiti di legge; viceversa, l'instaurarsi di contestuali rapporti contrattuali tra la promissaria acquirente Società VA MO RA ed i conduttori degli immobili, oltre a denotare la produzione d'effetti del preliminare, ha fatto sì che venisse posta in essere una condotta contraria agli obblighi convenzionali ed, in particolare, a quanto previsto al sopra richiamato art. 1 del Disciplinare;

-la duplice violazione degli obblighi imposti dall'atto convenzionale e dall'atto d'obbligo in essa richiamato, nonché della normativa afferente il finanziamento agevolato da parte della Regione Lazio, avendo le Cooperative Acli Castelli Romani Seconda, Acli Castelli Romani Terza ed Il Nido posto in essere, autorizzandole, forme contrattuali non previste dal Bando Regionale, laddove hanno autorizzato la parte conduttrice originaria a “sub-locare” il proprio alloggio, dietro pagamento di un canone mensile, in espresso contrasto con l'art. 5 del Bando stesso;

- la mancata detrazione, “in toto”, del contributo pubblico, dal corrispettivo massimo di cessione, in violazione del principio, ormai acclarato dalla giurisprudenza in diverse sentenze, che obbliga 'imprenditore a decurtare dal prezzo massimo di cessione l'importo afferente il contributo stesso, in quanto erogato non a favore di quest'ultimo, ma a beneficio del fruitore finale (socio della VA, acquirente o conduttore dell'immobile);

in seguito alle violazioni riscontrate rispetto alle prescrizioni del Bando, dato atto anche del comportamento tenuto dall'operatore in contrasto con gli obblighi assunti in sede di Convenzione ex art. 35 della L. n. 865/1971 con il Comune di Roma, con Deliberazione G.R.L. n. 109 del 17 marzo 2020, la Regione Lazio è pervenuta alla declaratoria di decadenza delle Società Cooperative Acli Castelli Romani Seconda, Acli Castelli Romani Terza ed Il Nido, dal beneficio economico concesso, disponendo la contestuale revoca del finanziamento, già assegnato con Delibera G.R.L. n. 136 del 14 febbraio 2005, pari complessivamente ad Euro 3.509.062,43, fermo restando il vincolo pubblicistico di destinazione del finanziamento stesso diretto alla locazione, secondo le finalità di cui al D.M. 2523/2001 concernente i programmi denominati “20.000 alloggi in affitto”.

Considerato che come già descritto in premessa, il finanziamento regionale ha costituito l'unico ed esclusivo presupposto legittimante l'assegnazione della volumetria a favore delle Società Cooperative Acli Castelli Romani Seconda, Acli Castelli Romani Terza ed Il Nido sul comparto “G/p”del P.d.Z. MO RA, la cui volumetria, concessa in diritto di superficie con Convenzione stipulata con Atto a rogito Notaio Antonio Manzi di Roma Repertorio n. 81538 Raccolta n. 34016 del 5 dicembre 2007, risulta strettamente quantificata in relazione al numero degli alloggi finanziato;

rilevato che la violazione del Bando di finanziamento, individuata, “inter alia”, nell'aver contravvenuto all'impegno, sottoscritto all'atto dell'istanza di ottenimento del beneficio, a reperire - senza intermediazione alcuna - i conduttori e/o assegnatari, ha inevitabilmente viziato, sin dall'origine, la graduatoria con cui sono stati individuati gli operatori ammessi ad agevolazione, con l'attribuzione di un punteggio non corretto.

Considerato altresì che la natura di “presupposto legittimante” l'assegnazione stessa è ulteriormente comprovata anche dalla disciplina normativa osservata con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 11/2006, con cui sono stati localizzati gli interventi di edilizia residenziale pubblica sulle aree comprese nei Piani di Zona nella stessa indicati, tra cui, appunto, il P.d.Z. MO RA, essendo tale localizzazione stata effettuata ricorrendo allo strumento normativo previsto dall'art. 3 della L. 247/1974, con le modalità di cui all'art. 51 della L. 865/1971. Detta norma, infatti, testualmente prevede che: “gli interventi di edilizia residenziale a totale carico dello Stato o della Regione o comunque fruenti di contributo statale o regionale possono essere localizzati anche nell'ambito del piano di zona adottato e non ancora approvato con le modalità di cui all'art. 51 della Legge 22.10.1971, n. 865. Sulle aree così individuate viene concesso il diritto di superficie”; al punto 3 del dispositivo della Deliberazione di Consiglio Comunale n. 11/2006 si legge, infatti, che gli interventi di edilizia residenziale, fruenti dei contributi di cui alla legge n. 21/2001, come indicato in premessa, vengono localizzati sulle aree comprese nei Piani di Zona adottati, tra cui il P.d.Z. MO RA, ai sensi dell'art. 3 della Legge 247/1974, con le modalità di cui all'art. 51 della Legge n. 865/1971;nel caso di specie, quindi, trattandosi di intervento assegnato sul P.d.Z. MO RA, all'epoca solo adottato, non sarebbe stato possibile procedere ad assegnare i previsti diritti edificatori se non nel presupposto che si trattasse di un programma edificatorio finanziato;

la concessione del finanziamento deve conseguentemente ritenersi requisito necessario anche per la stipula della Convenzione ex art. 35 della L. n. 865/1971, ciò in quanto l'atto convenzionale sottoscritto era stato previamente autorizzato con la medesima deliberazione sopra richiamata, nel presupposto, fondante e legittimante la stessa, della fruizione del contributo pubblico la cui assenza, come detto, non avrebbe reso possibile ricorrere allo strumento fornito dalla legge per poter localizzare interventi “a totale carico dello Stato o della Regione o comunque fruenti di contributo statale o regionale”;

in tal senso si è espresso anche il Giudice Amministrativo, con Sentenza T.A.R. n. 4904/2018, ove, in ordine ad un caso analogo, si è espresso valorizzando la fruizione del finanziamento pubblico come condizione legittimante l'assegnazione, essendo evidente che “la concessione del finanziamento pubblico costituisse ab origine un presupposto legittimante la concessione del diritto di superficie - traducendosi, di conseguenza, in un requisito necessario per la stipula della convenzione -, anche alla luce del fatto che la localizzazione degli interventi de quibus è stata effettuata in base all'articolo 3 della legge n. 247/74, il quale concerne precipuamente gli interventi<<a totale carico dello Stato o della Regione o comunque fruenti di contributo statale o regionale>>.Dal legittimo annullamento della Deliberazione n. 234/1998, allora, consegue la legittimità della caducazione ex tunc della convenzione e degli atti ad essa susseguenti (per mancanza del requisito giuridico giustificante la concessione del diritto reale, v. p. 4 dello stesso).”;7

stante quanto sopra, a seguito della declaratoria di decadenza disposta dalla Regione Lazio con Deliberazione G.R.L n. 109 del 17 marzo 2020 e, quindi, del venir meno del finanziamento, per un vizio della graduatoria, sussistente “ab origine”in quanto ascrivibile ad un impegno assunto dall'operatore sin dal momento della presentazione dell'istanza di ottenimento del contributo, con nota prot. QI/53606 del 14 maggio 2020 è stato avviato il “procedimento per l'annullamento dell'assegnazione e conseguente risoluzione con effetto “ex tunc”della Convenzione stipulata a rogito del Notaio Antonio Manzi di Roma Repertorio n. 81538 Raccolta n. 34016 del 5.12.2007, per la concessione del diritto di superficie ex art. 35 della Legge 865/1971 sul comparto G/pdel P.d.Z.B50 “MO RA”,relativamente all'assegnazione effettuata in favore delle Soc. Coop.ve a m.p. Acli Castelli Romani Seconda, Acli Castelli Romani Terza e Il Nido a seguito della revoca del finanziamento regionale di cui alla Delibera G.R.L.n. 109 del 17.03.2020 ”.

6. - Alla luce di tale complessa ed articolata motivazione, l’Assemblea Capitolina ha dunque deciso: “ di dichiarare l'annullamento dell'assegnazione già disposta, ex Delibera di Consiglio Comunale n. 11/2006, in favore delle Soc. Coop.ve a m.p. Acli Castelli Romani Seconda, Acli Castelli Romani Terza ed Il Nido, per la realizzazione di cubature residenziali pari complessivamente a mc. 20.641, sul comparto “G/p” del P.d.Z. B50 MO RA, fruenti di contributo pubblico regionale con conseguente annullamento, con effetto “ex tunc”, della Convenzione stipulata a rogito del Notaio Antonio Manzi di Roma Repertorio n. 81538 Raccolta n. 34016 del 5 dicembre 2007, per la concessione del diritto di superficie ex art. 35 Legge 865/1971, a seguito della revoca del finanziamento regionale disposta con Deliberazione G.R.L. n. 109 del 17 marzo 2020;

di acquisire, ex art. 934 c.c., al patrimonio capitolino, le porzioni immobiliari facenti parte del complesso immobiliare realizzato dalle Società Cooperative Acli Castelli Romani Seconda, Acli Castelli Romani Terza ed Il Nido sull'area del comparto G/p del Piano di Zona B50 MO RA, di cui all'allegato “A” parte integrante del presente provvedimento. ”

7. – Il ricorso è affidato ai motivi che seguono:

1) Violazione e falsa applicazione degli artt. 7 e 21-nonies L. 241/1990. Eccesso di potere per errore nei fatti presupposti, difetto di istruttoria e manifesta ingiustizia.

La VA ricorrente assume, con due distinte censure, la violazione del principio del contraddittorio, con sé e con i conduttori delle abitazioni realizzate, nonché l’avvenuta assunzione della deliberazione impugnata oltre il termine di 18 mesi previsto per l’annullamento d’ufficio dall’art. 21-nonies L. 241\1990 nella formulazione vigente ratione temporis.

2) Eccesso di potere per errore nei fatti presupposti, sviamento, illogicità e ingiustizia manifesta.

3)Violazione e falsa applicazione dell'art. 2 comma 4 del D.M. 2523/2001, degli artt. 3 e 5 del Bando e dell'art. 1 del Disciplinare allegato alla Convenzione del 5.12.2007. Eccesso di potere per errore nei fatti presupposti, contraddittorietà ed illogicità.

Il motivo contesta i capi di motivazione della deliberazione impugnata, assumendo, in sintesi:

- quanto al valore del contratto preliminare stipulato tra la ricorrente e la VA MO RA, esso non avrebbe avuto effetti reali, né finalità di intermediazione, ed avrebbe avuto il solo fine di facilitare i rapporti giuridici tra la concessionaria del finanziamento e i fruitori finali dell’intervento;

- quanto al finanziamento regionale, esso non avrebbe il valore dirimente che gli ha attribuito la deliberazione impugnata;

- quanto alla mancata decurtazione del contributo regionale dal prezzo massimo di cessione, la motivazione sarebbe carente dei presupposti, che non sarebbero stati specificati;

- egualmente destituito di veridicità in punto di fatto sarebbe il rilievo in punto di mancata decurtazione del contributo regionale dal prezzo massimo di cessione degli alloggi;

- in subordine, sussisterebbe violazione degli artt. 3, 4 e 14 del Disciplinare, atteso che la riacquisizione al patrimonio capitolino delle aree difetterebbe della previsione di un indennizzo in favore della VA ricorrente e dei relativi soci.

8. – Roma Capitale si è costituita in giudizio chiedendo, con memoria, il rigetto del ricorso, specie in relazione alla circostanza –ritenuta dirimente- della avvenuta revoca del finanziamento da parte della Regione Lazio; ha altresì documentato che con sentenza del Tribunale Civile di Roma n. 5689 del 29 marzo 2024, l’impugnazione di tale revoca proposta da altra VA edilizia vertente nella medesima situazione dell’odierna ricorrente (Acli Castelli Romani II), per il medesimo piano di zona, è stata respinta.

9. – Si è costituita in giudizio anche la Regione Lazio, eccependo l’infondatezza del ricorso in relazione alle previsioni del bando di finanziamento, che prevedevano l’attribuzione di quattro punti ai concorrenti che si fossero impegnati a reperire i potenziali conduttori degli alloggi senza intermediazione alcuna.

10. – H depositato atto di intervento ad opponendum, notificato il 10 marzo 2025, il sig. LO RI, assumendo di essere “assegnatario dell’immobile abitato realizzato dalla stessa (ricorrente, n.d.e.) nel programma edilizio “20.000 abitazioni in affitto” nonché firmatario di un patto di prenotazione di assegnazione in locazione permanente di immobili a proprietà; ” e dunque di avere interesse all’intervento in quanto, oltre ad essere titolare di un “ patto di prenotazione di assegnazione”, ha anche “versato ingenti somme al fine di versare il prezzo massimo di cessione richiesto dalla Società costruttrice per poter beneficiare del diritto alla casa”.

11. – Con ordinanza n. 8964\2025, il Tribunale ha assegnato i termini a difesa di cui all’art. 73 comma III c.p.a. alle parti per dibattere circa la giurisdizione cui pertiene la controversia.

Sul punto hanno scambiato memorie la ricorrente, che ha sostenuto la natura autoritativa della deliberazione gravata, e l’interveniente, che ha invece ricordato la giurisprudenza, anche di questo TAR, per cui in caso di inadempimento alle condizioni di finanziamento pubblico che si siano avverato in corso di rapporto, per motivi non c.d. genetici, la giurisdizione sulle relative controversie spetta al Giudice Ordinario.

11. – Il ricorso è passato in decisione all’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del 27 febbraio 2026, in vista della quale ha depositato la memoria di cui all’art. 73 c.p.a. il solo interveniente, che ha eccepito l’inammissibilità del ricorso per mancata notifica ai soci prenotatari degli alloggi, e, in generale, a tutti i soggetti controinteressati, ed ha altresì esposto svariati asseriti inadempimenti della VA agli obblighi derivanti dalla stipula della convenzione ex art. 35 della Legge n. 865/1971.

DIRITTO

1. – In via preliminare occorre soffermarsi sulla questione di difetto di giurisdizione su cui le parti sono state invitate a dibattere dalla su citata ordinanza n. 8964\2025.

Al riguardo va subito evidenziato che, diversamente da quanto asserito dalle parti, la natura autoritativa oppure paritetica della deliberazione gravata non risulta dirimente ai fini del riparto di giurisdizione, così come irrilevante risultano anche le regole di riparto in materia di revoca dei finanziamenti pubblici.

Sotto quest’ultimo aspetto, infatti, è sufficiente rilevare che nel caso di specie non si controverte in materia di revoca del finanziamento regionale alla VA, che costituisce, nella motivazione della deliberazione consiliare impugnata, un fatto storico assodato.

Sotto il primo aspetto su ricordato, e da un punto di vista più generale, ciò che qui più rileva è che la deliberazione impugnata ha inciso, annullandole con effetto ex tunc, sulla Delibera di Consiglio Comunale n. 11/2006 e sulla conseguente Convenzione stipulata a rogito del Notaio Antonio Manzi di Roma Repertorio n. 81538 Raccolta n. 34016 del 5 dicembre 2007, che, ai sensi e per gli effetti dell’art. 35 della Legge n. 865/1971, aveva determinato l’effetto giuridico della concessione, dal Comune alle tre Cooperative più volte ricordate, del diritto di superficie delle aree ivi individuate e appartenenti al patrimonio comunale al fine di realizzare gli interventi edilizi di pertinenza di ciascuna di esse.

Ne segue la necessaria applicazione, sotto il profilo della giurisdizione, dell'art. 133, comma 1, lett. b) c.p.a., che assegna alla giurisdizione esclusiva del Giudice Amministrativo “le controversie aventi ad oggetto atti e provvedimenti relativi a rapporti di concessione di beni pubblici, ad eccezione delle controversie concernenti indennità, canoni ed altri corrispettivi e quelle attribuite ai tribunali delle acque pubbliche e al Tribunale superiore delle acque pubbliche”.

Il fatto che si tratti di giurisdizione esclusiva, e dunque –per definizione- comprendente sia posizioni di interesse legittimo che posizioni di diritto soggettivo, basterebbe a deporre per la giurisdizione di questo TAR sulla controversia in esame.

In ogni caso, ad abundantiam va rilevato che nel caso in esame sono certamente in discussione poteri autoritativi, e non già un rapporto paritetico, atteso che il Comune, preso atto dell’essere venute meno le condizioni per il mantenimento del rapporto concessorio, ha inciso sul medesimo annullando in parte qua il provvedimento che lo aveva determinato (la delibera consiliare n. 11\2006) e la conseguente convenzione ex art. 35 della Legge n. 865/1971; sicchè è possibile fare applicazione delle massime giurisprudenziali (Cons. Stato, Sez. V, 17 dicembre 2020 n. 8100; Id., Sez. V, 17 dicembre 2020 n. 8100) per cui “La norma regolatrice della giurisdizione in materia di concessioni di beni pubblici, di cui al più volte richiamato art. 133, comma 1, lett. b), cod. proc. amm., devolve le controversie «aventi ad oggetto atti e provvedimenti» relativi a tale categoria di contratto alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ed in via di «eccezione» al giudice ordinario le controversie «concernenti indennità, canoni ed altri corrispettivi». La concentrazione davanti al giudice amministrativo delle controversie concernenti le concessioni di beni pubblici è dunque derogata per le ipotesi dichiaratamente eccezionali da essa previste e pertanto da interpretare in conformità al canone enunciato dall’art. 14 delle preleggi, secondo cui le leggi «che fanno eccezione a regole generali (…) non si applicano oltre i casi (…) in esse considerati».

5. Il riparto così delineato esprime la concezione, tuttora valida, secondo cui la concessione di beni pubblici è un istituto in cui è immanente l’interesse dell’amministrazione ad un corretto utilizzo e gestione del bene affidato in uso speciale al privato concessionario.

In ragione di ciò è innanzitutto nel potere unilaterale di affidamento dell’uso del bene pubblico spettante all’amministrazione che va individuata la genesi della concessione, con regolamentazione dei profili di carattere patrimoniale, in funzione accessiva del presupposto provvedimento di concessione, mediante lo strumento contrattuale. Quest’ultimo è dunque dipendente sul piano logico-giuridico all’atto autoritativo di concessione. In secondo luogo, anche nel corso del rapporto concessorio all’amministrazione stessa sono riservati i poteri autoritativi necessari ad assicurare che la gestione privata del bene rimanga coerente con il superiore interesse pubblico ed a ricondurla ad esso ogniqualvolta se ne sia verificata una deviazione, sino al punto di porre termine all’uso speciale e così riacquisire il bene alla sfera pubblica. Alla posizione di supremazia così mantenuta dall’amministrazione fa riscontro la soggezione del privato concessionario, al quale è riconosciuto l’interesse legittimo al corretto esercizio dei poteri autoritativi spettanti alla prima.”

Ed ancora: “Non induce in contrario il fatto che i rimedi spettanti all’amministrazione, di carattere risolutorio o meno, siano previsti dal contratto stipulato con il privato. L’utilizzo di strumenti privatistici è infatti compatibile in linea generale con il « perseguimento del pubblico interesse », come sancito dall’art. 11 della legge 7 agosto 1990, n. 241, a proposito degli accordi integrativi o sostitutivi del provvedimento amministrativo (in questo senso: cfr. Corte cost. 6 luglio 2004, n. 204; § 3.4.2). Inoltre, in ogni fattispecie di utilizzo di istituti propri del diritto civile prevale presso la giurisprudenza la tesi secondo cui la pubblica amministrazione mantiene le prerogative di autorità pubblica: tanto nella fase prodromica alla conclusione di contratti (cfr. Cons. Stato, Ad. plen., 3 giugno 2010, n. 11, con riguardo alla costituzione o partecipazione in società: § 17.6); quanto nel corso del rapporto con il privato una volta stipulato il contratto (così: Cons. Stato, Ad. plen., 20 giugno 2014, n. 14, che ha riconosciuto perdurante il potere di autotutela amministrativa nel corso dell’esecuzione di un contratto di appalto pubblico: § 3.5.2; in senso conforme può essere richiamata la giurisprudenza di legittimità che nel definire il riparto di giurisdizione tra giudice amministrativo e giudice ordinario in relazione ai contratti per l’acquisto di strumenti finanziari derivati da parte della pubblica amministrazione configura un ambito di giurisdizione del primo nelle ipotesi di esercizio del potere autoritativo di annullamento degli atti che precedono la conclusione del contratto: cfr. tra le altre: Cass., SS.UU., ord. 9 ottobre 2017, n. 23600 e 23 ottobre 2014, n. 22554). 11. A fortiori deve quindi ritenersi che nella concessione di beni pubblici, in cui gli interessi di carattere generale connessi all’uso del bene contraddistinguono il rapporto nel corso della sua durata, con il corollario processuale della giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo e l’eccezione delle controversie di carattere meramente patrimoniale relative ad indennità, canoni ed altri corrispettivi, ogni atto dell’amministrazione che non possa essere ricondotto a quest’ultimo ambito vada ascritto alla cognizione del giudice amministrativo. Ad esso sono dunque devolute le controversie in cui vi sia contestazione sull’esatto adempimento della concessione, come nel presente giudizio”.

Ne segue, in definitiva, la sussistenza della giurisdizione amministrativa.

2. – Occorre adesso esaminare l’eccezione dell’interveniente ad opponendum, che assume l’inammissibilità del ricorso per mancata notifica ai controinteressati, che sarebbero individuati nei soggetti nelle medesime condizioni dell’eccipiente, ossia nei soci della VA ricorrente.

Costoro, tuttavia –a differenza di quanto pare affermare la memoria dell’interveniente- non sono nominativamente individuati nel provvedimento consiliare impugnato.

Va evidenziato, allora, che la parte dispositiva della delibera che si palesa idonea ad incidere le posizioni giuridiche soggettive dei singoli soci della VA ricorrente è quella per cui Roma Capitale ha deciso di “ di acquisire, ex art. 934 c.c., al patrimonio capitolino, le porzioni immobiliari facenti parte del complesso immobiliare realizzato dalle Società Cooperative Acli Castelli Romani Seconda, Acli Castelli Romani Terza ed Il Nido sull'area del comparto G/p del Piano di Zona B50 MO RA, di cui all' allegato “A” parte integrante del presente provvedimento ”.

Infatti, tale allegato “A” elenca i dati identificativi di ogni singola unità immobiliare ricompresa nel compendio realizzato dalla VA ricorrente.

Su dette unità immobiliari, per quanto emerge dagli atti (si veda, in particolare, il negozio risolutivo del preliminare di vendita, stipulato nel 2019 dalle tre Cooperative concessionarie e dalla VA MO RA, in cui è svolta la cronistoria della vicenda) sono stati assegnati, in data 25 maggio 2011, diritti personali di godimento ai soci delle Cooperative concessionarie per un tempo variabile da quindici (per i soci de “Il Nido”) a ventincinque anni (per i soci delle altre due Cooperative), con promessa di acquisizione degli alloggi in proprietà in capo ai soci alla scadenza di detti termini.

In definitiva, la deliberazione consiliare impugnata acquisisce al patrimonio indisponibile del Comune, ai sensi dell’art. 934 c.c., dei cespiti immobiliari concessi in godimento a soggetti individuabili, per di più oggetto del diritto di credito al trasferimento della proprietà dell’unità immobiliare concessa in godimento a ciascuno di essi.

Più in particolare, atteso che con la deliberazione consiliare n. 11\2006 Roma Capitale aveva concesso alla VA il diritto reale di superficie sulle aree in questione, una volta realizzati gli immobili, questi ultimi non erano pervenuti in proprietà all’Ente locale per accessione (secondo la generale regola dell’art. 934 c.c.), in quanto il diritto di superficie di cui all’art. 952 c.c. ( per cui “ Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà ”) ha proprio l’effetto di evitare che operi il generale principio dell’accessione.

Alla VA, quindi, una volta realizzati gli immobili, spettava la proprietà superficiaria di essi, permanendo la proprietà dei suoli in capo al Comune.

Ed è dunque la proprietà superficiaria delle singole unità immobiliari il diritto che la VA si è obbligata a trasferire ai soci alla scadenza del termine del periodo in cui essi hanno goduto degli immobili per effetto del diritto personale costituito in loro favore il 25 maggio 2011.

E’ quindi evidente che l’annullamento ex tunc della concessione del diritto di superficie delle aree già attribuite alla VA ha avuto l’effetto giuridico della conseguente riespansione del diritto di (piena) proprietà del Comune sulle aree, nonché dell’operare del principio dell’acquisto della proprietà per accessione sugli immobili ivi realizzati in capo all’Ente locale.

Ne deriva che la VA, in quanto privata della proprietà superficiaria degli alloggi, allo scadere del periodo di godimento degli assegnatari non avrà più titolo a trasferire quel diritto reale in capo a ciascuno di essi.

Tutto quanto sopra, con la precisazione che tanto qui si rileva solo in via di cognizione incidentale e non con efficacia di giudicato, al solo fine di stabilire se gli assegnatari e promissari acquirenti in proprietà degli alloggi rivestano effettiva posizione di controinteressati sostanziali.

Ad ogni modo, se tale è l’assetto di interessi determinato dal provvedimento impugnato rispetto ai diritti reali sugli immobili in questione, è allora evidente che –contrariamente a quanto sostenuto dall’interveniente ad opponendum- la posizione dei soci della VA non è di controinteressati, ossia di soggetti il cui interesse coincide con quello dell’Amministrazione resistente a mantenere in vita il provvedimento gravato.

La posizione nel presente giudizio dei promissari acquirenti della proprietà superficiaria si configura, piuttosto, come quella di coloro che avrebbero potuto proporre intervento ad adiuvandum , in quanto titolari di posizione di fatto dipendente o collegata alla situazione fatta valere dalla VA con il ricorso principale.

Ne deriva che, sotto tale profilo, il ricorso è ammissibile, in quanto non vi erano contraddittori necessari da evocare in giudizio nel termine decadenziale d’impugnazione.

3. – Nel merito il ricorso è infondato, e va respinto.

Il primo motivo, con cui la ricorrente lamenta la mancata partecipazione al procedimento che ha condotto all’atto impugnato e la violazione del termine di 18 mesi apprestato dall’art. 21-nonies L. 241\1990, è infondato.

Le due censure possono essere congiuntamente esaminate, in quanto esse condividono la medesima ragione d’infondatezza, costituita dallo stesso alternarsi tra la vicenda amministrativa e quella processuale invocata quale sintomo di eccesso di potere dalla ricorrente, e ricostruita nella parte narrativa della presente sentenza.

3.1. - Ed invero, proprio tale dipanarsi della vicenda ha fatto sì che, in primo luogo, non vi fosse ragione alcuna per cui Roma Capitale avrebbe dovuto inviare, al momento di riprendere il procedimento che ha condotto alla delibera consiliare impugnata, una comunicazione di avvio del procedimento.

Occorre ricordare che la precedente vicenda processuale si è conclusa con la sentenza del Consiglio di Stato n. 6639\2021, che ha dichiarato improcedibile l’appello contro la sentenza n. 888812020 di questo TAR, la quale aveva annullato per incompetenza relativa il precedente provvedimento dell’Amministrazione.

E’ dirimente considerare che l’annullamento, in quel caso, era quindi stato disposto per un vizio il quale, per sua natura, comporta il reinvio dell’affare all’Amministrazione procedente (così disponeva l’art. 26 L. 1034\1971), e che, sotto l’egida del codice processuale amministrativo, va qualificato come vizio dell'organizzazione, e quindi, vizio delle norme che regolano il procedimento, trattandosi, più specificamente, di mero vizio procedimentale, a seguito della cui rilevazione, pertanto, l’Amministrazione può effettuare una riedizione del procedimento.

Peraltro, nel caso in esame, la stessa sentenza n. 8888\2020 di questo TAR aveva affermato che “… l’amministrazione, a seguito dell’annullamento di un proprio atto, può rinnovarlo dovendo però riesaminare l'affare nella sua interezza e sollevando, una volta per tutte, ogni questione ritenuta rilevante anche appresa successivamente all’annullamento giurisdizionale (Cons. St. sez. III, 14 febbraio 2017, n. 660). Nel rideterminarsi, dunque, ferma la necessità della deliberazione dell’Assemblea capitolina, secondo quanto esposto ai precedenti capi della presente decisione, l’amministrazione dovrà esaustivamente valutare non solo delle evidenze già acquisite ma anche tutti gli ulteriori elementi emergenti dalla documentazione in atti, inclusi quelli rappresentati dagli intervenienti, ovvero appresi a seguito di nuovi approfondimenti istruttori, anche in relazione alle attività di bonifica ed ai relativi costi, profilo, questo la cui rilevanza, unitamente agli altri, consta dalla documentazione prodotta senza, tuttavia, quel livello di approfondimento e controllo che la gravità e delicatezza della vicenda impongono.”

Ne segue la evidente inutilità di una eventuale comunicazione di avvio del procedimento a seguito del passaggio in giudicato della detta pronunzia di questo Tribunale, il cui effetto naturale -espresso nella pronunzia- era proprio quello di riavviare il procedimento emendandolo dal vizio di competenza che lo affliggeva.

3.2. - Inoltre, le pregresse vicende amministrative e processuali rendono infondata la censura che invoca la violazione del termine di annullamento del provvedimento concessorio del 2006, avendo costituito soluzione di continuità nel decorso dello stesso.

In particolare, la deliberazione impugnata è stata assunta in data 8 aprile 2021, addirittura prima che la su ricordata sentenza del Consiglio di Stato n. 6639\2021 determinasse il passaggio in giudicato della sentenza n. 8888\2020 di questo TAR, che ha condotto Roma Capitale a rideterminarsi.

Peraltro, la stessa ricorrente assume in ricorso che “con nota prot. 53606 del 14.5.2020 Roma Capitale ha avviato un ulteriore procedimento volto all'annullamento della assegnazione delle aree alla VA e alla risoluzione con effetto ex tunc della Convenzione”.

Il motivo, in definitiva, va respinto.

4. – Così è da dirsi anche del secondo mezzo, che lamenta la mancata instaurazione del contraddittorio sulle circostanze di fatto e diritto su cui il provvedimento impugnato è stato basato.

La delibera consiliare, infatti, è stata assunta sulla base di elementi già perfettamente noti alla VA, in quanto presenti anche nei precedenti provvedimenti emessi dall’Amministrazione, che la ricorrente aveva già gravato di ben due impugnazioni.

Non hanno poi pregio le doglianze legate alla mancata partecipazione dei soci della VA; e ciò, sia per la posizione riflessa di questi ultimi, alla quale si è accennato in precedenza, rispetto a quella di soggetto direttamente inciso della VA; che per la carenza di legittimazione di quest’ultima, soggetto giuridico distinto dai propri soci, a farla valere.

5. – Neppure il terzo mezzo può essere accolto.

Il Collegio ritiene di dovere premettere che, secondo costante giurisprudenza (per tutte, Consiglio di Stato sez. III, 14/11/2025, n. 8924) per sorreggere l'atto plurimotivato in sede giurisdizionale è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni espresse, con la conseguenza che il rigetto delle doglianze svolte contro una di tali ragioni rende superfluo l'esame di quelle relative alle altre parti del provvedimento, sicché il giudice, qualora ritenga infondate le censure indirizzate verso uno dei motivi assunti a base dell'atto controverso, idoneo, di per sé, a sostenerne ed a comprovarne la legittimità, ha la potestà di respingere il ricorso sulla sola base di tale rilievo, con assorbimento delle censure dedotte avverso altri capi del provvedimento, indipendentemente dall'ordine con cui i motivi sono articolati nel gravame, in quanto la conservazione dell'atto implica la perdita di interesse del ricorrente all'esame delle altre doglianze.

Orbene, è acclarato e non contestato, sotto il profilo storico-fattuale, l’elemento giuridico che basa uno dei capi di motivazione della deliberazione consiliare impugnata.

Si tratta dell’intervenuta revoca del finanziamento regionale disposta con Deliberazione G.R.L. n. 109 del 17 marzo 2020.

Di tale annullamento non consta impugnazione alcuna da parte della VA; mentre è documentato il rigetto della sua impugnazione ad opera di una delle altre due Cooperative concessionaria (oltre che di alcuni soci) da parte del Tribunale Civile di Roma, con sentenza che non risulta appellata.

6. – Peraltro, con riferimento alle restanti doglianze contenute nel terzo motivo, il Collegio osserva quanto segue.

Non può essere accolta la censura che denunzia l’illegittimità della motivazione dell’atto gravato nella parte in cui afferma l’avvenuta violazione, da parte della VA, del vincolo derivante dal bando di finanziamento, per cui il futuro concessionario (tale in quanto beneficiario del contributo pubblico), al fine di conseguire quattro punti in sede di procedura di assegnazione del beneficio, non avrebbe potuto cedere il godimento degli alloggi tramite intermediari.

Al riguardo la ricorrente assume che il preliminare di trasferimento della proprietà del compendio dalla concessionaria alla VA MO RA, stipulato il 30 ottobre 2006, sarebbe stato successivamente risolto in via consensuale in quanto le parti avrebbero constatato l’impossibilità di avvalersi delle agevolazioni di cui all’art. 5 comma 3-bis DL 78\2011.

Tale norma recita: “3-bis.    Per agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari, dopo il comma 49 dell’articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, sono inseriti i seguenti:«49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281.”

6.1. - Tuttavia, che la dedotta impossibilità di lucrare su di un prezzo di cessione o di locazione più elevato, perché scevro dai vincoli convenzionali di cui all’art. 35 L. 865\1971 (rimossi dalla norma su riportata), non emerge dal testo del negozio risolutorio del preliminare datato 18 gennaio 2019.

Quest’ultimo trova causa invece (secondo quanto ivi si legge) nella impossibilità sopravvenuta di portare a termine “il programma di cessione dei fabbricati” dalle tre Cooperative concessionarie alla VA MO RA, e ciò in ragione del procedimento penale in quel momento pendente a carico di numerosi esponenti delle dette Cooperative e della considerazione per cui tale programma “appare di dubbi legittimità, oltre che eccessivamente onerosa sia per le Cooperative costruttrici che per i soci, e che la VA MO RA, a seguito del recesso di molti soci e a causa della pendenza del procedimento penale … “; segue inoltre un espresso riferimento all’ipotesi di reato di truffa a carico del “precedenti componenti” i consigli di amministrazione delle Cooperative, proprio in ragione del detto programma costruttivo.

La doglianza, pertanto, risulta sfornita del presupposto che la ricorrente le annette in sede di prospettazione, e tanto basta al suo rigetto.

6.2. - Altro profilo di doglianza contenuto nella censura riguarda la dedotta identità fra i soci delle tre cooperative concessionarie e la cooperativa MO RA, formata dalle medesime persone fisiche.

Al riguardo è ovvio notare come tra le tre concessionarie (tra di loro) e la MO RA da un lato, e tra quest’ultima società e i soci propri e delle altre tre cooperative, via è differente personalità e soggettività giuridica.

Peraltro, nel suddetto atto di risoluzione del 2019 le parti danno atto dell’intervenuto recesso, avvenuto nel 2011 e subito dopo l’assegnazione in godimento dei singoli alloggi ai soci, dei medesimi dalla VA MO RA: ma non risulta chiarito in ricorso come e perché la costituzione di tale ulteriore soggetto societario avrebbe potuto e dovuto agevolare i rapporti sociali tra i soci delle tre cooperative concessionarie e queste ultime nella gestione dei rapporti di godimento e nel futuro trasferimento della proprietà superficiaria delle singole unità abitative.

Per completezza di ricostruzione dei fatti, ad ogni modo, emerge dagli atti di causa che gli alloggi vennero ceduti in godimento ai soci della VA “Il Nido” mediante delibera del consiglio di amministrazione di quest’ultima del 25 maggio 2011.

6.3. – Neppure la doglianza relativa all’effetto solo obbligatorio, e non reale, del contratto preliminare poi risolto, nonché quella che nega l’affidamento dell’intermediazione ad agenzie immobiliari, colgono nel segno.

La prima di esse, infatti, è infondata, in quanto la stessa prospettazione della ricorrente (in ciò confortata dalla sentenza del Tribunale Penale di Roma in atti) conferma –senza peraltro spiegarne motivi e modalità- che la costituzione di una quarta cooperativa, diversa dalle concessionarie, aveva avuto la finalità di gestire il rapporto locativo prima, e il trasferimento poi, delle singole unità immobiliari verso gli aventi diritto.

Inoltre, la medesima sentenza penale, passata in giudicato, pur escludendo la rilevanza penale della conclusione del detto preliminare sub specie di truffa, dà tuttavia atto dell’intervenuta successiva stipulazione di un “patto di prenotazione” (prodotto nel presente giudizio al n. 1 dei documenti versati dall’interveniente) che prevedeva, tra l’altro, l’obbligo a carico dei ogni socio di versamento delle quote di prezzo di cessione verso la “cooperativa assegnante” (così è ivi denominata la MO RA) e l’obbligazione di quest’ultima verso il socio di “assegnare in diritto di superficie, in proprietà con locazione a termine”.

6.4. – Privo di pregio è anche il profilo censorio che confuta l’intermediazione da parte di agenzie immobiliari, elemento che non ha conferito supporto motivazionale alla delibera gravata in questa sede.

7. – Quanto appena esposto è sufficiente, per quanto detto a proposito del regime annullatorio degli atti plurimotivati, al rigetto dell’intero terzo motivo.

8. – E’ infine infondato il quarto mezzo, svolto in via subordinata, con il quale la ricorrente denunzia l’assenza della previsione di un indennizzo alla medesima nell’ambito della delibera di annullamento della concessione e della correlata convenzione.

In particolare, secondo la ricorrente, “In tutte le ipotesi di risoluzione della Convenzione il citato Disciplinare prevede espressamente il riconoscimento di un indennizzo nei confronti del concessionario del diritto di superficie, in considerazione delle ingenti spese sostenute per la realizzazione degli edifici.”

Il motivo non coglie nel segno, e ciò per due ragioni.

8.1. - Innanzitutto, rileva il Collegio che né nella convenzione del 5 dicembre 2006, né nell’art. 35 L. 865\1971 (che pone i requisiti necessari alla validità delle convenzioni) è previsto un tale indennizzo; anzi, il comma 13 della norma in questione, alla lettera d), prevede espressamente che debbano essere previsti dagli Enti concedenti “i casi nei quali l'inosservanza degli obblighi previsti dalla convenzione comporta la risoluzione dell'atto di cessione”, ma nulla dispone in termini di indennizzo per tale evenienza.

8.2. – In secondo luogo, la cooperativa ricorrente non è neppure legittimata passiva ad una siffatta domanda.

Ed invero, emerge con chiarezza dagli atti del giudizio che, allo stato attuale, gli oneri relativi all’intervento edilizio nel suo complesso, nonché quelli legati al godimento e al futuro trasferimento in proprietà superficiaria delle singole unità abitative con accessori e pertinenze, sono statti sostenuti per larga parte dai rispettivi assegnatari.

Si veda, a titolo di esempio, la “scheda soci” versta in atti dell’interveniente, che per ciascuno dei soci espone le cifre versate da questi a titolo di “1 CONTRIBUTO REGIONALE provvisoriamente indicato”, “2 COSTO ALLOGGIO A CARICO SOCIO AL NETTO CONTRIBUTO”, “3 SPESE ACCESSORIE - INTERESSI PREAMMORTAMENTO - TASSE”, “I.V.A. ( 4%) SU FATTURE EMESSE IN CONTO ALLOGGIO (comprensiva anche diquella per le fatture emesse per quota capitale rate mutuo scadute)”, “5 INTERESSI E SPESE PER DILAZIONI DI PAGAMENTO”, “6 I.V.A. per spese di gestione”, “7 INTERESSI SU RATE DI MUTUO GIA' SCADUTE al 30.06.2018”.

E’ del tutto evidente che, a seguito della riacquisizione, in capo a Roma Capitale, in piena proprietà delle aree precedentemente oggetto della concessione poi annullata, e dei fabbricati more tempore ivi realizzati, spetterà adesso all’Amministrazione comunale, nell’ambito delle proprie facoltà discrezionali e\o negoziali, valutare se e come regolare la sorte dei diritti personali di godimento maturati dai soci sulle singole unità immobiliari (se del caso anche alla luce del principio che informa l’art. 1599 c.c.); oltre che, naturalmente, valutare se e come regolare (nella misura in cui ciò le sia consentito dall’assetto giuridico determinato dalla delibera consiliare impugnata) la sorte delle posizioni giuridiche soggettive o anche delle aspettative sorte in dipendenza della stipula degli atti di prenotazione della proprietà degli alloggi stessi e del versamento delle somme effettuato a tale fine (e agli altri fini legati alla complessiva operazione) dai soci delle cooperative.

9. – In conclusione il ricorso è infondato, e va respinto.

Le spese, per la complessità in fatto della vicenda, possono essere compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quinta Quater), respinge il ricorso in epigrafe.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 27 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

RD OI, Presidente

LL AT, Consigliere, Estensore

Vincenza Caldarola, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
LL AT	RD OI

IL SEGRETARIO